Avdragsgilla kostnader vid försäljning av privatbostad

2016-06-13 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |jag erholl min fars sommar stuga som gava men det var lan i stugan som jag betalade av. nu vill jag salja stugan- far jag dra av dom gamla lanen pa vinsten eller maste jag skatta hela forsaljnings priset som vinst?far jag dra av nagra lopande kostnader jag haft i over 10 ar?, jag har inte gjort nagra renoveringar sa vad far jag dra av?
Maria Pettersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Först och främst måste man skilja på kostnader som dras av vid varje års deklaration och kostnader som får dras av i vinstberäkningen vid försäljningen. Kostnader som är avdragsgilla vid varje års deklaration:1. Gällande lån är inte dem i sig avdragsgilla kostnader, däremot är räntekostnaderna för lånen avdragsgilla. Räntekostnader kvittas mot andra eventuella ränteintäkter eller andra intäkter du har i inkomstslaget kapital, till exempel vinster vid försäljning av aktier. Om det uppkommer ett underskott i inkomstslaget kapital är 30 % av detta belopp avdragsgillt upp till 100 000, överstigande belopp är avdragsgillt till 21 % vilket framgår av 67 kap. 10 § Inkomstskattelagen. Detta är något som alltså dras av löpande vid varje års deklaration och inte vid försäljningen. 2. Löpande kostnader är ett begrepp som innefattar bland annat el och försäkringar. Det får man som privatperson inte dra av. Kostnader som är avdragsgilla vid försäljningen:En kapitalvinstberäkning görs genom skillnaden mellan - ersättningen för fastigheten minskat med kostnader vid avyttringen och - omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § Inkomstskattelagen. Kostnader vid avyttringen: detta är kostnader såsom mäklararvode, homestyling och liknande utgifter som man haft i samband med försäljningen. Omkostnadsbelopp: Anskaffningsutgifter (inköpspris för fastigheten) + kostnader för förbättringsutgifter och förbättrande reparationer och underhåll. Även om du inte har gjort några större reparationer som du beskriver vill jag belysa att även mindre kostnader för löpande underhåll är avdragsgillt. Detta är om du till exempel har målat eller tapetserat om eller gjort någon förbättrande åtgärd. Det som gäller är att denna förbättrande reparation eller underhåll ska ha varit gjort inom fem år från försäljningsdagen och att de sammanlagt har uppgått till minst 5 000 kronor, detta framgår av 45 kap. 12 § Inkomstskattelagen. Vid kapitalvinstberäkningen träder du in i din fars ställe, vilket innebär att det inköpspris man räknar med är det pris som din far gav för fastigheten. För att sammanfatta får du aldrig göra avdrag för lån, däremot för räntekostnader. Detta är dock något som görs vid varje års deklaration och inte något som summeras i någon form av klumpsumma och dras av i kapitalvinstberäkningen. I din kapitalvinstberäkning som görs när du säljer stugan får du bara dra av kostnader du har vid försäljningen och för förbättrande reparationer och underhåll. Har du inte haft några sådana utgifter är det alltså hela resultatet som du betalar skatt på. Hoppas att du fick klarhet i din fråga och lycka till!

