Vinstskatt vid lägenhetsavyttring

2015-05-13 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag måste betala vinst skatt ca 50000 pga jag sålgt min lägenhet .kan jag köpa en bil på den summa istället eller jag måste betala oavsett om jag köper bil eller inte på dem pengarna som måste betalas till skatt?
Viktor Friberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Om jag förstår din fråga rätt så vill du undvika att betala vinstskatt hänförlig till avyttringen av en bostadsrätt genom att köpa en bil för motsvarande belopp. Det är tyvärr inte möjligt att på detta sätt undgå att betala vinstskatt. Med hänsyn till att det nya köpet avser en bil och inte en ny bostad, gäller vidare inte reglerna om uppskov (se här) och du kan därför inte heller "skjuta upp" beskattningen. Svaret på din fråga är alltså att du måste betala in vinstskatten oavsett om du köper bilen eller inte.Med vänliga hälsningar,

Anskaffningsvärde för privatbostadsfastighet

2015-05-02 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Har en fråga om försäljning av ärvd fastighet. Jag och mina systrar har ärvt en fastighet som vi kommer att sälja. Den vi ärver den av har ärvt den i sin tur. Tomten är alltså inköpt tidigt 1900-tal och på den har sedan byggts två bostadshus och några uthus. Vad gäller som inköpsvärde att diffa försäljningsvärdet mot vid beskattning? Vad jag förstår spelar värdet i bouppteckningen ingen roll?
Evelina Lindgren |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bestämmelser om avyttring av fastigheter finns i Inkomstskattelag (1999:1229) (IL). Utifrån förutsättningarna tolkar jag det som att fastigheten avser en privatbostadsfastighet, och inte en näringsfastighet. För att få fram den skattegrundande vinsten, då en privatbostadsfastighet avyttras, ska ersättningen minskas med omkostnadsbeloppet, 44:13 IL. Vid arv inträder arvtagaren i arvlåtarens skattemässiga situation och ni har således vid arvsöverlåtelsen övertagit den tidigare ägarens omkostnadsbelopp, 44:21 IL. Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffnings- och förbättringsutgifter för fastigheten, inklusive utgifter för förbättrande reparationer, 45:11-12 IL. Anskaffningsutgifter utgörs, som utgångspunkt, av köpeskillingen plus inköpsprovision, stämpelskatt och liknande utgifter. Eftersom fastigheten ursprungligen förvärvats under tidigt 1900-tal gäller emellertid att anskaffningsvärdet ska beräknas till 150% av fastighetens taxeringsvärde år 1952, 45:29 IL. Om det verkliga anskaffningsvärdet skulle vara högre får emellertid det användas istället.Förbättringsutgifter vid ny-till och ombyggnad får dras av om de under ett och samma beskattningsår minst uppgår till sammanlagt 5 000 kronor. De kostnader ni haft för byggnationerna på tomten, om dessa arbeten skett efter 1952, får således dras av från ersättningen. Kostnader för eget arbete får emellertid inte dras av. Avdrag för förbättrande reparationer och underhåll får göras förutsatt att kostnaderna hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren och arbetet inneburit att fastighetens skick är bättre vid avyttringen än vid förvärvet. Kostnader för arbete i syfte att behålla fastigheten i dess ursprungliga skick eller för att åtgärda slitage utgör icke avdragsgilla levnadskostnader. Eftersom fastigheten förvärvades för länge sen och passerat genom flera generationer kan tänkas att det underlag som krävs för att kunna styrka omkostnadsbeloppet blir svårt ta fram. I sådana fall ska istället ett skäligt uppskattat avdrag göras. Vänligen,

