Tidsgränser för andrahandsuthyrning och hur upptäcker man otillåten andrahandsuthyrning?
Är med i en Brfstyrelse och vi har märkt att andrahandsuthyrningar är vanligt och det är något vi brukar godkänna om man ansöker. Men vi har också läst oss till på internet att det numera finns praxis om att uthyrningen ska vara viss tid beroende på skälet man angivit, gå utbildning på annan ort, utlandsarbete eller pröva vara sambo. Men var kommer den praxis från? Är det bostadsrättslagen eller Hyresnämnden som angivit den ?
Vår tanke är att lägga in en tidsbestämning i våra stadgar (och ange de olika skälen det kan vara). Vore det ett bra sätt för att skapa ordning? Vi har inte hittat några exempel på andra Brf som gjort det, men känner Ni till några?
Hur ska vi gå tillväga om vi misstänker att det finns andrahandsuthyrning där man inte har ansökt (och vederbörande säger att de själva bor i lägenheten när det är andra som gör det), dvs fler som är skrivna i lägenheten.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga, och vad jag kommer att ha som utgångspunkt, är att du vill veta dels hur praxis avseende tidsgräns för andrahandsuthyrning uppstår, om det är ett bra sätt att skapa ordning genom att införa tidsgränserna i föreningens stadgar samt vilka tidsgränser och skäl som kan aktualiseras. Du vill även veta hur föreningen ska gå tillväga om den misstänker att det pågår en otillåten andrahandsuthyrning.
Rättslig reglering avseende andrahandsuthyrning
Bestämmelser om andrahandsuthyrning framkommer i 7 kap. 10-11 § bostadsrättslagen (BRL). Huvudregeln är att en bostadsrättshavare endast får upplåta sin lägenhet i andra hand för självständigt brukande om styrelsen gett sitt samtycke (7 kap. 10 § BRL). Vägrar styrelsen att ge samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas viss tid (7 kap. 11 § BRL).
Bestämmelserna i BRL avseende andrahandsuthyrning ändrades förhållandevis genomgripande år 2003 och ändrades sedan igen år 2014. Före år 2014 krävdes det att bostadsrättshavaren hade beaktansvärda skäl vilket togs bort i samband med det årets lagändring. Lagstiftarens avsikt var att ge ett något större utrymme att upplåta lägenheten i andra hand. Tanken är att den ökade möjligheten till andrahandsupplåtelse ska motverka landets bostadsbrist. Utgångspunkten är att bostadsrättshavaren ska ha stor frihet att upplåta lägenheten i andra hand för att under en tid bo någon annanstans. Det som avses är situationer där bostadsrättshavaren vill behålla lägenheten för att kunna återvända till den efter en tid. I förarbetena framkommer dock att kraven på bostadsrättshavaren att visa att han eller hon har ett behov av att kunna komma tillbaka till lägenheten, kan sättas lågt. I allmänhet bör det vara tillräckligt att de anförda skälen innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten.
I förarbetena till lagregleringen nämns ett antal vanliga situationer där tillstånd kan ges. De situationer som nämns är studier eller arbete på annat ort, i väntan på pensionering, eget vårdbehov, provbo med sambo, vård av nära anhörig, uthyrning till närstående, avvaktan på bättre marknadsläge, längre utlandsvistelse och tid att avveckla nuvarande boende (prop. 2013/14:241 s. 21 ff.).
Hur praxis uppkommer
Som redogjort för enligt ovan kan en bostadsrättshavare som nekas tillstånd av styrelsen att upplåta bostadsrätten i andra hand vända sig till hyresnämnden för prövning. Hyresnämndens beslut i frågan kan inte överklagas vilket innebär att all praxisbildning sker i hyresnämnderna. Praxis uppkommer genom hur hyresnämnderna valt att döma i flertalet fall. Detta innebär även att praxis förändras över tid i takt med att fler mål prövas.
Till ledning i nämndens dömande verksamhet utgås bland annat från vad som sagts i förarbetena till lagbestämmelsen. Som redogjort för enligt ovan finns det enligt lagstiftarens uttalanden i förarbetena flera vanliga situationer när tillstånd kan ges. Dessa situationer är inte uttömmande, vilket innebär att det är fullt möjligt att fler situationer än de som nämns kan aktualiseras.
