Makar som köper in sig i lägenheter och rättvisa
Hej
Jag har en frågeställning som jag hoppas få hjälp med.
Jag flyttade in i min sambos (nuförtiden äkta make) lägenhet i juni 2015. Då var planen att vi snart skulle köpa ett nytt boende och äga 50% var. För att slippa en massa "klyddande" bestämde vi att fram tills dess att vi köpt något gemensant skulle jag betala 1/2 av våra fasta kostnader. Alltså inte köpa in mig i det befintliga boendet. Vi bor ännu kvar i bostadsrätten och har beslutat att bo kvar tills vidare. Jag vill gärna köpa in mig i lägenheten.
Han köpte lägenheten 2014 för 1,4 miljoner nu är den värd ca 2,2 miljoner.
Är det marknadsvärdet idag som gäller eller bör man ta reda på vad lägenheten var värd när jag flyttade in 2015?
Min insats för att få äga 1/2 boendet påverkas ju dramatiskt.
Jag vet att eftersom vi är gifta har jag "rätt till" halva boendet om vi mot alla förhoppningar skulle dela på oss i framtiden.
Jag vill verkligen göra rätt för mig, men inte till vilket pris som helst.
Om jag ska köpa in mig till marknadsvärdet blir maken helt skuldfri medan jag måste låna minst en miljon, så hade det ju inte varit om jag köpt in mig 2015.
Vår ekonomi är redan väldigt snedvriden då han i lön har ut nästan en tredjedel mer än mig....
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
När det kommer till att köpa in sig i bostäder som dessa så finns det tyvärr inga regler om prissättningen. Det pris som du ska betala måste alltså du och din make komma överens om. Detta är mycket svårare än att veta vad som är rätt eller fel juridiskt.
Juridiskt sett skulle du kunna få bostaden i gåva och inte betala någonting eller betala dagens marknadsmässiga pris.
Att du har rätt till halva bostaden om ni skulle skilja er (och alltså bodela) är en sanning med modifikation. Det stämmer att ni ska dela giftorättsgodset lika, men det är även tillåtet att avräkna sin del av giftorättsgodset genom att ta bort skulderna som finns. Låt mig illustrera detta med ett exempel:
Du har:
Saker värda 100 kr
Skulder på 25 kr
Din make har:
Saker värda 150 kr
Skulder på 75 kr
Den del som du bidrar med till bodelningen blir alltså: Dina saker minus dina skulder
100 – 25
Den del som din make bidrar med till bodelningen blir: Hans saker minus hans skulder
150 – 75 = 75
Totalt delar ni alltså: (25 + 75) / 2 = 50.
Värdet på era tillgångar kommer se ut som följer:
Du: 25 + 50 = 75
Din make: 50 + 75 = 125
Skulle ni alltså sära på er nu så kommer din make få ”mer” då han även har mer skulder.
Skulle du låna för att köpa in dig i bostaden skulle du bidra till mindre tillgångar vid bodelningen men skulle i slutändan få ”mer” än om du inte haft någon skuld.
Vi tar ett till exempel, säg att du lånar 1 miljon kronor för att köpa in dig i lägenheten och därefter skiljer ni er och ni bodelar. Antar vi att lägenheten är värd 2,2 miljoner kronor och att det inte finns några andra tillgångar och din make blir av med sin skuld då du betalat honom kommer beräkningen se ut såhär:
Ditt giftorättsgods som ska bodelas: Halva lägenheten minus skulderna:
1 100 000 – 1 000 000 = 100 000
Din makes giftorättsgods som ska bodelas: Halva lägenheten minus skulderna:
1 100 000 – 0 = 1 100 000
Du kommer alltså att bidra med 100 000 kr och din make med 1 100 000 kr.
Det ni får var blir alltså allt giftorättsgods delat med två:
(1 100 000 + 100 000) / 2 = 600 000
Du kommer alltså ha kvar egendom med ett värde på 600 000 + 1 000 000 = 1 600 000
Din make kommer bara ha kvar 600 000 kr av lägenheten efter ni bodelat.
Reglerna gällande bodelning ser ut såhär för att man i Sverige vill skydda bankerna, de makar som har höga skulder tycker man då ska få mycket egendom så att bankerna ska känna sig säkra att låna ut pengar till par som är gifta.
Vad betyder då detta?
Jo, skulle du köpa in dig till marknadsmässigt pris och ta ett lån kommer du få lika mycket ”skuldfri” egendom som din make om ni skiljer er. Men om du köper in dig till lägre pris och tar mindre lån kommer ni även att få lika mycket om ni skulle skilja er, den ”skuldfria” delen av lägenheten blir bara större.
Så vad spelar det då för roll? Jo det är alltid en risk med att köpa en bostad till högre pris. Går den ner i värde kan du märka att du gör en förlust då du stor med stora lån och en lägenhet som inte motsvarar det värdet medan din make inte alls märker av det på samma sätt då han är skuldfri, det blir dåligt för er båda om lägenheten skulle minska i värde men då han redan sålt en del av lägenheten för mer pengar så kommer han ändå gå ”plus” i slutändan, du kommer gå back då du har lån som du riskerar att inte bli av med även om du säljer lägenheten.
En annan aspekt att se på det är att din make faktiskt köpte lägenheten för några år sedan och trots att det kanske sågs som en säker investering så är det alltid en risk att köpa saker då de kan gå ner i värde. Denna risk må vara liten men det är ändå något som man som bostadsägare måste vara medveten om.
Jag hoppas jag förklarat begripligt för vad som gäller.
Sammanfattningsvis kan jag säga såhär
Köper du lägenheten för marknadspris så kommer det troligtvis gynna dig i en bodelning men gynna din make nu då han får pengar att lösa sitt lån med. Skulle du köpa lägenheten för ett pris billigare än marknadspris nu skulle det gynna din make ”mer” om ni skulle skilja er då han får behålla mer av lägenheten men det skulle missgynna han nu då han får mindre betalt för lägenheten. Det skulle gynna dig att betala mindre för du skulle få mindre lån men ändå halva lägenheten som egentligen är värd mer än lånet.
Detta är som sagt inget som är enkelt att bestämma och det finns inga regler som säger hur en sån här fördelning ska gå till för att bli så rättvis som möjligt utan det är något ni själva måste komma överens om.
Jag hoppas du fått svar på din fråga, är det något som är oklart lämna en kommentar här på sidan så svarar jag på den så fort jag kan.
Vänligen,
