Vilket skick kan jag kräva att lokalen ska vara i vid tillträdet?
Hej!
Jag ska skriva kontrakt för hyra av lokal som hyrs ut av brf. Lokalen är i ett dåligt skick, vad gäller ytskikt och köklådor/bänk etc. Jag undrar om jag kan ställa krav på att lokalens skick är "gott", "godtagbart" eller liknande. Jag hittar inga skrivningar i avtalet om lokalens skick vid inflyttning. Däremot finns följande om underhåll och skick vid utflytt:
- Hyresgästen ska utföra och bekosta erforderligt underhåll av ytskikt på golv,
väggar och tak. Om hyresgästen åsidosätter sin underhållsskyldighet enligt ovan och inte inom skälig tid vidtar rättelse efter skriftlig uppmaning har hyresvärden rätt att fullgöra skyldigheten på hyresgästens bekostnad.
- Hyresvärden svarar för utvändigt underhåll av byggnaden samt centrala installationer.
Hyresgästen svarar för samtliga övriga drifts- och underhållskostnader och hyresgästen skall således underhålla installationer, inredning och utrustning i lokalen som ingår i av hyresvärden tillhandahållen standard.
- Senast vid hyresförhållandets upphörande ska hyresgästen, om inte annan överenskommelse har träffats, ha bortfört sin egendom och återställt lokalen i godtagbart skick.
Tacksam för hjälp! Vänliga hälsningar
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Bestämmelser om i vilket skick en lokal ska vara vid tillträdet finns i 12 kap. jordabalken.
Lokalen ska som utgångspunkt kunna användas för hyresgästens verksamhet
Som utgångspunkt ska en lokal på tillträdesdagen vara i ett sådant skick att den kan användas för den verksamhet som hyresgästen enligt hyresavtalet har rätt att bedriva i lokalen. Det är dock möjligt att avtala om att lokalen ska vara i bättre eller sämre skick än så (12:9 JB). Det är till exempel vanligt att en lokal hyrs ut i "befintligt skick" vilket innebär att lokalen hyrs ut i precis det skick den är i vid uthyrningstillfället. Lokalen behöver alltså i sådant fall inte vara brukbar för den verksamhet som ska bedrivas där och det är upp till hyresgästen att se till att lokalen kan användas för den tänkta verksamheten.
Vad du kan göra om lokalen är i dåligt skick vid tillträdet
Om lokalen vid tillträdet är i så dåligt skick att den inte kan användas för den tänkta verksamheten har hyresgästen vissa rättigheter (12:11 första stycket JB). Du som får hyresgäst får:
åtgärda bristerna på hyresvärdens bekostnad om hyresvärden inte efter tillsägelse rättar till bristerna.säga upp hyresavtalet om bristerna är av väsentlig betydelse och hyresvärden inte åtgärdar bristerna eller om ett åtgärdande inte kan ske utan dröjsmål.Du som hyresgäst har därutöver rätt till skälig nedsättning av hyran under den tid som lokalen är bristfällig och även rätt till skadestånd om bristerna beror på att hyresvärden har varit oaktsam.
Om lokalen hyrs ut i befintligt skick gäller dock nämnda rättigheter bara om hyresgästen inte kände till bristerna eller kunde upptäcka dem med vanlig uppmärksamhet (12:11 andra stycket JB). Vid uthyrning i befintligt skick har du som hyresgäst därmed en viss undersökningsplikt av lokalen och om du på ett relativt enkelt sätt kunnat se bristerna kan du inte göra gällande ovan nämnda rättigheter.
Underhållsansvaret under hyrestiden
Under hyrestiden är det som utgångspunkt hyresvärden som ska se till att lokalen hålls i det överenskomna skicket (12:15 första stycket JB). Hyresvärdens underhållsansvar kan dock avtalas bort och det är med andra ord möjligt att ålägga hyresgästen detta.
Lokalens skick vid hyresgästens utflytt
Det finns inga uttryckliga lagregler om i vilket skick en lokal ska vara vid hyresgästens utflytt. Hyresgästen har dock under hyrestiden en vårdplikt för lokalen vilket kortfattat innebär att hyresgästen ska se till att det inte förekommer mer än normalt slitage och undvika att det uppstår risk för skador (12:24 JB). Hyresgästen och hyresvärden får dock fritt avtala om i vilket skick lokalen ska återlämnas och det är därmed möjligt att avtala om sådant som går utöver vårdplikten.
Vad som gäller i ditt fall
Jag rekommenderar att du tittar igenom ditt hyresavtal och ser så att det inte står att lokalen hyrs ut i befintligt skick. I sådana fall innebär det att du inte har rätt att kräva att hyresvärden åtgärdar de brister du nämner och att det istället är upp till dig som hyresgäst att se till att lokalen är i sådant skick att du kan bedriva din verksamhet där.
Utan att se ditt hyresavtal i helhet kan jag inte göra en korrekt bedömning av de skrivningar du refererar till. Den första skrivningen om underhållskyldigheten av ytskikten kan innebära att underhållsansvaret under hyrestiden har ålagts dig (men att hyresvärden fortfarande är skyldig för lokalens skick vid själva tillträdet), men det kan också vara så att du har ålagts att åtgärda ytskiktet redan vid tillträdet (och därmed inte kan kräva att hyresvärden ska åtgärda bristerna). Om du vill ha ytterligare rådgivning kring ditt hyresavtal rekommenderar jag att du tar kontakt med juristbyrån här på Lawline.
Om det inte står i hyresavtalet att lokalen hyrs ut i befintligt skick och ni inte heller har avtalat något annat om lokalens skick vid tillträdet gäller dock följande. Du kan kräva att lokalen ska vara i ett sådant skick att du kan bedriva den verksamhet som du hyr lokalen för. Det finns inte någon allmän bestämmelse om att lokalen ska vara i t.ex. gott skick, utan vilket skick du kan kräva att lokalen ska vara i beror alltså på vilken verksamhet du har fått tillåtelse att bedriva i lokalen, t.ex. restaurang, café, butik, osv.
Du skriver att bl.a. ytskikt och kökslådor/bänk är i dåligt skick. Om skicket vid tillträdet är så pass dåligt att det hindrar dig från att bedriva din verksamhet råder jag dig att påtala det för din hyresvärd. Om hyresvärden inte åtgärdar bristerna har du rätt till de åtgärder som jag nämnde ovan, t.ex. att åtgärda bristerna på hyresvärdens bekostnad och rätt till skälig nedsättning av hyran under den tid lokalen är bristfällig. Som nämnt rekommenderar jag dock att du tar kontakt med våra jurister för att få en korrekt bedömning av ditt hyresavtal och vad som därmed gäller i ditt fall.
Vänliga hälsningar
