Vad gäller vid fel i en bostadsrätt?
Jag köpte en bostadsrätt i oktober, vid överlåtelsen ser jag ett märke på en vägg och kontaktar mäklaren direkt. Säljaren bodde själv inte i lägenheten utan totalrenoverade för att sälja. Efter en process med föreningen visade det sig i januari att det är fukt i väggen och måste saneras. En sista kontroll görs i mars innan saneringen påbörjas och det visar sig vara fukt även i golvet vilket innebär att jag inte kan nyttja rummet under minst 8 veckor. Vad kan jag kräva av säljaren? De anser det vara ett "dolt fel" medan jag hävdar att de har ansvar till överlåtelsedagen och hade de varit i lägenheten hade de själva sett färgförändringen på väggen.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
En bostadsrätt räknas, motsatsvis till t.ex. ett hus, som en lös egendom. För lös egendom tillämpas vanligtvis Köplagen (KöpL). Det är emellertid så att enligt 1 § fjärde stycket KöpL skall felreglerna i Jordabalken (JB) tillämpas.
Jag tolkar frågan som att ni är överens om att det finns ett fel i bostadsrätten men att ni är oense om vilken typ av fel det är och att du nu vill veta vad du kan kräva av säljaren. Det framkommer även att felet upptäcktes vid överlåtelsen. Jag antar därför att felet inte upptäcktes vid en eventuell besiktning.
Svaret nedan kommer att delas in i stycken så att du kan följa vad som kan bli aktuellt för dig.
Vilken typ av ersättning är aktuellt i ditt fall?
Av 4 kap. 12 § JB och 4 kap. 19 § JB framgår vad som gäller för en köpare som köpt en fastighet som avviker från vad hen med fog kunnat förutsätta.
Med tanke på omfattningen av felet du angivet borde det i ditt fall kunna bli aktuellt med prisavdrag, skadestånd eller hävning av köpet.
Prisavdrag
Du har möjlighet att kräva prisavdrag om du kan visa att fuktskadorna som finns inte motsvarar det som angavs vid köpet. Det borde dock inte vara något problem här då ni var överens om att fuktskador fanns och att de skulle åtgärdas. Även om fuktskadorna skulle vara följden av ett dolt fel har du också rätt till prisavdrag.
Skadestånd
Om fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst eller om felet beror på försummelse på säljarens sida har du som köpare rätt till skadestånd enligt 19 § första stycket JB. Det framgår emellertid inte att fastigheten anses ha avviket från vad säljaren hade lovat dig men fuktskador enligt din beskrivning får rimligen anses vara av en sådan betydelse. Det innebär att du har rätt till skadestånd för de kostnaderna som uppstår för att åtgärda felet.
Om du kan visa att säljaren varit vårdslös vid försäljningen (alltså om säljaren kände till felet men inte sa något till dig) kan du också ha rätt till skadestånd.
Hävning av köpet
Köparen har rätt till hävning av köpet om felet var vesäntligt 4 kap. 19 § JB och 4 kap. 12 § JB. För att du ska ha möjlighet att häva köpet måste du ha reklamerat inom skälig tid efter upptäckten (vilket du av frågan verkar ha gjort då du direkt kontaktade mäklaren efter upptäckten vid överlåtelsen) detta framgår av 19 § a JB.
Eventuella begränsningar av ersättning
En fastighetsköpare har en undersökningsplikt. Detta innebär att köparen vid köpet ska besiktiga fastigheten. Om fel upptäckts vid besiktningen får dessa hanteras av köpare och säljare i köpeavtalet där det skulle kunna bli aktuellt med t.ex. prisreducering. Om det finns ett fel i fastigheten som köparen borde ha upptäckt vid besiktningen får dessa inte åberopas i efterhand i syfte att få ersättning av säljaren. Om fel sannolikt fanns i fastigheten men inte var möjliga för köparen att upptäckta är dessa att betrakta som dolda fel. Säljaren ansvarar för dessa enligt 4 kap. 19 § JB under förutsättning att det dolda felet avviker från vad köparen hade anledning att förvänta sig.
Slutsats
Det som har angetts ovan bygger på att en besiktning av bostadsrätten är gjord och att felet inte kunde upptäckas där. Med stöd av angivna lagrum borde du kunna hålla säljaren ansvarig för felet som finns i bostadsrätten. Det gäller oavsett om fuktskadan var dold eller inte.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar
