Testamentera fastighet - Vad gäller?

Question

Jag och min bror önskar upprätta en eller flera handlingar som ger hans ende son med sin fru respektive min bonusson våra respektive andelar av två fastigheter när vi avlider. I praktiken vill jag till min brorson överlåta min halva av fastighet 1 och till min bonusson min halva av fastighet 2. Jag har för övrigt inga egna barn. På motsvarande sätt vill min bror till sin son överlåta sin halva av fastighet 1 och till min bonusson överlåta sin halva av fastighet 2. Vi är båda gifta men önskar ej att våra fruar ärver någon del av just de två fastigheterna, vilket de förklarat sig vara nöjda med. Huvudsyftet är alltså att på sikt uppnå ett odelat ägande av varje fastighet för sig. Låter sig detta göras? Hur i så fall? Tack på förhand!

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är ärvdabalken (ÄB). 

Generellt kan sägas att det står envar fritt att förfoga över de tillgångar man själv äger, vilket i klartext innebär att du och din bror har rätt att godtyckligt överlåta fastigheterna genom försäljning, byt och/eller gåva och i förhållande till vem som helst. Detsamma gäller i grunden testamentariska förordnanden, vilket är det som kommer att bli aktuellt i förevarande fall. 

Om du och din bror vill att era respektive andelar av fastigheterna ska tillfalla din brorson (X) och ditt bonusbarn (Y) efter era frånfällen och på det sätt som följer av din ärendebeskrivning är min uppfattning att detta behöver manifesteras i varsitt testamente. Och för att ett sådant ska bli giltigt måste vissa formkrav vara uppfyllda (se nedan). 

Förslagsvis upprättar du och din bror varsitt testamente med X och Y som testamentstagare, eller rättare sagt med dem som legatarier. En legatarie är den som får ärva ett legat och med legat menas en specifik sak (saklegat) eller en summa pengar (penninglegat), 11 kap. 10 § 1 st. ÄB. Till skillnad från arvingar, dvs. de som ärver enligt lag, samt universella testamentstagare blir en legatarie inte dödsbodelägare. Med universell testamentstagare avses för övrigt den som får en andel av den avlidnes kvarlåtenskap. En universell testamentstagare får således inte någon specifik egendom. Legatet ska också delas ut först, alltså innan dödsbodelägarna får sina andelar, vilket vanligtvis innebär att legatarien inte behöver vänta på arvskiftet. 

Den som upprättar ett testamente benämns testator och rättshandlingen är ett slags förordnande om hur testators kvarlåtenskap ska fördelas efter dennes frånfälle. Testamentet ska, förutom att vara ett uttryck för testators yttersta vilja, upprätts skriftligen och i samtidig närvaro av två vittnen undertecknas av testator eller genom vittnenas försorg "vidkännas sin namnteckning", 10 kap. 1 § ÄB. Vittnena ska alltså genom sina underskrifter bekräfta att det är testator som har skrivit under testamentet varför de även måste känna till att det är ett testamente de bevittnar. Det föreligger dock inget krav på att vittnena behöver ta del av innehållet utan det räcker med att de är medvetna om vilken typ av handling det rör sig om. Och notera att ett testamente endast blir tillämpligt efter testators död. Tänk på att du själv inte kan agera vittne och inte heller den som är under 15 år eller på grund av psykisk sjukdom saknar insikt om betydelsen av en vittnesbekräftelse. Därutöver uppställs förbud mot make, sambo, eller den som i rätt upp- eller nedstigande släktskap eller svågerlag till dig som testator eller dina syskon att vara testamentsvittne, 10 kap. 4 § 1 st. ÄB.

Jag vill också understryka vikten av kravet på två samtidigt närvarande vittnen. Med detta menas att personerna i princip måste befinna sig i samma rum. I rättspraxis har nämligen, vid klander av testamenten, vittnen som vid tidpunkten för testamentets upprättande befunnit sig i samma bostad men olika rum inte ansetts vara samtidigt närvarande och därmed utgjort tillräckligt skäl för att få testamentet ogiltigförklarat, se bl.a. Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1978 s. 189. Slutligen ska det framhållas att en bröstarvinge (ett barn) alltid har rätt att få ut sin laglott, vilken utgör halva arvslotten, 7 kap. 1 och 3 §§ ÄB. Laglotten kan arvlåtaren inte testamentera bort. 

Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning 

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,