Vad ska jag betala i skatt för avyttring av bostadsrätt?

2016-12-31 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Min fråga gäller försäljning av bostadsrätt. Köpt för 325000 2002 och förväntat försäljningspris blir 1200000. Planerar att hyra lägenhet, alltså inget nytt köp.Vad måste jag betala i skatt på vinsten? Förbättringar gjorda för mer än fem år sedan.Tacksam för svarEva Nyberg
Mikael Jonasson |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline!Jag tolkar det som att det är en privatbostadsrätt. Den beräknade vinsten är 875000 (1200000 - 325000). Vinsten ska, precis som du säger, beskattas. Den räknas ut genom att ta 875000 * 22/30 * 0.3 = 192500 (eller enklare sagt, 22 % av vinsten). Förbättringsutgifterna är avdragsgilla, vilket innebär att om du har bekostat nya fönster för 10000 får du dra av den summan från vinsten, vilket gör att vinsten istället blir 865000.

Okänt anskaffningsbelopp för fastighet

2016-12-27 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Vi har sålt ett gammalt fritidshus där vi inte har koll på varken inköpspris eller tillbyggnadskostnader. Huset köptes ca 1978. Har för mig att det har angivits på Skatteverkets hemsida att man då fick använda 1989 års taxeringsvärde som schablonavdrag istället, men kan nu inte hitta denna regel på Skatteverkets hemsida längre. Är den regeln ändrad? Mvh Elisabeth
Carl William Ahlberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det finns en bestämmelse i 45 kapitlet 28 § Inkomstskattelagen som medger en schabloniserad beräkning av omkostnadsbeloppet, men det gäller för fastigheter förvärvade innan 1952. I de fallen finns möjligheten att använda 150 % av taxeringsvärdet för fastigheten år 1952 som anskaffningsutgift då man beräknar sin kapitalvinst vid avyttringen. Om ni sökt lagfart för fastigheten, torde uppgifter om köpeskilling kunna finnas hos inskrivningsmyndigheten. Köpehandlingar skall bifogas vid lagfartsansökan, varför de rimligtvis borde ha information om köpeskillingen. Om det inte ordnar sig, rekommenderar jag att du vänder dig till Skatteverket som borde kunna ge mer information om hur du bör hantera situationen.Jag hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Skatt på överlåtelse av bostadsrätt med tillhörande lån?

2016-12-20 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Pappa och mamma har beslutat att gå skilda vägar. Vi bor i en bostadsrätt idag som nyligen blivit värderat till 4.500.000kr. Pappa vill överlåta sin del av lägenheten till mig, alltså hälften och mamma står kvar på andra hälften. Vi köpte lägenheten för ca 2.500.000kr. Det finns ett befintligt lån på 2.900.000kr. Jag sks i och med lägenheten ta över hans del av lånet också, alltså hälften. Eftersom lånet är högre än vad de köpte lägenheten för kommer han alltså inte ha tjänat pengar på det. Hur kan man göra nu? Ska man göra som gåva? Någon berättade att han måste betala skatt oavsett om det är gåva? Är det så eller kan man kringå det på något sätt? På vilket sätt ska man göra för att tjäna mest på det?
Michelle Gaudin González |Hej och tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Jag har uppfattat situationen som att din pappa vill ge bort sin del av bostadsrätten (dvs. utan att du betalar för den) och skulden till dig eftersom värdet inte har stigit så pass mycket att han kan göra vinst på att sälja den.Gåvoskatten är avskaffad. För det fallet en bostadsrätt överlåts som ren gåva behöver du inte deklarera att du fått lägenheten som gåva (8:2 IL) och säljaren får i så fall inte heller deklarera gåvan som avdragsgill utgift (9:2 IL). Att du tar över din pappas del av lånet räknas dock som betalning (vederlag) vilket innebär att överlåtelsen inte är en gåva helt och hållet. Din pappas andel av bostadsrättens värde: 4 500 000/2 = 2 250 000 kr Din pappas andel av skulden: 2 900 000/2 =1 450 000 krVad din pappa köpte bostadsrätten för (hans andel av anskaffningsvärdet): 2 500 000/2 = 1 250 000 kr.Ersättningen (övertagandet av skulden) på 1 450 000 kr motsvarar inte din pappas andel av bostadsrättens värde på 2 250 000 kr utan understiger den. Överlåtelsen är då att anse vara s.k. blandat fång, dvs. en del (1 450 000/ 2 250 000 kr) räknas som köp medan resterande ((2 250 000-1 450 000)/2 250 000 kr) räknas som gåva.När det gäller bostadsrätter är det den s.k. delningsprincipen som tillämpas när man ska avgöra hur skatt ska utgå på blandade fång. Detta innebär att den del som utgör köpet beskattas, medan den delen som utgör gåva inte beskattas.Din pappa kommer anses ha gjort en kapitalvinst på 1 444 445 kr. Detta (enligt 44:13 IL) då:köpdelen (1 450 000 / 2 250 000) utgör ca 64 % av hela överlåtelsen, och64 % av anskaffningsvärdet på 1 250 000 kr är 805 555 kr, ochskillnaden mellan marknadsvärdet och anskaffningsvärdet är: 2 250 000 – 805 555 = 1 444 445 kr. Av denna kapitalvinst är det 22/30-delar som ska tas upp (enligt 46:18 IL) vilket innebär att 1 059 260 kr måste tas upp i inkomstslaget kapital och alltså ingå i beskattningsunderlaget. Vad jag kan se finns det inget sätt att kringgå den här skatten då det inte är vad man kallar en överlåtelse för något som avgör vilka skatterättsliga konsekvenser som sker utan vad det faktiskt är för en överlåtelse.Hoppas du fick svar på din fråga. Du är välkommen att ställa fler frågor.Med vänliga hälsningar

