Reavinstskatt på bostadsrätt

2016-02-10 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej,Jag undrar om det kan bli någon form av reavinstskatt eller några andra avgifter ifall man har köpt en halv bostadsrätt för en viss summa och sedan säljer sin halva 4 år senare för exakt samma belopp? (Köpare är den person som redan ägde den andra halvan av bostadsrätten, men det tar jag för givet att det inte har någon betydelse i sammanhanget).Mitt eget svar blir att det naturligtvis inte blir någon skatt eftersom det inte blev någon vinst, rätt tänkt? Jag har dessutom hört av en vän att det till och med kan räknas som en förlust om man säljer den för samma belopp som man köpte den för fyra år sedan då man ska räkna in bostadsrättens värdeökning under fyra år. Stämmer det? Tack på förhand, MVHMicke
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reavinstskatt eller kapitalvinstskatt är en statlig skatt som regleras i inkomstskattelagen (IL) (se här). I Sverige har vi tre inkomstslag som man kan skatta i; tjänst, näringsverksamhet och kapital. De olika inkomstslaget beskattas olika. Till inkomstslaget kapital hör inkomster och utgifter som man har på grund av innehav av tillgångar i form av kapitalvinster och kapitalförluster. Med kapitalvinst och kapitalförlust menas vinst eller förlust vid försäljning av tillgångar. En försäljning av en bostadsrätt kan alltså vara en kapitalvinst eller en kapitalförlust. En kapitalvinst ska tas upp i inkomstslaget kapital.Den eventuella kapitalvinsten räknas ut genom skillnaden mellan ersättningen du får för bostadsrätten (minus kostnader för försäljning som till exempel mäklare) och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet är avgifter för anskaffning av bostadsrätten ökat med utgifter för förbättring (till exempel ombyggnation). På detta sätt får du fram att du antingen gjort en kapitalvinst eller en kapitalförlust. Eftersom att du sålde bostadsrätten för lika mycket som du köpte den för har du varken gjort en vinst eller förlust och behöver inte skatta för den men får inte heller dra av något i deklarationen. Värdeökningen som du pratar om kommer fram i det ofta högre försäljningspriset och är i detta fall ingen förlust och inget du kan göra avdrag för.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Är skatten vid försäljning av hus 22% eller 30%?

2016-01-17 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Har en reavinst på en fastighetsförsäljning på 100.000:- kronor.Får jag 30% skatt= 30.000:- Inte 22% ?Resonemanget att skatten är 22% är väl felformulerat ?Om man begär uppskov får man kanhända enbart uppskov med 22% = 22.000:-Resterande belopp, 78.000:-, får man betala direkt eller på annat sätt.
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Reglerna som styr kapitalvinstbeskattningen av försäljning av fastighet hittar du i inkomstskattelagen (IL). Den hittar du https://lagen.nu/1999:1229.22% eller 30% i skatt?Det du skriver både rätt och fel. Skatten på saker som säljs som skattas i inkomstslaget kapital – så som exempelvis försäljning aktier, bostadsrätten eller som i ditt fall fastigheter – beskattas med 30% av – lite förenklat – vinsten IL 65:7. Dock skall den vinst man gör vid en försäljning av en fastighet kvoteras till 22/30 om det är en privatbostadsfastighet (ett hus som man bott i) IL 45:33. Detta skapar alltså en effektiv skatt om (30% * 22/30 =) 22%.Som framgår ovan fastslår dock lagen att det är kapitalvinsten som kvoteras. Det är alltså inte skatten som kvoteras ner till 22/30, varför det korrekt egentligen är det du skriver nämligen att skatten är 30% på en kapitalvinst. Ett exempel:Jag säljer en fastighet, som har varit mitt hem, för 200 000. Fastigheten köpte jag för 100 000 och jag har inte på något sätt reparerat den. Detta föranleder att jag endast har att räkna av 100 000 från vad jag sålde fastigheten för. Kvar har jag 100 000. Denna summan skall kvoteras till 22/30; kvar blir då (100 000 * 22/30 ~) 73 333. På denna summan skall jag betala 30% skatt.AvslutningJag hoppas att svaret varit klargörande. Är det något i mitt svar som är otydligt, du undrar över något annat eller om jag missuppfattat något tveka inte på att höra av dig igen. Bästa hälsningar

Finns det någon skattemässig skillnad på om ett dödsbo eller arvingarna säljer en bostadsrätt?

