Vad gäller för hyresavtal ingångna före Privatuthyrningslagens ikraftträdande m.m.?
Hej!
Jag hyr ut ett radhus jag äger och då kontraktet tecknades före Privatuthyrningslagens införande förstår jag det som att uthyrningen faller under Jordabalken. Stämmer det?
Nu skulle jag vilja hyra ut en del av bostadsrättslägenheten jag äger och bor i. Men kommer den uthyrningen att falla under Privatuthyrningslagen eller Jordabalken?
Om svaret på sista frågan är Jordabalken innebär det då att jag behöver teckna besittningsskydd för uthyrningen av del av lägenhet? Och jag skulle behöva teckna ett nytt avtal för uthyrningen av huset, om jag vill att någon av objekten ska hyras ut enligt Privatuthyrningslagen. Har jag förstått rätt?
Lawline svarar
Hej!
Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att du äger ett radhus som du hyr ut och att du nu även funderar på att hyra ut en del av den bostadsrättslägenhet du själv bor i. Du undrar bl.a. under vilka av lagarna, Privatuthyrningslagen eller Jordabalken, de respektive hyresavtalen äger sin tillämpning och när man tidigast kan ha ingått ett hyresavtal som Privatuthyrningslagen gäller för. Dina frågor är hyresrättsliga och behandlas i 12 kap. Jordabalken (JB) och Lagen om uthyrning av egen bostad (UEB), den s.k. Privatuthyrningslagen.
Om hyresavtalet för radhuset ingicks före 1 februari 2013 gäller inte UEB
Din första fråga handlar om uthyrningen av radhuset du äger och huruvida hyresavtalet omfattas av bestämmelserna i UEB eller inte.
Övergångsbestämmelserna till UEB stadgar att lagen träder i kraft den 1 februari 2013 och att 12 kap. JB i stället gäller för hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet. Om hyresavtalet för radhuset är ingånget före det angivna datum, tillämpas således i stället, precis som du själv förmodade, 12 kap. JB på hyresavtalet.
Hyresavtal avseende bostadsrättslägenheten omfattas av UEB
Din andra fråga handlar om vilken av hyreslagarna ett hyresavtal för uthyrning av en del av den bostadsrättslägenhet där du själv bor skulle omfattas av.
UEB gäller hyresavtal genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål (1 § 1 st. UEB). Med bostadslägenhet menas i detta fall inte bara hela lägenheter eller hus, men även delar eller enstaka rum av lägenheter eller hus. Bostadsrättslägenheter och delar av sådana omfattas också. Äger inte UEB tillämpning, tillämpas 12 kap. JB på hyresavtalet i stället.
I ditt fall äger UEB tillämpning på hyresavtalet så länge du inte utför uthyrningen genom någon form av näringsverksamhet och hyresgästens ändamål med att hyra inte är fritidsrelaterat - det ska vara ett stadigvarande boende.
När ett hyresavtal omfattas av UEB, som för dig är fallet om kraven på avsaknaden av näringsverksamhet och fritidsändamål uppfylls, har hyresgästen endast besittningsskydd om hyresvärden och hyresgästen i hyresavtalet har avtalat om det (3 § 3 st. UEB). Om du inte vill att en potentiell hyresgäst till en del av din bostadsrättslägenhet ska ha ett besittningsskydd, behöver du alltså inte uttryckligen avtala om att besittningsskyddets avsaknad - om villkor om besittningsskydd inte tas med i avtalet, då finns inget besittningsskydd.
Endast ett hyresobjekt kan omfattas av UEB - resterande hyresobjekt kommer alltid att omfattas av 12 kap. JB
Jag förstår det som att du undrar vilken lag ett nytt hyresavtal på radhuset skulle omfattas av och vad som händer om flera hyresavtal finns för vilka UEB skulle kunna tillämpas på.
På samma villkor som för delen av bostadsrättslägenheten skulle ett nytt hyresavtal för radhuset omfattas av UEB så länge du inte gör uthyrningen genom en näringsverksamhet och hyresgästens ändamål med uthyrningen inte är fritidsrelaterat (1 § 1 st. UEB).
UEB tillåter dock endast att ett hyresobjekt faller in under dess tillämpning, vilket innebär att senare ingångna hyresavtal omfattas av 12 kap. JB i stället (1 § 1 st. UEB). Svaret på din fråga beror därför på om du innan ett nytt hyresavtalet för radhuset har hunnit hyra ut delen av bostadsrättslägenheten.
Uthyrningen av en del av bostadsrättslägenheten skulle, som en bit ovanför har redogjorts för, omfattas av UEB. Om du genomför uthyrningen, skulle du alltså ha ett hyresavtal som omfattas av UEB. Senare nya hyresavtal, inklusive ett nytt avtal för radhuset, skulle således inte kunna omfattas av UEB och i stället omfattas av 12 kap. JB. Samma sak gäller självklart för bostadsrättslägenheten, om du väljer att ingå ett nytt hyresavtal för radhuset innan du hyr ut delen av bostadsrättslägenheten. Då skulle hyresavtalet för delen av bostadsrättslägenheten omfattas av 12 kap. JB och inte av UEB, eftersom hyresavtalet för radhuset redan skulle omfattas av UEB.
Om hyresavtalet för delen av bostadsrättslägenheten omfattas av 12 kap. JB - besittningsskydd gäller som utgångspunkt men undantag och brytningsmöjligheter finns
Du undrar om du, för det fallet att uthyrningen av delen av bostadsrättslägenheten omfattas av 12 kap. JB, behöver teckna besittningsskydd.
Besittningsskydd är inget som tecknas, utan något som föreligger eller inte föreligger. I ditt fall skulle hyresgästen inte ha något besittningsskydd, eftersom denne i Jordabalkens öga skulle anses vara inneboende hos dig. Enligt 12 kap. 45 § 1 st. 3 p. JB har hyresgästen nämligen inte besittningsskydd om lägenheten utgör en del av hyresvärdens bostad.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Med vänlig hälsning,