Fråga om skattekonsekvenser av överlåtelse av halva en bostadsrätt om betalning för bostadsrättshalvan sker i form av övertagande av lån

2016-12-13 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Jag äger en bostadsrätt till 100 % vars köpeskilling var 2 400 000 kr. Lånet uppgår till 1 800 000 kr. På detta lån står även min pappas flickvän (ej min mor) 50/50 %. När jag så småningom har möjlighet att överta hela lånet, kommer jag kunna göra det utan att råka ut för någon typ av delningsprincip eller annan beskattning? Om så är fallet, är det möjligt att skriva ett avtal som avtalar bort detta? Om detta inte är fallet, kommer allt ske smidigt och utan några hinder så länge jag kan ta över lånet till 100 %?
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för att du ställt din fråga till oss på Lawline!Om bostadsrätten är helt finansierad med lån kommer ett övertagande av din flickväns pappas lån i utbyte mot hans halva av bostadsrätten inte att medföra någon skatt för vare sig dig eller din flickväns pappa då din flickväns pappa då har sålt sin halva av bostadsrätten till dig för samma pris som han köpte den för varför han i detta läge inte gör någon vinst på försäljningen.Med vänlig hälsning

Beaktas inflation i beräkning av kapitalvinst?

2016-12-30 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Ingår inflationen I beräknandet av kapitalvinst på fastighets försäljning?
Michelle Gaudin González |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline!Nej, den svenska inkomstbeskattningen är s.k. nominalistisk. Detta innebär att det är nominella inkomster som beskattas och inte vad vinsten är värd i realiteten (efter omvandling eller beaktande av inflationen).Se Prop. 1999/2000:2 s 54.Med vänliga hälsningar

Ärvda aktier

2016-12-26 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Ärver aktier. Vad är bäst? att sälja dom eller spara dom? Spelar det nån roll om jag flyttar dom från en bank till en annan? När behöver jag skatta för aktierna? Är det enbart vid försäljning?Skulle behöva få loss en del pengar för köp av bostad. Hur gör jag det på bästa sätt med aktierna?Låt säga att aktierna är värda en miljon kronor. Hur mycket kan jag räkna med att få ut i kontanta pengar?Tack så mycket! Mvh// C.
Carl William Ahlberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det är svårt att svara på vad som är bäst i det specifika fallet, eftersom aktiernas värde både kan öka och minska. Aktier och andra delägarrätter innefattar vanligtvis ett riskmoment. Beskattningen av ditt aktieinnehav sker dels vid utdelning, dels vid avyttring. När du får utdelning från dina aktier, ska dessa tas upp som inkomst av kapital. När du avyttrar aktierna, skall du räkna ut hur stor kapitalvinst eller kapitalförlust du har gjort. Detta gör du genom att ta ersättningen vid försäljning minskad med omkostnadsbeloppet, vilket i ditt fall blir det värde som den du ärvde aktierna av anskaffade dem för. Om vi ponerar att du säljer ditt innehav för 1 miljon, och ditt omkostnadsbelopp som du "ärvt" är 400 000, har du gjort en kapitalvinst på 600 000. För fysiska personer beskattas överskott från inkomst av kapital med 30 procent, alltså skall då 200 000 betalas i skatt. Vid en avyttring får du då 800 000 kronor kvar efter skatt. Det samma gäller för eventuell utdelning, får du 10 000 i utdelning skall beloppet beskattas med 30 procent, det vill säga 3000 kronor. Jag hoppas du fick svar på din fråga!Vill du få frågan närmare utredd kan du skicka din frågeställning till vår Expresstjänst och få en utredning inom 24 timmar.Vänliga hälsningar,

