Skatt vid byte av bostadsrätt

2014-11-16 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej, Jag äger ett bostadsrätt som jag vill byta med min kompis, som har bostadsrätt som är lite större. Vi är överens om detta och hon kommer att få mellanskillnad i pengar. Kan vi skriva ett gåvobrev till varandra? Blir det skattepliktigt?
Benjamin Svensson |Hej och tack för din fråga!Jag börjar med frågan angående gåvobrev. Regler om överlåtelse av en bostadsrättslägenhet finns i bostadsrättslagen, som du kan hitta här. Ett byte mot annan egendom är precis som köp en överlåtelse av bostadsrätten. För överlåtelse av en bostadsrätt finns vissa formkrav som behöver vara uppfyllda för att överlåtelsen ska vara giltig. Enligt 6:4 bostadsrättslagen ska överlåtelsehandlingen vara skriftlig och undertecknad av överlåtare och förvärvare, i handlingen ska framgå vilken lägenhet som överlåts och priset för denna. Det är vidare viktigt att tänka på att en ny ägare inte har rätt att flytta in innan denna har blivit medlem i bostadsrättsföreningen, se 6:1 samma lag. Ansökan om medlemskap ges vanligtvis in skriftligen till föreningen. Föreningen har dock som huvudregel inte rätt att vägra en ny ägare inträde i föreningen. Regler om inträde i föreningen hittar du i andra kapitlet bostadsrättslagen, här, och i den enskilda bostadsrättsföreningens stadgar.Försäljning av bostadsrättslägenheter beskattas som kapitalvinst enligt 44:e och 46:e kapitlet i inkomstskattelagen, som du kan hitta här. Det som utlöser beskattning är en avyttring av en kapitaltillgång, som en bostadsrättslägenhet. Även ett byte är en avyttring. Värdet av den egendom som du kommer att få i utbyte mot din bostadsrättslägenhet kommer att ses som ersättningen för denna. Gåvoskatten har avskaffats men om du får en motprestation som huvudsakligen motsvarar värdet av "gåvan" kommer det inte skatterättsligt betraktas som en gåva. Det är endast vinsten som du gör på affären som beskattas. Kapitalvinsten är lika med skillnaden mellan ersättningen och omkostnadsbeloppet som utgörs av anskaffningskostnaden och förbättringsutgifter 44:13-14 IL. Vilka förbättringsutgifter du har rätt att göra avdrag för hittar du i 46:8-14, reparationskostnader omfattas dock inte. Vinsten du gör kommer alltså vara marknadsvärdet på den bostadsrätt du får i byte minskat med vad du betalade för din nuvarande bostadsrätt. Vinsten ska endast till 22/30 tas upp till beskattning 46:18 IL, och skattesatsen för kapitalvinster är 30%. Betalade du mer för din nuvarande lägenhet än den du får i utbyte är värd kommer du att göra en kapitalförlust, som är avdragsgill på annan skatt till 50%. Enligt 47:e kapitlet IL får den som säljer sin bostad och har för avsikt att förvärva en ny ansöka om uppskov med beskattningen. Kapitalvinsten kommer då att tas upp till beskattning först när den nya bostaden avyttras. Varje år man har ett innestående uppskovsbelopp kommer ett schablonbelopp att tas upp till beskattning, då det annars hade varit en räntefri skattekredit. Resultatet är att man varje år betalar 0.5% av uppskovsbeloppet i skatt.Vänligen,

Arvsskatt/kontinuitetsprincipen/kapitalvinstskatt

2014-10-21 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej,Min pappa dog år 2003 och efterlämnade en del smycken och andra dyrbara ägodelar till mig. Det totala värdet uppgår till några hundratusen kronor. Om jag säljer dessa idag, måste jag skatta för det då iom att han avled innan 2005 då arvsskatten slopades? Jag är ensamt barn och ensam arvinge, ägodelarna fanns i ett bankfack och jag har haft dom liggandes fram tills nu.
Mattias Vilhelmsson |Hej Isabella! Vad kul att du hör av dig till oss på Lawline.Till att börja med har du helt rätt i att arvsskatten slopades 2005. I och med att din pappa dog 2003 bör redan en arvsskatt ha utgått på ditt förvärv. Huvudregeln enligt den gamla lagen om gåvo och arvsskatt innebar att skattskyldigheten inträdde vid arvlåtare/testators död; dvs 2003. Något mer kring skatten vid ditt förvärv går inte att säga. Den första slutsatsen är alltså att någon arvsskatt inte kommer att utgå.Vad du däremot kan behöva betala skatt på är kapitalvinsten vid själva försäljningen av smyckena och de dyrbara ägodelarna. 44 kap 21 § IL (inkomstskattelagen) ger uttryck för den s.k. kontinuitetsprincipen, vilken innebär att du inträder i din pappas skattemässiga situation i samband med att du fick arvet. Det innebär att om dessa smycken och dyrbara ägodelar har ökat i värde, sen din pappa förvärvade dem, kommer du att behöva betala skatt på kapitalvinsten. Allt beror alltså på hur mycket din pappa behövde betala ursprungligen och hur mycket smyckena och de dyrbara ägodelarna kan säljas för idag.  Den andra slutsatsen är alltså att du kan komma att behöva betala skatt på din eventuella kapitalvinst. 