Det går inte att ge ett helt klart svar på hur lång tid som är praxis då det i regel görs en helhetsbedömning i det enskilda fallet. Vissa generella riktlinjer kan dock dras. Vid provboende med sambo, vård av nära anhörig, uthyrning till närstående och i avvaktan på bättre marknadsläge brukar hyresnämnden i regel godkänna en tidsgräns om ett år. Vid studier på annan ort kan tidsgränsen vara längre, vilket i lagkommentarerna motiveras med att en universitetsutbildning kan ta flera år att slutföra.
De tidsgränser jag kan finna (vilka är ungefärliga, men kan ge en fingervisning om hur hyresnämnden resonerat) är enligt följande: Studier eller arbete på annat ort - upp till 5 år, i väntan på pensionering - upp till 4 år, eget vårdbehov - upp till 3 år, provboende med sambo, vård av nära anhörig, uthyrning till närstående och avvaktan på bättre marknadsläge - 1 år, längre utlandsvistelse – 6 månader. Som nämnt enligt ovan bör gränserna tas som ungefärliga. I det enskilda fallet kan dels andra skäl aktualiseras men även andra tidsgränser. Det är t.ex. inte orimligt att någon som läser en universitetsutbildning på 5,5 år skulle kunna övertyga nämnden om att det finns skäl för andrahandsuthyrning under hela studietiden.
Det kan säkerligen av informativa skäl vara en god idé att redogöra för gränserna inför medlemmarna, genom att t.ex. införa dem i stadgan. Alternativt att ni själva har gränserna som utgångspunkt när en medlem ansöker om att få hyra ut i andra hand. Dock måste ni vara uppmärksamma på att även om ni sätter en högsta gräns (exempelvis enligt ovan) – kan hyresnämnden besluta om en längre tid än vad som är praxis i det enskilda fallet. Det kan i det enskilda fallet finnas sådana skäl att en tidsgräns som är längre än praxis kan godtas.
Att upptäcka otillåten andrahandsuthyrning
Tyvärr är det många gånger svårt att upptäcka otillåten andrahandsuthyrning varför det även är svårt att ge er ett svar på hur ni ska upptäcka sådan. Vissa generella tips kan ändå nämnas. Som bostadsrättsförening kan ni undersöka om bostadsrättshavarens namn fortfarande står kvar på dörren och om vederbörande fortfarande är folkbokförd på adressen. Det är fullt tillåtet att knacka på för att kontrollera om bostadsrättshavaren är hemma. Brister det i flera av situationerna är det sådant som kan tala för att pågår en otillåten andrahandsuthyrning. Ofta förmedlas andrahandsuthyrning via annonssidor på internet, varför det kan vara en idé att hålla utkik även där.
Om ni anser att det sker en otillåten andrahandsuthyrning kan nyttjanderätten till bostadsrätten vara förverkad (jfr 7 kap. 18 § p2 BRL). För att ha möjlighet att säga upp bostadsrättshavaren krävs dock först att vederbörande blivit tillsagd att vidta rättelse (7 kap. 20 § första stycket BRL). Om nyttjanderätten är förverkad på grund av otillåten andrahandsuthyrning men rättelse sker innan bostadsrättshavaren sägs upp får vederbörande inte skiljas från lägenheten på den grunden. Bostadsrättshavaren får inte heller skiljas från lägenheten om föreningen inte sagt upp vederbörande till avflyttning inom två månader från den dag då föreningen sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse (7 kap. 21 § BRL).
Min rekommendation, för det fall att ni anser att det sker otillåten andrahandsuthyrning, är att ni i ett första skede varnar bostadsrättshavaren med en anmodan om rättelse (dvs. att andrahandsuthyrning ska upphöra). Ni bör skicka brevet rekommenderat. I det skedet kan ni få en fingervisning även om hur bostadsrättshavaren ställer sig till det ni påstår. Om rättelse ej sker kan ni säga upp bostadsrättshavaren. Innan uppsägning måste ni kontakta socialnämnden i kommunen. Bostadsrättshavaren kan dock bestrida uppsägningen, innebärande att hen kan få saken prövad i domstol. I det fallet är det upp till er som förening att visa att det skett en otillåten andrahandsuthyrning.
Jag hoppas att ovanstående svar gav dig svar på dina frågor. Om något är oklart eller du inte tycker du fick svar på något är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Även för det fall att du önskar att anlita en av våra jurister är du välkommen att kontakta mig för en offert och tidsbokning. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
