Uppsägning av hyresgäst på grund av utebliven hyresbetalning
Hejsan! Jag hyr ut mitt hus med Garage till en familj. Nu till problemet: Jag har inte fått in hyran för nuvarande månad trots flera samtal (skyller på "mamma"mm). Nu har jag tröttnat kan jag säga upp henne? Hur går jag tillväga för att få in de pengar som hon är skyldig mig?
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Möjligheter att säga upp hyresgäst:
Hyresförhållandet regleras i 12 kap jordabalken. Observera att enligt jordabalken omfattas fastigheter i begreppet lägenhet som nämns i flera av lagens paragrafer. Detta framgår av 12 kap 1 § jordabalken
Din möjlighet att säga upp hyresgästen är beroende av om ert hyresavtal löper på bestämd eller obestämd tid. Ett hyresavtal som löper på bestämd tid skall sägas upp vid avtalets utgång enligt 12 kap 3 § 2st jordabalken. Om avtalet inte sägs upp senast en månad efter att avtalstiden gått ut övergår det automatiskt till att vara förlängt på obestämd tid enligt 12 kap 3 § 3st p.2 jordabalken.
Ett hyresavtal som löper på obestämd tid kan sägas upp vid det månadsskifte som inträffar tre månader från uppsägningen enligt 12 kap 4 § p.1 jordabalken. Detta följer även av 12 kap 5 §. Likartade regler gäller angående uppsägningstid av ett hyresavtal som löper på bestämd tid, dock enligt 12 kap 4 § 2st p.1-3 beroende på hur lång hyrestiden i ert avtal är. Observera även att uppsägningen skall vara skriftlig om hyresförhållandet varat i längre än tre månader 12 kap 8 § jordabalken.
En hyresrätt kan under speciella omständigheter förverkas, d.v.s. hyresgästen förlorar hyresrätten och avtalet upphör i förtid. Dessa omständigheter räknas upp i 12 kap 42 § jordabalken och din situation utgörs av den första punkten. Om hyresgästen vidtar rättelse och betalar hyran innan du säger upp avtalet enligt 12 kap 43 § föreligger inte längre de speciella omständigheterna som ger rätt att säga upp avtalet i förtid och uppsägningstiden återgår till 3 månader enligt ovan.
En uppsägning som föranleds av en grund i 12 kap 42 § jordabalken gäller med omedelbar verkan enligt 12 kap 6 §. Hyresgästen har dock möjlighet att återvinna den uppsagda hyresrätten enligt 12 kap 44 § genom att betala den förfallna hyran som hyresvärden lagt till grund för uppsägningen inom tre veckor från att hyresgästen delgivits uppsägningen.
I denna situation måste du som hyresvärd informera den lokala socialnämnden om uppsägningen och anledningen till denna. Detta skall göras innan treveckorsfristen börjar löpa. Anledningen till detta är att socialnämnden i vissa fall kan kopplas in och åta sig betalningsansvaret för hyran vilket framgår av 12 kap 44 § 4 st p.1 jordabalken. Om socialnämnden åtar sig detta ansvar får inte uppsägning ske enligt förverkandegrunden utan vanliga uppsägningsregler blir istället tillämpliga.
Om treveckorsfristen löpt ut och betalning fortfarande uteblivit står det dig fritt att avhysa hyresgästen. Ett avhysningsbeslut får inte meddelas tidigare än två vardagar efter att treveckorsfristen löpt ut 12 kap 44 § 2st jordabalken.
Möjligheter att kräva in utebliven hyra:
För att kräva in den uteblivna hyran finns tre tillvägagångssätt. Lättast bör vara att vända sig till hyresnämnden och låta dem besluta i ärendet enligt 12 kap 68-69 §§ jordabalken. Du kan också lämna in en stämningsansökan till domstolen i den ort där fastigheten ligger enligt 10 kap 10 § rättegångsbalken. En tredje möjlighet är att ansöka hos kronofogdemyndigheten om betalningsföreläggande enligt lag(1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning).
Om du låter hyresgästen bo kvar har du möjlighet att kräva in hyran i upp till tre år efter dess tillkomst förutsatt att hyresgästen är konsument enligt 2 § 2st preskriptionslagen. Om du sagt upp hyresgästen skall du väcka talan om ditt fordringsanspråk senast två år efter hyresgästen lämnat fastigheten vilket framgår av 12 kap 61 § jordabalken.
Hoppas att du är nöjd med svaret på din fråga! Om du inte är nöjd eller har några närmre funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
