Förskott på arv och förstärkt laglottsskydd

Question

Hej!

Min pappa vill sälja sitt hus till mig för enbart den summa han har i lån, alltså under marknadsvärde.

Huset är egentligen det enda av värde han äger bortsett från småsaker som en motorcykel och en bil, alltså inga större besparingar eller värdesaker.

Då jag även har en bror så funderar vi hur det fungerar med arv det den dagen vår far går bort? Jag har förstått så pass att om inget gåvobrev skrivs så ska mellanskillnaden räknas bort från min del av resterande arv, men då det inte finns mycket i pengavärde kvar att ärva, får jag själv då betala mellanskillnaden till min bror då? Eller bör det skrivas ett gåvobrev?

Anledningen till att min far vill sälja billigt är för att han vill att huset ska stanna i släkten och det är en hel del att göra på/i huset.

Answer 1

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Jag kommer nedanför redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.

Tillämplig lag

Eftersom din fråga berör arv så är ärvdabalken tillämplig (1 kap. 1 § ärvdabalken).

Är det en gåva?

För att det överhuvudtaget ska räknas som en gåva krävs det att det belopp som du erlägger är lägre än fastighetens taxeringsbelopp. Förutom detta måste överlåtelsen bygga på frivillighet och det ska finnas en gåvoavsikt hos givaren. När det som i ditt fall är en närståendetransaktion anses gåvoavsikten normalt vara uppfylld. Nedan kommer jag utgå ifrån att överlåtelsen är en gåva.

Förskott på arv och förstärkt laglottsskydd

Jag tolkar din fråga som att du funderar över förskott på arv och hur gåvan i framtiden ska räknas av från ditt arv.

Det stämmer att du och din bror är din pappas arvtagare, eftersom ni är hans bröstarvingar och således tillhör hans första arvsklass (2 kap. 1 § ärvdabalken). En gåva till en bröstarvinge antas vara ett förskott på arv om inte annat har föreskrivits eller kan antas ha varit avsett med hänsyn till omständigheterna (6 kap. 1 § första stycket ärvdabalken). Om din pappa inte vill att gåvan ska räknas som ett förskott på arv så går det alltså att skriva i gåvobrevet att det inte ska göra det. Om det inte skrivs in så ska avräkning ske efter egendomens värde vid mottagandet (6 kap. 3 § ärvdabalken). Du har dock ingen återbäringsskyldighet och om inte hela gåvovärdet kan avräknas så ska endast det som går avräknas (6 kap. 3 och 4 § ärvdabalken).

Eftersom jag antar att hela förskottet inte kommer kunna räknas av från din arvslott finns det även en möjlighet för din bror att åberopa "förstärkt laglottsskydd", för det fall gåvan skulle inskränka på hans laglott, det vill säga hälften av den arvslott som enligt lag skulle tillfalla honom (7 kap. 1 § och 7 kap. 4 § ärvdabalken). För att bestämmelsen ska vara tillämplig krävs det att gåvan är given under sådana omständigheter eller på sådana villkor att gåvan till syfte är att likställa med testamente. Det kan handla om att givaren behåller nyttjanderätten till sin död eller ger gåvan när han/hon ligger på sin dödsbädd. Givaren ska alltså ha successionen i åtanke. Eftersom det verkar vara din pappas avsikt så aktualiseras alltså det förstärkta laglottsskyddet. Skillnaden från förskott på arv är att bestämmelsen ger dig en återbäringsskyldighet samt att gåvan värderas vid dödsfallet (7 kap. 4 § första stycket ärvdabalken). För att undkomma det förstärkta laglottsskyddet ska man alltså se till att gåvan inte är att likställa med ett testamente.

Övrigt att tänka på vid gåva av fastighet

För att det ska vara en giltig gåvotransaktion behöver ni tänka på att formkraven som gäller vid köp av en fastighet också måste vara uppfyllda vad gäller gåva (4 kap. 1 och 29 § jordabalken). Alltså ska det finnas en skriftlig handling med

-Givarens och gåvotagarens underskrifter -Objektsbeskrivning -En överlåtelsemening

Sammanfattning

För att du överhuvudtaget ska behöva fundera på förskott på arv och förstärkt laglottsskydd så måste transaktionen vara en gåva. Förskott på arv innebär inte att du blir skyldig att återbära det som du inte kan räkna av från din arvslott, men om ni helt och hållet vill undgå bestämmelsen går det att skriva i gåvobrevet. En risk med att skriva in det i gåvobrevet är att, förutsatt att gåvan inskränker din brors laglott, det kan ge misstanke om att din pappa hade successionen i åtanke vilket aktualiserar det förstärkta laglottsskyddet. Jag skulle därför råda er att ta kontakt med en jurist som kan hjälpa er att upprätta ett gåvobrev som iakttar era intressen och som ser till att ingen omständighet missas, vilket ni kan göra på http://lawline.se/boka.

Hoppas att du fick svar på din fråga!

Med vänlig hälsning,