2015-12-29 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Min svärmor är avliden och hennes son och 2 barnbarn får ärva. bostadsrätten 50% resp 25% var till barnbarnen. Hon köpte den för 1,3 milj säljs nu för 2,6 milj. Hur mycket får hon exakt i slatt? Gör det skillnad om dom tar över den en tid och säljer sen. Då har dom fått den i gåva sen säljer dom för samma summa, 2.6 milj får de ändå betala skatt på beräknat på hennes inköpsbelopp eller räknar man från gåvans värde mot försäljningspriset? Alltså noll eftersom gåvan är lika stor som försäljningspriset. Tänkte att gåvoskatten är ju borta?
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Reglerna som styr beskattningen vid arv och försäljning av bostadsrätt hittar du i inkomstskattelagen (IL). Den hittar du https://lagen.nu/1999:1229. Regleringar kring dödsbo och dödsbodelägare hittar du i ärvdabalken (ÄB). Den hittar du https://lagen.nu/1958:637.Då din svärmor dör uppstår ett dödsbo som är en juridisk person och som utgörs av den egendom som hon efterlämnat. Detta förvaltas av dödsbodelägarna, vilka är hennes son och de två barnbarnen (de som som skall ärva svärmodern helt enkelt) ÄB 18:1. Dödsboets mot dödsbodelägarnas beskattningDet kommer inte vara någon skillnad på beskattningen om det är dödsboet eller om det är dödsbodelägarna - efter att de ärvt bostadsrätten - som säljer bostadsrätten. Om försäljningen sker under dödsåret så skall IL tillämpas på samma sätt som om det var din svärmor som genomförde försäljningen IL 4:1, vilket innebär att det inte är någon skillnad på om det är dödsbodelägarna - efter att de ärvt bostadsrätten - eller dödsboet som genomför försäljningen. Dels är arvsskatten avskaffad, vilket du även påtalar i din fråga, IL 8:2 och dels hamnar arvingarna i den avlidnes skattemässiga situation IL 44:21, vilket innebär att dödsbodelägarna kommer genom att de ärver att ha rätt att göra samma avdrag som den avlidne – det är alltså din svärmors inköpsbelopp som ligger till grund för vad man får dra av. KapitalvinstbeskattningenUnder förutsättning att din svärmors bostadsrätt var en privatbostadsrätt – alltså att hon använde den som bostad –, att bostadsrätten säljs för 2 600 000 och att inga andra avdrag är möjliga än de du beskriver ovan så är beskattningen enligt det följande. Kapitalvinsten för försäljningen blir (2 600 000 – 1 300 000 =) 1 300 000 kronor IL 44:13 & 14 efter avdrag för omkostnadsbeloppet. Detta skall sedan kvoteras till (22/30 * 1 300 000 ≈) 953 333,3 kronor IL 46:18. Den slutgiltiga skatten blir sedan (953 333,3 * 0,3 ≈) 286 000 kronor IL 65:7. SummeringDet blir alltså ingen skillnad på beskattningen om det är dödsboet eller dödsbodelägarna som säljer bostadsrätten och beskattningen kommer avrundat att bli – om mina antaganden om förutsättningarna stämmer – 286 000 kronor. Skulle du vilja läsa mer om beskattningen av dödsbon kan du läsa Skatteverkets broschyr SKV 465.Är det något som jag skrivit oklart, något av mina antaganden som är felaktiga eller om du undrar över något annat så är du hjärtligt välkommen att höra av dig igen. Bästa hälsningar

Är ersättning från hyresvärd till hyresgäst för att denne avstår sin hyresrätt skattepliktig

2015-11-20 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |HejMin hyresvärd/fastighetsägare vill köpa ut mig från hyreskontraktet (hyresrätt) för att ha som evakuering till andra när dom renoverar.Frågan är om den summan är skattepliktig för mig? Har googlat och fått lite olika besked
Olivia Åman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 41 kap. 1 § IL (https://lagen.nu/1999:1229#K41P1S1) ska tillgångar som inte räknas som näringsverksamhet räknas som inkomst av kapital. Av 42 kap. 1 § samma lag (https://lagen.nu/1999:1229#K42P1S1) följer vidare att alla inkomster på grund av innehav av tillgångar ska tas upp som intäkt som inte annat anges i samma kapitel, alternativt inkomsten är skattefri enligt 8 kap. Regeringsrätten har i RÅ 2009 ref. 79 (https://lagen.nu/dom/ra/2009:79) uttalat både att en hyresrätt är att se som ett innehav i lagens mening, samt att en inkomst till följd av att en hyresvärd köper ut en hyresgäst är skattepliktig i inkomstslaget kapital. Det i sin tur innebär att du kommer få betala 30 % i skatt på hela beloppet. Jag hoppas det besvarar din fråga. Med vänliga hälsningar

Obegränsat skattskyldig?

