Ansvarsfördelningen i en bostadsrättsförening - Vad gäller?

Question

Till min bostadsrättslägenhet hör en terass vars trädäck är i stort akut behov av att behöva bytas. Jag har förhört mig bakåt i tiden och trädäcket lades av den fastighetsägare som ägde fastigheten innan ombildning till bostadsrättsförening genomfördes. Ombildningen skedde år 2008, vilket alltså innebär att trädäcket är äldre än 15 år..
Vissa delar av trädäcket är ännu i gott skick, medan det på andra ställen är murket. Man kan se att det kan bero på att det har stått krukor på platsen där det murkna träet finns. Det är svårt att nu i efterhand avgöra när krukorna har stått där? Före eller efter ombildningen? Trots att vissa delar är i gott skick uppskattar jag att hela trädäcket behöver bytas eftersom de ju är hela plankor som måste ersättas.

Till saken hör också att det är plåt, just ovanför träet, som är fastsatt i den tegelmur som löper runt terassen. Plåten måste ha monterats dit i samband med att man la trädäcket. Om man ska byta trädäcket måste man alltså också byta plåten, och plåten ingår, förmodar jag, i föreningens ansvar.
Trädäcket ingick alltså i köpet då den första medlemmen köpte bostadsrätten.
Stadgarna säger att det enda bostadsrättsinnehavaren ska göra är att skotta undan snö samt se till att inte avrinning förhindras. Hur ska man se på trädäcket, är ansvaret att byta ut det mitt eller föreningens?

Tack på förhand.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är bostadsrättslagen (BRL). 

Enligt 7 kap. 12 § 2 st. BRL gäller att bostadsrättshavaren inte svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. Undantag görs dock om skada har uppkommit genom bostadsrättshavarens egen vårdslöshet (oaktsamhet) eller försummelse, eller vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till dennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst, någon annan som han eller hon har inrymt i lägenheten, eller någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten.

Bostadsrättshavaren (du) svarar däremot för det s.k. inre underhållet av lägenheten om ingenting annat har bestämts i stadgarna. I 7 kap. 12 § 1 st. BRL sägs nämligen att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat framgår av stadgarna. Dessa får dock inte vara konstruerade på ett sätt som är till betydande nackdel eller oskäligt betungande för medlemmarna varför reglerna är tvingande till förmån för bostadsrättshavaren. Förutom det ovan redovisade bär bostadsrättsföreningen även ansvaret för fastighetens underhåll i övrigt och då för det s.k. yttre underhållet, vilket bl.a. inkluderar gemensamma utrymmen, ytterväggar, hissanordningar och annat dylikt. Motsatsvis gäller då att till lägenheten räknas i regel rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar, se prop. 1990/91:92 s. 201. 

Men gränsdragningsproblem uppstår inte sällan och brukligt är därför att precisera parternas skyldigheter genom bestämmelser i stadgarna. Emellertid kan bostadsrättshavarens skyldigheter aldrig omfatta mer än det inre underhållet på grund av lagstiftningens tvingande karaktär varför det inte heller torde vara möjligt för styrelsen och/eller stämman att utvidga medlemmarnas ansvar om inte samtliga medlemmar frivilligt går med på detta. Exakt hur begreppet ”det inre underhållet” ska tolkas kan visa sig vara besvärligt och detta har naturligtvis stor betydelse för den rättsliga bedömningen i ditt fall. I lagmotiven, dvs. i förarbetena, till bostadsrättslagen nämns saker som skulle kunna hänföras till såväl det inre som det yttre underhållet, vilket exempelvis är ytterdörrar och balkonger. Men det påpekas samtidigt att de närmare gränserna utgör en intern föreningsangelägenhet, vilket i praktiken innebär att detta bör regleras i stadgarna, se prop. 1990/91:92 s. 99.

Oavsett vilket är min uppfattning att det naturligtvis är möjligt att genom stadgarna inskränka (begränsa) bostadsrättshavarens underhållsansvar. Föreningen kan alltså åta sig sådant underhåll av lägenheten som annars skulle ligga på bostadsrättshavaren. Men ansvaret för bostadsrättshavaren kan däremot aldrig utsträckas till att avse någon annan del av huset som inte omfattas av lagstiftningen, se Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2020 s. 822. I avsaknad av tydlig lagtext och brist på reglering i stadgarna samt utifrån din ärendebeskrivning och givet plåtens placering borde föreningen under alla omständigheter i vart fall involveras. Och det även kostnadsmässigt. Men hur den exakta ansvarsfördelningen ska se ut kommer sannolikt att bli en ren förhandlingsfråga mellan dig och styrelsen. För svaret går inte att hitta i lagstiftningen. 

Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,