Blir det lättare att sälja fastigheterna om vi har delad lagfart?
Måste jag ha delad lagfart tillsammans med min man på fritidshuset och en skogsfastighet( min fädernegård), för att det ska bli lättare att t.ex sälja fastigheten , om min man blir oförmögen att föra sin talan eller gu' förbjude han dör före mig. Nu står maken som ensam ägare till två av våra tre fastigheter och vi är gifta. / Karin
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Att ha delad lagfart innebär att det är flera personer som står registrerade som ägare i fastigheterna. En delägare får dock inte sälja hela fastigheten (dvs sin egen och den andres andel) utan samtycke från den andre delägaren. Det framgår av 2 § Samäganderättslagen. Att du då får lagfart i fastigheterna och därmed står som delägare gör det därför inte lättare att sälja fastigheterna. Din make måste fortfarande ge sitt samtycke till försäljningen.
Om din man dör före dig ärver du den egendom som tillhörde honom, givet att han inte har barn som ni inte har gemensamt (s.k. särkullbarn), enligt 3 kap. 1 § Ärvdabalken.
För att parera det scenario att din man blir oförmögen att föra sin talan och ta hand som sina ekonomiska angelägenheter ser jag att ni har två alternativ avseende fastigheterna.
Alternativ 1 - gåva
Din man kan föra över fastigheterna till dig genom gåva. Då står du som ensam ägare över fastigheterna och har därmed möjlighet att sälja dem, utan att behöva inhämta samtycke från din man. I vissa fall kan din man hindra dig från att sälja gemensam egendom även om du står som ensam ägare, 7 kap. 5 § ÄktB. Det gäller dock bara den gemensamma bostaden och bohaget, vilket gör att du inte behöver samtycke från din man för att sälja skogsfastigheten. Inte heller behöver du samtycke för att sälja fritidshuset då det inte är gemensam bostad, 7 kap. 4 § sista stycket ÄktB.
Vid gåva av fastighet föreligger vissa formkrav som måste uppfyllas för att gåvan ska vara giltig. Gåvohandlingen ska vara skriftligt och innehålla:
1. Fastighetens fullständiga fastighetsbeteckning (till exempel Gävle Torp 1:1).
2. Det ska tydligt framgå att gåvogivaren överlåter fastigheten.
3. Dessutom ska det framgå om det är hela fastigheten eller bara en andel som överlåts.
4. Gåvohandlingen ska vara undertecknad av både gåvogivare och gåvotagare
5. Gåvogivarens namnteckning ska vara bevittnad av två personer.
Innan du ansöker om lagfart hos Lantmäteriet måste gåvohandlingen registreras hos Skatteverket (Äktenskapsregistret). Ansökan om lagfart hittar du här.
Alternativ 2 - framtidsfullmakt
Istället för att föra över fastigheterna genom gåva från din man till dig kan ni upprätta en framtidsfullmakt. Om din man blir oförmögen att föra sin talan och ta hand om sina ekonomiska (och/eller personliga) angelägenheter kan han utse dig till fullmaktshavare. Du får då behörighet att ta hand om din mans personliga och ekonomiska angelägenheter när han inte kan ta hand om dem själv (pga exempelvis försvagat hälsotillstånd), se 2 § lag om framtidsfullmakt. Beakta det faktum att det är först när din man inte kan ta hand som sina ekonomiska angelägenheter (t.ex. vid demens) som framtidsfullmakten kan göras gällande, 1 §.
Enligt 5 § ska det av en framtidsfullmakt framgå
2. vem eller vilka som är fullmaktshavare (dvs du)
3. vilka angelägenheter fullmakten omfattar (t.ex. din mans ekonomiska angelägenheter, såsom försäljning av fastigheterna), och
4. vilka övriga villkor som gäller.
En framtidsfullmakt ska vara skriftlig och bevittnad av två personer utöver dig och din man (se 4 §).
Sammanfattningsvis måste du inte ha delad lagfart för att det ska bli lättare att sälja fastigheterna. Det blir snarare mer komplicerat. Istället kan din man (1) föra över sin ägarandel till dig så du står som ensam ägare, eller (2) skriva en framtidsfullmakt som ger dig full behörighet att sälja fastigheterna för hans räkning.
Hoppas att du fick svar på din fråga! Har du ytterligare frågor som anknyter till detta är du välkommen att ställa dem i kommentarsfältet nedan.
Med vänlig hälsning,
