Vad gäller angående lagfart vid överlåtelse av fritidshus?
När man är överens om att den ena parten ska överlåta sin del av fritidshus vid separation mellan sambor ska ett avtal om överlåtelse skrivas. Finns det speciella blanketter för detta och ska det skickas in någonstans för godkännande. Jag som ska ta över fritidshuset tar inte över fd sambons lån, det gör mina föräldrar, men de ska inte stå med på lagfarten och inte heller bli delägare i fastigheten. Kan man då ansöka om lagfarten ensam utan att betala för lagfarten igen?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga innehåller flera olika led och för att försöka besvara den så tydligt och utförligt som möjligt kommer jag att dela upp frågan i delfrågor.
Överlåtelse av fritidshus
För att din sambo ska överlåta sin halva av huset till dig krävs att detta sker genom köp eller gåva. Detta beror på att fritidshus inte utgör samboegendom i sambolagens mening (7 § Sambolagen). Sådant som inte är samboegendom kan inte tas med i en eventuell bodelning mellan dig och din sambo (3 § Sambolagen). Möjligheten att ta med annan egendom än samboegendom i bodelning finns inte. Möjligheten har diskuterats i förarbeten men det anses då att bodelning vid ett samboförhållande inte skulle utgöra någon skillnad gentemot ett äktenskap. Eftersom din sambo inte kan överlåta sin halva av huset genom en eventuell bodelning måste huset överlåtas på annat sätt, genom en förmögenhetsrättslig överlåtelse, dvs. köp eller gåva. Eftersom det rör sig om fast egendom måste formkraven för fast egendom i 4 kap. 1 § Jordabalken vara uppfyllda.
Detta ger er två möjligheter, antingen upprättar ni ett köpeavtal där det framgår att du köper halva fastigheten av din före detta sambo. Det andra alternativet är att din före detta sambo ger dig sin halva som gåva. Ett gåvobrev måste uppfylla formkraven som gäller vid köp av fast egendom, dessa framgår som sagt av 4 kap. 1 § Jordabalken. Några blanketter för detta finns inte men det går att hitta mallar gällande köp respektive gåva av fast egendom. Självklart kan du även få hjälp av Lawline för att utforma ett köpe- eller gåvoavtal (länk här). För att gåvan ska anses vara giltig ska det vara en skriftlig handling som är undertecknad av er båda. Avsikten måste klart framgå (överlåtelseförklaring), dvs. vem det är som överlåter gåvan, vad gåvan avser och vem som är mottagare av gåvan.
Överta lån
Huvudregeln vid övergång av lån är att borgenären måste acceptera gäldenärsbytet. Med andra ord så måste alltså den bank (eller kreditinstitut) som har utfärdat lånet till din före detta sambo gå med på att dina föräldrar tar över lånet. Nu vet jag inte om lånet är betingat med panträtt i fritidshuset eller om det är ett blancolån (lån utan anknytning till fastigheten) men det är tveksamt om borgenären kommer att godkänna att dina föräldrar tar över lånet.
Angående övertagande av lån vid gåva gäller vissa speciella regler. Om gåvotagaren övertar lån i samband med gåvan ska det anses som ersättning/köpeskilling. Istället för att köpeskillingen uppgår till 0 kr ska lånesumman anges som köpeskilling. Det kan få följden att det ur skattemässig synpunkt inte ses som gåva. I ditt fall är det i sådana fall dina föräldrar som tar över lånet, det torde vara så att det räknas som att det är du som tar över lånet på så sätt att summan för lånet anges som köpeskilling i gåvohandlingen. Vad detta kan leda till går jag igenom under lagfarten.
Lagfarten
Angående lagfarten så får det betydelse om överlåtelsen sker som köp eller gåva. Har fastigheten överlåtits genom köp behöver du betala expeditionsavgift samt stämpelskatt för lagfarten. Sker överlåtelsen genom gåva behöver du bara betala expeditionsavgiften som ligger på 825 kr. På lantmäteriets hemsida hittar du information om lagfart m.m. Vid gåva kan stämpelskatt behöva betalas. Om summan av lånet/lånen överstiger 85 % av taxeringsvärdet för huset ska stämpelskatt betalas. Eftersom det här är fråga om halva huset beräknar man taxeringsvärdet genom att dela det på två. Du ska då utgå från taxeringsvärdet föregående år. Vi tar ett exempel:
Taxeringsvärdet för fritidshuset är 100 000 kr. Eftersom du får halva huset i gåva ska taxeringsvärdet delas på två. Det blir då 50 000 kr. Din före detta låns sambo uppgår till 20 000 kr. Det är den summan som anges som köpeskilling i gåvobrevet. Gåvan har då inslag av både gåva och köp, därmed måste det undersökas om stämpelskatt ska betalas. 20 000 kr av 50 000 kr är 2/5 eller 40 %. Observera att detta bara är ett exempel och att siffrorna är tagna ur luften.
Enligt 5 § Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, ska stämpelskatt betalas om ersättningen uppgår till minst 85 % av taxeringsvärdet. I exemplet ovan uppgår ersättningen till 40 % och någon stämpelskatt behöver antagligen inte betalas. Observera att det inte är självklart att slippa stämpelskatt bara för att du hamnar under 85 %. Högsta domstolen har i vissa mål erlagt gåvotagaren att betala stämpelskatt ändå. Detta framför allt då gåvoavsikten har varit tvivelaktig.
Sammanfattning
För att överlåta fastigheten måste ni använda er av någon förmögenhetsrättslig överlåtelse, dvs. köp eller gåva. Vid köp kommer du att behöva betala stämpelskatt och expeditionsavgift för lagfarten. Om överlåtelsen utgörs av en gåva ska lånesumman anges som ersättning/köpeskilling. I det fall ersättningen uppgår till minst 85 % av halva taxeringsvärdet från föregående år blir det aktuellt att betala stämpelskatt samt expeditionsavgift. Observera att ett byte av gäldenär för lånet måste godkännas av borgenären. Om du hamnar under 85 % är utgångspunkten att du antagligen slipper betala stämpelskatt.
I ditt fall är det mest fördelaktiga alltså att din före detta sambo överlåter halva huset som gåva till dig. Om du hamnar under 85 % behöver du antagligen bara betala expeditionsavgiften på 825 kr för lagfarten.
Ett något komplicerat svar på vad som kan verka som en enkel fråga men det vid överlåtelser av fast egendom aktualiseras många lagrum. Hoppas att jag har gjort mig förstådd och att du har fått din fråga besvarad. Du är varmt välkommen att höra av dig igen eller att ställa följdfrågor om något är oklart.
Vänligen,
