Beräkning av kapitalvinst

2015-07-31 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag och min sambo köpte ett hus 2010 för 2,2 msek.2013 separerade vi och jag köpte ut honom från huset via en bodelning. Då var huset värderat till 2,7 msek. Jag tog lån för att kunna köpa ut honom.Nu skall jag sälja huset och undrar vilket som är mitt inköpsvärde, 2,2 msek eller 2,7? Dvs hur beräknar jag vinsten?
Jakob Borin |Hej och tack för din fråga!Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet. Med omkostnadsbelopp avses utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter). Detta följer av 44 kap. 13 och 14 §§ inkomstskattelagen. Med utgifter för anskaffning avses det belopp ni köpte huset för, dvs 2.2 msek. Det korta svaret är alltså 2.2 mkr!Hoppas att detta besvarade din fråga!

Fråga om skyldighet att betala skatt i Sverige för vinst vid försäljning av lägenhet utomlands

2015-07-10 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |HejJag har en lägenhet i London som jag vill sälja. Jag är pensionär och får min pension från försäkringskassan, i övrigt har jag ingen anknytning till Sverige. måste jag betala vinstskatt i Sverige?
Adam Karttunen Bark |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Vem som är skattskyldig i Sverige och för vilka inkomster regleras bland annat i Inkomstskattelagen (IL). Lagen skiljer på obegränsat- och begränsat skattskyldiga personer, varav skillnaden består i att den som är obegränsat skattskyldig måste betala skatt för alla sina inkomster i Sverige och utlandet (se 3 kap. 8 § IL). Utgångspunkten för besvarandet av din fråga är alltså att klargöra om du ska betraktas som obegränsat skattskyldig eller inte.I 3 kap. 3 § IL stadgas vilka personer som är obegränsat skattskyldiga. Det är (1) personer som är bosatta i Sverige, (2) personer som stadigvarande vistas i Sverige samt (3) personer som har väsentlig anknytning till Sverige och som tidigare har varit bosatt här. Från informationen i din fråga drar jag slutsatsen att du varken är bosatt här eller vistas stadigvarande i Sverige, men att du tidigare har varit bosatt här. Frågan är då om du ska anses ha väsentlig anknytning hit. I 3 kap. 7 § IL anges en rad faktorer som ska beaktas vid bedömningen om en person ska anses ha väsentlig anknytning till Sverige. Faktorer som uppräknas är t.ex. om personen är svensk medborgare, hur länge han var bosatt i Sverige, om han inte varit bosatt varaktigt på viss utländsk ort, om han har en bostad i Sverige eller sin familj här m.m. Det framgår inte av din fråga om du är svensk medborgare, men enligt lagkommentarerna är svenskt medborgarskap i sig inte en faktor som har någon stor betydelse för bedömningen. En viktig omständighet för bedömningen är dock enligt lagkommentarerna om personen varaktigt har bosatt sig i ett annat land och där skaffat en permanent bostad. Det bör emellertid tilläggas att det i 3 kap. 7 § andra stycket föreskrivs en presumtion med innebörden att en person ska anses ha väsentlig anknytning till Sverige, om mindre än fem år har förflutit sedan flytten härifrån landet, under förutsättning att personen inte kan visa något annat.Med anledning av att du inte gett så mycket information i din fråga är det svårt för mig att göra en fullständig bedömning, t.ex. då jag inte vet hur lång tid du varit utflyttat från Sverige. Baserat på informationen i din fråga förstår jag det dock som att du har varit varaktigt bosatt i ett annat land och att du inte har någon nära familj eller bostad i Sverige, då du anger att du inte har någon anknytning hit. Enligt min bedömning bör du därför inte anses vara obegränsat skattskyldig i Sverige, utan istället begränsat skattskyldig enligt 3 kap. 17 § 1 p. IL.I 3 kap. 18 § 11 p. stadgas att en begränsat skattskyldig person är skattskyldig i Sverige för kapitalvinst på en bostadsrätt som är belägen i Sverige, men ingen skyldighet finns stadgad att skatta för kapitalvinst på bostadsrätt i utlandet. Ingenting i 3 kap. 19 – 23 § § Il eller i de där hänvisade lagarna tyder heller på att sådan skattskyldighet skulle finnas i ditt fall. Min bedömning är därför att du inte är skyldig att betala skatt i inkomstslaget kapital i Sverige för en eventuell vinst vid försäljningen av din lägenhet i London. Hoppas att ovanstående gav dig svar på din fråga. I annat fall är du välkommen att ställa ytterligare frågor i formuläret nedan. Med vänliga hälsningar,

Skatt på hus som förvärvats genom arv

2015-06-23 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |HejFörsökt hitta i FAQ gällande arv av fastighet.Vi är 4st syskon som får ärva vår fars fastighet. han köpte den för 25000:-år 1970 och värderas till 750000:- idag.Mina syskon vill avstå sin lott och överlåta fastigheten till mig då jag bor i huset. Det finns 300000:- i lån som jag kommer att ta över. Åker jag på att betala vinstskatt nu eller vid en senare försäljning av huset ?Mvh
Katarina Andersson |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Arvsskatten är avskaffad i Sverige. Därför kommer du inte betala skatt i samband med arvskiftet. Dock ska du betala skatt på den eventuella kapitalvinsten som uppkommer när du senare avyttrar huset genom en försäljning. Detta följer av den så kallade kontinuitetsprincipen. Denna princip innebär att du som förvärvare av huset inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Vid beräkningen av kapitalvinsten, ska man ta försäljningspriset minus den tidigare ägarens anskaffningsutgift, eventuella förbättringsutgifter och utgifter för avyttringen (44 kap. 13 och 14 §§). Vad som menas är att det den tidigare ägaren betalat för huset anses som anskaffningsutgift och de utgifter som lagts på att förbättra fastigheten genom exempelvis ombyggnationer, ses som förbättringsutgifter. Det som är inbegripet i utgifterna för avyttringen är bland annat mäklararvoden. Dessa utgifter kommer dras av från den ersättning ni kommer få vid en försäljning av huset. Återstående belopp kommer att kapitalvinstbeskattas. Vänliga hälsningar,

Reavinstskatt på ärvd stuga

2015-05-27 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |hej! Jag har ärvt en stuga av min pappa och mamma ( mamma lever ännu) fått som gåva och som enskild egendom. Nu ska jag sälja, hur blir det reavinstskatten? Ska jag skatta för pengarna? Om jag nu binder pengarna i en ny fastighet, skjuter man då på ev reavinst? Eller är det andra regler som gäller med en gåva? Med vänlig hälsning,
Beatrice Walldov |Hej och tack för din fråga!Huvudregeln beträffande arv av egendom är att detta är skattefritt enligt 8 kap 2 § inkomstskattelagen. Som arvtagare inträder man dock i den förra ägarens skattemässiga situation (kontinuitetsprincipen) enligt 44 kap 21 §. Detta innebär bland annat att din egendom, vid försäljning anses ha det anskaffningsvärde som din arvlåtare hade för egendomen. Detta anskaffningsvärde används sedan för att beräkna den vinst du gör på att avyttra egendomen och därav hur mycket reavinstskatt du ska erlägga. Inkomst som överstiger anskaffningsvärdet + eventuella förbättringsutgifter (se 44 kap 14 §) från försäljning av egendom utgör kapitalvinst och räknas därför till inkomstslaget kapital enligt 41 kap 1 § inkomstskattelagen.Du ska alltså erlägga på din vinst eftersom detta utgör en kapitalvinst enligt 41 kap 2 § och dessa är skattepliktiga. Hur man beräknar kapitalvinst framgår av 44:13-14 samt 45 kap när det rör sig om fastigheter. Kapitalvinst ska enligt 44 kap 26 § inkomstskattelagen tas upp som intäkt det år som den avyttras. Att försäljning utgör en avyttring framgår av 44 kap 3 §. Möjligheterna att skjuta upp reavinstskatten följer av uppskovsreglerna i 47 kap inkomstskattelagen. Enligt 47 kap 2 § får man göra avdrag för uppskovsbelopp om man:1. tar upp kapitalvinst på grund av avyttring som omfattar en ursprungsbostad,2. har förvärvat eller tänker förvärva en ersättningsbostad, och3. har bosatt sig eller tänker bosätta sig i ersättningsbostaden.Samtliga tre krav måste vara uppfyllda för att man ska kunna göra avdrag för uppskovsbelopp. Vad som utgör en ursprungsbostad framgår av 47 kap 3 §. Det skall röra sig om en privatbostad inom EES som är den skattskyldiges permanentbostad. Vad som utgör en permanentbostad framgår av 47 kap 3 § 2st. Man skall ha bott där antingen:1. under minst ett år närmast före avyttringen, eller2. under minst tre av de senaste fem åren.Vad som räknas till en ersättningsbostad framgår av 47 kap 5a §. Även dessa krav ska vara uppfyllda för att ett uppskov ska kunna beviljas. Eftersom stugan du ärvt troligen inte är att anse som en ursprungsbostad enligt de kriterier som uppställs bör du inte räkna med att kunna begära uppskov med reavinstskatten och du kommer därav att få erlägga skatten det år egendomen avyttras enligt 44 kap 26 § inkomstskattelagen.Hoppas du är nöjd med ditt svar, om inte, eller om du har närmre funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Skatt vid försäljning av hus med mera

2015-07-24 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hur skall vi göra när vi skall flytta ihop?Jag äger ett hus,som jag skall sälja,och flytta in i hans hus. Vi har värderat hans hus till1 500 000 han har inga lån kvar. om han säljer ½till mig, skall han då betala 30%skatt?Hur fungerar det om vi skriver ett skuldbrev? Hans hus behöver en hel del renoveringar som vi tänkt göra. Jag vill stå på ½ lagfarten om jag skall vara med och finansiera renoveringarna som troligtvis kommer att höja värdet på huset.Vad händer vid en eventuell separation? eller dödsfall? Vi har vars 2 vuxna barn från andra förhållande. Snälla hjälp mig. Vi är 50+ och vill inte stå med en massa ekonomiska problem, om vi separerar eller någon av oss går bort. MVH Christina
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!SkattenNär man säljer exempelvis ett hus eller en andel av ett hus, betalar man i princip skatt på skillnaden mellan det man får vid försäljningen och det man betalade för huset (eller delen av huset) plus förbättringsutgifter i form av till exempel standardhöjande renovering (se 44 kap. 13-14 §§ Inkomstskattelagen). Om han exempelvis har betalat 1000 000 kr för huset och du köper in dig till 50 % för 750 000 kr, är det alltså så att försäljningsintäkten är 750 000 kr medan 500 000 kr + hälften av eventuella förbättringsutgifter får dras av. Om inga förbättringsutgifter finns, blir alltså vinsten 250 000 kr. Enligt 45 kap. 33 § Inkomstskattelagen skall dock för privatbostadsfastigheter (till exempel bostadshus) endast 22/30 av vinsten räknas med vid beskattningen. I praktiken innebär detta att skatten på vinsten då man säljer en privatbostad inte blir 30 %, utan 22 %.Skuldebrev?Jag antar att det du menar är att ni har tänkt er den lösningen att ni upprättar ett skuldebrev på 750 000 kr så att du är skyldig honom pengarna och sedan ordnar upp det vid en eventuell framtida försäljning. Detta skapar inga problem över huvud taget när det gäller ägarskapet, utan så länge försäljningen är klar är du ägare till 50 % av huset.BodelningDet framgår inte av frågan om ni är gifta eller inte, och det påverkar frågan. Om ni nu eller senare är gifta och skiljer er eller någon avlider, blir det aktuellt med bodelning enligt 9-10 kap. Äktenskapsbalken (https://lagen.nu/1987:230#K10). Utan mer detaljer kan jag inte utreda de närmare följderna av detta, men vars och ens andel i huset skulle som huvudregel ingå i bodelningen, liksom, faktiskt, skuldebrevet er emellan. Hur fördelningen skulle bli går inte att svara på, och det skulle till och med kunna bli så att ni fortfarande efter bodelningen ägde en del av huset var.Även om ni inte skulle vara gifta vid separationen eller dödsfallet utan ni bara är sambor, kan bodelning bli aktuellt. Enligt 8 § Sambolagen (https://lagen.nu/2003:376) kan var och en av samborna begära att bodelning skall ske om samboförhållandet upphör (det är alltså inte obligatoriskt). Det som ingår i en sådan bodelning är i princip bostad och bohag införskaffade för gemensamt bruk (se 3 § Sambolagen). Ett problem i ert fall skulle vara att din andel av huset kunde sägas vara införskaffad för gemensamt bruk medan hans andel naturligtvis inte är det; han har ju redan tidigare köpt huset. För säkerhets skull skulle ni enligt 9 § Sambolagen kunna skriftligen avtala om att huset inte skall ingå i bodelning.SammanfattningKort sagt skall han skatta för 22 % på den vinst han gör vid försäljningen av halva huset till dig, och varken med detta eller något annat blir det några svårigheter bara för att ni väljer den lösningen att ni skriver skuldebrev. Vid en senare separation eller ett dödsfall kommer huset om ni är gifta ingå i bodelningen, medan endast din andel skulle göra det enligt lagen. Det går dock att förhindra detta genom avtal.Hoppas att detta något långa svar blir till hjälp!Hälsningar,

