Har jag rätt att bo kvar i min sambos villa under en begränsad tid när hans testamente föreskriver att så ska ske?
HEJ
Jag har bott sambo i 25 år i villa. Min sambo är nu avliden och testamenterat lite pengar plus att jag får bo kvar
ett år efter hans frånfälle utan kostnad. Kan dottern som ärvt sin pappa börja med visning o försäljning av villan redan nu? Han avled den 14 jan 21. Har jag rätt att få ngn ersättning om jag flyttar ut tidigare ?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du sambo har nyligen avlidit och har genom ett testamentariskt förordnande sett till att du, förutom erhållandet av en vissa summa pengar, ska få bo kvar i den villa som jag utgår ifrån att din sambo ägde till fullo och därmed inte heller var att betrakta som samboegendom. Din sambos dotter, vilken enligt den legala arvsordningen ärver sin pappa, har för avsikt att påbörja en visning av villan och sedermera, såvitt jag förstår, avyttra denna så fort som möjligt. Du undrar därför vad som gäller i det här avseendet samt om du möjligen är berättigad till någon form av ersättning för det fall du tvingas flytta tidigare. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan.
Lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen).
Jag kommer i den fortsatta framställningen att utgå ifrån ett scenario där dottern i egenskap av fysisk person (och inte dödsboet som juridisk person) uppträder som fastighetsägare (hyresvärd), det vill säga att arvskiftet redan är genomfört.
När det gäller formkraven för ett testamente kan följande anföras. Enligt huvudregeln kan endast den som är myndig, med andra ord den som har fyllt 18 år, upprätta ett testamente (9 kap. 1 § ÄB). Rättshandlingen måste vidare upprättas skriftligen, vilken ska undertecknas av testator (din sambo) i samtidig närvaro av två vittnen eller som det uttrycks i lagtexten "vidkännas sin underskrift därå" (10 kap. 1 § ÄB). Det uppställs inga krav på att testamentsvittnena behöver känna till innehållet, däremot måste de vara fullt medvetna om att bevittningen avser just ett testamente. Beträffande vittnena gäller också, förutom att dessa måste över 15 år och inte lida av någon psykisk sjukdom, att nära släktskap med testator eller en testamentstagare inte accepteras av rättsordningen. Det betyder bland annat att make eller sambo inte kan vara testamentsvittne (10 kap. 4 § 1 st. ÄB). Märk väl att det är av yttersta vikt att formkraven var uppfyllda vid tidpunkten för det aktuella testamentets upprättande. I rättspraxis (tidigare domstolsavgöranden) har till och med de minsta av avsteg från de ovan redovisade rekvisiten resulterat i att ett testamente har förklarats ogiltigt. Högsta domstolen (HD) har exempelvis uttalat att det är tillräckligt att två testamentsvittnen befinner sig i olika rum för att inte betraktas som samtidigt närvarande, vilket leder till att testamentet blir ogiltigt, se NJA 1978 s. 189.
Under förutsättning att testamentet är giltigt, det vill säga att samtliga ovan nämnda formkrav är uppfyllda och att testamentet verkligen ger uttryck för din sambos yttersta vilja bedömer jag att dottern inte kan tvinga dig att flytta innan tiden för din nyttjanderätt har löpt ut. Ett testamente ska alltid tolkas i enlighet med testators vilja och eventuella påstådda felskrivningar och/eller andra misstag ska likväl verkställas såvida det inte kan föras adekvat bevisning om att testators egentliga önskan var någonting helt annat eller att denne otillbörligen blivit påverkad under försvagat hälsotillstånd (11 kap. 1 § ÄB). Ett testamente är således rättshandling vars innehåll endast kan frångås om det är uppenbart att det inte står i överensstämmelse med den avlidnes vilja om hur kvarlåtenskapen ska hanteras efter dennes frånfälle. Vidare är min uppfattning att privatuthyrningslagen kommer at bli tillämplig under det kommande året. En avyttring, eller rättare sagt tillträdet för en potentiell köpare, torde inte kunna äga rum innan tiden för din nyttjanderätt upphör. Det finns dock inget stöd för att du som hyresgäst under uppsägningstiden skulle ha rätt att förvägra visningar av villan. Detta finns i och för sig inte reglerat i privatuthyrningslagen, men genom en analog tillämpning av jordabalken menar jag att det är fullt möjligt för dottern till din avlidne sambo att kunna visa villan under lämpliga tider. Det innebär samtidigt att du i egenskap av hyresgäst, så länge nyttjanderätten fortfarande kan göras gällande, har rätt att motsätta dig visningar på tider som för dig framstår som särskilt olämpliga (jfr 12 kap. 26 § JB).
När det sedan gäller ersättningen vid en eventuell tidigare flytt bör du vara berättigad till viss kompensation. Men det förutsätter att du inte frivilligt väljer att lämna utan att du snarare tvingas till det. I det här sammanhanget ska det dock noteras att min uppfattning fortfarande är att dottern inte kan kravställa dig på det sätt som nu är i fråga. Om så ändå skulle ske går det naturligtvis att på civilrättslig grund och enligt allmänna avtalsrättsliga principer argumentera för att du, på grundval av något som borde kunna likställas med ett kontraktsbrott, ska få ersättning motsvarande kostnaden för dig att lösa annat boende. Några exakta belopp kan jag av förklarliga skäl inte ange och i praktiken torde detta bli en ren förhandlingsfråga er emellan. Men skulle inte en lösning på frivillig väg kunna nås kommer frågan att behöva hänskjutas till en domstol.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
