Vem ansvarar för en bristfällig reparation som inte upptäcktes vid undersökningen?
Hej!
Ska försöka vara kortfattad. Vi köpte hus i april 2016, beställde besiktning "nivå 2"-besiktning av ett besiktningsbolag. Inga allvarliga anmärkningar kunde påvisas. För ett pr veckor sedan upptäckte vi en lukt runt diskhon, när vi plockade bort socklarna under diskhon och skåpet så upptäckte vi en geggig blandning av mat och vatten, samt en riktigt dålig lösning för avloppsvattnet. Röret från diskhon hade tejpats ihop med ett rör som var anslutet till avloppet i golvet. Alltså, två rör med samma diameter som sattes mot varandra och tejpades ihop i ett dolt utrymme! Skador på vägg och syll har uppkommit, försäkringsbolaget kommer ej ersätta pga att det inte är fackmannamässigt utfört. Egentligen skulle man ju vilja kräva ägaren, som var den som hittade på den här bedrövliga lösningen när han renoverade köket 2014, på ersättning. Men när vi tittar igenom besiktningsprotokollet från besiktningsbolaget så känns det som att detta måste vara en miss från deras håll. De hade t.ex anmärkt på en mindre brist på avloppsanslutning i badrum, men plockade inte bort socklarna i köket och undersökte avloppet där. Vad är er bild?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
1. Min utgångspunkt i ärendet
Ni köpte ett hus i april 2016 (2 år och 3 månader sedan) som jag utifrån din information antar utgör en fastighet (1 kap 1 § och 2 kap. 1 § Jordabalken, hädanefter JB). Ett besiktningsbolag anlitades för en "nivå 2-besiktning", varvid de upptäckte en mindre brist på avloppsanslutning i badrum men inte plockade bort socklarna i köket för att undersöka ytterligare fel. Nivå 2 innebär en grundlig okulär besiktning (nivå 1) samt en utökad besiktning av riskkonstruktioner. Besiktningsbolaget ifråga anger att fuktindikering genomförs utan ingrepp i byggnaden. Säljaren upplyste inte själv om sin egna, icke-fackmannamässiga, renoveringslösning och försäkringsbolaget ersätter inte skadan. Din fråga är allmänt utformad och jag kommer besvara frågan utredande utifrån vilket ansvar besiktningsbolaget, säljaren respektive du själv har, samt vilka möjligheter du har att gå vidare med ärendet.
2. Undersökning inför fastighetsköp
Det ankommer på köparen att antingen själv eller genom att anlita någon företa en undersökning av fastigheten för att kunna skydda sig mot brister och fel (4 kap. 19 § andra stycket JB). Vad detta mer ingående innebär redogörs för i det följande.
3. Ansvarsfrågor
3.1 Vilket ansvar har besiktningsbolaget som genomförde undersökningen?
Besiktningsbolaget ansvarar för att genomföra en avtalsenlig undersökning och eftersom jag inte känner till era närmare avtalsvillkor är denna bedömningen mer allmänartad. Som huvudregel kan fastslås att en utomstående besiktningsman inte kan ansvara för sådant som denna inte tagit på sig att undersöka. Bedömningen landar således i frågan om besiktningsbolaget avtalsrättsligt kan anses ha åtagit sig att undersöka röret från diskhon. Besiktningsbolaget antyder på sin hemsida att de inte har åverkan på fastigheten vid sina undersökningar samt enbart undersöker riskkonstruktioner mer djupgående. Av vad du framför krävdes det viss åverkan för att upptäcka den felaktiga och skadliga konstruktionen varför frågan blir om det anses som en riskkonstruktion som ändock borde ha undersökts närmare av besiktningsbolaget. Enligt bland annat Research Institute of Sweden och Polygongroup utgörs typiska riskkonstruktioner av platta på mark, putsad fasad, källarväggar, krypgrunder, våtrumsväggar samt vindar. En liknande uppräkning över vad som undersöks som riskkonstruktioner gör ifrågavarande besiktningsbolag. Det verkar således falla utom undersökningen i "nivå 2" att genomföra mer utförliga undersökningar kring diskhon som dessutom kräver viss åverkan på fastigheten. Viss oklarhet kan dock anses råda angående begreppsdefinitionen och eftersom jag antar att du är att se som konsument i förhållande till besiktningsbolaget premieras din tolkning vid oklara villkor (10 § lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden). Det verkar dock inte föreligga särskilda omständigheter som tyder på att besiktningsbolaget har agerat felaktigt och det är således mindre troligt att de bär något ansvar i situationen.
