Överlåta fastighet eller bostadsrätt till under marknadsvärdet

2016-11-30 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej, jag undrar om det är möjligt att köpa en bostad av en vän till ett lägre pris av vad den faktiskt är värd, säg halva priset. Man betalar 1 miljon istället för 2 miljoner som den är värd.Kommer det hör ifrågasättas på något vis, av T.ex Skatteverket? Den skulle i och med det här då säljas för ett lägre pris än vad den från början köptes för.
Cecilia Lenman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om inkomstbeskattning finns i inkomstskattelagen (IL). Det framgår inte av din fråga om du med ”bostad” menar en fastighet eller en bostadsrätt, varför jag har valt att dela upp mitt svar i två delar då svaret är beroende av överlåtelseobjektet.FastighetsöverlåtelseOm ersättningen för en fastighet understiger fastighetens värde är överlåtelsen ett blandat fång eftersom den delvis innebär en gåva, delvis innefattar en ersättning. För att avgöra hur blandade fång ska beskattas tillämpas vid fastighetsöverlåtelser den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär att hela överlåtelsen ska betraktas som en gåva om det finns en gåvodel. Vid denna bedömning används fastighetens taxeringsvärde och hela köpet ses således som en gåva om ersättningen understiger taxeringsvärdet. Motsatsvis betraktas hela överlåtelsen som köp om ersättningen överstiger eller motsvarar taxeringsvärdet. Vad ni själva rubricerat överlåtelsen som saknar betydelse.Uppgår ersättningen till 1 miljon kronor medan marknadsvärdet är 2 miljoner kronor utgår jag från att ersättningen även understiger taxeringsvärdet. Förutom detta krävs för att överlåtelsen ska betraktas som en gåva att det finns en benefik avsikt, dvs. att överlåtaren haft för avsikt att överlämna en gåva. Det ligger nära till hands att anta att en sådan avsikt föreligger när överlåtare och förvärvare är vänner. Föreligger gåvoavsikt ska hela överlåtelsen därmed betraktas som en gåva. Gåvor kapitalvinstbeskattas inte enligt 8 kap. 2 § IL (här). Konsekvensen av att överlåtelsen betraktas som en gåva blir att förvärvaren inträder i givarens skattemässiga situation, vilket för dig skulle innebära att det är din väns anskaffningsutgift som kommer att användas vid beräkningen av en ev. kapitalvinst när du avyttrar fastigheten, se 44 kap 21 § IL (här). Överstiger istället ersättningen taxeringsvärdet betraktas hela överlåtelsen som ett köp och en ev. kapitalvinst ska beskattas eller på motsvarande sätt en kapitalförlust dras av enligt 42 kap. 1 § IL (här). Kapitalvinsten/-förlusten beräknas genom att man från ersättningen drar av omkostnadsbeloppet, vilket dels består av anskaffningsutgiften, dels ev. förbättringsutgifter du lagt ner på ex. ny-, till- och ombyggnader, se 44 kap. 13-14 §§ IL (här). BostadsrättsöverlåtelseOm du med ”bostad” istället menar bostadsrätt tillämpas vid blandade fång delningsprincipen. Den innebär att om din vän överlåter en bostadsrätt till dig för 1 miljon kronor och marknadsvärdet på bostadsrätten vid överlåtelsetillfället var 2 miljoner kronor anses din vän vid inkomstbeskattningen ha sålt hälften av bostadsrätten för 1 miljon kronor och den andra hälften av bostadsrätten anses han ha överlåtit till dig som gåva. Hälften av överlåtelsen betraktas alltså som köp och ska kapitalvinstbeskattas medan den andra hälften ses som en gåva och beskattas inte.Det är alltså sammantaget klart möjligt att överlåta fastighet eller bostadsrätt till under marknadsvärdet, men det får vissa konsekvenser vad gäller beskattningen.Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Behöver jag betala skatt i Sverige?

