Avtal om el mellan två lokalhyresgäster - Vad gäller?
Hej. Vi är ett företag som hyr en lokal i Göteborg. Lokalen brevid är uthyrd till ett annat företag. För länge sedan var lokalerna en och samma lokal men fastighetsägaren delade på den och det är numera 2 separata kontrakt. Problemet vi har är att det finns bara en elmätare och ett elabonnemang och det är vi som står på det. Vi har tidigare vidarefakturerat en summa och det har fungerat tills för några månader sedan då betalningen uteblivit. Jag har pratat med honom och skickat påminnelser men han kan inte betala. Nu till min fråga. För att det inte skall bli fler kostnader för vår del, kan jag strypa strömmen till hans lokal? För vår del handlar det bara om att dra ur 2 säkringar så försvinner elen och vi riskerar inte att få fler kundförluster. Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är lagen om betalningsföreläggande och handräckning (BfL) och lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).
Det kan dock redan nu sägas att det egentligen torde vara fastighetsägarens ansvar att tillsammans med aktuellt elnätsföretag säkerställa att lokalerna får varsin en adekvat elmätning. Det är för övrigt nätföretaget som är ytterst ansvarig för att mäta och registrera mängden överförd el, vilket framgår av 6 kap. 1 § ellagen. Men om man bortser från det nyss sagda och endast koncentrerar den här skrivelsen till din faktiska (och enda) fråga, vilken rör den avtalsrättsliga aspekten, kan följande anföras.
Avtalslagen - Vad gäller?
Den här typen av avtal, dvs. avtal mellan två lokalhyresgäster, kan träffas formlöst, vilket innebär att dessa kan ingås muntligt, skriftligt och konkludent (det sistnämnda betyder ungefär underförstått och/eller genom parternas ageranden). Det finns således inga lagstadgade formkrav för sådana här avtal (jfr exempelvis vad som gäller vid köp av fast egendom, se 4 kap. 1 § jordabalken). Att avtalet, dvs. överenskommelsen beträffande vidarefakturering av kostnaden för den el som härrör från grannlokalen, mellan dig och den andra lokalhyresgästen eventuellt inte har manifesterats i skrift må så vara. Men ett avtal finns, i vart fall utifrån den information som följer av din ärendebeskrivning, vilket för övrigt inte heller är ett helt oviktigt konstaterande.
I vilken form avtalet existerar låter jag dock vara osagt. Men gissningsvis föreligger en hybrid mellan ett muntligt avtal och ett konkludent ingånget sådant vari det, återigen gissningsvis, började med en tämligen oreglerad muntlig överenskommelse mellan dig och din motpart som sedan successivt har kommit att justeras konkludent. Oavsett vilket kan generellt sägas att rättsligt bindande avtal kommer till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter, 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sunt servanda (avtal ska hållas) och det ska normalt mycket till för att någon av parterna ska kunna rucka på den ursprungliga överenskommelsen. Från den här huvudregeln finns det naturligtvis undantag, men vilka såvitt jag kan bedöma och så här vid en första anblick inte torde kunna åberopas av motparten. Denne verkar ju dessutom inte heller förneka att det föreligger ett avtal om vidarefakturering.
Bedömningen i förevarande fall - Vad gäller?
Mot bakgrund av det ovan anförda och precis som redan tidigare har konstaterats torde det stå klart att det föreligger ett mellan er konkludent ingånget avtal avseende elen, ett avtal som din motpart enligt min mening också är skyldig att hedra. Detta förklaras av att ni över tid har följt och accepterat vissa villkor, vilket kan likställas med ett slags partsbruk, dvs. lokal sedvänja mellan dig och den andra lokalhyresgästen. Under förutsättning att parter efter ett avtalsslut (eller innan för den delen) har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser kan det ofta jämställas med en justering av ett tidigare avtal eller ingående av ett nytt sådant och då som sagt genom konkludent handlande. Oavsett vilket är naturligtvis uteblivna betalningar att se som ett grovt kontraktsbrott varför du i strikt avtalsrättslig mening bör kunna strypa elen. Men jag har å andra sidan ingen aning om vad som följer av din motparts hyresavtal, vilket ansvar fastighetsägaren har och huruvida denne kan bli skadeståndsskyldig för det fall lokalen för din grannes räkning helt plötsligt skulle bli obrukbar på grund av utebliven el. För det skulle ju möjligen kunna få viss påverkanseffekt på dig i förhållande till såväl den andra lokalhyresgästen som fastighetsägaren och då tänker jag främst på den skada som du potentiellt kommer att åsamka din granne och/eller fastighetsägaren.
Vad kan du göra för att få din motpart att reglera skulden?
En möjlig väg att gå, istället för att omgående stänga av elen och/eller hänskjuta frågan direkt till domstol, är att ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten (KFM), vilket ofta blir aktuellt när eventuella kravbrev visat sig vara verkningslösa. En ansökan om betalningsföreläggande får avse åläggande för svaranden (din motpart) att betala en penningfordran som är förfallen till betalning, om förlikning är tillåten i saken (vilket är fallet här), 2 § BfL. Din fordran är förfallen när du vill ha betalt om någon förfallodag inte är avtalad, jfr 5 § 1 st. lagen om skuldebrev. En ansökan ska för övrigt göras skriftligen och i ansökan ska sökanden (du) ange sitt (ditt) yrkande (krav på betalning) och grunden för det, 9-10 §§ BfL. Vidare ska belopp, förfallodag och den ränta som begärs anges, 11 § BfL.
Därutöver gäller följande. Om sökanden begär ersättning för kostnader med anledning av målet ska det anges i ansökningen och samtidigt ska det uppges vilka kostnaderna är, 17 § BfL. I 19 § BfL sägs slutligen att en ansökan ska skrivas under av sökanden eller hans eller hennes ombud och ges in till KFM. Tar myndigheten upp ansökningen ska svaranden föreläggas att till myndigheten yttra sig inom viss tid från det att ansökningen delgavs honom eller henne och tiden får inte utan särskilda skäl bestämmas till mer än två veckor, 25 § BfL. Målet kan dessutom komma att avgöras även om din motpart skulle förhålla sig passiv och vägra inkomma med ett svaromål, 26 § BfL.
Men vill denne bestrida din ansökan ska även detta göras skriftligen och därefter kommer målet, om du så vill, att överlämnas till domstol och då till en tingsrätt som första instans. En sådan begäran ska också den göras skriftligen och inom fyra veckor från den dag då underrättelsen sändes till dig, se 33-37 §§ BfL. För det fall ärendet slutligen måste hänskjutas till domstol bör en s.k. fullgörelsetalan väckas mot den andra lokalhyresgästen enligt 13 kap. 1 § rättegångsbalken. Det handlar med andra ord om en sedvanlig stämningsansökan.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
