Uppsägning av hyresavtal för lokal på bestämd tid

Question

Hejsan! Vi har arrenderat ut en restaurang enligt följande text i avtalet:
"Upplåtelsen gäller för en tid av 1 år, med början ÅÅÅÅ-MM-DD och avträdesdag ÅÅÅÅ-MM-DD samt med en uppsägningstid på sex månader. Detta avtal upphör att gälla efter avträdesdagen per automatik, utan förlängning.

Om hyresgästen önskar att fortsätta arrendera rörelsen efter avtalperiodens slut skall ett nytt arrendeavtal skrivas för nästkommande period, med nya villkor som exempelvis uppjustering av arrendeavgift, och det gamla avtalet och dess villkor upphör att gälla vid avtalperiodens slut, utan förlängning."

Vi skulle vilja säga upp hyresgästen så att han lämnar lokalen vid avträdesdagen, dvs efter det 1 åriga kontraktet tar slut. Därför undrar vi om vi måste ge honom en uppsägning, fastän vi har skrivit i avtalet att den upphör att gälla efter avträdesdagen, per automatik.

Uppsägningstiden i ett 1-årigt avtal är ju normalt 9 månader och nu är det bara ett par månader kvar tills kontraktperioden tar slut, och vi vill gärna att han lämnar lokalen vid det avtalade avträdesdagen.

Hälsningar,
Jonas

Answer 1

Hej Jonas,

För att undvika missförstånd vill jag påpeka att arrende, som juridisk term, endast avser uthyrning av mark utan byggnader. 

Eftersom det här är fråga om uthyrning av en lokal, en hyresrätt bli 12 kapitlet Jordabalk tillämpligt. Det hittar du https://lagen.nu/1970:994#K12

Huvudregeln är, enligt 3 §, att hyresavtal som är avtalade på bestämd tid upphör vid avtalstidens upphörande, och man behöver därför inte avtala om att det skall gälla. Dock säger samma paragraf att om avtalstiden varat mer än 9 månader i följd skall avtalet alltid sägas upp för att sluta gälla.  

Huvudregeln är vidare, enligt 1 punkten, 3 stycket, 3 § att om man inte har sagt upp i tid, och avtalet saknar bestämmelser om utebliven uppsägning, skall avtalet anses förlängt på obestämd tid. Frågan är då om man skall anse att verkan av utebliven uppsägning (ni skriver att avtalet sägs upp per automatik) är reglerat i avtalet; det får man argumentera för. 

Om det inte godtas av hyresnämnden, som dömer i sådana här frågor, så skall avtalet förlängas obestämd tid enligt ovan nämnd bestämmelse. Uppsägningstiden blir då ytterligare nio månader, enligt 2 punkten 1 stycket, 4 §.

I det värsta fallet, då avtalet anses förlängt på obestämd tid, kan man försöka säga upp avtalet redan nu att upphöra att gälla om nio månader (från idag), istället för att behöva vänta tills det går ut. Det kan dock bli en uppförsbacke att föra ett sådant resonemang eftersom det inte finns något direkt stöd för det i lagen. Eftersom omständigheten tyder på att det kan röra sig om betydande ekonomiska värden så kan det vara en bra idé att kontakta en advokat för att få hjälp med hur man kan lägga upp argumentet.