Skillnad mellan att sälja fastighet billigt och att ge den som gåva

2014-09-19 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Min svåger har köpt en tomt för 120 000 kr. och styckat av den till två mindre tomter. Han kommer behålla den ena och sälja den andra till mig och min man. Vad blir skillnaden mellan att sälja den billigt till oss eller att ge den som gåva? Hur ser det ut med skatten i de lbåda fallen? Låt säga att han säljer den för 1 kr. Tack på förhand med hjälpen. Mvh Sara
Caroline Orava |Hej och tack för din fråga!När en fastighet överlåts använder man sig av en huvudsaklighetsprincip för att avgöra om överlåtelsen ska ses som ett köp eller som en gåva. Huvudsaklighetsprincipen innebär att om det belopp ni som köpare betalar understiger fastighetens (tomtens) taxeringsvärde räknas hela överlåtelsen som gåva. Det blir alltså ingen skillnad skattemässigt om ni betalar 1 kr för tomten eller om ni får den som gåva.Eftersom överlåtelsen ses som en gåva behöver ni inte betala någon stämpelskatt.Du och din man kommer träda in i din svågers skattemässiga situation den dag ni eventuellt säljer fastigheten, enligt 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen. Detta innebär att ni, vid en framtida försäljning, kommer att betala kapitalvinstskatt på mellanskillnaden mellan det belopp ni får för försäljningen och din svågers omkostnadsbelopp (det belopp han från början köpte er del av tomten för).Vänliga hälsningar

Skattemässig påverkan vid överlåtelse av bostadsrätt till arvinge

2014-08-07 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Min mamma vill skriva över sin bostadsrätt på mig och min syster. Den är värd ca 3 miljoner och hon planerar att bo kvar i den kanske 1-2 år. Hur skulle detta påverka oss skattemässigt och är det någon skillnad om det är gåva eller förskott på arv? Tack på förhand!!!
Matilda Karlsson |Hej! Tack för din fråga.Gällande bostadsrätter är de skattemässigt att betrakta som tillhörande inkomstslaget kapital. Den skattemässiga påverkan inträffar först i samband med en avyttring och den förlust eller vinst som uppkommer då. När bostadsrätt ges bort i gåva eller så som förskott på arv sker ingen avyttring och någon skattemässig påverkan uppstår ej i stunden, varken för dig, din syster eller er mor. Gällande om det blir någon skattemässig skillnad om gåva eller förskott på arv besvaras det således nekande, de två formerna av överlåtelse likställs skattemässigt. Den skattemässiga frågan uppstår istället i samband med den framtida avyttring som du eller din syster gör av bostadsrätten. Ni som förvärvare kommer i samband med att bostadsrätten överlåts till er så som gåva eller förskott på arv att inträda i er mors skattemässiga situation. Genom att ni inträder i överlåtarens skattemässiga situation kommer beräkning av skattepliktigt vinst eller förlust göras utifrån det anskaffningsbelopp som er mor hade. En beskattning av värdeökningen från det att hon anskaffade fastigheten till det att ni som mottagare avyttrar fastigheten kommer således att göras. Ni kommer även vid beräkningen av belopp som kan dras av, i samband med att omkostnadsbeloppet beräknas, kunna räkna in vissa av de kostnader som er mor har haft i samband med sitt ägande, exempelvis kostnad för ombyggnation.Vidare kan det vara bra att ha kunskap om att när egendom ges som gåva till barn är det som huvudregel att betrakta så som förskott på arv. För att överlåtelsen ej ska anses vara förskott på arv är det viktigt att exempelvis ett gåvobrev upprättas gällande överlåtelsen. Den huvudsakliga skillnaden mellan förskott på arv och gåva är hur beräkningen av barnens laglotter ska göras vid arvsfördelningen. Har någon av arvlåtarens barns laglotter inskränkts med anledning av förskott på arv till annan arvinge kan den som mottagit förskott på arv tvingas återbetala viss summa till dödsboet och indirekt till den arvinge vars laglott har inskränkts. Någon sådan problematik uppstår som huvudregel ej om det uttryckligen har föreskrivits att överlåtelsen av egendomen görs i form av gåva.Vänligen,

50 000krs regeln vid försäljning av personliga tillgångar

2014-10-31 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej,Om jag säljer av arvegods (Klockor och smycken) från min pappa, har jag någon skyldighet att redovisa försäljningen i deklarationen om vinsten understiger 50.000:- per år? Var och en klocka har ett värde på mellan 80-180 tusen kronor och jag har tänkt att sälja av en klocka per år. Jag har inköpskvitton från USA på samtliga klockor som styrker att vinsten skulle understiga 50k per år .Tacksam för svar!
Simon Adolfsson |Hej och tack för din fråga.Enligt 52 kap 2 § men 2 IL ska kapitalvinster vid avyttring av personliga tillgångar tas upp bara till den del de för beskattningsåret sammanlagt överstiger 50 000 kronor. Det betyder att det är den sammanlagda  vinsten från klockorna som överstiger 50 000 kronor som används, inte vinsten för vardera klocka för sig. Hoppas jag svarade på din fråga.Mvh,

Behöver huset vi fått i arv beskattas vid en försäljning?