2016-11-12 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!År 1994 fick jag lägenhet i gåva av min far i Ryssland,men han bodde där ändå tills han gick bort 2012. Nu funderar jag att sälja lägenheten. Jag är bosatt i Sverige. Jag undrar om jag behöver betala skatt i Sverige vid försäljning av min gåva. Med vänlig hälsning
Marie Gergy |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline.När det gäller gränsöverskridande transaktioner så måste man först titta på vad respektive lands nationella lagstiftning säger om beskattningen. Om det uppstår en dubbelbeskattningssituation så att båda länderna vill beskatta samma inkomst så får man gå till skatteavtalen som är folkrättsliga avtal som stater sluter med varandra och se om dubbelbeskattningen kan undanröjas.Man måste känna till vad den ryska lagstiftningen säger kring transaktionen som du anger för att kunna besvara hur beskattningen blir fullt ut. Dessutom behöver man läsa det svensk-ryska respektive skatteavtalet.Vad gäller lägenheten så är det av betydelse om det är en bostadsrätt eller ägarlägenhet eftersom dessa typer av lägenheter beskattas på olika sätt. Det är också av betydelse var fastigheten är belägen. Om fastigheten är belägen i Ryssland så antar jag att Ryssland kommer vilja beskatta försäljningen, men man kan inte veta utan att ha undersökt den ryska lagstiftningen. Om det däremot är en svensk fastighet så kommer du att få ta över dina föräldrarnas anskaffningsvärde och beräkna kapitalvinst på detta. Oavsett om fastigheten är belägen i Ryssland eller i Sverige så kommer Sverige att beskatta inkomsten från försäljningen under förutsättning att säljaren (du) är bosatt i Sverige. Om det uppstår dubbelbeskattning får man kolla i svensk-ryska skatteavtalet och se om dubbelbeskattningen kan undanröjas.Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Kapitalvinstskatt efter bosättning utomlands?

2016-11-02 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |HejJag har flyttat till Portugal. Är begränsat skattskyldig i Sverige sedan 1 år. Om jag nu placerar pengar i en svensk aktiedepå och flyttar tillbaks till Sverige om 5 år, kommer då ev. realisationsvinst på dessa aktier att beskattas fullt ut i Sverige, om jag säljer aktierna efter att jag flyttat tillbaks till Sverige? Kommer alltså den värdestegring som skett under tiden jag varit skriven i Portugal att beskattas i Sverige, eller får ngt annat ingångsvärde användas?HälsnAnders
Carla Zachariasson |Hej! Tack för din fråga.För kapitalvinster gäller realisationsprincipen (44:26 inkomstskattelagen). Principen innebär att kapitalvinster tas upp till beskattning det år beskattningsår när de avyttras (försäljning, byte eller liknande, 44:3-4 inkomstskattelagen). Om du flyttar tillbaka till Sverige och blir obegränsat skattskyldig igen kommer således en eventuell kapitalvinst vid försäljning beskattas fullt ut (kapitalskatt 30 % enligt 65:7 inkomstskattelagen).Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Köp av bostadsrätt - gåva eller köp. Delningsprincipen.

2016-10-18 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Jag och min pojkvän planerar att köpa en lägenhet som min pojkväns farbror och pappa ärvt efter sin mor som gått bort. Det är tänkt att vi köper 50% var av lägenheten. Vi har fått ett fast pris på 2 000 000 som är under marknadsvärdet. Min pojkvän har inga syskon. Finns det några problem med detta? Kan detta genomföras som ett vanligt köp bara eller ses något av det som en gåva?MvhLinnéa
Ahmet Ercin |HejTack för att Du vänder Dig till Lawline!Vid bostadsrättsköp kan överlåtelsen i vissa fall anses vara av blandat fång, dvs. där en viss del anses som gåva och en annan del som försäljning. I Ert fall har Ni köpt bostadsrätten till ett vederlag som understiger marknadsvärdet, i den mån har det funnits en viss gåvoavsikt. Här gäller delningsprincipen. Detta innebär att förhållandet mellan försäljningspriset och marknadsvärdet reglerar vilken procentuell andel av bostadsrätten som anses vara såld. Det kan räknas på följande sätt: Försäljningspriset / marknadspriset = % av bostadsrätten som är såld. Resterande % av bostadsrätten anses vara överlåten genom gåva. Gåvan ska inte deklareras.Om Ni köper en bostadsrätt av Din pojkväns pappa och farbror för 2 000 000 kr men likadana lägenheter i området sålts för omkring 2 600 000, innebär det att Ni har köpt bostadsrätten till ett pris under marknadsvärdet. Med anledning av relationen mellan Din pojkvän och säljarna är det sannolikt att de haft en gåvoavsikt. 2 000 000 / 2 600 000 = 77% av bostadsrätten anses vara såld och 23 % anses vara en gåva.Hoppas Du fick svar på Din fråga!Mvh