2016-01-27 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Jag är medborgare i Ukraina som har en bostadsrätt i Sverige vill sälja den .Kommer vinsten beskattas om jag inte längre folkbokförd i Sverige?
Khashayar Kiavash |Hej och tack för din fråga.Beskattning av bostadsrätter regleras i 46 kap. Inkomskattelagen (IL) i kombination med vissa bestämmelser i 44 kap. Frågan huruvida du faktiskt blir beskattningsskyldig för den uppkomna vinsten (som alltså räknas ut enligt de tidigare nämnda kapitlen) beror på om du anses vara obegränsat skattskyldig eller begränsat skattskyldig för inkomster i Sverige. Vad som menas med dessa uttryck framgår av 3 kap. 8 § resp 3 kap. 17 § IL. I förevarande fall är man beskattningsskyldig för en vinst på en privatbostadsrätt alldeles oavsett om man anses vara begränsat eller obegränsat skattskyldig. Är man obegränsat skattskyldig i Sverige är man skattskyldig för alla sina inkomster i Sverige och från utlandet (3 kap 8 §). Är man begränsat skattskyldig är man skattskyldig i inkomstslaget kapital för kapitalvinst på en fastighet i Sverige eller på en privat- eller näringsbostadsrätt som innefattar nyttjanderätt till ett hus eller en del av ett hus i Sverige. Detta framgår av 3 kap. 17 § p. 11. Eftersom jag är osäker på om du hade nyttjanderätt till bostadsrätten, varav det alltså finns en möjlighet att denna punkt utesluts, kan jag närmare förklara situationen med obegränsat skattskyldighet eftersom denna som tidigare nämnt betyder att man är skattskyldig för alla inkomster i Sverige.I 3 kap. 1 § anges att med obegränsat skattskyldig är den som:Den som är bosatt i SverigeDen som stadigvarande vistas i Sverige, ellerDen som har väsentlig anknytning till Sverige och som tidigare har varit bosatt här.Baserat på dem uppgifter du angav kan första och andra punkten uteslutas. Däremot kan den tredje punkten bli aktuell i ditt fall. Enligt 3 kap. 7 § (som du hittar här) ska vissa omständigheter beaktas när man ska avgöra huruvida någon har väsentlig anknytning till Sverige:Eftersom jag inte vet hur dina livsförhållanden ser ut är det svårt att besvara om du uppfyller någon av nämnda omständigheter. Att just en omständighet är uppfylld behöver dock nödvändigtvis inte innebära att man anses ha väsentlig anknytning hit. Det som däremot kan sägas är att ju fler omständigheterna som är för handen, desto större är chansen/risken för att man anses vara obegränsat skattskyldig.Min rekommendation är dock att du hör av dig till Skatteverket som har fler uppgifter till godo än vad jag har och som därmed som kan ge dig ett definitivt besked rörande din skattskyldighet.Med vänlig hälsning,

