Vad gäller om ett hyresavtal som avser en bostadsrätt sägs upp till felaktigt datum?

Question

Hej.
Jag har hyr ut min lägenhet till ett par och enligt överenskommelse skulle de hyra 15 Dec 22 till och med 26 feb 22. Hyran för perioden var bestämt och vi skrev på avtal.
De betalade ca halva hyran och skulle förra över resterande. De pengarna har inte kommit och på frågan då svarar de att de ändrat sig och vill bara bo 2 vecka. Till sista Dec istället och nu kräva de återbetalning på halva om de pengarna de betalat.
Vad har jag för rätt med att de bryter avtalet och är jag skyldig att betala tillbaka? Gör jag rätta att avhysa de för att hitta annan hyresgäst
Tack för svar.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.

För att besvara din fråga antar jag att du har en bostadsrätt som du hyr ut i andra hand, och att hyresavtalet löper från och med den 15 december 2022 till och med den 26 februari 2023.

Vilka lagar är tillämpliga?

Eftersom du hyr ut din bostadsrätt i andra hand är det privatuthyrningslagen (PUL) och jordabalken (JB) som är tillämpliga lagar. Båda kan tillämpas samtidigt.

Får ett hyresavtal som avser en uthyrning av bostadsrätt sägas upp och hur funkar detta?

Parter i ett hyresavtal som avser uthyrning av bostadsrätt är fria att bestämma över den tid under vilket ett hyresavtal ska löpa. Denna tid får vara bestämd eller obestämd. Ett hyresavtal som gäller på bestämd tid gäller tiden ut, men parterna får dock säga upp ett sådant avtal i förtid, oberoende av skäl (3 § 1 st. PUL). Eftersom ni har ingått ett hyresavtal på bestämd tid, dvs. från 15 december 2022 till 26 februari 2023, så får dina hyresgäster säga upp hyresavtalet i förtid, oavsett skälen till uppsägningen.

En hyresgäst får säga upp hyresavtalet till upphörande vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen. Om dina hyresgäster har sagt upp hyresavtalet i december 2022, så upphör hyresavtalet tidigast den sista januari 2023 (3 § 2 st. PUL). Om uppsägningen görs till en felaktig dag, så blir uppsägningen ogiltig, om motparten inte godtar detta. För din del betyder det ovan sagda följande. Eftersom dina hyresgäster har sagt upp hyresavtalet i december, så löper hyresavtalet till sista januari. Eftersom hyresgästerna även har sagt upp hyresavtalet till ett felaktigt datum, så får du som hyresvärd avvisa deras uppsägning då den inte är giltig pga. det felaktigt angivna datumet. Det betyder att hyresavtalet fortsatt löper. Du som hyresvärd får dock acceptera dina hyresgästers uppsägning. Om du har gjort det, så bör den sista december vara dagen då hyresavtalet upphör. Eftersom jag inte vet om du har accepterat uppsägningen, så kan jag inte heller uttala mig om dina hyresgäster måste stanna till sista december 2022 eller sista januari 2023. Om hyresavtalet upphör den sista december 2022, så ska hyresgästerna endast behöva betala hyra för tiden 15–31 december 2022. Har hyresgästerna betalat för denna tid, så behöver hyresgästerna inte betala för mer, och likaså om de har betalat för mycket så ska du betala dem tillbaks för det som de har överbetalat.

Vad händer om hyresgästen inte betalar sin hyra?

Om jag förutsätter att du inte har accepterat deras uppsägning av hyresavtalet och att hyresavtalet då gäller tills sista januari 2023, så gäller följande om hyresgästerna inte betalar sin hyra till dig. En hyresgäst måste betala den hyra som framgår i hyresavtalet (12:19 JB), och en hyra anses betald när hyresvärden har tagit emot pengarna på det sätt som anges i avtalet (12:20 3 st. JB). Har du inte tagit emot pengarna på det i hyresavtalet angivna sättet, så bör deras hyresbetalning inte anses vara betald. Om en hyresgäst inte betalar sin hyra efter att en vecka efter sista betalningsdag har gått, så har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet i förtid (12:42 1 st. 1 p. JB). Om hyresgästerna bara är försenade med sin hyra, så har du rätt till dröjsmålsränta för varje dag som går efter förfallodagen för betalningen, så länge hyresgästerna inte kan bevisa att de har skickat pengarna i tid (12:20 3 st. JB och Svea hovrätt, dom 2019-03-26, mål nr T 4779–18). Om du säger upp hyresavtalet med hyresgästerna för att de inte har betalat, så har du också rätt till skadestånd fram till hyresavtalets utgång, typiskt i form av uteblivna hyresinbetalningar (12:42 6 st. JB). I ditt fall bör detta omfatta januarihyran, beroende på omständigheterna. Betalar dina hyresgäster därför inte sin hyra till dig och mer än en vecka har gått, så har du rätt att säga upp hyresavtalet och du kan få skadestånd för utebliven hyra och ränta för försenade betalningar. Observera dock att om hyresgästerna betalar sin hyra innan du säger upp hyresavtalet, så upphör inte hyresavtalet (12:43 1 st. JB).

Avslutande ord och min rekommendation

Svaret på din fråga är följande. Om dina hyresgäster säger upp ert hyresavtal till felaktigt datum, så har du rätt att avvisa deras uppsägning. Det är då upp till hyresgästerna att säga upp till rätt tid, och om de gör det i januari, så kommer de behöva bo där och betala hyra till 26 februari 2023. Om du har accepterat deras uppsägning till sista december 2022, så kommer du behöva betala tillbaka allt som hyresgästerna har betalat extra för, dvs. det som inte avser decemberhyran. Om de inte har betalat sin hyra efter en vecka, så har du rätt att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande och då är de skyldiga att flytta ut och du kan begära både skadestånd och dröjsmålsränta.

Min rekommendation är i första hand att avvisa deras uppsägning genom att skriva att de har sagt upp till ett felaktigt datum. Har du redan accepterat deras uppsägning, så rekommenderar jag att du betalar tillbaka den del av hyran som du inte har rätt till. Jag rekommenderar inte att du säger upp hyresavtalet till omedelbart upphörande, därför att du kan begå avtalsbrott och ge dina hyresgäster rätt till skadestånd.

Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver ytterligare hjälp. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon [phone] eller maila oss på [e-mail].

Vänligen