Försäljning av fastighet

2015-04-23 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |HejJag och min bror har tidigare fått en fritidsfastighet som gåva av våra föräldrar. Nu efter 20 år så tänker jag köpa ut honom för marknadsvärdet.Genererar detta i att vi ska redovisa en fastighetsförsäljning nu eller är det först i framtiden när jag ev säljer. Men då måste väl han betala mig nu för kommande kapitalskatt.Hur räknar vi ut det idag. Tar man verkligen hänsyn till eventuella förbättringskostnader de senaste 5 åren , för de kommer ju inte vara avdragsgillt när jag ev säljer.
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Reglerna som styr beskattningen vid en försäljningen av en fastighet finns i inkomstskattelagen (IL) och stämpelskattelagen (StämpL). IL hittar du https://lagen.nu/1999:1229 och StämpL hittar du https://lagen.nu/1984:404.InkomstskattelagenFörsäljningen av fastigheten skall man ta upp det beskattningsår som man säljer den IL 41:2 & 10 & 44:26 – i ert fall verkar det vara i deklarationen som gäller 2015. Då det är du som betalar din bror för hans del av fastigheten är det han som skall betala kapitalskatten IL 42:1.Gällande de eventuella förbättringskostnader får din bror använda dessa för att minska kapitalvinsten IL 44:13-14 & 45:11-15, dock enbart hälften – under förutsättningen att det är hälften som din bror äger av fastigheten. Man räknar ut inkomstskatten genom att ta beloppet som man säljer fastigheten för minskat med de avdragsgilla kostnaderna IL 44:13-14 & 45:11-15, den summan man får fram där skall sedan kvoteras till 22/30 enligt IL 45:33. Detta under förutsättningen att ni använt stuga som just en fritidsfastighet jmf IL 2:8 & 13. Av den summan som blir över skall man sedan skatta 30% IL 65:7.StämpelskattelagenAtt tänka på är att ni vid försäljningen även skall betala stämpelskatt enligt 4 § 1 st 1 mom StämpL.SummeringDet är alltså så att skatt skall betalas – både i form av stämpelskatt och i form av kapitalvinstskatt. Din bror har rätt att använda de omnämnda förbättringskostnaderna – men bara en så stor del av den som han äger i fritidsfastigheten – för att minska den kapitalvinstskatt som han skall betala.Bästa hälsningar

Gåva av fastighet till barn

2015-04-20 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Min mamma har ett sommarhus med ett taxeringsvärde på 340 000:-. Då taxeringsvärdet skall vara 75% av marknadsvärdet så blir huset värt ca 450 000:-. Jag har två syskon och nu ska jag ta över stugan för mamma vill inte ha ansvaret för den längre då pappa gått bort. Vi syskon är överens om detta. Kan vi göra så här? Mamma skriver ett gåvobrev där hon ger oss syskon var sin tredjedel. Mina syskon skriver ett gåvobrev där dom ger mig sin tredjedel. Jag skriver ett gåvobrev där jag ger mina syskon 150 000:- var. Vid en eventuell framtida försäljning så får jag stå för all reavinst beskattning. Värdet utöver 450 000 borde vara lika som en eventuell reavinst så det går i så fall jämnt ut.
Linnea Ranvinge |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Gåvor är fria från skatt i Sverige (se 8 kap. 2 § inkomstskattelagen, IL). I det här fallet rör dig sig om en överlåtelse i två steg; först överlåter din mamma fastigheten till er tre syskon, sedan ger dina syskon dig sina respektive andelar och du ger dem 150 000 kr var i form av gåva. Det första ledet utgör en gåva till 100 % (förutsatt att ingen ersättning ges till din mamma, här räknas även övertagande av skulder in som sådan ersättning) och blir således skattefri. Du och dina syskon kommer istället att överta din mammas skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL), vilket innebär att ni får skatta även för hennes vinst när ni avyttrar fastigheten i framtiden. Detta förutsätter att de civilrättsliga gåvokrierierna är uppfyllda, dvs. att överlåtelsen sker frivilligt, att en förmögenhetsöverföring sker (fastigheten i detta fall) samt att en benefik avsikt föreligger (dvs. att en avsikt finns för gåvan i fråga från din mamma). Detta bör vara uppfyllt i detta fall. När det gäller det andra ledet kommer dock den summa pengar á 150 000 vardera som du ger dina syskon att ses som en köpeskilling. Det innebär att det istället kommer att röra sig om ett köp - inte en gåva - och således kommer dina syskon beskattas för den kapitalvinst de gör. För att undvika detta, men samtidigt ge dina syskon ersättning för andelarna kan huvudsaklighetsprincipen nämnas. Enligt denna räknas avyttring av fastighet som görs till ett pris som understiger taxeringsvärdet som en gåva, dvs. den blir skattefri. Då fastighetens taxeringsvärde är 340 000 kr innebär det således att varje del har ett taxeringsvärde på ca 113 330 kr (340 000 / 3). De kan alltså överlåta sina respektive andelar till dig till en ersättning som understiger detta värde och trots detta kan överlåtelsen ses som en gåva och därmed bli skattefri. Om ersättningen (oavsett om sker i form av övertagande av lån, gåva, byte etc.) däremot motsvarar/överstiger detta värde kommer kapitalvinstbeskattning att utgå då hela överlåtelsen istället betraktas som ett köp i skattehänseende. Till sist bör nämnas att gåva till bröstarvingen presumeras utgöra förskott på arv (6 kap. 1 § ärvdabalken, ÄB). För att undvika framtida avräkning på arvet motsvarande denna del kan det skrivas in i gåvobrevet att överlåtelsen inte ska anses utgöra förskott på arv. Dock kanske detta har mindre betydelse i det här fallet då samtliga syskon får lika del av sommarstugan. Hoppas du fått svar på dina funderingar, tveka annars inte att skicka in en ny fråga!Vänliga hälsningar,

