Jag äger två hus - Kan något av dessa bli föremål för en tvångsförsäljning om en skuld inte kan regleras?

Question

Hej,

Jag sitter i en situation med två bostäder, två bolån samt ett brygglån. Tanken var att sälja ett av husen, men det gick inte vägen med marknadens pressade situation. Trots det fick jag ett brygglån beviljat från banken efter mycket tjat, då jag redan hade köpt min nya bostad. Nu har brygglånet löpt ut och banken tvingar mig att välja vilket hus jag ska sälja. Enligt banken har jag maxat och överskridit det tillåtna bolånebeloppet. Mina tidigare handläggare på banken hade sagt att jag inte behövde sälja mina bostäder om jag lyckas betala av mitt brygglån. Det var tom ok att hyra ut det huset som jag tänkt sälja, eftersom hyran täcker räntan på huset samt brygglåneräntan. Nu har jag fått en annan handläggare som tvingar mig att sälja ett av mina hus eftersom brygglånet har löpt ut. Hon säger att jag inte kan behålla båda bostäderna eftersom jag har överskridit maxgränsen för det tillåtna beloppet för bolån. Men jag förstår inte hur de kan tvinga mig. Jag har inte haft någon anmärkning hittills, och betalat av alla räntor och amortering. Det känns som om de kör med hot och press för att tvinga mig att sälja en av mina bostäder. Jag har hyrt ut ett av husen långsiktigt till en familj från Ukraina. I den andra bor jag i. Tidigare handläggare tyckte att det var väldigt bra och att det skulle övervägas när vi skulle ha en diskussion innan brygglånet gick ut. Skulle bli kallad till möte, vilket inte hände. Istället drogs alla mina pengar från mitt konto. Är det här rätt?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är utsökningsbalken (UB). Exakt vad som avses med formuleringen ”Nu har brygglånet löpt ut…” är inte helt klart, men gissningsvis rör det sig om en skuld till banken som vid det här laget borde ha varit reglerad. Därutöver har banken sannolikt någon form av säkerhet i dina hus genom av dig gjorda pantsättningar. Och för det fall du inte kan reglera den aktuella skulden kan banken initiera ett utmätningsförfarande genom Kronofogdemyndighetens (KFM) försorg. Det ska dock tilläggas att jag naturligtvis saknar nödvändig kunskap om alla för brygglånet relevanta villkor varför nedan text kommer att bli något generell till sin karaktär.

Allmänna hållpunkter

Ett beslut om utmätning innebär att utmätning ska ske endast om det belopp som kan beräknas flyta in, efter avdrag för kostnader som uppkommer efter utmätningen, ger ett överskott som gör åtgärden försvarlig. Här ska KFM i första hand välja sådan egendom som kan användas för att reglera den aktuella skulden med minsta kostnad, förlust eller annan olägenhet för gäldenären (den skuldsatte, dvs. du, gäld = skuld), se 4 kap. 3 § UB. Exempel på sådan egendom är främst likvider (kontanter), värdepapper och annan lös egendom (exempelvis lösören, alltså lösa saker). Fast egendom brukar endast fungera som en sista utväg när andra eventuella utmätningsförsök har varit resultatlösa. Märk väl att det inte finns några regler för hur stor en skuld måste vara för att KFM ska kunna utmäta en bostad. Och som påpekats ovan får en utmätning av en bostad ske under förutsättning att försäljningen genererar ett överskott efter att alla omkostnader knutna till försäljningen är täckta, vilket även har bekräftats i rättspraxis, se Högsta domstolens (HD)avgörande NJA 2013 s. 1241 i vilket domstolen uttalade att det kan sakna betydelse att gäldenärens skuld framstår som begränsad i förhållande till värdet på den utmätta egendomen. I förekommande fall kan det alltså vara försvarbart att utmäta en bostad så länge en del av skulden kan betalas.

Skyddet för sitt hem - Vad gäller?

Det ska noteras att art. 8.1 i Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna (Europakonventionen, EKMR) skyddar envars rätt till privat- och familjelivet, vilket bl.a. innefattar rätten till skyddet för sitt hem. Men inskränkningar i skyddet får göras med stöd i lag om det i ett demokratiskt samhälle är nödvändigt med hänsyn till bl.a. förebyggande av oordning och brott eller till skydd för andras rättigheter. Och stöd i lag för den här typen av tvångsåtgärder finns i just utsökningsbalken. Utöver de uttalanden som gjordes i 2013 års fall har HD dock senare anfört att respekten för hemmet i art. 8.1 EKMR särskilt måste beaktas vid utmätningen av en bostadsfastighet och när försvarlighetsbedömning ska göras. Här kan rättsfallet NJA 2018 s. 9 nämnas i vilket HD konstaterade att mindre överskott från en försäljning stundtals kan komma att bedömas som otillräckliga och därmed inte heller försvarliga. Men det förutsätter naturligtvis att det finns andra utmätningsbara tillgångar hos gäldenären, exempelvis regelbunden inkomst, som då i och för sig skulle kunna fördröja skuldens reglerande men ändå accepteras. Men det är samtidigt helt beroende av skuldens storlek och vem som är borgenär (borgenär = fordringsägare, icke att förväxla med rättsfiguren borgensman, vilken är en garant och således någonting helt annat). Skulle borgenären vara relativt kapitalstark går det möjligen att argumentera för att gäldenärens intresse av skyddet för det egna hemmet borde väga tyngre än borgenärens intresse att få betalt. I vart fall under en övergångsperiod.

Bedömningen i förevarande fall - Vad gäller?

En försvårande omständighet för din del torde vara att båda fastigheterna inte och av förklarliga skäl kan utgöra din permanentbostad varför det också är tveksamt om EKMR och skyddet för sitt hem kan åberopas i det här fallet. Min uppfattning är att du inte heller kan göra så mycket mer i dagsläget än att invänta en eventuell skrivelse från KFM och därefter formellt överklaga, t.ex. ett beslut om utmätning (om alla samtal med banken alltjämt är utsiktslösa och en uppgörelse på frivillig väg framstår som omöjligt att uppnå vill säga).

Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästintill all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.

Men vi kan naturligtvis bistå dig i eventuell kommande process och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så skulle önskas. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,