Kan jag häva förhandsavtal om lägenhetsköp?
Givet forra veckans nyheter om ett fall dar en nyproducerad lagenhets forsening/andrade takhojd gjorde att koparen hade ratt att hava kopet, sa undrar jag om jag mojligtvis kan gora detsamma.
http://www.dagensjuridik.se/2018/07/jurist-vinner-mot-byggbolag-efter-forsenad-nyproduktion-darfor-far-hon-hava-lagenhetskopet
I mitt fall var preliminar tilltradesdag I forhandsavtalet planerad till Q3-Q4 2019 och upplatelseavtalet anges som beraknat till 3-6 manader innan den preliminara tilltradesdagen. Bygget ar nu forsenat och beraknat tilltrade ar Q4 2019-Q1 2020.
Jag har erlagt ett forskott om 10% av kopeskillingen till foreningen.
Ert svar emottages tacksamt.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Den dom du åsyftar i din fråga är Stockholms tingsrätts dom i mål nr T 1893-18, meddelad den 21 juni 2018. För det fall att du själv vill läsa domen rekommenderar jag dig att du vänder dig till Stockholms tingsrätt och begär ut den.
Jag kommer i mitt svar till dig att först redogöra kort för domstolens domskäl gällande förseningen. Jag redogör inte för den ändrade takhöjden då din fråga avser just försening. Sist i mitt svar kommer jag att ge min bedömning på om du kan häva ditt lägenhetsköp med stöd av domen.
Tvisten gällde en nyproducerad lägenhet
Tvisten gällde rätten att häva förhandsköpet av en nyproducerad lägenhet. I domen hänvisas dels till bostadsrättslagen (BRL), dels till det mellan parterna upprättade förhandsavtalet. En förhandstecknare får enligt bostadsrättslagen frånträda avtalet om upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen (5 kap. 8 § första stycket p2 BRL). Liktydigt fanns mellan parterna även inskrivet i förhandsavtalet.
Det krävs att upplåtelsen inte sker inom skälig tid och att föreningen varit försumlig
För ett frånträde krävs det att två rekvisit är uppfyllda; upplåtelsen ska inte ha skett inom skälig tid (1) och det ska vara för att föreningen varit försumlig (2). I fråga om vad som är skälig tid hänvisade domstolen till lagkommentarerna för 5 kap. 8 § BRL. I lagkommentarerna framgår att uttrycket "skälig tid" ska tolkas restriktivt och att upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Tingsrättens bedömning blev därmed att vid en restriktiv tolkning var tio veckor (den i tvisten aktuella förseningen) inte i nära anslutning, upplåtelsen hade därav inte skett i skälig tid.
Bostadsrättsföreningen hade å sin sida anfört att förseningen bara var sex veckor. Domstolen ansåg det inte visat att förseningen var sex veckor utan utgick från tio veckor. Däremot uttalade domstolen att även en försening om sex veckor inte skulle falla inom skälig tid; redan vid sex veckors försening kunde således ett frånträde aktualiseras.
Tingsrätten konstaterade efter en ganska kort diskussion i fallet att bostadsrättsföreningen varit försumlig. Föreningen hänvisade till att förseningen främst berott på byggnadstekniska frågor som den inte svarat för. Däremot gavs inte några konkreta uppgifter om dessa och domstolen fann det visat att föreningen orsakat förseningen med upplåtelsen genom försummelse.
Rätt att häva om avtalsbrott är av väsentlig betydelse
Mellan parterna fanns i förhandsavtalet inskrivet att om någon part inte skulle fullgöra sina skyldigheter, och avtalsbrottet var av väsentlig betydelse, gavs en rätt att häva. Även om domstolen gav köparen i fallet rätt att frånträda avtalet (se ovan) valde den ändå att fortsätta sin prövning om hävning vid väsentlig betydelse.
Domstolen uttalade att inget annat framkommit än att förseningen varit av väsentlig betydelse för köparen. Det påverkade inte bedömningen att en försening med tio veckor är vanligt inom nyproduktion av lägenheter. Eftersom tio veckors försening var av väsentlig betydelse för köparen skulle den haft rätt att häva avtalet även på den grunden.
Möjligheten för dig att häva med stöd av domen
Det går inte att svara klart på om du kan häva ditt köp med stöd av domen. Dels bör kontrolleras exakt hur avtalet mellan er ser ut, dels hur lång förseningen blir. I din fråga beskriver du att tillträdesdag var planerad till Q3-Q4 2019 och nu är satt till Q4 2019-Q1 2010. Det kan ju således i ditt fall vara att det rör sig om en försening på sex veckor varvid ett liknande resonemang kan föras.
Det man dock måste komma ihåg är att domen som gåtts igenom "bara" är en tingsrättsdom. Tingsrättsdomar har ett svagt prejudikatvärde. När en annan domstol ska döma i ett enskilt fall finns det ingen skyldighet att följa en annan tingsrättsdom. Det innebär att om du går till domstol för att häva ditt lägenhetsköp så kan utfallet bli ett annat. Det går självfallet att hänvisa till domen och det går att leta argument från den, men en annan tingsrätt (eller en tingsrätt med en sammansättning av andra ledamöter) kan tolka "skälig tid" som längre än vad det tolkades i denna.
Domen har däremot ett stort allmänintresse. Det finns ett intresse dels för alla de som förhandsavtalat om lägenhetsköp, dels för alla bostadsrättsföreningar som uppför nya lägenheter. Därav är jag av uppfattningen att domen kommer att överklagas och prövas i högre instans. Först när domen prövats i högre instans, helst i Högsta Domstolen, kan det i större utsträckning användas som ett stöd om hur det bör dömas.
Mitt råd om du vill häva är att i första hand höra av dig till bostadsrättsföreningen du avtalat med. Ibland går det att komma överens och domen det redogjorts för enligt ovan kan eventuellt ge dig visst stöd i din argumentation. Vill du gå vidare med ärendet till domstol rekommenderar jag däremot att du vänder dig till en jurist som kan gå igenom ditt avtal och råda dig vidare. Juristen kan i sådana fall företräda dig vid en eventuell tvist i domstol. Jag kan varmt rekommendera att du för ändamålet bokar tid hos någon av våra duktiga jurister hos Lawline.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Vänligen,