Delningsprincipen vid övertagande av lån vid övertagande av bostadsrätt

2015-12-31 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Mina föräldrar tog ett lån för att köpa en bostadsrätt som jag bor i. Jag betalar samtliga utgifter inkl. räntan. Jag står som ägare av 10% och de på 90%. De tog ett lån i fastigheten på 85% av värdet och ytterligare ett lån på 15% i sitt eget hus för att genomföra köpet. De funderar nu på att låta mig "köpa" bostadsrätten genom att jag övertar totala lånesumman med ett eget banklån. Kan denna transaktion bli föremål för beskattning? Jag betalar i praktiken 100% av inköpspriset (= ingen reavinstskatt?) men de säljer endast resterande 90% och därmed gör de kanske en "vinst"?Har sett flera svar här som tyder på att det är "riskfritt" men samtidigt ett exempel som tydligen resulterat i beskattning (Rubrik: "Beskattning när lån övertas, 28/11 2015"). Stort tack på förhand!
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Reglerna som styr beskattningen vid överlåtelse av bostadsrätt hittar du i inkomstskattelagen (IL). Den hittar du https://lagen.nu/1999:1229.Till att börja med bör det tydliggöras att beskattningen blir olika beroende på om Skatteverket räknar transaktionen som en gåva eller som ett köp. Vidare bör det påtalas att mina skatteuträkningar blir lite underliga då jag använder mig av de procentsatser som givits i frågan; se därför dessa mer som en fingervisning än som ett slutgiltigt besked om skatt. Inte heller kan jag ge något slutgiltigt svar om huruvida transaktionen kommer att räknas som en gåva eller inte, då jag inte vet vilket marknadsvärde bostadsrätten har i nuläget. Skillnaden på ett köp och en gåvaFör att överlåtelsen skall räknas som en gåva måste givaren dels vilja berika mottagaren av gåvan och dels måste transaktionen vara frivillig. Om gåvan i ditt fall hade varit utan vederlag blir det inga problem så länge det första kriteriet är uppfyllt – transaktionen hade varit skattefri för dina föräldrar IL 41:1 & 2, 42:1 & 44:3. Dock handlar den transaktion som du beskriver, och även det exempel som du lyfter fram, om blandade fång – att det är en del gåva och en del köp.När vi sedan kommer till nästa steg skiljer sig en överlåtelse av en fastighet genom blandat fång från en överlåtelse av bostadsrätt genom blandat fång. Vid gåvor av fastighet utgår man från huvudsaklighetsprincipen. Detta innebär, lite förenklat, att hela transaktionen räknas som gåva om en del av transaktionen är en gåva – för att ta reda på om det är en gåva eller inte utgår man från taxeringsvärdet; jag kommer inte att gå in på det djupare här, men mer information om detta går att tillgå här.Vid gåva av bostadsrätt gäller delningsprincipen, vilket innebär att man delar upp transaktionen i dels en del som räknas som en gåva och dels en del som räknas som ett köp. Det var detta som hände i fallet ”Beskattning när lån övertas”. Beskattningen om transaktionen räknas som ett köpDå du köper 90% av bostadsrätten (genom att ta över lånen) för priset som 100 % av bostadsrätten kostade blir det en överskjutande del om 10% - dina föräldrar får nämligen dra av vad de betalade för sin del av bostadsrätten – som blir kapitalvinsten IL 44:13 & 14. De 10% skall sedan kvoteras till (10% * 22/30 ≈) ”7,3 %” IL 46:18. Av ”7,3 %” skall dina föräldrar sedan betala 30% skatt: (”7,3 %” * 0,3 =) ”2,2 %” IL 65:7. Det faktum att dina föräldrar har betalat hela bostadsrätten påverkar alltså inte värdet av deras del av bostadsrätten. Beskattningen om transaktionen räknas som gåvaOm en del av transaktionen räknas som gåva, skall endast den del som räknas som köp beskattas IL 42:1. Den delen som räknas som gåva är alltså skattefri både för dig IL 8:2 och för dina föräldrar IL 41:1 & 2, 42:1 & 44:3. Det som händer då är att dina föräldrar får göra avdrag med en lika stor del av deras avdragsgilla kostnader (omkostnadsbelopp), som de haft för bostadsrätten, som är att räknas som ett köp. Alltså om 50 % räknas som ett köp får de använda 50% av omkostnadsbeloppet för att minska beskattningen; de övriga 50 % är en skattefri gåva IL 8:2, 41:1 & 2, 42:1 & 44:3 och då får du 50% av deras omkostnadsbelopp IL 44:21 – du hamnar alltså i samma skattemässiga situation som de och får lov att göra samma avdrag som de hade fått lov att göra i relation till den delen som du fått som gåva.När man bedömer hur stor del av transaktionen som är att räknas som en gåva utgår man från marknadsvärdet. Om det du betalar understiger marknadsvärdet blir mellanskillnaden mellan det du betalar och vad bostadsrätten är värd gåvodelen.Då jag inte har alla förutsättningar för att ge dig någon exakt uträkning på vilka de skattemässiga konsekvenserna blir i ditt fall, är min beskrivning mer av allmän karaktär. SummeringUnder förutsättning att bostadsrätten gått upp i värde och att värdet överstiger vad du, genom att överta lånen, betalar för dina föräldrars del av bostadsrätten kommer överlåtelsen förmodligen bedömas vara en gåva med karaktären blandat fång. Dina föräldrar ger dig ett rabatterat pris (i syfte att berika dig) för bostadsrätten – du tar över deras lån, men du betalar inte hela marknadsvärdet av bostadsrätten. Dina föräldrar kommer alltså att bli skatteskyldiga för den del av transaktionen som räknas som ett köp – skatten kommer att bli lite högre för dem då (jämfört med om hela transaktionen hade räknats som ett köp) i och med att de inte får använda hela sitt omkostnadsbelopp (du får nämligen en del av det när du får gåvan IL 44:21).Jag känner själv att mitt svar blev något komplicerat, men det har att göra med att skattereglerna på området är komplexa, varför du inte skall tveka att höra av dig om du undrar över något annat eller om jag har missförstått något. Bästa hälsningar