Skatterättsliga konsekvenser vid gåva av del av bostad

2015-05-10 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |hej jag funderar på att ge bort halva bostaden till min tjej för att allt ska bli korrekt genom ett gåvobrev! Va är viktigt att få med där för att slippa onödiga skatter mm ? och hur funkar det vid försäljning ? får vi skatta för den delen me då för att de räknas som vinstskatt ? Med vänlig hälsning
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för din fråga!Skatterättsliga konsekvenser av att du ger bort halva din bostadEnligt 8 kapitlet 2 § Inkomstskattelagen är förvärv genom gåva skattefria. Om din bostad utgör en fastighet kommer gåvan av halva fastigheten inte heller medföra att någon stämpelskatt behöver betalas, se 4 § Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Du och din tjej behöver således inte oroa er för att din tjej behöver betala någon skatt på din gåva av halva bostaden till henne.Framtida försäljning och beskattningVad gäller frågan om en eventuell framtida försäljning ska inledningsvis framföras att det i 44 kapitlet 21 § första stycket Inkomstskattelagen stadgas att när en tillgång förvärvas genom gåva, förvärvaren inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation.Med detta menas att förvärvaren (gåvotagaren, d.v.s. din flickvän) övertar gåvogivarens (din) skyldighet att, när egendomen senare säljs, betala vinstskatt på egendomen. Gåvogivaren (du) är således inte skyldig att betala skatt på den vinst som gåvotagaren (din flickvän) gör då egendomen som givits bort senare säljs.I ert fall kommer du emellertid endast att ge bort halva bostaden, varför du fortfarande kommer att äga den andra halvan. Detta medför att du och din flickvän kommer att dela på vinsten från försäljningen av bostaden, varför ni kommer att få betala hälften var av den vinstskatt som kommer att utlösas genom försäljningen.GåvobrevMot bakgrund av vad som konstaterats ovan behöver ni således inte oroa er för att några skatter ska utlösas av att du ger bort halva din bostad till din tjej. Ni bör därför kunna nöja er med att använda ett standardiserat gåvobrev. Sådana brukar gå att enkelt införskaffa på lokala bokhandlar eller på internet. Om ni likväl vill ha ett mer heltäckande gåvobrev kan jag rekommendera den gåvobrevsmall som går att köpa här på vår hemsida.Hoppas detta ger svar på dina frågor!Med vänlig hälsning

Kapitalvinst på försäljning av ärvd fastighet.

