Skadeståndsansvar för skadad balkongdörr i BRF

Question

Frågeställning: Tvisteärende gällande kostnadsansvar för egendomsskada.
Jag, min fru och son var delägare i en bostadsrättslägenhet. Sommar -24 noterades att balkongdörren hakade fast i underkant och ej gick att stänga . Felanmäldes till BRF´s fastighetsförvaltning Bredablick. Fastighetsskötare avmonterade dörren och bytte till gångjärn som visade sig helt felaktiga då det ej gick att återmontera dörren , som hen istället placerade osäkrad ute på balkongen i väntan på vidare åtgärd, som dröjde. Efter en tid blåste dörren omkull och exponerades för regn och väta. Extern fackman från byggfirma anlitades och konstaterade dörren fuktskadad och skev, med behov av byte. Under snart 1 års tid har vi upprepade gånger utan att få svar kontaktat Bredablick med yrkande att de bekostar skadan. Försäkring täcker ej skadan.
Efter försäljning av lägenheten och före tillträde för ny ägare monterades ny dörr a´ 38000 SEK som vi själva tvingades bekosta. Anmälan gjord till ARN, som ej prövar vårt ärende , då vi ej hade eget direkt avtal med Bredablick och man prövar heller ej tvister mellan BRF ( ej "kund") och fastighetsförvaltningsbolag. Den aktuella balkongdörren var av högkvalitativ typ , med gångjärn justerbara i höjd-och sidled. Enligt vår mening talar sannolika skäl för att det ursprungliga mindre allvarliga problemet med dörren hade kunnat avhjälpas med fackmannamässigt korrekt åtgärd från början.
Vår fråga : Finns förutsättningar att driva ärendet vidare och med rimlig kostnad?

Answer 1

Hej och tack för att ni vänder er till Lawline.

Vem ansvarar för reparation av balkongdörr?

I regel ansvarar bostadsrättshavaren för underhåll och reparationer av inre delar såsom dörrar, fönster och altandörrar (7 kap. 12 § bostadsrättslagen). Dock ansvarar föreningen för byggnadens yttre underhåll. I vissa stadgar räknas fönster och altandörrar uttryckligen som föreningens ansvar. Det avgörs alltså ytterst av stadgarna.

Eftersom ni anmälde dörren till en BRFs fastighetsförvaltning utgår jag från att det framgår av BRFs stadgar att ansvar för balkongdörrar och liknande ligger på BRF, inte ägarna av lägenheten personligen. Vidare utgår jag från att Bredablick är ett externt företag som anlitas av BRF för att sköta fastighetsförvaltningen. Då föreligger ett avtalsförhållande mellan BRF och Bredablick.

Vem ansvarar för balkongdörrens skador?

Den som uppsåtligen eller av vårdslöshet vållar personskada eller sakskada skall ersätta skadan (2 kap. 1 § Skadeståndslagen, SkL). I detta fallet framstår det som att er dörr orsakats skada på grund av vårdslöshet från Bredablick (sakskada). Om min tolkning av situationen stämmer är det dock först och främst föreningens ansvar att reparera dörren. Det kan därför föreligga grunder för er att kräva ersättning från BRF utifrån skadeståndslagen. Sedan får BRF kräva ersättning från Bredablick för kostnaderna som BRF hade gentemot er.

Mer om skadeståndsansvar

För att man ska bli skyldig att ersätta en sakskada räcker det med att man har orsakat skadan genom vårdslöshet. När man bedömer om någon har varit vårdslös kan man jämföra skadevållarens agerande med de olika normer som finns, ex vad som anses vara fackmannamässigt utfört arbete. Att låta dörren stå exponerad utomhus och fördröja arbetet anses troligen inte vara fackmannamässigt arbete. Vårdslöshet bör därför föreligga.

För att man ska bli ersättningsskyldig finns det också ett krav på adekvat kausalitet. Detta innebär att det ska finnas ett orsakssamband mellan handlingen och skadan och att skadan ska ha varit förutsebar ur skadevållarens synvinkel. Detta för att man bara ska kunna bli ersättningsskyldig för sådana saker som man rimligtvis kan bära risken för. Alltså, man ska inte behöva bli ersättningsskyldig för alltför slumpmässiga effekter av ett handlande.

Ersättningens storlek

Skadestånd med anledning av sakskada omfattar ersättning för (5 kap. 7 § SkL):

1. sakens värde eller reparationskostnad och värdeminskning,
2. annan kostnad till följd av skadan,
3. inkomstförlust eller intrång i näringsverksamhet.

Ersättningen utgår för det som är lägst av reparationskostnaden och att köpa en ny sak. Om det alltså hade varit billigare att reparera dörren för er än att köpa en ny, så hade ersättningen utgått från reparationskonstnaderna. Annars utgår de från kostnaderna för att köpa en ny sak. Oftast inbakas även en skälighetsbedömning. Om exempelvis den första dörren var av märket “A” värt 15 000 kr, och ni köper en ny dörr av märket “B” värt 38 000 kr, så lär det inte anses vara skäligt att ni får full ersättning för de 38 000 kr eftersom ni hade kunnat köpa en billigare dörr. Om det dock var en snarlik dörr eller dörr av samma märke och variant så är kostnaden absolut skälig.

Jämka skadeståndsansvar

Skadestånd med anledning av sakskada kan dock jämkas, om vållande på den skadelidandes sida har medverkat till skadan (6 kap. 1 § 2st. SkL). Fastighetsskötaren har avmonterat dörren och sedan låtit den stå ute på er balkong utan vidare åtgärder. Dock så har även ni låtit den stå kvar ute på balkongen i diverse väderförhållanden. Det kan föranleda att BRF (och i usträckningn Bredablick) kan jämka skadeståndet ni kan ha rätt till. Om ni ursprungligen hade kunnat yrka på ersättning för 38 000 kr hade det exempelvis då kunnat jämkas ned till exempelvis 25 000 kr.

Sammanfattning

ARN nekar er för att de prövar tvister mellan konsumenter och näringsidkare, vilket inte är fallet här. Ni kan ändå ha rätt till ersättning utifrån Skadeståndslagen och det faktum att ni åsamkats en sakskada. Troligtvis ska ni vända er till BRF för denna ersättning, eventuellt direkt till Bredablick (om dessa bär ansvaret för dörren). Ni behöver visa att ni åsamkats en sakskada på grund av fastighetsskötarens vårdslöshet, med adekvat kausalitet mellan vårdslösheten och skadan. Sedan behöver ni visa att inköp av ny dörr var det billigare alternativet. Den skadeståndsskyldige kan dock försöka jämka skadeståndsbeloppet baserat på ert egna agerande.

Ni kan föra en dialog med BRF (eller Bredablick) och förklara att ni har rätt till ersättning, för att se vad de säger. Om de inte ger med sig kan ni behöva vända er till tingsrätten. Kostnaderna för att driva ett mål i domstolen kan dock i slutändan bli högre än ersättningen ni begär för dörren, om ni skulle förlora.

Om du har fler frågor om ditt ärende, eller om jag tolkat din fråga fel, är du välkommen att höra av dig till mig på [e-mail], så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare. Med vänlig hälsning,