2014-10-21 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Vi är fyra systrar som ska sälja huset vi ärvt efter vår mor och far. Har ju förstått att arvsskatten är borttagen. Betyder det att det vi får för huset inte behöver beskattas på något vis? I det här fallet räknar vi med att få cirka 1,400 000 för huset. Det finns ett lån på banken på 300 000. När lånet är betalat kan vi bara dela på 1.100 000 på fyra utan att betala skatt?
Katarina Andersson |Hej! Tack för din fråga. Du har helt rätt i att arvsskatten är avskaffad. Då ni tilldelas arv, ska sålunda ingen skatt betalas. Dock ska ni betala skatt på den eventuella kapitalvinsten som uppkommer när ni senare avyttrar huset genom en försäljning. Detta följer av den så kallade kontinuitetsprincipen. Denna princip innebär att ni som förvärvare av huset inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Vid beräkningen av kapitalvinsten, kommer ni använda er av den tidigare ägarens anskaffningsutgift, eventuella förbättringsutgifter och utgifter för avyttringen (44 kap. 13 och 14 §§ inkomstskattelagen). Vad som menas är att det den tidigare ägaren betalat för huset anses som anskaffningsutgift och de utgifter som lagts på att förbättra fastigheten genom exempelvis ombyggnationer, ses som förbättringsutgifter. Det som är inbegripet i utgifterna för avyttringen är bland annat mäklararvoden. Dessa utgifter kommer dras av från den ersättning ni kommer få vid en försäljning av huset. Återstående belopp kommer att kapitalvinstbeskattas. Vänliga hälsningar,

Fastighet erhållen genom gåva - sälja inom viss tid samt beräkning av skatt

2014-09-01 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Jag har fått en fastighet av min maka som gåva. Men nu tänker jag sälja det. Eftersom jag inte är bekant med svenska lagar så undrar jag om det finns någon lag som säger att man inte får sälja den fastigheten som man har fått i gåvan inom en viss tid? Samt Vad gäller skatter i såna fall?
Marcus Holming |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det finns ingen lag som förhindrar försäljning inom viss tid. Vad som däremot skulle kunna förhindra en försäljning är om gåvan har getts med vissa förbehåll. Det tycks dock inte vara aktuellt i det här fallet.Vad gäller beräkning av skatt vid försäljning av tillgångar som förvärvats genom gåva gäller den s.k. kontinuitetsprincipen enligt inkomstskattelagen 44 kap. 21 §. Den innebär att den som tar emot gåvan inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Enligt inkomstskattelagen 44 kap. 13 § är kapitalvinsten skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången och omkostnadsbeloppet som enligt 44 kap. 14 § avser anskaffningsutgifter och förbättringsutgifter. Vid beräkning av hur mycket du ska betala i skatt får du alltså använda den tidigare ägarens utgifter av dessa slag samt dennes omkostnadsbelopp. Den återstående kapitalvinsten är vad du sedan betalar skatt för.Vänliga hälsningar

Försäljning av fastighet under taxeringsvärdet

2014-07-31 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag äger ett fridtidshus tillsammans med min syster.Vi funderar nu på att sälja. Hur blir med skatten om ett av våra barn (antingen mitt eller hennes) köper hela fastigheten till ett pris som ligger under taxeringvärdet? Taxeringsvärde 694 000 och försäljningspris 620 000, Inköpsbelopp plus nedlagda kostnader 210 000.M
Denise Peters |Hej och tack för din fråga!Vid överlåtelser av fastigheter använder man en så kallad huvudsaklighetsprincip för att bestämma om man ska behandla det hela som köp eller gåva. Detta innebär att överlåtelsen i sin helhet bedöms som gåva om det finns någon gåvodel med. En gåvodel föreligger om fastighetens värde överstiger den ersättning du och din syster får för den. I praxis har man stadgat att fastighetens värde är lika med dess taxeringsvärde varför denna överlåtelse kommer bli bedömd som en gåva i den mån ni säljer till under detta värde. En gåva är inte en avyttring som medför kapitalvinstbeskattning för givaren och överlåtelsen är alltså skattefri. Istället kommer barnet som får huset inträda i din och din systers skattemässiga situation, se 44:21 IL. Beskattning av den kapitalvinst som uppstår då fastigheten avyttras kommer alltså falla på det barn som övertar fastigheten.