Kontinuitetsprincipen i skatterätten

2016-11-18 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Vi är fem syskon och en Pappa. Nu har pappan fått en lägenhet, men har kvar huset. Planerna ligger i att vi samtliga syskon ska få varsitt gåvobrev på 1/5 vardera. I detta hus kommer ett av syskonen med familj att bosätta sig i, men först efter att gjort en del renoveringsarbeten. Huset är nyligen -innan renoveringsarbetet värderat via en mäklare till 1,1 mkr. Befintligt lån på huset uppgår till 90tkr som övertas av syskonet. Materialkostnaderna för renoveringen kommer att bekostas av syskonets sambo, medan arbetstiden läggs av syskonet.Tanken finns att det bosatta syskonet i framtiden kommer att lösa ut oss andra syskon, när denne kommer att få möjlighet till att ta lån, som motsvarar dagens värdering samt reglering via index.Gåvobrevet är som jag förstår skattebefriat, men kommer det även att vara skattebefriat när vi blir utlösta av syskonet.
Zorba Hållsten |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Precis som du säger är gåvor skattefria, se 8 kap. 2 § inkomstskattelagen (IL). Däremot när ni syskon sedermera kommer att avyttra (sälja) er andel i fastigheten så kommer ni beskattas för detta i inkomstslaget kapital. Detta innebär att ni kommer beskattas för den kapitalvinst ni gör, denna kapitalvinst beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen (t.ex. mäklarkostnader) och omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § IL. Med omkostnadsbeloppet avses i princip anskaffningsutgiften, 44 kap. 14 IL. Eftersom ni inte hade någon anskaffningsutgift när ni emottog gåvan så kommer ni istället att träda in i er fars skattemässiga situation, 44 kap. 21 § IL, enligt den s.k. "kontinuitetsprincipen". Detta innebär att som anskaffningsvärde så kommer man att räkna på det som er far hade som anskaffningsvärde när han köpte fastigheten, dvs. vad er far erlade som köpeskilling för fastigheten. Alltså kommer ni att få skatta på skillnaden mellan det anskaffningsvärde som er far hade på fastigheten när den inköptes och den ersättning ni får för fastigheten. Hoppas detta besvarade din fråga!Med vänlig hälsning,

Fråga om begrepp

2016-11-09 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |är uppskov och latent samma sak?
Philip Söderberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ett uppskov innebär vanligen att tiden då något ska vara utfört senareläggs. Ett typexempel är uppskov vid försäljning av bostad. I ett sådant fall undandras vinsten från beskattning, för att påföras vid ett senare tillfälle (vi återkommer till detta nedan).Att någonting är latent innebär att det är beroende av att någon eller något aktiverar detsamma. Inom skatterätten kan man tala om latenta skatteskulder. Med detta avses en försäljning som ännu inte ägt rum kommer aktualisera beskattning. Exempel: När ett uppskov beviljas (här förutsätts att alla kriterier är uppfyllda) vid bostadsförsäljning dras vinsten från denna försäljning, för att vid kommande försäljning av den s.k. ersättningsbostaden tillföras till beskattning. Uppskovet är alltså själva tillståndet att beskatta vinsten vid ett senare tillfälle. Innan ersättningsbostaden har blivit såld kan dock denna summa betraktas som en latent skatteskuld, eftersom den är beroende av att ersättningsbostaden säljs.Skulle du behöva ytterligare hjälp är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se

