Vad har man för rättigheter som hyresgäst till en lokal?
Så här ligger det till. Företaget har hyrt del i lokal sen 2011 kontraktet löpte ut 2014-09-30 vi är fortfarande kvar i lokalen och betalar våran hyra. Nu är det så här att företaget som besitter förstahandskontraktet har sålt bolaget till ett annat bolag. Nu vill det nya bolaget ha alla ytor,vi ska bort säger dom.Frågan är då vad har vi förrättigheter.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag uppfattar det som att ditt företag har hyrt en lokal av ett annat företag som har ett förstahandskontrakt i fastigheten. Ni har alltså ett andrahandskontrakt. Hyreskontraktet gällde från 2011 och löpte ut den 30 september 2014. Detta var alltså då ett tidsbegränsat hyresavtal som har fortsatt att löpa på obestämd tid. Det som nu händer är att det företag som besitter första handskontraktet nu har sålt vidare sitt bolag till ett annat som vill kunna nyttja hela förstahandskontraktet. Frågan är då om det här bolaget på något sätt kan avhysa er ifrån fastigheten?
Det juridiska skyddet man har som hyresgäst kallas för besittningsskydd vilket regleras i 12 kap JB.
Vad är ett besittningsskydd?
Det indirekta besittningsskyddet innebär att om värden säger upp avtalet för avflyttning eller villkorsändring till hyrestidens utgång så måste lokalhyresgästen flytta om parterna inte enas om nytt avtal. Besittningsrätt är alltså ett skydd för hyresgästen gentemot sin hyresvärd. En hyresgäst som har besittningsskydd har rätt att få sitt hyresavtal förlängt ifall hyresvärden skulle säga upp hyresavtalet och begära att hyresgästen ska flytta ut. Besittningsrätt är alltså en rätt att få vara kvar i lokal. Detta kan naturligtvis se olika ut beroende på hur de enskilda förhållandena ser ut.
Besittningsskydd som andrahandsgäst
En andrahandshyresgäst har till en början i regel ett svagt besittningsskydd. Dock enligt hyreslagens regler får en andrahandshyresgäst besittningsskydd först när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd, vilket det dock har i det här fallet (se 12 kap 45 § JB). Ni som andrahandsgäster har därför fått ett besittningsskydd och kan inte bli uppsagda från lokalen hur som helst.
Det spelar ingen roll hur länge ni som hyresgäster har haft lokalen och att ni har fått besittningsskydd – ni som hyresgäster har aldrig rätt att ta över förstahandskontraktet. Detta är bara möjligt när förstahandshyresgästens avtal har upphört och fastighetsägaren väljer att teckna avtal med just den som har hyrt lägenheten i andra hand. Men här verkar det som att förstahandskontraktet har gått över till ett annan bolag istället. Det innebär tyvärr att ni måste flytta ut ur lokalen.
Behöver ni flytta på er på en gång?
Här har hyresavtalet från början löpt på en bestämd tid, men enligt 12 kap 3 § JB övergår ett tidsbestämt hyresavtal till ett obestämd i det fall där hyresgästen sitter kvar efter avtalstidens utgång. Det innebär att ni är skyddade av en uppsägningstid. Ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt på obestämd tid:
"om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning skall ske"De i 12 kap. 4 § JB angivna uppsägningstiderna är nämligen beroende av om avtalet löper tillsvidare eller på bestämd tid samt om objektet är en bostadslägenhet eller en lokal. Här är det en lokal, samt avtalet har övergått till obestämd tid. Enligt femte punkten (5 p) så ska hyresvärden säga ifrån nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal.
Sammanfattningsvis
På grund av att ert avtal har övergått till obestämd tid, samt att ni har fått ett besittningsskydd, gör det att ni får vara kvar i lokalen i 9 månader till räknat från början av nästa månad om hyresvärden (som är den som har förstahandskontraktet) säger upp avtalet innan denna månades utgång. Ni har alltså nio månader på er att hitta en ny lokal. Dock om ni kommer överens om något annat eller en kortare uppsägningstid så är det såklart möjligt. Tex om ni skulle hitta en ny lokal efter tre månader kan ni avtala om att hyresavtalet kan sägas upp under förutsättningar att ni har hittat en ny lokal. På så sätt slipper ni betala två hyror. Se dock till att vara ute ur lokalen efter 9 månader annars kommer hyresnämnden att bli inblandad och i värsta fall kronofogden om hyresvärden skulle ansöka om avhysning.
Hoppas det var svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar
