Vad gäller när en hyresgäst stör övriga hyresgäster och vad ska hyresvärden göra för att lösa problematiken?
Hej,
Vi bor i en hyresrätt, där en av våra grannar spelar hög musik under dygnets alla timmar. Vi har haft flera samtal med personerna i fråga (en man med en son i tonåren).
Hyresvärden hävdar att de inte kan göra något åt saken, utan hänvisar till störningsjouren. Störningsjouren i sin tur har haft problem att bevittna oljuden, då lägenheterna har duktigt ljudisolerade ytterväggar, och ljudet färdas nedåt. Jag kan inte mycket om hyreslagen, men hittar inte i paragraf 25 som rör sig om störningar i boendet att störningarna måste bevittnas av andra än de störda grannarna? Finns det något vi kan göra?
Stort tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att din fråga gäller vad hyresvärden har för egentliga möjligheter att påverka en hyresgäst som utsätter övriga hyresgäster för störningar. För att kunna besvara din fråga kommer jag använda mig av 12 kap. jordabalken (nedan förkortad JB, även kallad hyreslagen) och dess bestämmelser.
Hyresgästens förpliktelser vid användning av lägenheten
Det som inledningsvis kan sägas gällande hyresgästens förpliktelser när denne använder lägenheten, är att han ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar i boendet (12 kap. 25 § stycke 1 JB).
Med de som bor i omgivningen avses boende i huset eller i hus intill och kan gälla andra hyresgäster, hyresvärden eller boende i övrigt. Boende kan behöva tåla störningar till en viss grad. När det ska bedömas vilka störningar som måste accepteras ska stöd sökas i den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus ska behöva tåla. Störningarna ska vidare antingen vara skadliga för hälsan eller annars försämra boendens bostadsmiljö.
Vanligt förekommande störningar är nedskräpning, störande ljud i form av musik eller skrik, vanskötsel av djur, våld, hot eller aggressivt beteende. Förekommer musik eller skrik under nätterna ska det bedömas som mer besvärande än om det sker på dagtid.
Utifrån omständigheterna som du nämner så råder det inga tvivel om att ni har utsatts och fortfarande utsätts för störningar i ert boende pga annan hyresgäst. Störningarna omfattar högt musikspelande under dygnets alla timmar vilket kan bedömas vara en sådan störning som kan försämra er bostadsmiljö. Detta i form av att ni kan komma att få er sömn störd av det höga ljudet och i allmänhet behöver utstå ett ständigt pågående ljud. Att ens grannar spelar musik under dagtid tas som sagt inte lika allvarligt på som musikspelande under nattetid.
Hyresvärdens möjligheter att påverka en hyresgäst
Om störningar förekommer i boendet ska hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna (12 kap. 25 § stycke 2 JB). Tillsägelsen kan förslagsvis skickas per rekommenderat brev av hyresvärden för att säkerställa att hyresgästen får brevet till sig. Det innebär med andra ord att påståendet som er hyresvärd kommer med är felaktigt.
En hyresrätt kan nämligen förverkas om hyresgästen gör sig skyldig till störningar i boendet (12 kap. 42 § stycke 1 punkt 9 JB). Det innebär att hyresgästen kan sägas upp och gå miste om sitt boende. En förutsättning för detta är att hyresgäster inte vidtar rättelse utan dröjsmål efter en tillsägelse. Hyresvärden måste alltså uppmana hyresgästen att sluta med det störande beteendet för att hyresrätten ska kunna förverkas (om det inte är fråga om särskilt allvarliga störningar). Det åligger hyresvärden att göra detta för att andra hyresgäster inte ska behöva tolerera sådana störningar som kan försämra bostadsmiljön. Om hyresvärden har sänt en tillsägelse om rättelse är det inte nödvändigt för värden att sända ytterligare en för att få hyresrätten förverkad. Det krävs enbart att tillsägelsen uppfyller de krav som ställs på en tillsägelse.
Det som kort kan sägas gällande hyresvärdens tillsägelse är att det bör vara tillräckligt att det störande beteendet beskrivs i den. En precisering över vilka hyresgäster som störts behöver inte ingå i innehållet. I ett rättsfall från Svea Hovrätt i mål nr ÖH 4738-09 så förekom det störningar i form av hög musik, kraftigt dunkande och dunsande i väggarna och golv. Störningarnas intensitet medförde att grannarna vid ett flertalet gånger valde att sova borta för att undgå störd nattsömn. Störningarna fortgick trots tillsägelse och förekom främst nattetid, flera gånger per vecka. Hyresgästen blev tillslut uppsagd.
Om en hyresvärd inte vidtar någon åtgärd för att få slut på störningarna riskerar värden att bli skadeståndsskyldig. Detta eftersom hyresvärden har en skyldighet att hålla lägenheten och de gemensamma utrymmena i tillfredsställande skick. Störningar kan utgöra hinder och men för andra hyresgäster. Observera även att det inte alltid är tillräckligt att en hyresvärd uppmanat en hyresgäst att vidta rättelse. Visar det sig att en sådan åtgärd inte resulterar i någon förbättring måste hyresvärden vidta andra åtgärder (se rättsfall NJA 1992 s. 326).
Sammanfattning och råd på vad ni kan göra
Det ni helt enkelt kan göra är att uppmana hyresvärden om dennes skyldighet att sända en tillsägelse till den störande hyresgästen. Till detta kan ni förslagsvis hänvisa till de aktuella lagrummen som jag ovan använt mig utav, alternativt det här svaret.
Det ni också skulle kunna göra om ni kontaktar störningsjouren är att låta dem gå in i er lägenhet där störningen uppfattas för att de ska kunna bilda sig en uppfattning om situationen. Bedömer störningsjouren ljudet som störande kan de ta kontakt med grannen och be den/de dämpa sig. Det som störningsjouren dessutom kan göra är att agera vittne i hyresnämnden genom störningsrapporter eller dylikt. Dock åligger det hyresvärden att få bukt med problematiken i sin helhet genom tillsägelse för att därefter eventuellt kunna säga upp den aktuella hyresgästen.
Om problematiken kvarstår trots ovanstående åtgärder kan du på egen hand göra en ansökan till hyresnämnden. Du kan på så vis få hjälp av nämnden att medla i tvisten, där nämnden försöker få dig och motparten att komma överens (förlikas). Nämnden kan även se till att hyresvärden blir tvungen att ingripa om störningarna är av såpass omfattande art att de inte skäligen bör tålas.
Det kan underlätta om du för anteckningar över varje gång du blivit störd för att utomstående ska kunna bilda sig en uppfattning över störningarnas omfattning. Till detta bör datum, veckodag, klockslag och längden på störningen anges. Även övrig bevisning i form av ljudupptagningar etc kan vara av stor betydelse ur bevishänseende.
Jag hoppas du fick svar på din fråga. Skulle du vara i behov av ytterligare juridisk hjälp kan du komma i kontakt med någon av våra jurister via info@lawline.se.
Med vänlig hälsning,