Överlåtelse av bostadsrättsandel med övertagande av lån

2016-10-29 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Jag har sett att det finns en del frågor angående det jag ämnar fråga om, men jag är ändå inte riktigt med på vad som blir det bästa alternativet.Kort och gott vill min sambo ge mig halva bostadsrätten som vi bor i just nu. Utöver det vill vi skriva in mig på de lån som finns på bostaden. Som jag har förstått det går det inte att helt enkelt att hon gåvar halva till mig och att vi sen skriver in mig på lånen, för att det då inte är helt utan ersättning egentligen. Tänker jag rätt då?Alternativen som jag ser det är då att jag köper 50% av bostadsrätten till marknadspris eller att vi skriver in mig på lånen helt enkelt ändå. Jag har dock svårt att se vilken som är den bästa lösningen skattemässigt i de fallen.Lite konkreta siffror för referens.Inköpsvärde: 1170000krMarknadsvärde: 1800000krTack på förhand!
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att börja med skulle jag vilja lyfta fram att de skattemässiga konsekvenserna av en bostadsrättsöverlåtelse regleras i Inkomstskattelagen (IL).När det gäller din första fråga om gåva och övertagande av lånen är det precis som du skriver. Lite mer konkret regleras skattefriheten för gåvor i IL 8 kap. 2§. För att överlåtelsen ska anses utgöra en gåva måste den dock vara rent benefik. I ert fall kan det faktumet att ni skriver in dig på de lån som finns på bostaden anses utgöra en ersättning. Vad som händer i detta fall regleras av "uppdelningsprincipen" som gäller vid överlåtelser av bostadsrätter. Vad som denna princip innebär har reglerats i praxis: "Enligt denna ("uppdelningsprincipen") anses en så stor andel av egendomen ha avyttrats, som svarar mot förhållandet mellan vederlaget och marknadsvärdet. Resterande andel anses ha överlåtits genom gåva" (RÅ 1988 ref. 22). Jag förklarar vad som detta kan ha för konsekvenser i ert fall genom ett hypotetiskt exempel, eftersom det inte framgår av din fråga hur stort belopp lånen motsvarar:För enkelhets skull antar jag att lånen motsvarar 900 000 (du kan justera med det riktiga beloppet - du är också välkommen att återkomma med följdfrågor). Om du övertar halva beloppet, dvs 450 000, och din sambo ger dig halva bostadsrätten, dvs 1 800 000 / 2 = 900 000, så räknar man att din sambo har "sålt" till dig den andel som är värt 900 000 för 450 000. I detta fall är "förhållandet mellan vederlaget och marknadsvärdet" 50% (450 000 / 900 000). Detta innebär att 50% av 50% (dvs 25%) anses ha avyttrats och resterande andel (dvs resterande 25%) anses ha överlåtits genom gåva. Varför är det viktigt att skilja mellan de olika andelarna? Därför att de skattemässigt behandlas på olika sätt. För det 25% som anses ha avyttrats måste din sambo betala skatt, om det finns någon kapitalvinst (IL 41 kap. 1 & 2§§, 42 kap. 1§ och 44 kap. 3§). Beräkning av kapitalvinsten sker enligt IL 44 kap. 13-14§§: i ert fall blir kapitalvinsten skillnaden mellan ersättningen (i det hypotetiska exemplet antar vi att ersättningen blir 450 000) och omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgifter, i ert fall 1 170 000 x 25%, den andelen som anses avyttrad, = 292 500, ökade med eventuella förbättringsutgifter, vilka vi anser vara lika med noll, eftersom det inte finns någon relevant information i din fråga). Kapitalvinsten är, i så fall, 450 000 - 292 500 = 157 500. Beskattning vid avyttring av bostadsrätter regleras i IL 46 kap. Där kan du bland annat läsa mer om eventuella förbättringsutgifter ni möjligtvis skulle ha nytta av att använda i 8-12§§. I IL 46 kap. 18§ stadgas att 22/30 av kapitalvinsten (jag antar att det handlar om en privatbostadsrätt) ska tas upp, vilket innebär, i kombination med IL 65 kap. 7§, att skatten blir 157 500 x 22% = 34 650. För det 25% som anses ha överlåtits genom gåva måste ingen skatt betalas (IL 8 kap. 2§ för dig och 41 kap. 1 & 2§§, 42 kap. 1§ samt 44 kap. 3§ för din sambo: gåva är ingen avyttring i lagens mening). Vad som gäller här är kontinuitetsprincipen (IL 44 kap. 21§), vilken blir aktuell vid en eventuell framtid överlåtelse. Vad som detta betyder för dig är att du, för det 25% som gåvan gäller, ska använda din sambos (den tidigare ägarens) anskaffningsutgifter som en del av ditt omkostnadsbelopp vid beräkning av eventuell kapitalvinst (IL 44:13-14§§), dvs 292 500. För det andra 25% kommer dina anskaffningsutgifter bestå av 450 000 som vi räknade i förra stycket. När det gäller din andra fråga, vilken som skattemässigt är den bästa lösningen, är det svårt att säga just på grund av uppdelningsprincipen. Även om du skulle betala ett belopp exakt lika med inköpsvärdet, i ert fall 1 170 000 / 2 = 585 000 för 50% av bostadsrätten, så att det inte skulle bli någon kapitalvinst alls, är situationen enligt uppdelningsprincipen sådan att din ersättning skulle jämföras med marknadsvärdet och det skulle uppstå en fördelning mellan avyttring, i detta fall 65% (585 000 / 900 000) utav 50% = 32,5%, och gåva (skattefri men observera kontinuitetsprincipen). För att ge ett exempel till och förhoppningsviss underlätta beräkningen för dig skriver jag hur beskattningen skulle gå till i detta fall:Kapitalvinst: 585 000 (din ersättning) - 65% x 585 000 (anskaffnignsutgifter för 50%: 380 250) = 204 750 x 22% = 45 045. Det blir mer än vid det första alternativet men samtidigt får du ett högre omkostnadsbelopp som ska minska din kapitalvinst vid en eventuell framtid överlåtelse. Sammanfattningsvis kan man säga att du har rätt att utgå ifrån att överlåtelsen, om du skriver in dig på de lån som finns på bostaden, inte kan anses som en gåva i sin helhet. Med detta sagt handlar det egentligen mer om att uppskjuta skattebetalningen än att minimera den: ju mer du betalar nu desto högre blir din sambos kapitalvinst och följaktligen den skatt som måste betalas nu. Omvänt kan man konstatera att ju mindre du betalar nu desto mindre blir kapitalvinsten nu men samtidigt blir din kapitalvinst vid en framtid överlåtelse större (kontinuitetsprincipen). För en mer exakt beräkning i det sista fallet skulle det vara nyttigt att ha tillgång till de lån som ni tänker skriva in dig på.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vill du få frågan närmare utredd kan du skicka din frågeställning till vår Expresstjänst och få en utredning inom 3 dagar. Se http://lawline.se/lawline-express eller klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar,

Fråga om beräkning av kapitalvinstskatt på försäljning av skogsfastighet

2016-10-09 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |HejJag och min bror är håller på och sälja vår skogsfastighet, så jag undrar vad ingångsvärdet och reaskattenblir.Vår far köpte det 1945 för 2000 :-Vi var fyra syskon som ärvde detta 1984 som arv.1993 löste vi ut 2 syskon för totalt 70000:-Försäljning av skogen är beräknad till 2016-12-31 för 1200 000:-Vad blir ingångsvärdet ?Vad blir reaskatten ?
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för att du ställt din fråga till oss på Lawline!I mitt svar på din fråga utgår jag från att skogsfastigheten är en näringsfastighet, d.v.s. jag utgår från att fastigheten inte används som privatbostad och att fastigheten inte heller vid fastighetstaxeringen är klassificerad som ett småhus, se 2 kapitlet 13 - 14 §§ Inkomstskattelagen. Slutligen utgår jag från att fastigheten ägs av dig och din bror personligen, d.v.s. jag utgår från att fastigheten inte ägs av ett av dig och din bror ägt bolag.Svaret på din fråga:Då din far köpte skogsfastigheten för 2 000 kr och du och dina tre syskon därefter ärvde fastigheten av honom fick ni ta över er fars ingångsvärde, d.v.s. 2 000 kr. När du och din bror därefter köpte ut era två andra syskon för 70 000 kr ökade ingångsvärdet till 70 000 kr förutsatt att ni beskattades för detta köp (det finns vissa möjligheter att behandla en fastighetsöverlåtelse som gåva trots att ersättning utgår för fastigheten. Detta förutsätter dock att ersättningen för fastigheten understiger fastighetens taxeringsvärde det år då överlåtelsen sker och att överlåtelsen var tänkt som en gåva. Om dessa krav uppfylls utlöser inte överlåtelsen någon beskattning varmed den som "får" fastigheten tar över "gåvogivarens" ingångsvärde för överlåtelsen.).Om du och din bror inte beskattades då ni löste ut era två andra syskon kommer därför ert ingångsvärde vid beräkningen av kapitalvinstskatten (den nya termen för reavinstskatt) att vara 2 000 kr. Om ni blev beskattade då ni löste ut era två andra syskon kommer istället ert ingångsvärde att vara 70 000 kr.Om ert ingångsvärde är 2 000 kr leder en försäljning av fastigheten till 1 200 000 kr att en kapitalvinst uppgående till 1 198 000 kr uppkommer varmed skatten på detta blir 323 460 kr (1 198 000 x 0,9 x 0,3) om fastigheten är en näringsfastighet, se 13 kapitlet 1 och 6 §§, 45 kapitlet 33 § och 65 kapitlet 7 § Inkomstskattelagen.Om ert ingångsvärde istället är 70 000 kr leder en försäljning av fastigheten till 1 200 000 kr att en kapitalvinst uppgående till 1 130 000 kr uppkommer varmed skatten på detta blir 305 000 kr (1 130 000 x 0,9 x 0,3) om fastigheten är en näringsfastighet.Med vänlig hälsning