Beskattning när lån övertas

2015-11-28 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |I god tro delade jag och maken på vår bostadsrätt. Initialt stod jag som ensam ägare men knappt ett år efter köpet så delade vi på lånet och bostadsrätten. Enligt Skatteverket har jag då sålt / avyttrat lägenheten och åker nu på en reavinstbeskattning utav halva inköpsvärdet = jag behöver ta ett banklån -troligtvis närmare 150000kr, för att kunna betala reavinstskatten för en teoretisk vinst på 750000kr. Ingen hänsyn tas till att jag gått från ägare utav 100% av lägenheten till ägare av 50% och i praktiken endast minskat mitt bolån. inköpspris när jag förvärvade bostaden 2013 var 1,5milj. Kan det verkligen gå till så? i samband med deklaration och kontakt med skatteupplysningen fick jag information om att det var lånebeloppen som låg till grund för försäljningspriset, i kombination med en gåva. Jag känner mig väldigt förvirrad och olycklig då allt vi ville var att öka tryggheten genom att vara två låntagare....
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Reglerna gällande beskattning vid överlåtelse av bostadsrätt finner du i inkomstskattelagen (IL). Den hittar du https://lagen.nu/1999:1229.Inledningsvis vill jag påtala att jag har full förståelse för den frustration som du känner. Ibland känns lagen kontraintuitiv och rent ut av felaktig. Dessvärre ligger Skatteverkets bedömning i linje med beskattningsregleringen. BeskattningenSom du kanske vet är gåvor skattefria både för givaren IL 41:1 & 2, 42:1 & 44:3 och mottagaren IL 8:2. Då det i ditt fall gäller en bostadsrätt så har det slagits fast i praxis att den som ger bort en del av en sådan utan ersättning och får ersättning för en annan del av den skall skatta för den delen som hon får ersättning för.Det som hänt är alltså att du enligt skattelagstiftningen gjort en vinst på en del av transaktionen när din make tog över lånet (detta räknas som en ersättning) i samband med att han också övertog halva bostadsrätten, detta skall tas upp till beskattning IL 42:1 & 2. Då jag inte har all relevant information, så som exempelvis det nuvarande värdet av bostadsrätten, för att kunna beräkna skatten har jag ingen möjlighet att göra detta. Rätt att göra avdrag Du har rätt att göra avdrag för den delen av transaktionen som du skall skatta för. Du får exempelvis från den delen dra av så mycket som du betalat för den IL 44:13 & 14. Du bör vara vaksam och se till att detta görs så att du inte betalar för mycket i skatt. Skulle du behöva hjälp med detta så kan du komma i kontakt med våra kunniga samarbetspartners som är jurister på familjerättens område här. Avslut Jag förstår att detta inte var det svaret som du hoppats på, men jag hoppas att min deskription ovan har gett dig någon form av klarhet i rättsläget. Skulle det vara något som är oklart i mitt svar eller om du undrar över något annat tveka inte på att höra av dig! Bästa hälsningar

Kapitalvinstskatt vid försäljning av radhus

2015-11-14 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Vi har sålt ett radhus i en bostadsrättsförening för 4 210 000kr. Radhuset köptes för ca 20 år sedan för 330 000 kr.Vi undrar hur mycket reavinstskatt måste vi betalaMVHManuel Castro
Ronny Hussein |Hej och tack för din fråga!Reglerna som er fråga berör finns i inkomstskattelagen. 46 kapitlet reglerar kapitalvinst vid försäljning av bostadsrätt. De allmänna reglerna i 44 kapitlet ska även tillämpas.Om vi bara utgår från de siffror du nämner kan följände nämnas: Kapitalvinst ska betalas när du avyttrar tillgången. Med detta menas i ditt fall när du säljer tillgången (44 kap 3§). Beräkningen sker genom att ersättningen du får för din bostadsrätt (4 210 000kr) minskas med utgifterna för avyttringen (tex mäklarkostnader) och omkostnadsbeloppet (44 kap 13§). Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgifter, dvs. det pris du köpte din bostadsrätt för (330 000kr) ökat med utgifter för förbättring (44 kap 14§). Sedan sker kvotering enligt 46 kap 18§. Detta innebär att endast 22/30 av kapitalvinsten ska tas upp som inkomst av kapital, eller förenklat uttryckt att endast 22% av din vinst ska beskattas. Eftersom du inte nämnt mäklararvode och eventuella förbättringsutgifter utgår jag från de siffror du nämnt som leder till en vinst på 4 210 000 - 330 000 = 3 880 000. Den skatt du ska betala på denna summa blir 22% av 3 880 000 vilket är 853 600kr.Hoppas svaret hjälpte dig!Vänligen,