Vad händer med ett gemensamt ägt hus om sambor separerar och andelarna är olika stora? Och vad gäller avseende huset under samboförhållandet?

Question

Frågan rör ett samboförhållande, med hemmavarande barn, där båda parter idag äger huset 50/50
Huset har inga inteckningar. Det finns alltså inga lån på huset.
Allt övrigt är normalt. Vanliga jobb, inga skulder, hela familjen är skriven på fastighetsadressen o.s.v..
För att reglera en gammal skuld mellan parterna överväger parterna att justera ägarförhållandet till 65/35
Kan en ägarandelsfördelning om 65/35 medföra något negativt för 35-parten?
Alltså, är det någon skillnad i vad någon part kan/får göra resp. tvinga den andre att göra?
T.ex. i en eventuell separation, kan 65-parten tvinga 35-parten att sälja eller flytta ut?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är sambolagen (SamboL) och lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL). 

Vad gäller vid en separation och vad händer då med det gemensamt ägd huset?

Ett samboförhållande upphör, föga förvånande, när samborna flyttar isär, 2 § 1 st. 2 p. SamboL. När ett samboförhållande upphör av annat skäl än att samborna ingår äktenskap med varandra ska, på begäran av någon av samborna, den s.k. samboegendomen fördelas mellan dem genom bodelning och en sådan begäran ska framställas senast ett år efter det att samboförhållandet upphörde, 8 § SamboL. Det är endast sambornas gemensamma bostad och bohag som utgör samboegendom under förutsättning att egendomen har förvärvats för gemensam användning och inte utgör någons enskilda egendom, 3 § SamboL. Med bohag avses föremål som soffor, bord, köksgeråd och annat dylikt, vilket innebär att bilar, båtar, kontanter, värdepapper, konst m.m. inte kommer att bli föremål för någon bodelning. Det ska dock noteras att sambor får avtala om att bodelning inte ska ske eller att viss egendom inte ska ingå i bodelningen. Genom ett nytt avtal får de även ändra på vad som tidigare överenskommits. Avtalet ska vara skriftligt och undertecknas av båda parter, 9 § SamboL. Om formkraven inte är uppfyllda är överenskommelsen ogiltig.

Men enligt uppgift finns inget samboavtal träffat mellan paret och eftersom huset, såvitt jag förstår, förvärvats för gemensamt bruk är utgångspunkten att värdet på huset ska hälftendelas. Detta gäller alldeles oavsett ägarandelarnas storlek och/eller om någon eventuellt från början i princip ensam skulle ha stått för köpeskillingen och/eller ensam skulle stå som lagfaren ägare till fastigheten. Frågan avseende bohaget och vad som däri ska ingå i bodelningen kan jag dock inte besvara eftersom det är omöjligt för mig att veta exakt när möblemang och annat dylikt införskaffades. Men generellt gäller att vad en sambo har förvärvat före samlevnaden kan normalt inte anses ha förvärvats för gemensam användning. Endast om förvärvet har skett i nära anslutning till att samlevnaden inleddes kan det ibland anses ha skett för att egendomen skulle användas gemensamt. Det avgörande blir helt enkelt om avsikten med förvärvet har varit att egendomen skulle nyttjas tillsammans, se prop. 1986/87:1, s. 257.

Vad gäller avseende huset under samboförhållandets bestånd?

Under samboförhållandet kommer fastigheten, utifrån din ärendebeskrivning, att ägas gemensamt, vilket betyder att de ägare huset med samäganderätt. I 1 § SamägL sägs att äro två eller flera samfällt ägare av fastighet eller lös sak tillkomme envar av dem viss lott i godset. Lotterna vare för lika räknad, där ej annat förhållande kan visas. Vidare anges i 2 § SamägL att för förfogande över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke; dock må åtgärd, som för godsets bevarande tarvas och ej tål uppskov, utan hinder därav att någon delägare i följd av sjukdom, frånvaro eller annan orsak är ut stånd att i åtgärden deltaga, av övriga vidtagas.

Språkbruket i lagen är något ålderdomligt, men i klartext innebär ovanstående att andelarna i den gemensamt ägda egendomen, dvs. fastigheten, kommer att vara lika stora om ingenting annat har bestämts. Därutöver gäller att förvaltningen och alla inplanerade åtgärder kräver samstämmighet, dvs. samtliga delägares samtycke, vilket i praktiken innebär att samborna kommer att åtnjuta en slags vetorätt gentemot varandra. Och det gäller alldeles oavsett andelarnas storlek. Undantag görs dock för åtgärder som inte tål uppskov, med andra ord akuta åtgärder. Jämte detta kan varje delägare, mot övrigas vilja, dessutom framtvinga en försäljning via en offentlig auktion, 6 § SamägL. Och detta gäller också alldeles oavsett andelarnas storlek. 

Sammanfattningsvis kan i den här delen konstateras att samtliga åtgärder som avser huset egentligen kräver ett konsensusbeslut. I övrigt kan det tämligen självklara också nämnas. Om paret skulle få för sig att sälja fastigheten kommer kapitalvinsten inte längre att fördelas lika utan istället spegla andelarnas storlek. Om inte samborna skulle avtala om annat vill säga. 

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,