Lokalhyresgästs rätt till besittningsskydd

Question

Hejsan!

Vi hyr idag en lokal där vi bedriver cafeverksamhet och festvåningsverksamhet i Slussen.

Jag vet att fastighetsägaren hellre vill ha en arkitektbyrå som hyr lokalen.

Vi har ett kontrakt som löper på tre år.

Min fråga är kan han få bort vår verksamhet om han vill?

MVH

Answer 1

Hej!

För att ”få bort er verksamhet” måste hyresvärden först säga upp er.

Eftersom ni har ett avtal som löper på bestämd tid kan ni inte sägas upp inom de tre åren om inte den möjligheten finns i avtalet. Finns det möjlighet att säga upp er i avtalet så är uppsägningstiden 3 månader om ni har hyrt lokalen mellan tre och nio månaders tid eller nio månader om ni har hyrt i mer än nio månader( 4 § 3 o 4 p Hyreslagen). Har ni avtalat längre uppsägningstid gäller det men om ni har avtalat kortare uppsägningstid är det ogiltigt eftersom Hyreslagen är tvingande(1 § 5 st Hyreslagen).

Även om ert tidsbestämda avtal på tre år löper ut så måste avtalet sägas upp enligt ovanstående regler för att sluta gälla, annars anses det förlängt på obestämd tid (3 § 2 o 3 st Hyreslagen). Hyresvärden kan alltså inte tvinga er att flytta utan att säga upp er, och för uppsägning gäller nedanstående regler:

Om ni har hyrt lokalen i mer än nio månader så har ni så kallad besittningsrätt till hyresrätten. För lokalhyresgäster innebär det att ni har rätt att få hyresavtalet förlängt även om hyresvärden vill säga upp er såvida han inte har ett i Hyreslagen godkänt skäl för att säga upp er. (56 – 60 §§ Hyreslagen)

Av Hyreslagens förarbeten framgår det att omläggning av brukningsändamålet, dvs. när hyresvärden vill hyra ut lokalen för en verksamhet av annat slag än den hyresgästen bedriver bör utgöra en befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning av hyresavtalet, om inte hyresgästen erbjuder kompensation genom att gå med på lika förmånliga villkor.

Vad lika förmånliga villkor är och om hyresvärden har rätt att säga upp er är en bedömningsfråga som jag inte kan avgöra utan mer detaljer om fallet. Av Hyreslagens förarbeten följer förmodligen en rätt för hyresvärden att säga upp er för att hyra ut till en annan verksamhet men det beror alltså på omständigheterna i det enskilda fallet. För att få det prövat rättsligt kan ni hänskjuta ärendet till Hyresnämnden för medling senast två månader från det att ni får en eventuell uppsägning (58 § Hyreslagen).

Hoppas att ni har hjälp av mitt svar och lycka till!

Med vänlig hälsning,