Avdrag vid försäljning av småhus

2016-05-15 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Vi sålde 2015 ett radhus som vi fått i gåva av sambons föräldrar. Sambon hade innan han fick huset bott där ensam och betalat amorteringar och i övrigt skött huset som det vore hans i ca 10 år. Får vi i deklarationen då göra avdrag för förbättringar som han gjorde på huset innan han fick det i gåva. Eller är det bara det som gjorts på huset efter att han fick det som vi kan dra av?
Nathalie Byström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När ni ska räkna ut försäljningen av er bostad och deklarera vinst eller förlust i inkomst av kapital, får ni minska försäljningspriset med utgifter som ni eller din sambos föräldrar har haft för att förbättra bostaden. Detta innefattar dels småhus, ägarlägenheter och bostadsrätter. Du beskriver att du och din sambo har fått ett radhus i gåva av din sambos föräldrar. Om ni ärvt bostaden eller fått den genom testamente, gåva eller bodelning har ni rätt att göra avdrag för tidigare ägares utgifter. Skatteverket delar in utgifter för förbättringar i två olika grupper, dels reparationer och underhåll samt grundförbättringar. Olika regler gäller vid avdrag för dessa förbättringar. Skatteverket har en blankett för att räkna ut grundförbättringar (SKV 2197). I blanketten står det följande: "Med grundförbättring menas ny-, till- eller ombyggnad. Det är också en grundförbättring om du tillför något som inte funnits tidigare (t.ex. braskamin eller vitvara) eller om du byter ut en byggnadsdel eller ett material mot något som är väsentligt bättre och dyrare än tidigare. Skillnaden mellan utgiften för det bättre materialet/ byggnadsdelen och priset för samma/likvärdigt material eller byggnadsdel får i så fall dras av som grundförbättring. Resterande del kan eventuellt vara avdragsgill som reparation och underhåll".För att utgifterna för grundförbättringar ska vara avdragsgilla ska de uppgå till minst 5000 kronor under samma år. Avdrag för värdet av eget arbete räknas inte in. Utgifter för reparation och underhåll får endast dras av om ni haft utgifter de fem föregående åren. Eftersom ni sålde ert radhus 2015 får ni ta med utgifter under åren 2010-2015. Utgifter för reparation och underhåll kan handla om att ni har målat om väggar, bytt dörrar eller handfat. Ett avdrag från utgiften ska göras med beaktande av slitage, om ni exempelvis tapetserat om för 5 år sedan ska det göras ett avdrag. Om man tänker sig att tapeter håller ca 20 år ska ni dra av 1/4 av kostnaden eftersom ni haft tapeterna 1/4 av "livstiden". Ni ska räkna fram utgifterna för förbättringarna och det är därför viktigt att ni har ett underlag för kostnaderna i form av kvitton eller fakturor. Det fungerar som ett bevis för att ni ska få göra era avdrag. Se Skatteverkets K5 blankett (SKV 2105) som finns på Skatteverkets hemsida om "försäljning av småhus". Om ni har fler frågor eller funderingar är ni välkomna att kontakta oss igen. Mer vägledning ges genom att söka på SKV 2197 och SKV 2105 på Skatteverkets hemsida (www.skatteverket.se).Lycka till!

Kapitalvinstberäkning vid avyttring av fastighet - Omkostnadsbelopp

2016-04-29 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej, Jag har en fastighet med ett marknadsvärde på ca 10 miljoner, senaste taxeringsvärdet är 2.4 miljoner. Funderar på att låta min son och hans sambo få köpa in sig med 25% av marknadsvärdet. Tänkte då göra en tillbyggnad på ca 50 kvm och räknar att kostnaden för tillbygget och renovering går på ca 1.5 miljoner. Hur fungerar med med ev. skatt då ? Jag köpte fastigheten för många årssedan för ca 2 miljoner och har haft en hel del investeringar under dessa år med nybygge av garage, stall, ridbana, bergvärme e t c. Är detta avdragsgillt och i så fall hur många år gäller det.
Alexander Ahlfont |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid försäljning av fastigheter ska betalas 30 % kapitalvinstskatt. Vid försäljning av privatbostäder tas endast 22/30 av vinsten upp till beskattning. Kapitalvinst vid försäljning av näringsfastigheter tas upp till 90 %.När man räknar ut kapitalvinsten drar man av ett omkostnadsbelopp från den erhållna köpeskillingen. Omkostnadsbeloppet består av anskaffningskostnaderna och vissa förbättringsutgifter. Dessa kan vara dels utgifter för ny- till- och ombyggnad, dels förbättrande reparationer och underhåll. De två sistnämnda utgiftssorterna får endast dras av om de hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren. Gemensamt för alla förbättringsutgifter är att de endast får dras av om de under ett år uppgår till minst 5000 kr. Dessa regler följer av 45 kap. 11 & 12 §§ Inkomstskattelagen.Utgifterna för den tillbyggnad och renovering du har tänkt att genomföra innan försäljningen är därmed avdragsgilla med hänsyn till både tidsaspekten och beloppet. Utgifterna för de nybyggen du genomförde tidigare är också avdragsgilla under förutsättningen att de översteg 5000kr per år och inte är att anses som reparations- eller underhållsutgifter. I så fall måste de hänföra sig till något av de senaste fem åren.Hoppas du fick svar på din fråga! Har du ytterligare frågor kan du gärna vända dig till vår expresstjänst, där du får svar inom 3 dagar! Expresstjänsten hittar du genom den här länken: http://lawline.se/ask_a_question/express