Fråga om kapitalvinst- och stämpelskatt vid överlåtelse av hälften av en fastighet

2016-12-13 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Jag och min bror har fått en sommarstuga i gåva av vår far, om jag köper min brors halva så jag blir ägare av hela fastigheten, skall han då betala skatt ( 22%) på summan jag ger honom, eller är en sådan överlåtelse skattebefriad?Mvh
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för att du ställt din fråga till oss på Lawline!I mitt svar utgår jag från att du med sommarstuga menar ett hus med tillhörande mark, d.v.s. en fastighet.Om det pris du betalar för din brors halva av fastigheten understiger taxeringsvärdet för din brors halva av fastigheten det år då du och din bror kommer överens om att överföra fastighetshalvan till dig kommer denna överlåtelse att ses som en gåva varför överlåtelsen blir kapitalvinstskattefri. Om det pris du betalar för din brors halva av fastigheten motsvarar eller överstiger taxeringsvärdet för din brors halva av fastigheten det år då du och din bror kommer överens om att överföra fastighetshalvan till dig kommer dock överlåtelsen att ses som ett köp varför din bror då kommer att kapitalvinstbeskattas för den vinst han gör på att sälja sin halva till dig. Din brors vinst utgörs då av den ersättning han får av dig för fastighetshalvan minus 50 % av de kostnader som er far haft för att köpa / bygga fastigheten. 22/30-delar av denna vinst kommer att beskattas med 30 % kapitalvinstskatt (förenklat sagt kommer skatten att uppgå till 22 % av vinsten).Därtill bör något sägas om eventuell stämpelskatt som kan utgå för dig om du köper din brors halva av fastigheten. Om den ersättning som du betalar din bror för hans halva av fastigheten understiger 85 % av taxeringsvärdet för din brors halva av fastigheten året innan det år då du söker lagfart kommer överlåtelsen av fastighetshalvan att ur ett stämpelskatteperspektiv ses som en gåva varför ingen stämpelskatt utgår utan endast en expeditionsavgift på 825 kr kommer att utgå för att registrera att du blivit ägare till din brors fastighetshalva. Om den ersättning som du betalar till din bror motsvarar eller överstiger 85 % av taxeringsvärdet för din brors halva av fastigheten året innan det år då du söker lagfart kommer dock överlåtelsen av fastighetshalvan att ur ett stämpelskatteperspektiv ses som ett köp varför du kommer att behöva betala stämpelskatt för överlåtelsen av fastighetshalvan till dig. Därtill behöver du betala en expeditionsavgift om 825 kr för att du ska bli registrerad som ägare på din brors halva av fastigheten, se 5, 8 och 9 §§ Stämpelskattelagen för närmare information om hur mycket stämpelskatt ni kan komma att behöva betala om överlåtelsen av din brors halva av fastigheten till dig ur ett stämpelskatteperspektiv ses som ett köp.Med vänlig hälsning

Värdering av fastighet vid bouppteckning

2016-12-08 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej. Jag har en fråga om hur man i en bouppteckning ser på en fastighets värde. Är det taxeringsvärdet eller är det en genomförd värdering som ligger till grund när dödsboets tillgångar ska summeras. I mitt fall är det juristen som gör boupptäckningen som krävt en värdering men i sammanställningen av dödsboets tillgångar finns inte värderingsvärdet med utan enbart taxeringsvärdet. Vad är det som gäller?
Johanna Barfoed |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Som huvudregel är det marknadsvärdet man utgår från när en bouppteckning ska upprättas angående värderingen av egendomen, det vill säga beräknat försäljningsvärde. Det som sker dock är att man vid värderingen av fastigheten, tar hänsyn till att den make som får tillgången, drabbas av skatt på realisationsvinst vid en framtida försäljning. Detta innebär att ägaren till bostaden, aldrig får ut så mycket pengar i verkligheten som bostaden först har värderats till, på grund av att man räknar av en latent skatteskuld. Detta kan således medföra att bostaden vid bodelningen får ett lägre värde än marknadsvärdet. Ovanstående förklaring framgår av praxis (se bl.a rättsfallet NJA 1975 s. 288), där domstolen ansåg att den latenta skatteskulden vid en eventuell försäljning av en fastighet borde beaktas när fastigheten värderas vid bodelning. Det är därför inte värderingsvärdet har tagits upp i sammanställningen av dödsboets tillgångar, då man gör ett avdrag med den latenta skatteskulden, för att bättre spegla vad fastigheten faktiskt är värd för den make som behåller den. Hoppas du fick svar på din fråga! Hälsningar,