Skatt på gåva av fastighet

2015-06-27 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Bor i ett radhus byggår 1980 som är obelånat. Tax.värde 3.100.000, vi har beslutat överlåta vårt radhus som gåva till vår ende son. Vi har tecknat oss för en 2-rums bostadsrätt. Vår son kommer att ge oss i gåva 2.650.000 som täcker insatsen. Vår förfrågan gäller, är det juridiskt lagligt och skattemässigt, så att ingaefterräkningar eller komplikationer kan uppstå framledes. Tacksam för svar! MVH
Katarina Andersson |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Vid en överlåtelse som skett genom ett blandat fång, det vill säga att både gåva och köp förekommit, så gäller huvudsaklighetsprincipen. Principen innebär att en överlåtelse av fastighet som skett under taxeringsvärdeträknas om en gåva. Detta gäller under förutsättningen att en gåvoavsikt finns. Det finns en presumtion om att en gåvoavsikt finns mellan närstående beträffande sådana transaktioner. Emellertid kan denna motbevisas om det framkommer att ni egentligen haft ett annat syfte, till exempel att försöka kringgå en betydande regel. Om jag utgår från att ert verkliga syfte är att ge radhuset i gåva (i utbyte mot en summan understigande taxeringsvärdet), så kommer ni inte att beskattas för överlåtelsen. Detta gäller eftersom överlåtelsen som helhet behandlas om en gåva och idag finns det inte någon skatt för gåvor. Dock kommer sonen att betala skatt när han senare avyttrar fastigheten. Detta följer av den så kallade kontinuitetsprincipen. Denna princip innebär att sonen som förvärvare av huset inträder i er skattemässiga situation (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Vid beräkningen av kapitalvinsten, ska han ta försäljningspriset minus er anskaffningsutgift, eventuella förbättringsutgifter och utgifter för avyttringen (44 kap. 13 och 14 §§). Vad som menas är att det ni betalat för huset anses som anskaffningsutgift och de utgifter som lagts på att förbättra fastigheten genom exempelvis ombyggnationer, ses som förbättringsutgifter. Det som är inbegripet i utgifterna för avyttringen är bland annat mäklararvoden. Dessa utgifter kommer dras av från den ersättning er son kommer få vid en försäljning av radhuset. Återstående belopp kommer att kapitalvinstbeskattas. Det belopp som sonen utger till er får han inte dra av vid kapitalvinstbeskattningen. Vänliga hälsningar,

Kapitalvinst vid försäljning av hus (fastighet)

2015-06-06 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |HejMin mamma har sålt sitt hus och ger pengarna till mig och min bror.Hon har inte betalt någon vinstskatt.Vad händer då?
Emilia Ohlin |Hej och tack för din fråga!Regler om inkomstskatt finner du främst i Inkomstskattelagen, IL (se här). Allmänna regler om kapitalvinster finns i 44 kap IL, i 13-14 § regleras hur kapitalvinsten ska beräknas. Förenklat utgörs vinsten av ersättningen (försäljningspriset) - omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgiften plus vissa förbättringsutgifter). Av denna summa ska när det gäller privatbostadsfastigheter 22/30 tas upp till skatt (kvotering), se IL 45:33. Eftersom det rör sig om skatt i inkomstslaget kapital gäller en skattesats på 30 %, IL 65:7. Om vi antar att försäljningspriset uppgår till 100 000 mer än omkostnadsbeloppet blir skatten alltså 100 000 x 22/30 x 0,3.Det spelar ingen roll att er mamma har gett er pengarna, det är hon som har sålt fastigheten och kommer att behöva skattas för denna vinst det år den avyttras (säljs), se om beskattningstidpunkten i IL 44:26.Hoppas du fick svar på din fråga!Med Vänliga Hälsningar

Vinstskatt vid lägenhetsavyttring

2015-05-13 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag måste betala vinst skatt ca 50000 pga jag sålgt min lägenhet .kan jag köpa en bil på den summa istället eller jag måste betala oavsett om jag köper bil eller inte på dem pengarna som måste betalas till skatt?
Viktor Friberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Om jag förstår din fråga rätt så vill du undvika att betala vinstskatt hänförlig till avyttringen av en bostadsrätt genom att köpa en bil för motsvarande belopp. Det är tyvärr inte möjligt att på detta sätt undgå att betala vinstskatt. Med hänsyn till att det nya köpet avser en bil och inte en ny bostad, gäller vidare inte reglerna om uppskov (se här) och du kan därför inte heller "skjuta upp" beskattningen. Svaret på din fråga är alltså att du måste betala in vinstskatten oavsett om du köper bilen eller inte.Med vänliga hälsningar,