Vinstskatt vid försäljning på bostadsrätt som förvärvats genom gåva

2016-04-18 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej,Jag fick min bostadsrätt som gåva från min make. Nu vill jag sälja bostaden. Bör jag betala någon vinstskatt?
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En bostadsrätt är en tillgång och när en tillgång säljs och en vinst uppstår måste man betala vinstskatt. För att veta om man har gjort någon vinst och är vinstskattskyldig när man säljer bostadsrätten måste man räkna ut skillnaden mellan 1. ersättningen som man får för bostadsrätten vid försäljningen (minskad med tex mäklarkostnader), och 2. omkostnadsbeloppet. Denna uträkningsmetod framgår av 44 kapitlet 13 § inkomstskattelagen (förkortas IL) (se lagen här). Omkostnadsbeloppet är de utgifter som man har haft för anskaffning av bostadsrätten, och eventuella förbättringsutgifter, enligt 44 kapitlet 14 § IL.I ditt fall har du ingen anskaffningsavgift för bostadsrätten eftersom att du har fått den i gåva och kan då inte räkna ut omkostnadsbeloppet på egen hand. Därför finns det en bestämmelse i 44 kapitlet 21 § IL som säger att om man har fått en tillgång genom gåva inträder man i gåvogivarens skattemässiga situation. Detta innebär att du inträder i den situation som din make skulle ha varit i om han skulle ha sålt bostadsrätten. Du får alltså använda hans anskaffningsvärde för bostadsrätten som omkostnadsbelopp. Ersättningen som du får för bostadsrätten minskat med omkostnadsbeloppet blir den eventuella vinsten/förlusten. Blir det en vinst måste du betala vinstskatt. Med tanke på detta kan du inte veta om/hur mycket du måste betala i vinstskatt förrän du vet vilken ersättning du får för bostadsrätten.Om du vill veta mer om försäljning av bostadsrätter ur skattesynpunkt hänvisar jag till 46 kapitlet IL.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Övertagande av lån vid övertagande av del i bostadsrätt

2016-05-24 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Jag äger tillsammans med mina föräldrar en bostadsrätt. Vi äger en tredjedel var av lägenheten, och har en tredjedel var av lånet. Det är hela tiden jag som har bott i lägenheten samt betalat ränta för totalbeloppet av lånet (dvs samtliga tredjedelar). Nu skulle vi vilja lägga över lånet helt på mig, och samtidigt överlåta mina föräldrars delar av lägenheten på mig. Betraktas överlåtelsen fortfarande som en gåva, även om den inbegriper att jag tar över lånen? Hur ser skattekraven på givaren och mottagaren ut vid 1.) ren gåva, 2.) en överlåtelse som betraktas som delvis gåva delvis försäljning? Tack!
Sarmad Abdul Nabi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga,Vad som gäller vid överlåtelse genom gåva framgår av 8 kap. 2 § inkomstskattelagen. Denna paragraf stadgar att alla inkomster som förvärvas genom gåva är skattefria. Av detta följer att förvärvaren inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt den så kallade kontinuitetsprincipen. Detta innebär att du, som förvärvare, vid en framtida försäljning kommer att använda dina föräldrars anskaffningsvärde vid beräkningen av kapitalvinstskatten.Den skatterättsliga termen för vad som gäller vid överlåtelser av bostadsrätter som består av delvis gåva och delvis köp heter delningsprincipen. Denna princip innebär att överlåtelsen kommer att delas upp i två delar, en som ses som ett köp, och en annan som ses som en gåva. Delningen görs utifrån bostadsrättens marknadsvärde. Till den del ersättningen motsvarar marknadsvärdet ska den ses som ett köp, resterande del ses som en gåva.Av frågan framgår varken bostadsrättens marknadsvärde eller lånebeloppet som ska övertas. Om det lån som du övertar från föräldrarna motsvarar två tredjedelar av bostadsrättens marknadsvärde ska hela överlåtelsen ses som ett köp. I sådant fall får dina föräldrar använda sig av hela anskaffningsvärdet som betalades vid köpet av bostadsrätten för att dra av från kapitalvinsten. Om lånet däremot skulle motsvara ett mindre belopp än två tredjedelar av marknadsvärdet så får dina föräldrar endast använda sig av motsvarande del av anskaffningsvärdet vid beräkningen av kapitalvinsten. Det vill säga att om lånet motsvarar 50 % av marknadsvärdet så kan endast 50 % av dina föräldrars anskaffningsvärde dras av från ersättningen vid kapitalvinstberäkningen. Ersättningen består i ert fall av lånebeloppet som du övertar.Resterande del av bostadsrättens marknadsvärde, som alltså överstiger lånebeloppet, anses vara överlåten till dig genom gåva. För denna del ska du vid en senare försäljningen använda dig av dina föräldrars resterande anskaffningsvärde vid kapitalvinstberäkningen.Jag hoppas med detta att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Delningsprincipen bostadsrätt

