Svagt besittningsskydd för hyresgäst till privatuthyrd bostad enligt Hyreslagen(12 kap JB)
Hej
Min far har sedan 2001 hyrt ut ett litet hus på sin privata villatomt till en och samma hyresgäst, frågan är har hyresgästen besittningsrätt till denna bostad?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Eftersom hyresavtalet för det lilla huset ingåtts innan 2013 är inte privatuthyrningslagen tillämplig utan kapitel 12 i Jordabalken. Huvudregeln i 12 kap JB är att man som hyresgäst har rätt till förlängning trots att hyresvärden säger upp avtalet(12 kap 46 § JB). Det finns dock några undantag som kan hjälpa din pappa här. Jag utgår från din fråga att det inte finns ett avtal där hyresgästen avsagt sin besittningsrätt, att det inte rör sig om affärsverksamhet eller uthyrning för fritidsändamål.
Inget starkt besittningsskydd för hyresgäst till privatuthyrd bostad
Hyr man ut sin privata bostad som man äger och det inte är i affärsmässig verksamhet och den inte hyrs ut för fritidsändamål, har inte hyresgästen samma besittningsskydd som i exempelvis en lägenhet som tillhör ett företag som hyr ut lägenheter. Din pappa kan i dessa fall säga upp avtalet med grunden att han inte längre avser att hyra ut huset som en bostad, att han avser att utnyttja det själv som bostad, eller att han vill sälja det. I dessa fall säger man i lagen att det inte skall vara ”oskäligt” att hyresgästen skall flytta, men det anses alltså som huvudregel inte att det är oskäligt att be hyresgästen att flytta på grunden att man vill sluta hyra ut eller att man skall bo där själv. Din pappas intresse att använda sitt egna hus väger tyngst här, men din pappa borde dock inte säga upp kontraktet för att hyra ut till en ny hyresgäst, detta skulle kunna anses som oskäligt.
Detta är så klart lite diffust men man kan säga att så länge hyresgästen ges viss tid att hitta en ny bostad anses det sällan oskäligt att begära att en hyresgäst flyttar ut ur en bostad som hyrs ut privat på detta vis, din pappas rätt att använda sitt egna hus väger som sagt tyngre här. I dessa fall har man alltså som hyresgäst inte så starkt besittningsskydd. De har dock ett starkare besittningsskydd än för de hyresavtal som ingåtts efter 2013 där privatuthyrningslagen är tillämplig och där det inte finns något besittningsskydd överhuvudtaget. Har man ingått avtal efter 2013 kan man alltså alltid säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid.
Mitt råd
Jag föreslår att ni vänder er till din pappas hyresgäst, säger upp avtalet och ger dem en skälig tid att hitta en ny lägenhet. Som regel brukar man säga upp hyresavtal för bostadslägenheter med tre månader från nästkommande månadsskifte. Är ni dock oroliga att hyresgästen kan vara besvärlig kan det ju finnas skäl att vara tillmötesgående och ge dem längre tid för att undvika en tvist, med tanke på hur länge de bott där kan det även vara en anledning att ge dem lite extra tid att flytta.
Sedan är det viktigt att ni säger upp avtalet skriftligt och att ni är tydliga med varför ni avser att säga upp hyreskontraktet, att hänvisa till tillämpligt lagrum är i detta fall inte helt fel så att hyresgästen själva kan se att ni har rätt att säga upp avtalet, i detta fall 12 kapitlet 46 § i Jordabalken. För att motverka osämja och inte riskera en tvist i detta fall är det alltid bra att ni är tillmötesgående och sakliga. Skulle det bli problem trots detta bör ni kontakta en jurist som är expert på fastighetsrätt eller hyresrätt som kan hjälpa er upplösa hyresavtalet alternativt att ni själva tar upp tvisten till hyresnämnden, detta kan ni ansöka om här.
Jag hoppas detta svaret varit till hjälp, lycka till!
Med vänlig hälsning