2015-04-30 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |HejMin pappa har ärvt ett hus från sin bror. Brodern hade köpt det från sina föräldrar för 45.000 år 1978. När han dog var min pappa och systern kvar. Pappa löste ut systern för 300.000. Sedan dess har huset ägts av pappa i flera år.Nu funderar han på att sälja och gissar på att huset idag är värt ca 1,5 m.Och nu undrar han hur mycket och om han måste betala skatt för det? Tack på förhand !!
Denise Peters |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Reglerna om detta hittar du i Inkomstskattelagen, IL, här.För att kunna beräkna den skatt som kommer tas ut vid försäljningen av din pappas hus så behöver man gå igenom en del steg. Jag ska också nämna att jag inte, genom de omständigheter du givit i din fråga, har tillräckligt med information för att kunna göra en korrekt bedömning. Av den anledningen ska jag försöka förklara för dig vilka siffror som tas med i beräkningarna. När man räknar ut kapitalvinsten vid försäljning av fastigheter så utgår man först och främst från det pris man får vid försäljningen minskat med kostnaderna för försäljningen (mäklare osv). Från detta belopp ska sedan dras det så kallade omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsvärdet ökat med de förbättringsutgifter som lagts på fastigheten under åren. Summan av detta ska sedan kvoteras med 22/30 och det är produkten av detta som man sedan räknar ut skatten på, se IL 45:33 §. Vad som är speciellt med ditt fall är att bestämma vilket värde som ska användas som anskaffningsvärde. När egendom ärvs utlöses inte kapitalvinstbeskattning och man använder sig då av den så kallade kontinuitetsprincipen för att få fram rätt anskaffningsvärde. Detta innebär att arvtagaren inträder i den avlidnes skattemässiga situation, se IL 44:21 §. Detta är fallet även om arvtagaren tillskiftats egendomen först efter att annan dödsbodelägare fått ersättning för att denne avstår från sin del av arvet. Det anskaffningsvärde vi ska använda oss av är således beloppet om 45.000 kronor som din pappas bror betalade för fastigheten 1978. En preliminär uträkning blir då följande: 1 500 000 (-kostnader för försäljningen) - 45 000 (+eventuella förbättringsutgifter)= 1 455 000. 1 455 000 x (22/30) = 1 062 150Skatten på kapitalvinst är 30 % vilket gör att den skatt som ska betalas blir 318 645 kronor. Denna siffra är enbart en fingervisning på hur mycket skatten kan komma att bli. Ytterligare poster kommer alltså kunna förändra svaret men jag hoppas detta kan ge dig en föreställning av hur det kommer gå till. Vänligen

Kontinuitetsprincipen vid försäljning av bostadsrätt

2015-04-22 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Vi kommer att skriva ett gåvobrev där vår dotter skriver över sin bostadsrättslägenhet på min man och mej.Den är belånad och vi kommer att ta över lånen.Min fråga är om beskattningen på vinsten är densamma vid ev. försäljning för oss som den vore om hon skulle sälja den?
Henrik Persson |Hej! Tack för din fråga!Av 44 kap. 21 § inkomstskattelagen framgår det att om en tillgång förvärvas genom gåva "inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation". Regeln, som kallas kontinuitetsprincipen, innebär att när ni säljer bostadsrätten kommer kapitalvinsten beräknas på samma sätt som om er dotter hade sålt den istället för er. Kapitalvinsten utgör i korta drag skillnaden mellan ersättningen vid försäljningen och anskaffningsutgiften. När ni efter en eventuell försäljning ska beräkna kapitalvinsten ska ni på grund av kontinuitetsprincipen använda er av den anskaffningsutgift som er dotter hade för bostadsrätten. Då kommer ni att kapitalvinstbeskattas på samma sätt som om hon hade varit säljaren. Med vänliga hälsningar,

Huvudsaklighetsprincipen och gåvorekvisiten

2015-04-16 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag ska köpa två fastigheter av min faster och hennes man. Den ena fastigheten äger dom tillsammans (villa) och den andra(obebyggd skogsfastighet) äger min fasters man själv. Jag får köpa båda fastigheterna under taxeringsvärdet.Min fråga blir det som gåva vid ett köp? Slipper min faster och hennes man betala skatt på beloppet.Måste man vara släckt för att det ska räknas som gåva vid en fastighetsaffär?
Henrik Persson |Hej! Tack för din fråga!Av 8 kap. 2 § inkomstskattelagen framgår det att förvärv genom gåva är skattefria. När ersättningen för en fastighet understiger fastighetens marknadsvärde föreligger ett ”blandat fång”, vilket innebär att transaktionen innefattar delvis ett gåvomoment och delvis ett köpmoment.Enligt den så kallade huvudsaklighetsprincipen behandlas hela transaktionen som en gåva om ersättningen för fastigheten understiger fastighetens taxeringsvärde. Om ersättningen för fastigheten däremot motsvarar eller överstiger fastighetens taxeringsvärde betraktas hela transaktionen som ett köp.För att transaktionen ska räknas som en gåva krävs det vidare att de så kallade gåvorekvisiten är uppfyllda. Dessa innebär att en förmögenhetsöverföring ska ha skett, att transaktionen har skett frivilligt samt att det finns en gåvoavsikt hos överlåtaren. Det krävs inte att gåvomottagaren är närstående för att detta ska vara uppfyllt, men det är en omständighet som pekar på att gåvorekvisiten är uppfyllda. Om gåvorekvisiten ej är uppfyllda behandlas hela överlåtelsen som ett köp, oavsett om ersättningen för fastigheten understiger fastighetens taxeringsvärde eller ej.Med vänliga hälsningar,