2016-05-05 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej,Min mamma köpte en bostadsrätt 2005 för 510 000 kr. 2015 fick jag den i gåva men jag tog över hennes bostadslån på 260 000 kr. Vid överlåtelsetillfället var min mammas bostad värd 850 000 kr.Vad jag har förstått så kallas detta blandat fång, frågan är bara hur mycket hon ska betala i kapitalskatt?MvhD
Jonas Tärnroth |Hej och tack för din fråga!Ja, det stämmer att det är ett blandat fång. Bostadsrätter beskattas i enlighet med delningsprincipen om förvärvet innefattar en benefik del. Principen innebär att bostadsrätten delas upp i en gåvo- respektive köpdel. I förevarande fall räknas skatten ut enligt nedan.Bostaden var värd 850 000 vid överlåtelsen. 260 000 har erlagts i vederlag. Alltså har 260 000/850 000 = ca. 30% av förvärvet varit ett köp, och resterande del gåva. Din mamma ska ta upp vederlaget som intäkt, och 30% av anskaffningsutgiften får dras av. Kapitalvinsten blir då 260 000 - 153 000 (510 000 x 0,3) = 107 000 kr.Av 107 000 kr i kapitalvinst är 22/30-delar skattepliktigt = ca. 78 500.30% skatt på 78 500 kr = 23 550 kr.Alltså ska din mamma betala ungefär 23 550 kr i skatt.Hoppas du har fått svar på din fråga!Vänligen

Fråga om rätt skattesubjekt för kapitalvinst som uppstått efter bostadsrättsförsäljning

2016-04-20 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Jag sålde min lägenhet förra året 2015 och innan försäljningen hade jag och min sambo gjort upp om att hon skulle få 50% av lägenheten och vi gjorde ett eget kontrakt oss imellan. Dock så gick Försäljningen så snabbt att vi inte hann ändra ägarstatusen så lägenheten blev såld endast i mitt namn. Det jag undrar är om jag i min deklaration i efterhand kan deklarera att jag gav 50% av lägenheten även om min sambo inte var listad som ägare när lägenheten blev såld? Jag undar för att jag har en stor skatteinbetalning att betala för vinsten vi gjorde för lägenheten och min sambo har ingen skatt att betala även trots att hon äger 50% av vår nya bostad. tacksam för svar!
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för att du valt att ställa din fråga till oss på Lawline!Enligt 6 kapitlet 4 § Bostadsrättslagen ska ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom gåva upprättas skriftligen och skrivas under av gåvogivaren och gåvotagaren (du och din sambo). Gåvohandlingen ska innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt information om att det är fråga om en gåva av bostadsrätten eller en del av bostadsrätten. För att överlåtelsen ska bli giltig krävs dock att bostadsrättsföreningen godkänner gåvotagaren som medlem i bostadsrättsföreningen, se 6 kapitlet 5 § Bostadsrättslagen. Om bostadsrättsföreningen inte godkänner gåvotagaren som medlem i föreningen kommer därför avtalet att ogiltigförklaras, d.v.s. avtalet anses då aldrig ha existerat varför ingen gåva därför anses ha skett.Såsom jag förstått omständigheterna kring din fråga hade du och din sambo, innan försäljningen av bostadsrätten skedde, upprättat ett skriftigt gåvoavtal. Föreningen hade dock ännu inte godkänt din sambo som medlem i föreningen (antingen på grund av att ni ännu inte anmält överlåtelsen till bostadsrättsföreningen eller för att bostadsrättsföreningen ännu inte handlagt färdigt frågan). Då ni, innan föreningen hunnit godkänna din sambo som medlem i föreningen, hunnit sälja bostadsrätten och då föreningen inte kan godkänna en person som medlem i föreningen om personen ifråga inte längre bor i föreningen bör därför enligt min mening föreningen anses ha nekat din sambo medlemskap i föreningen varför gåvoavtalet mellan dig och din sambo bör ses som ogiltigt, d.v.s. avtalet ska behandlas såsom om det aldrig existerat. Du bör således, vid tidpunkten för försäljningen av bostadsrätten, ha ansetts som ägare till 100 % av bostadsrätten varför du är skattskyldig för 100 % av vinsten från försäljningen. Du har dock samtidigt även rätt till 100 % av vinsten, d.v.s. din sambo har inte rätt till någon del av vinsten då hon inte anses ha ägt någon del av bostadsrätten.Om du har några ytterligare funderingar kring din fråga eller om du vill att jag ska förtydliga någonting i mitt svar är du alltid välkommen att höra av dig till mig.Med vänlig hälsning

