Bedömning av undersökningsplikt och dolt fel i fastighet
Lawline svarar
Hej Rolf, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Eftersom informationen i ditt ärende är begränsad till att en plastmatta under tvättmaskinen är skadad, kommer svaret att vara av generell karaktär.
Tillämplig lagstiftning
Relevanta bestämmelser finns i jordabalkens 4 kap.
Allmänt om fel i fastigheter
Vid fastighetsköp uppstår tvister oftast kring fastighetens fysiska skick, men även om omständigheter i dess närmiljö. Vid bedömning av felet görs en åtskillnad mellan faktiska fel, rättsliga fel och rådighetsfel. Det aktuella felet synes utgöra ett faktiskt fel, vilket regleras av 4 kap. 19 § jordabalken. Av bestämmelsen framgår att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, kan köparen ha rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller under vissa förutsättningar häva köpet.
Vad som följer av avtalet
Avtalet kan ange att fastigheten ska ha en viss positiv egenskap, eller att den ska vara fri från en negativ egenskap. En avvikelse från detta brukar benämnas som ett konkret fel. Den konkreta standarden kan följa av en klausul i avtalet (särskilt direkta utfästelser), men även uppgifter i annonser och fastighetsbeskrivningar eller muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingarna kan innefattas i vad som följer av avtalet.
Eftersom jag inte har tillgång till ert avtal, kan jag inte avgöra om några sådana utfästelser har gjorts. Jag rekommenderar att ni själva granskar avtalet i detta avseende.
Vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet
Bedömningen i detta avseende tar sin utgångspunkt i själva köpeobjektet och vad en köpare kan med denna utgångspunkt anses ha rätt att förvänta sig. Till skillnad från konkret felbedömning görs en – som utgångspunkt – objektiv, abstrakt, bedömning av vilken standard köparen har rätt att kräva. Vad som utgör ett abstrakt fel varierar från fall till fall beroende på fastighetens typ, såsom fastighetens ålder och skick. I och med att köpeobjekten varierar kraftigt kommer också bedömningen av vad köparen med fog kunnat förutsätta att variera. Exempelvis ger ett äldre illa underhållet hus köparen anledning att förutsätta mindre än om huset var tämligen nybyggt och väl underhållet.
Dolda fel och undersökningsplikt
Enligt 4 kap. 19 § 2 st. jordabalken är säljaren bara ansvarig för sådana fel som köparen inte borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (så kallade dolda fel). Exempelvis har rötskador i ett golv inte ansetts dolda om fastigheten i övrigt varit i dåligt skick och tecken på skador har varit synliga (NJA 1985 s. 274). Att du som köpare har undersökningsplikt innebär inte att du måste undersöka fastigheten, utan innebörden är att du får stå för fel som är upptäckbara. Det bedöms således på det sättet att man i efterhand tar ställning till om felet varit möjligt att upptäcka av en tillräckligt kunnig lekman som gjort en tillräckligt noggrann undersökning. Strikt sett är det inte en skyldighet att undersöka, utan ett sätt att uttrycka att köparen svarar för upptäckbara fel.
Normalt innebär undersökningsplikten en okulär undersökning. Fel som är synbara (till exempel tydliga sprickbildningar) bereder inga problem; de är upptäckbara och kan därmed inte krävas på ansvar av säljaren. Fel som å andra sidan inte kan ses och som heller inte har några symptom, klassas som dolda fel. Avgörande för de krav som ställs på köparen är vad en normalt bevandrad och erfaren lekman ska kunna upptäcka eller inse. Om felet i ert fall var synligt eller borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning är svårt att bedöma, eftersom detta varierar beroende på omständigheterna i det enskilda fallet.
Sedan finns det omständigheter som kan ge anledning till att ha en utökad eller reducerad undersökningsplikt. Köparens undersökningsplikt kan reduceras på grund av olika omständigheter, främst positiva uppgifter från säljaren. Å andra sidan kan en negativ upplysning vara av sådant särskilt skäl att undersökningsplikten utökas. Högsta domstolen har själva inte nämnt vilka särskilda åtgärder som skulle behövas för att en ska uppfylla undersökningsplikten. Men troligtvis avses grävning eller andra åtgärder utöver okulär besiktning. Sådana särskilda åtgärder skulle bara behöva vidtas om det fanns speciell anledning till det.
Sammanfattning och avslutande rekommendationer
Det är svårt att ge ett konkret svar på om omständigheten i fråga kan åberopas som ett dolt fel eller inte.
Min bedömning är att det inte går att ge ett säkert svar beträffande om detta kan åberopas som dolt fel i fastigheten. Det kan rimligen anses ligga utanför vad som omfattas av en vanlig okulär besiktning att flytta på en tvättmaskin för att upptäcka ett dolt fel. För att kunna göra en mer säker bedömning krävs dock ytterligare och mer specifik information om omständigheterna i det enskilda fallet. Min rekommendation är att du anlitar en jurist som kan företräda dig här vidare. Juristen kan gå igenom ditt ärende på ett noggrant sätt och beakta omständigheter som du inte delgivit i frågan.
Vi hjälper dig gärna med ditt ärende och du är därför välkommen att höra av dig till info@lawline.se eller ringa på 08-533 300 04 för att komma i kontakt med en jurist.
Med vänliga hälsningar,