3.2 Vilket ansvar har jag själv för undersökningen?
Att ett anlitat besiktningsbolag anmärker på vissa brister innebär inte att de ska gå utöver sitt åtagande för en utförligare undersökning utan utökar istället den potentiella köparens ansvar, det vill säga ditt. Detta framgår av rättspraxis från Högsta domstolen (NJA 1998 s. 407). Som jag förstår det hade de dock inte anmärkt några brister angående just det fel som ni sedan upptäckte. Att besiktningsbolaget fullgjort sin undersökning innebär dock inte nödvändigtvis att kraven på en fullständig undersökning är uppfyllda. Det avgörande i detta fall blir således om ni själva borde ha upptäckt felet och ansvarar enligt huvudregeln att köparen må akta sig vid fastighetsköp. Det enda som köparen enligt huvudregeln inte ansvarar för är så kallade dolda fel. Dolda fel är sådant som inte bör upptäckas vid en fackmannamässigt grundlig undersökning, exempelvis såsom besiktningsbolagets.
Det finns ingen plikt att ha åverkan på fastigheten vid undersökning, utan om detta krävs för att upptäcka ett fel ses det enligt huvudregeln såsom ett dolt fel (NJA 1975 s. 545 och NJA 1938 s. 858). Felsymtom såsom unken doft kan dock utöka undersökningsplikten (NJA 1985 s. 871). Om doften kunde kännas vid undersökningen eller visningen föreligger således en risk att felet ändå inte anses vara dolt. Eftersom besiktningsbolaget har genomfört en relativt utförlig undersökning bör det inte krävas att du skulle ha genomfört en undersökning själv. Att vissa anmärkningar gjordes talar dock för det motsatta, vilket kan påverka vad som ses som ett dolt fel. Är felet inte dolt faller ansvaret för felet som huvudregel på dig som köpare (4 kap 19 § andra stycket JB), undantag härför redogörs för under 3.3.
3.3 Vilket upplysningsansvar har säljaren?
Säljaren ansvarar för dolda fel men även om felet inte är att anse som dolt kan säljaren åläggas ansvar om köparen i strid mot tro och heder underlåtit att upplysa om väsentliga omständigheter (NJA 1981 s. 894). Agerande i strid mot tro och heder kan beskrivas som ett passivt utnyttjande av köparens villfarelse; kraven för att detta ska föreligga är dock högt ställda. Omständigheterna talar dock till viss del för att säljaren agerat agerat i strid mot tro och heder förutsatt att säljaren var medveten om den bristfälliga renoveringen, men inget bestämt uttalande kan göras. Härvid har Högsta domstolen i rättsfallet NJA 2007 s. 86 öppnat för möjligheten att ålägga säljaren med ansvar även om denne inte agerat i strid mot tro och heder. Detta förutsätter dock att säljaren måste antas ha insett köparens villfarelse om en avgörande omständighet, trots undersökningsplikt, men underlåtit att upplysa köparen om detta. Även om felet inte skulle anses vara dolt och du borde ha undersökt diskhon närmare finns det omständigheter som antyder på att säljaren kan bära ansvaret för felet ändå.
4. Kan jag göra några påföljder gällande och mot vem?
Det rimliga i denna situation är att kräva säljaren på ersättning motsvarande kostnaden för att åtgärda felet (4 kap. 19 och 19c § JB). Eftersom köpet genomfördes för 2 år och 3 månader sedan kan det antas att preskriptionstiden inte har passerat, vilket som huvudregel sker 10 år från dagen för tillträdet av fastigheten. Efter preskription har inträtt kan inte fel göras gällande mot säljaren. Du måste dock även reklamera inom skälig tid från upptäckten av felet, vilket enligt Högsta domstolen är som mest fyra och en halv månad (NJA 2012 s .1021). Anses dock säljaren ha agerat i strid mot tro och heder kan reklamation ske inom fyra och ett halvt år (NJA 2017 s. 1195). Jag ställer mig dock tveksam till om agerande i strid mot tro och heder anses föreligga.
5. Sammanfattning
Enligt mina rekommendationer är möjligheterna små att kräva ersättning från besiktningsbolaget. Eftersom besiktningsbolaget påpekade vissa brister utökas sannolikt din undersökningsplikt och det är således oklart om felet bör anses som dolt eller ej (NJA 1985 s. 871). Anses felet vara dolt kan du vända dig till säljaren och kräva ersättning (4 kap. 19 § JB). Även om felet inte anses vara dolt kan du potentiellt med framgång kräva säljaren på ersättning eftersom mycket tyder på att denne kände till bristen och borde ha uppmärksammat dig om bristen. Eftersom enbart ett par veckor har passerat från er upptäckt bör reklamationstiden inte ha passerat. Som huvudregel gäller dock som sagt att köparen må akta sig och du bör fundera igenom ifall ni själva borde ha upptäckt felet tidigare eller själva borde ha genomfört en mer utförlig undersökning.
Min allmänna rekommendation till dig är att kontakta säljaren med krav på ersättning. Bestrider säljaren detta bör du kontakta en jurist för vidare rådgivning. Att driva en rättslig tvist kan bli kostsamt och är således inte alltid lönsamt, du bör därav göra en kalkyl över kostnaden för skadorna för att avgöra om det är ett proportionerligt alternativ. Du kan boka tid med vår juristbyrå här.
Vänlig hälsning,
