Skatt på överlåtelse av bostadsrätt med tillhörande lån?
Hej!
Pappa och mamma har beslutat att gå skilda vägar. Vi bor i en bostadsrätt idag som nyligen blivit värderat till 4.500.000kr. Pappa vill överlåta sin del av lägenheten till mig, alltså hälften och mamma står kvar på andra hälften. Vi köpte lägenheten för ca 2.500.000kr. Det finns ett befintligt lån på 2.900.000kr. Jag sks i och med lägenheten ta över hans del av lånet också, alltså hälften. Eftersom lånet är högre än vad de köpte lägenheten för kommer han alltså inte ha tjänat pengar på det. Hur kan man göra nu? Ska man göra som gåva? Någon berättade att han måste betala skatt oavsett om det är gåva? Är det så eller kan man kringå det på något sätt? På vilket sätt ska man göra för att tjäna mest på det?
Lawline svarar
Hej och tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.
Jag har uppfattat situationen som att din pappa vill ge bort sin del av bostadsrätten (dvs. utan att du betalar för den) och skulden till dig eftersom värdet inte har stigit så pass mycket att han kan göra vinst på att sälja den.
Gåvoskatten är avskaffad. För det fallet en bostadsrätt överlåts som ren gåva behöver du inte deklarera att du fått lägenheten som gåva (8:2 IL) och säljaren får i så fall inte heller deklarera gåvan som avdragsgill utgift (9:2 IL).
Att du tar över din pappas del av lånet räknas dock som betalning (vederlag) vilket innebär att överlåtelsen inte är en gåva helt och hållet.
Din pappas andel av bostadsrättens värde: 4 500 000/2 = 2 250 000 kr
Din pappas andel av skulden: 2 900 000/2 =1 450 000 kr
Vad din pappa köpte bostadsrätten för (hans andel av anskaffningsvärdet): 2 500 000/2 = 1 250 000 kr.
Ersättningen (övertagandet av skulden) på 1 450 000 kr motsvarar inte din pappas andel av bostadsrättens värde på 2 250 000 kr utan understiger den. Överlåtelsen är då att anse vara s.k. blandat fång, dvs. en del (1 450 000/ 2 250 000 kr) räknas som köp medan resterande ((2 250 000-1 450 000)/2 250 000 kr) räknas som gåva.
När det gäller bostadsrätter är det den s.k. delningsprincipen som tillämpas när man ska avgöra hur skatt ska utgå på blandade fång. Detta innebär att den del som utgör köpet beskattas, medan den delen som utgör gåva inte beskattas.
Din pappa kommer anses ha gjort en kapitalvinst på 1 444 445 kr. Detta (enligt 44:13 IL) då:
köpdelen (1 450 000 / 2 250 000) utgör ca 64 % av hela överlåtelsen, och64 % av anskaffningsvärdet på 1 250 000 kr är 805 555 kr, ochskillnaden mellan marknadsvärdet och anskaffningsvärdet är: 2 250 000 – 805 555 = 1 444 445 kr.Av denna kapitalvinst är det 22/30-delar som ska tas upp (enligt 46:18 IL) vilket innebär att 1 059 260 kr måste tas upp i inkomstslaget kapital och alltså ingå i beskattningsunderlaget.
Vad jag kan se finns det inget sätt att kringgå den här skatten då det inte är vad man kallar en överlåtelse för något som avgör vilka skatterättsliga konsekvenser som sker utan vad det faktiskt är för en överlåtelse.
Hoppas du fick svar på din fråga. Du är välkommen att ställa fler frågor.
Med vänliga hälsningar