Beskattning vid försäljning av delvis ärvd delvis köpt fastighet

2016-04-11 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Min hustru och hennes syskon ärvde 1/3 var i en skogsbruksfastighet, för ca 4 år sedan löste hon ut sin bror för 450 tkr och har nu 2/3. Nu går fastigheten ut på offentlig auktion. Fastigheten är taxerad till 536 tkr, men nyligen värderad till 3 300 tkr och beräknas gå för ca 2 500 tkr. !!!!!Min fråga till er är, om ovan faller ut, vad blir då reavinstskatten då det är en skogsbruksfastighet?
Sarmad Abdul Nabi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När en försäljning av en fastighet resulterar i reavinst (även kallat kapitalvinst) ska denna beskattas i inkomstlaget kapital. Enligt 44 kap. 14 § inkomstskattelagen (IL) ska kapitalvinsten beräknas på så sätt att ersättningen för fastigheten minskas med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet består av både anskaffningsutgiften, det vill säga utgiften som fastigheten köptes för, och eventuella förbättringsutgifter, det vill säga utgifter för förbättrande reparationer och underhåll som utförts inom de senaste fem beskattningsåren samt för andra ny-, till- och ombyggnader.När en fastighet förvärvats genom arv eller gåva ska förvärvaren inträda i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21 § IL. Detta innebär att som anskaffningsutgift kommer räknas den utgift som betalades av den tidigare ägaren delat på tre. Vad som kommer bli den slutgiltiga kapitalvinsten beror alltså på för hur mycket fastigheten köptes av den tidigare ägaren, ju dyrare den köptes för desto mindre kapitalvinst och vice versa. Detta kommer att gälla för den del av fastigheten som överläts genom arv.Vad gäller den del som köpts av brodern ska anskaffningsutgiften räknas till 450 000 kr om inte denna summa understiger taxeringsvärdet det året och om brodern då haft en gåvoavsikt. I sådant fall ska förvärvet anses ha gjorts genom gåva, och samma princip som den som beskrivs i stycket ovan gäller.Om ni inte haft några förbättringsutgifter och om förvärvet från brodern inte var en gåva kommer kapitalvinsten att beräknas genom att försäljningspriset minskas med en tredjedel av den anskaffningsutgift som den förre ägaren betalat och 450 000 kr. Vad gäller beräkningen av självaste skatten beror detta på om fastigheten är en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet. Denna bedömning görs utifrån vad fastigheten syftas att användas till. Enligt 45 kap. 33 § IL ska endast tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten på en privatbostadsfastighet tas upp till beskattning, och endast 90 procent av kapitalvinsten på en näringsfastighet tas upp. Av detta kommer slutligen 30 procent att tas ut i skatt, se 65 kap. 7 § IL.För mer information om gränsdragningen mellan privatbostadsfastighet och näringsfastighet se här.Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning