Skatt vid gåva av fastighet, förskott på arv och förstärkt laglottsskydd

2014-04-17 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej. Vi är två syskon, mor är frånskild sedan länge. Min mor har en fastighet som hon inte längre orkar med och vill därför att jag tar över den. Mor och det andra syskonet har inte så bra kontakt samt att denne inte visat något intresse för fastigheten under alla år hon haft den. Jag har däremot tillbringat mycket tid där och det är jag som rustat upp huset under många år. Vilka alternativ finns för ett övertagande? En gåva som understiger 85% av Tax värdet, samt vederlag, är det en bra lösning? Nuvarande tax värde ca. 600.000. Marknadsvärde ca. 1.100.000. Köper jag huset för marknadsvärde försvinner jobbigt mycket pengar till skatt. Kan jag betala mor 500.000 som vederlag och sedan få en gåva på resterande belopp upp till tax värdet, eller måste gåvan i.s.f. vara upp till marknadsvärdet av fastigheten? Således vill mamma det här fallet premiera det ena syskonet mer än det andra.
Pierre Olsson |Hej och tack för din fråga!Rent skattemässigt så antar jag att ni vill undvika att din mor ska behöva betala skatt för eventuell kapitalvinst och att du ska slippa betala stämpelskatt.Vad gäller skatt för kapitalvinst så beskattas inte gåvor i svensk rätt, se Inkomstskattelagen (IL) 8 kap 2§. För att en överlåtelse av en fastighet ska anses vara en gåva så måste ersättningen vara lägre än taxeringsvärdet, vilket framgår av den så kallade huvudsaklighetsprincipen.Vad gäller stämpelskatt så är reglerna något annorlunda. Även vad gäller stämpelskatt så är förvärv genom gåva visserligen skattefritt men för att en överlåtelse av en fastighet ska anses vara en gåva enligt de här reglerna så måste ersättningen vara lägre än 85% av taxeringsvärdet året före det år då lagfart beviljas (Lagen om stämpelskatt 4, 5 och 9 §§). Observera att det är fastighetens taxeringsvärde för året innan lagfart beviljas. Om du beviljas lagfart i år så är det alltså 2013-års taxeringsvärde som ska användas.För att ni båda två ska slippa att betala skatt och förutsatt att 2013-års taxeringsvärde också var 600 000 så bör du alltså inte ersätta din mor med mer än 509 000 så ditt förslag att lämna 500 000 i vederlag tycker jag låter som en bra lösning.Familjerättsligt så kommer gåvan förmodligen att ses som förskott på arv och därmed räknas av din arvslott när din mor i framtiden går bort. Beloppet som avräknas är då fastighetens marknadsvärde vid gåvotillfället minus det du betalade (dvs 1 100 000 – 500 000 = 600 000). För att undvika att gåvan ska ses som förskott på arv så kan ni helt enkelt skriva in i gåvobrevet att den inte ska ses som förskott på arv (Ärvdabalken 6 kap 1 och 3§§). Vidare så kan ditt syskon ha rätt till förstärkt laglottsskydd om gåvan till sitt syfte är att likställa med ett testamente. Gåvans värde ska då tas med när man räknar fram laglotten (Ärvdabalken 7 kap 4§). För att undvika det bör gåvan verkligen innebära en fullständig överlåtelse där ni inte ger din mor rätt att nyttja fastigheten i fortsättningen. Du kan enkelt upprätta ett gåvobrev genom vår avtalstjänst se http://lawline.se/avtal/gavobrev.Inkomstskattelagen hittar du https://lagen.nu/1999:1229.Ärvdabalken hittar du https://lagen.nu/1958:637.Med vänliga hälsningar

Beskattning av vinst från bostadsrätt som förvärvats genom gåva

2014-04-01 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Ett barnbarn som får en bostadsrätt i gåva av sin mormor.(mormor köpte bostadsrätten för 6000 kr år 2000. Barnbarnet får gåvan i mars 2013 men säljer bostadsrätten i oktober 2013 för 190 000 kronor. Vad skall han betala i skatt för gåvan???? Skall man deklarera gåvan på särskild blankett?Tacksam för svar!
Ida Walhagen |Hej, och tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga!I Sverige har vi inte längre någon gåvoskatt, enligt 8 kap. 2 § inkomstskattelagen. Gåvan i sig är således skattefri. När barnbarnet säljer bostadsrätten får han eller hon emellertid en skattepliktig inkomst i inkomstslaget kapital, enligt 41 kap. 2 § inkomstskattelagen, vilken redovisas på Skatteverkets K6 bilaga - försäljning av bostadsrätt. Resultatet förs sedan över till inkomstdeklarationen.När en bostadsrätt har förvärvats genom gåva har inte gåvotagaren haft någon kostnad för att förvärva tillgången, utan anses istället inträda i samma skattemässiga situation som den tidigare ägaren, 44 kap. 21 § 1 st inkomstskattelagen. Det innebär att barnbarnet får dra av det omkostnadsbelopp och de förbättringsutgifter etcetera som mormodern har haft. Specifika regler för vad som får dras av vid avyttring av bostadsrätter framgår av 46 kap. inkomstskattelagen.Har bostadsrätten införskaffats för 6 000 kr och mormodern eller barnbarnet inte har haft förbättringsutgifter, utgifter för försäljningen eller gjort kapitaltillskott till bostadsrättsföreningen för amortering av föreningens lån etcetera blir vinsten 190 000 kr minskat med 6 000 kr, vilket blir 184 000 kr. Den skattepliktiga delen för en privatbostadsrätt är 22/30, enligt 46 kap. 18 § 1 st inkomstskattelagen, det vill säga 134 933 kr. Överskott av kapital beskattas med 30 procent, enligt 65 kap. 7 § inkomstskattelagen.Hoppas att detta besvarade din fråga!Vänligen

Beskattning av fastighetsöverlåtelse genom gåva - blandat fång

2014-02-28 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Mina föräldrar ska flytta till spanien och vill ge mig och min syster sommarstugan som delgåva. Sommarstugan är värderad till 1 500 000kr och vi skulle tillsammans betala 550 000kr. Vad krävs för för handlingar vid gåvan och hur kommer skattekonsekvenserna bli för oss respektive våra föräldrar. Sommarstugan ägs av min mor som inte är min systers biologiska mor. Däremot har vi samma far. Tack för svar!
Christoffer Treutiger |Hej! Tack för din fråga. En överlåtelse av en fastighet genom gåva anses inte som en avyttring av densamma och därför sker inte heller någon kapitalvinstbeskattning, se Inkomstskattelagen 44 kap 3§. Den nya ägaren inträder istället i ”den tidigare ägarens skattemässiga situation”, se Inkomstskattelagen 44 kap 21§. Detta kallas för kontinuitetsprincipen och gåvotagaren tar därmed över anskaffningsvärdet som givaren hade och kapitalvinstbeskattningen skjuts på så sätt upp till ett senare tillfälle. Det är då gåvotagaren som kommer att belastas av denna skatt. I ert fall rör det sig om ett så kallat blandat fång, det vill säga med en gåvodel och en köpdel. För att en överlåtelse skall vara en gåva i rättslig bemärkelse krävs att det är tydliga benefika avsikter som ligger bakom den överföring av förmögenhet som sker. Det får alltså inte röra sig om en dold försäljning.  Vid fastighetsöverlåtelse med inslag av blandade fång använder man sig därför av den så kallade huvudsaklighetsprincipen som måttstock. Denna innebär att om motprestationen, det vill säga er betalning för fastigheten, understiger fastighetens taxeringsvärde så är överlåtelsen i sin helhet en gåva. Om ersättningen däremot överstiger fastighetens taxeringsvärde så betraktas överlåtelsen istället som en försäljning. Som jag tolkar uppgifterna i din fråga så skulle den sammanlagda ersättningen för att ni tar över fastigheten vara ca 550 000. Jag förutsätter också att taxeringsvärdet, som är det taxeringsvärde som bestäms för det år transaktionen sker, beskattningsåret, landar någonstans runt 1 500 000 som fastigheten är värderad till. Detta innebär alltså att överlåtelsen kommer att skattemässigt betraktas som en gåva i sin helhet och dina föräldrar kommer således inte att beskattas för denna, istället beskattas du och din syster vid ett senare tillfälle. Din och din systers eventuella framtida skatt kommer då bli högre eftersom ni då måste använda er av dina föräldrars anskaffningsvärde. Ni får alltså inte tillgodoräkna er de 550 000 som ni verkligen givit för fastigheten. Eventuell motprestation och framförallt dess storlek är alltså ett sätt att välja vem av gåvotagare respektive gåvogivare som skall beskattas för den eventuella vinsten. Lite mer ingående beskrivning hur uträkningen av denna framtida skatt görs kan du hitta här och här. Vidare så finns vissa formkrav för fastighetsöverlåtelser och dessa gäller även för gåva. De återfinns i Jordabalken 4 kap 1§. Det första kravet är att en skriftlig handling, ett gåvobrev, skall upprättas. Detta skall innehålla uppgifter om eventuell motprestation och en förklaring av gåvogivaren att fastigheten överlåts på gåvotagaren. Gåvobrevet måste sedan skrivas under av samtliga parter och registreras hos Skatteverket. För att fullborda överlåtelsen skall även lagfart sökas hos Lantmäterimyndigheten. Vill du läsa mer om skattereglerna hittar du Inkomstskattelagen här. Vänligen

Skatt vid återbetalning av fordran

2013-11-01 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Vi har lånat ut en större summa ( 800tkr) privat till goda vänner som var i tillfälligt behov o skrivit ett s k enkelt skuldebrev. Nästa år ska dessa pengar återbetalas. Hur undviker vi att beskattas för dessa redan skattade pengar ? Bör de "portioneras ut" etc? (Vi behöver inte få tillbaka allt på en gång o är överens med våra vänner om detta.) Vi har alltså inte tagit ut någon avgift etc, det handlar om en rent privat angelägenhet.
Lovisa Hedlund |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!Skulden era vänner har till er innebär att ni har en fordran på dem. Fordringar behandlas skattemässigt som en kapitaltillgång och regleras i Inkomstskattelagen (IL), se https://lagen.nu/1999:1229. Skatt på fordringar kan tas ut på två sätt, skatt på ränteinkomster eller skatt vid avyttring om det uppstår en kapitalvinst, se IL 42 kap 1 §. Hade ni haft en ränta på lånet hade de räntebetalningar ni fått in under året beskattats som inkomst av kapital, detta framgår av IL 42 kap 1 § samt 65 kap 7 §. Nu är så inte fallet, så ingen skatt kommer tas ut på grund av detta. Det andra fallet då skatt kan tas ut på fordringar är vid avyttring av fordringen. Avyttring kan antingen vara att man säljer fordringen, se IL 44 kap 3 §, eller att man får betalt för fordringen se 44 kap 4 § 1 p. I ert fall ska ni få betalt för fordringen. Skatt ska endast utgå på kapitalvinster, dvs om ni gör någon vinst på fordringen. Om ni enbart får tillbaka de pengar ni lånat ut gör ni ingen kapitalvinst på fordringen utan får ett nollresultat (se IL 44 kap 13-14 §§). Ingen skatt ska utgå i detta fall. Vänligen

Skatt vid försäljning av ärvd fastighet

2014-04-12 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej jag har ärvt halva fastigheten efter min pappa då jag är enda barnet. Huset kommer att säljas o jag får ut mitt av . Men hur påverkar det mig skattemässigt så man i yr åker på en skattesmäll sen?
Harry Westerman Wood |Hej,Tack för din fråga!Arvsskatten är borttagen sedan ett antal år. Därmed sker ingen särskild beskattning av arvet. Istället träder du som arvtagare in i den tidigare ägarens skattemässiga situation, se 44 kap. 21 § inkomstskattelagen (IL). Med andra ord beskattas du för vinsten från försäljningen på samma vis som om det var du, och inte din far, som hade förvärvat (halva) fastigheten.Sådan kapitalvinstbeskattning regleras med grundläggande bestämmelser i 44 kap. IL. Särskilda regler om försäljning av fastighet finns i 45 kap. Enligt huvudregeln beräknas vinsten som försäljningspriset minus anskaffningskostnad (i ditt fall hälften av det din far betalade för hela fastigheten) och förbättringsutgifter (t.ex. reparationskostnader). Enligt 65 kap. 7 § IL beskattas sedan den vinsten med 30%.Om du vill läsa IL hittar du den här.Med vänlig hälsning,

Beskattning i dödsbo

2014-03-20 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |En fråga av skattejuridisk karaktär: en bostadsrätt med uppskovsbelopp övergår via arvsskifte till en av arvingarna. Då måste skatt på uppskovsbeloppet erläggas (oklart för mig om det är dödsboet eller arvingen som betalar). Frågan är i vilket fall: kan denna skatt kvittas mot förluster i dödsboets aktieinnehav (alternativt arvingens aktieinnehav)?
Christoffer Treutiger |Hej!Tack för din fråga.Svaret går att finna i Inkomstskattelagen (IL).I 4 kap 1§ IL är det stipulerat att dödsboet är skattskyldigt för den avlidne och dödsboets inkomster. Vi kan där även finna att samma regler som hade gällt för den avlidne skall tillämpas på dödsboet.Det är alltså till dödsboet som uppskovsbeloppet skall återföras till beskattning, återföring skall göras enligt 47 kap 11§ IL. Uppskovsbeloppet ses då som en vinst som dödsboet har gjort på en försäljning av bostadsrätten. Eventuella kapitalvinster på försäljning av bostadsrätter skall kvoteras och det är endast 22/30 av vinsten, om det är en privatbostadsrätt, som skall tas upp till beskattning, se 46 kap 18§ IL. Om uppskovsbeloppet är 100 000kr så tas alltså bara 73 333kr upp till beskattning, i inkomstslaget kapital.Även kapitalförluster behandlas i inkomstslaget kapital och skall där dras av, vilket man kan se som en kvittning. Även kapitalförluster kvoteras i de flesta fall, för delägarrätter (aktier) finns dessa regler i 48 kap 19-24§§. Förluster på marknadsnoterade aktier får dras av i sin helhet om det finns vinster i samma tillgångsslag att dra av mot, 48 kap 20§. Om det inte finns några sådana vinster skall kapitalförlusten kvoteras innan avdrag görs, eller med andra ord så skall endast 70% av förlusten dras av, se 48 kap 20a§. Om även kapitalförlusten är 100 000kr så får alltså endast 70 000kr dras av i inkomstslaget kapital. Med våra ytterst hypotetiska siffror så blir den totala vinsten i inkomstslaget kapital 73 333-70 000= 3 333kr. Detta belopp skall sedan dödsboet betala skatt på.Inkomstskattelagen kan du hitta här.Vänligen

Omkostnadsbelopp vid fastighetsförsäljning

2014-01-22 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej, jag har en fråga angående avdrag gällande reavinstberäkning för min privatbostad. Hösten 2008 (dvs sex år sedan) så fick vi in vatten i undervåningen/källaren, det konstaterades att vattnet tryckt in genom väggar. Detta var möjligt eftersom huset var mindre bra dränerat samt kallasfalten som fanns utvändigt efter många år (från 1979) inte kunde hålla tätt. För att detta inte skulle hända igen så dränerades huset om samt isodrän och platonmatta sattes på som skydd. (en firma gjorde detta) Jag har försökt läsa på om detta på skatteverkets hemsida men känner mig inte säker på om detta är godkänt för avdrag innan reavinst, jag såg att det finns en regel om fem år för en del investeringar så jag vill gärna ha hjälp med detta. Min fråga är: Kan vi dra av detta innan reavinst beräknas?
Marcus Holming | Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Huvudregeln för beräkning av kapitalvinster återfinns i inkomstskattelagen 44 kap. 13 §. Där stadgas att kapitalvinsten är skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade kapitaltillgången (ersättningen för din bostad), minskad med utgifterna för avyttringen (ex. mäklararvode), och omkostnadsbeloppet. Kapitalvinst vid försäljning av fastigheter behandlas närmare i 45 kap. För beräkning av omkostnadsbeloppet vid försäljning av fastigheter görs skillnad på förbättringsutgifter och utgifter för förbättrande reparationer och underhåll. Förbättringsutgifter ingår enligt 11 § i omkostnadsbeloppet de beskattningsår förbättringsutgifterna uppgått till minst 5000 kronor. Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll ingår enligt 12 § 2 st. däremot enbart om de hänför sig till det nuvarande beskattningsåret eller något av de fem föregående, d.v.s. tidigast 1 jan. 2009. Är dina utgifter hänförliga till förbättrande reparationer och underhåll får du alltså inte göra avdrag för dem nu. Med förbättringsutgifter avses exempelvis ny- till- och ombyggnationer.Med utgifter för förbättrande reparationer och underhåll avses just utgifter för att underhålla eller reparera fastigheten. Som riktlinje kan sägas att det rör sig om utgifter för att bibehålla fastigheten i ett ursprungligt skick. Att installera en ny diskmaskin när den gamla är trasig, även om den nya är bättre, eller byta ut en murken planka är exempel på sådana utgifter. Dräneringen av huset bör alltså räknas som en utgift för förbättrande reparation eller underhåll. Installationen av isodrän och platonmatta torde också, enligt min bedömning, falla inom denna kategori utgifter. Helt säkert vågar jag dock inte svara beträffande de sistnämnda, min rekommendation är att du kontaktar skatteverket för vägledning. MVH

Kapitalvinstbeskattning vid avyttring av bostadsrättslägenhet

2013-10-25 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Min mamma äger ensam en bostadsrättslägenhet. Den köptes för 11000:- 1966 och idag är marknadsvärdet ca 1000000:-. Jag, hennes dotter, är ensam arvtagare och vi undrar hur mycket skatt som ska betalas om lägenheten säljs för 1000000:-. Hur kan vi göra så att det blir mest fördelaktigt ekonomiskt för mig? Jag bor själv i en bostadsrättslägenhet och har inte tänkt flytta till min mammas lägenhet när hon inte längre bor i den. Ska hon överlåta den på mig eller ska det bli "vanligt arv"? Tacksam för snabbt svar.
Joel Sandin Persson |Hej,Jag uppfattar din fråga som att du dels undrar hur mycket skatt som kommer utgå vid försäljning av bostadsrättslägenheten, och att du vidare är osäker på om en gåva under din mors livstid innebär en fördelaktigare beskattning än om lägenheten skulle gå i arv till dig.Gåva eller arv ur skattemässig synvinkel?Generellt gäller för privatbostadsrätter och andra kapitaltillgångar att beskattningen ska ske när tillgången avyttras (42 kap. 2 § Inkomstskattelagen (IL)). Med avyttring så menar man försäljning, byte eller liknande överlåtelser där en ersättning erläggs för förvärvet (44 kap. 3 § IL). Detta innebär att oavsett om du erhåller lägenheten genom gåva eller arv så kommer du inte beskattas för vinsten vid tidpunkten då du erhåller lägenheten.Vad händer då vid arv eller gåva? Enligt 44 kap. 21 § IL kommer du, oavsett om du erhåller lägenheten genom gåva eller arv, att hamna i sin mors skattemässiga situation när lägenheten förs över till dig.Vad innebär det att du hamnar i din mors skattemässiga situation?När du väl säljer lägenheten som du erhållit från din mor kommer ersättningen - efter vissa avdrag - att beskattas med en statlig inkomstskatt (30 %) av kapital enligt 65 kap. 7 § IL. Det är rörande frågan om vilka avdrag du får göra som ovanstående regler blir aktuella. Att du hamnar i din mors skatterättsliga situation när du erhåller fastigheten genom gåva eller arv innebär nämligen att du får göra de avdrag som hon hade kunnat göra ifall hon hade, istället för att överlåta genom arv eller gåva, försålt lägenheten. Sålunda får du, förutom att göra de avdrag för förbättrande åtgärder etc. som du bekostat, även göra avdrag för din mors anskaffningsutgift samt även förbättrande åtgärder som din mor företagit på lägenheten.Hur ska då beskattningen beräknas?Enligt 42 kap. 1 § IL skall kapitalvinster för bl. privatbostadsrätter tas upp till beskattning. Definitionen av vad som är en kapitalvinst anges i 44 kap. 13 § IL där det står stadgar att kapitalvinsten är:(Ersättningen vid avyttringen minskad med utgifterna för avyttringen, t.ex. mäklarkostnader etc.) - (omkostnadsbeloppet).I 44 kap. 14 § IL anges att omkostnadsbeloppet utgörs dels av anskaffningsutgiften när lägenheten förvärvades och dels utgifterna för förbättrande reparationer. Här räknas alltså din moders anskaffningsutgift som din anskaffningsutgift när du säljer lägenheten. Emellertid kan anskaffningsutgiften komma att beräknas annorlunda eftersom din mor köpte lägenheten före 1974. Enligt 46 kap. 14 § IL skall då anskaffningsutgiften räknas till 150 % av den andel av föreningens totala förmögenhet som lägenheten representerade år 1974. Om denna anskaffningsutgift är högre än den verkliga anskaffningsutgiften din mor hade kommer den räknas som anskaffningsutgift. I annat fall kan du välja att den verkliga anskaffningsutgiften skall räknas istället.Vidare får du också göra avdrag för förbättringsåtgärder som både du och din mor företagit för lägenheten (med vissa undantag).Hur mycket kommer du behöva betala i skatt?Innan du läser min uträkning vill jag poängtera att den enbart baseras på de uppgifter som står i din fråga. Det finns många omständigheter som kan påverka beräkningen, t.ex. till vilket belopp som ska räknas som anskaffningsutgift. Vidare vet jag inte hur stor den direkta utgiften för själva försäljningen kommer uppgå till. Men följande beräkning skulle kunna vara aktuell:Ersättningen = 1.000.000 kr.- Omkostnadsbeloppet = 11.000 kr.Kapitalvinst = 989.000 kr.På kapitalvinsten skall enbart 22/30-delar tas upp till beskattning enligt 46 kap. 18 § IL = ca. 725.266 kr.Skatten kommer sålunda utgöra 30 % av ovanstående belopp = 217.580 kr.Som sagt finns det många faktorer som kan påverka ovanstående beräkning men jag hoppas ändå att den ger dig en grundläggande insikt om vilka omständigheter som påverkar beskattningen samt omfattningen av den svenska kapitalvinstbeskattningen; har ni ytterligare funderingar är ni alltid välkommen att ställa en ny fråga!Med vänlig hälsning,