Ersättning för doltfel i bostadsrätt
Hej!
Jag köpte en bostadsrätt i maj 2018. Efter inflytt upptäckte jag en konstig lukt och mögel i badrummet. Dessa två saker var inte synliga/möjliga att upptäcka under visningen. En besiktningsman (efter köp) gjorde utlåtandet att tätskiktet lossnat och att det förmodligen finns fukt i väggarna (vars sanering föreningen isf bekostar). Jag blir nu tvungen att bekosta renovering av badrummet. Min fråga är om jag har rätt/en chans att kräva säljaren på ersättning för detta (står inget om att säljaren avsäger sig ansvar för dolda fel i kontraktet)?
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Till en början med kan man konstatera att en bostadsrätt är i lagens ögon lösegendom. Detta innebär att jordabalkens regler inte är tillämpliga utan att vi istället får vända oss mot köplagen som reglerar lösegendom.
Föreligger ett dolt fel?
För att dolt fel ska föreligga krävs det att rekvisiten i 17 § KöpL är uppfyllda. Denna lag nämnder bland annat att fel finns om den lösegendomen inte stämmer överens med vad som är avtalat. Om detta är fallet landar det på vad köparen har fog att förutsätta.
Det är även värt att nämna att köparen har en undersökningsplikt enligt 20 § KöpL som innebär att köparen ska se över egendomen och titta efter fel. Om inte säljaren uppmanar till efterforskning eller om köparen misstänker fel behöver köparen endast optiskt granska egendomen för att uppfylla undersökningsplikten.
Vad händer om dolt fel finns?
Om man kommer fram till att dolt fel finns har du rätt att kräva avhjälpning, prisavdrag, häva köpet samt i vissa fall skadestånd enligt 30 § KöpL. Detta sker med kravet att du lämnar meddelande till säljaren om felet inom en skälig tid från det att du upptäckt felet eller borde ha upptäckt felet enligt 32 § KöpL. Hur lång tid "skälig tid" innebär är något luddigt men högsta domstolen har i praxis fastslagit att 4,5 månader var okej om man anlitat sakkunnig för att utreda felet.
När det sedan kommer till ersättning så finns det som du ser ovan ett några alternativ. Då jag förstår det som att hävning inte är relevant kommer jag enbart utreda avhjälpande, prisavdrag och skadestånd i detta stycket.
Avhjälpande
Om ett fel föreligger i varan kan köparen kräva att säljaren avhjälper felet. Detta krav är inte giltigt om kravet skulle visa sig vara allt för betungande för säljaren enligt 34 § KöpL. Ett sådant krav ska i så fall framställas tillsammans med, eller inom en skälig tid efter, att meddelande om fel skickats till säljaren enligt 35 § KöpL.
Det ska också nämnas att enligt 36 § KöpL har säljaren rätt till att avhjälpa felet om denne vill det även om du föredrar prisavdrag så länge detta inte orsakar dig väsentliga problem.
Prisavdrag
Om inte avhjälpande kommer i fråga eller om avhjälpande inte sker inom skälig tid efter det att kravet ställts är prisavdrag relevant. Prisavdrag innebär att en beräkning ska göras på varans värde utan fel kontra varans värde med fel (37-38 § KöpL).
Skadestånd
Vid fel i vara kan det i visa fall bli relevant med ett skadestånd. Ett sådant skadestånd gäller då för att täcka vad som i juridiken kallas direkta förluster men täcker inte de indirekta förlusterna (40 § KöpL). Direkta förluster är bland annat utgifter, prisskillnad, utebliven vinst (67 § KöpL). Ett skadestånd kan krävas tillsammans med avhjälpande alternativt prisavdrag.
Vad innebär detta för dig?
Det framstår av frågan som att det finns chans att det föreligger ett dolt fel i lägenheten. Huruvida du lämnat meddelande om detta felet till säljaren framgår dock inte. Om detta inte skett rekommenderar jag dig att göra detta snarast. Som du kan se ovan har du två alternativ när det kommer till renovering. Du kan antingen begära av säljaren att avhjälpa felet eller kräva ett prisavdrag. Ovanpå detta kan du också begära skadestånd för de utgifter du haft på grund av detta.
Jag rekommenderar att du tar kontakt med ett juridiskt ombud som kan ha bättre insikt i situationen i helhet och hjälpa dig med processen. Detta kan du göra hos oss på Lawline genom https://lawline.se/boka eller ta kontakt med en juridiskbyrå i din närhet.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Bästa Hälsningar!
