Vid förseningar i en nyproducerad bostadsrätt kunde köparen häva förhandsavtalet
Stockholms tingsrätt har den 21 juni lämnat dom i mål T 1893-18.
Domen innebär att en förhandstecknare till en nyproducerad bostadsrätt kan häva köpet under vissa förutsättningar. Denna dom kan överklagas fram till och med den 12 juli men då vi sköljs över av frågor kring innebörden av domen har vi nu valt att kommentera den.
Lawline svarar
Sammanfattningsvis
Enligt tingsrättsdomen kan såväl försenat upplåtelseavtal som försenat tillträde till lägenheten innebära att man kan häva köpet. Även det faktum att bostadsrättsföreningens hade frångått den planerade takhöjden för byggnationen innebar att köparen kunde häva avtalet.
Den försenade upplåtelsen
I förhandavtalet angavs att upplåtelseavtalet skulle skrivas 3 månader innan inflyttning. Inflyttningen beräknades till december 2017. Förhandstecknaren fick avtalet om upplåtelse tillsänt sig den 15 november. I upplåtelseavtalet angavs att tillträdet till lägenheten skulle ske den 15 februari 2018. Köparen hävde då avtalet den 16 november.
Tingsrätten angav att bostadsrättsföreningen var att betrakta som en kommersiell aktör och att förhandstecknaren hade ett konsumentförhållande till föreningen. Av den anledningen så valde domstolen att tolka tidpunkterna till konsumentens fördel. Alltså att december månad skulle innebära den bestämda tidpunkten 1 december, med följden att upplåtelseavtalet skulle ha ingåtts den 1 september. Detta innebar att bostadsrättsföreningen var 10 veckor försenad med att upplåta lägenheten till konsumenten.
Anledningen till varför det är viktigt att bestämma hur lång förseningen har varit är att upplåtelse måste ha skett inom skälig tid. Skälig tid är ett i svensk rätt obestämt begrepp. Förenklat innebär det att domstolarna har fått i uppgift av lagstiftaren att tolka vad det innebär i varje enskilt fall. Det kan dock också skapas praxis för hur man ska tolka "skälig tid". Sådan praxis finns inte inom den diskuterade lagparagrafen (5 kap. 8 § bostadsrättslagen).
Praxis skapas inte av en tingsrättsdom. En sådan kan inte kan anses vara rättsligt vägledande. I klartext – det är inte säkert att gränsen för vad som är skäligt är 6 eller 10 veckor. Det är fullt möjligt att högre instans kan komma att ändra domen.
Dock vill jag tydligt markera att min uppfattning är att tingsrättens dom är välmotiverad och i sin kontext självklar. Upplåtelseavtalet har inte skett inom skälig tid.
I bedömningen testar också domstolen om bostadsrättsföreningen har varit försumlig, vilket är en ytterligare förutsättning för att avtalet ska gå åter. I frågan konstateras att bostadsföreningen har varit det. Detta diskuteras mycket kortfattat. Representanten för bostadsrättsföreningen, som också är ägare för byggbolaget, visade inte tillräckligt med omständigheter som tydde på att man inte hade sig själv att skylla när det kom till förseningen.
Det försenade tillträdet
Tingsrätten konstaterar att även förseningen av tillträdet var ett avtalsbrott. En 10 veckors lång försening av tillträde till sin nyproducerade bostadsrätt var av väsentlig betydelse. Trots att det är mycket vanligt vid försäljning av denna typ av projekt så ska det inte belasta köparen.
Förhandsavtalet och marknadsföringsmaterialet var missvisande
Genom det marknadsföringsmaterialet och de ritningar som bostadsrättslägenheten presenterades genom hade det framkommit information om lägenhetens förväntade standard.
Eftersom lägenheten var en nyproduktion har det varit svårt för köparen att föreställa sig hur det färdiga byggprojektet skulle se ut. Därför har de varit tvungna att förlita sig på det tillgängliga materialet. Det tillgängliga materialet visade sig vara felaktigt. Takhöjden hade förändrats. Den utlovade takhöjden om 2,50 meter hade utan förhandstecknarens godkännande sänkts 10 cm respektive 20 cm.
Bostadsrättsföreningen hade inte tillhandahållit en sådan produkt som köparen hade ingått avtal om. Det var av väsentlig betydelse för konsumenten att takhöjden var som den utlovats och därmed hade denne rätt att frångå förhandsavtalet även på denna grund.
Stockholm den 12 juli 2018
Jesper Lublin
Jurist
jesper.lublin@lawline.se
076 – 394 78 18
Lawline AB
