Vad kan man göra om hyreslägenhet är i bristfälligt skick och hyresvärd inte åtgärdar brister?
Jag vill stämma eller anmäla min hyresvärd för att jag fått hälsoproblem sen jag flytta hit. Jag tror det är svartmögel vilket jag bett honom kolla vid flertalet tillfällen plus att lägenheten har dålig standard. Jag har även sett flertalet av hans lägenheter. De ser riktiga hemska ut. Jag har problem med hälsan redan diabetes bland annat och här har jag fått nässelutslag och problem med luftvägarna. Jag har bett honom hjälpa mig flera gånger. Andra har också sagt att han har dåligt rykte. Han är osympatisk och elak. Idag attackera han min psykiska hälsa. Vad kan man göra?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Frågor av detta slag regleras i 12 kap Jordabalken (JB).
Vad som gäller vid brist i hyresrätt
Hyresvärden har en skyldighet att på tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant skick, att den enligt allmän uppfattning är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, 12 kap 9 § JB. Hyresvärden har också en skyldighet att under själva hyrestiden underhålla lägenheten och hålla den sådant brukbart skick som vid tillträdet, med undantagen om annat har avtalats, om hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet eller om avtalet innehåller en förhandlingsklausul, 12 kap 15 § JB.
Om det under hyrestiden uppkommer brister som inte orsakats av hyresgästen och som medför att lägenheten avviker från ovan nämnd standard, bör hyresgästen meddela hyresvärden om bristen. Så fort som möjligt efter att ha blivit underrättad av hyresgästen om detta bör då hyresvärden åtgärda bristen. För det fall hyresvärden inte skulle åtgärda bristen efter att ha blivit meddelad av hyresgästen får hyresgästen, bland annat, själv åtgärda bristen på hyresvärdens bekostnad, 12 kap 11 § 1 st p. 1 och 16 § JB. Om bristen, i ett sådant fall, är av väsentlig betydelse har man som hyresgäst även rätt att säga upp hyresavtalet, 12 kap 11 § 1 st p. 2 och 16 § JB. Vid en sådan uppsägning upphör hyreskontraktet att gälla omedelbart, 12 kap 6 § JB. Hyresgästen har dessutom rätt till nedsättning av hyran under den period då lägenheten är i bristfälligt skick, 12 kap 11 § 1 st p. 3 och 16 § JB. Detta gäller dock inte under den tid som man betalat hyran utan protest och inte meddelat hyresvärden om bristen. Som hyresgäst kan man också ha rätt till ersättning för skador som uppkommit på grund av bristen i lägenheten, på exempelvis möbler, under förutsättning att hyresvärden inte kan bevisa att skadorna inte beror på dennes försumlighet, 12 kap 11 § 1 st p. 4 och 16 § JB.
Om det, av förklarliga skäl, kanske inte är aktuellt för hyresgästen att säga upp hyresavtalet, exempelvis, så finns ytterligare påföljdsmöjligheter. Som hyresgäst kan man även ansöka om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden, 12 kap 16 § 2 st JB, vilket innebär att hyresvärden åläggs ett krav att åtgärda angiven brist. Då hyresnämnden utfärdar ett åtgärdsföreläggande bestäms en tid som hyresvärden måste ha åtgärdat bristen inom och om bristen inte är åtgärdad inom den tiden blir hyresvärden då skyldig att betala vite. En förutsättning för att en hyresgästs ansökan om åtgärdsföreläggande ska beviljas är att bristen i lägenheten medför hinder i hyresgästens nyttjanderätt, alltså rätten att använda lägenheten, som inte är obetydlig.
Om man som hyresgäst anser att man har rätt till nedsättning av hyran, på grund av brist i lägenheten exempelvis, kan man också ansöka om deponering av hyran hos länsstyrelsen, 12 kap 21 § JB. Då hyresgästen deponerat hyra hos länsstyrelsen kan inte hyresvärden hävda att hyresrätten blivit förverkad på grund av att hyra inte betalts, 12 kap 21 § 3 st JB. Hyresvärden måste då nämligen väcka talan mot hyresgästen för att kunna få ut pengarna. Om hyresvärden inte gör det kan hyresgästen efter tre månader begära att få tillbaka de deponerade pengarna. Om hyresvärden väcker och vinner talan har denne däremot rätt till pengarna. En annan möjlighet är att hyresvärden och hyresgästen förlikas, det vill säga kommer till en överenskommelse, 12 kap 22 § JB. Att tänka på är dock att man som hyresgäst inte ska deponera en för stor del av hyran hos länsstyrelsen, det deponerade beloppet måste stå i proportion till skadan. Om man bor i en trea och det bara är ett rum som inte kan användas, exempelvis, får man försöka räkna ut hur stor del av hyresbeloppet det motsvarar.
Vad du kan göra i ditt fall
Om mögelskador kan konstateras bör det ses som en brist i lägenheten. Det framgår att du redan meddelat din hyresvärd om misstankar om mögel vid ett flertal tillfällen utan resultat. Vid brist i lägenhet kan du som hyresgäst ha rätt att ta till ovan nämnda påföljdsmöjligheter. Ett möjligt alternativ skulle kunna vara att du ansöker om ett åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden. Om en ansökan om åtgärdsföreläggande beviljas så blir hyresvärden skyldig att åtgärda felen inom en viss tid och om hyresvärden då inte gör det blir denne betalningsskyldig. Du kan även ansöka om deponering av en del av hyresbeloppet hos länsstyrelsen och ställa krav på hyresvärden att bristerna ska åtgärdas. Du kan även ha rätt till skadestånd för skador om skador uppstått på annan egendom, på grund av brister i lägenheten, om hyresvärden inte kan visa att sådana skador inte beror på dennes försummelse. Vidare kan det även finnas en möjlighet att få skadestånd för personskador som uppkommit på grund av mögelskador i bostaden, (NJA 2002 s. 213). Det finns alltså också en möjlighet att stämma hyresvärden i tingsrätten med ett skadeståndsanspråk om skador uppkommit till följd av brist i lägenhet. Med det sagt kan jag dock inte svara exakt på hur utsikterna för att vinna en sådan process skulle ut i detta fall. Viktigt att tänka på är att en sådan process kan vara både dyr och tidskrävande och jag skulle i sådant fall rekommendera dig att ta kontakt med en jurist som kan hjälpa dig med eventuell process.
Hoppas att detta svar kan ge klarhet i frågan och tveka inte att höra av dig igen om svaret var otydligt eller om du har fler funderingar!
Lycka till!
Med vänlig hälsning,
