Skatt vid försäljning av ärvd fastighet

2017-08-16 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hejsan!Jag och min syster fick ärva en skogsfastighet av vår far för ca 2 år sedan. För ett tag sen så skedde ett arvskifte och jag fick 50% och min syster 50%. Taxeringsvärdet på fastigheten är rätt hög och vi kommer att sälja det under taxeringsvärdet. Måste man då skatta på det eller räknas det som arv?
Jakob Perä |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid försäljning av fastigheter beskattas försäljningen inom inkomstslaget kapital då det rör sig om en avyttring (försäljning) av en tillgång enligt 41 kap. 2 § Inkomstskattelagen (IL) (https://lagen.nu/1999:1229#K41P2S1). Beräkningen av en kapitalvinst eller kapitalförlust gör man enligt huvudregeln i 44 kap. 13 § IL (https://lagen.nu/1999:1229#K44P13S1), man minskar då ersättningen för försäljningen med de kostnader som den skatteskyldige haft för anskaffande av tillgången och eventuella utgifter (se nedan specialreglerna för fastigheter). Din fråga rör just hur man ska skatta för en försäljning av en ärvd tillgång. Detta är reglerat i 44 kap. 21 § IL (https://lagen.nu/1999:1229#K44P21) som anger att om en skatteskyldig ärvt en egendom och därefter avyttrar den kommen den skatteskyldige träda in i den tidigare ägarens skattemäsiga ställning. Om din far till exempel hade köpt fastigheten för 1 Mkr och er försäljning gav 2 Mkr ska ni skatta som om ni köpt fastigheten för 1 Mkr. Vid försäljning av fastigheter finns begränsningar på vilka utgifter man kan dra av vid en försäljning enligt 45 kap. 11 § IL och man ska inte heller skatta för hela kapitalvinsten eller tillgodoräkna hela kapitalförlusten enligt 45 kap. 33 § IL. Taxeringsvärdet har betydelse för den löpande beskattningen av fastigheten och inte den beskattning som sker vid en försäljning av fastigheten. Om fastigheten var införskaffad av din far innan 1952 kan taxeringsvärdet däremot användas för att beräkna vad din faderns anskaffningsutgift var för fastigheten enligt 45 kap. 28 § IL. Hoppas att du fick svar på din fråga!

Skatt vid fastighetsförsäljning

2017-07-12 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Jag och min syster har fått en fastighet utan lån i gåva av våra föräldrar (som de i sin tur har fått från pappas farmor). Nu vill min syster inte ha kvar sin halva av fastigheten utan vill bli utköpt för marknadsvärdet.Hur går jag till väga då? Vem betalar skatt etc.
Oskar Paladini Söderberg |Hej och varmt välkommen till Lawline.Jag förstår omständigheterna som följande:Era föräldrar fick, i gåva, en fastighet. Eftersom den erhölls av din pappas farmor uppkommer frågan huruvida fastigheten förvärvades av er pappa farmor innan eller efter 1952. Enligt inkomstskattelagen 48 kap 28 § första stycket ska en fastighet som förvärvats innan 1952 anses förvärvad första januari 1952. Det innebär att det alltså spelar roll när er farmor förvärvade fastigheten och varför kommer jag återkomma till. Enligt andra stycket så ska anskaffningsutgiften anses vara 150 procent av fastighetens taxeringsvärde för år 1952 men ifall pappas farmor betalade mer än denna summa så får det värdet användas istället. För att ta reda på fastighetens taxeringsvärde för 1952 rekommenderar jag dig att kolla på Skatteverkets hemsida.När era föräldrar fick fastigheten i gåva av pappas farmor så trädde de in i hennes skattemässiga ställe. Det innebär alltså att hon inte behövde betala någon skatt och att era föräldrar istället får betala skatt på fastigheten vid en eventuell försäljning. Nu har dem istället gett fastheten vidare till er vilket innebär att ni träder in i deras skattemässiga situation (då även indirekt in i även samma ställe som pappas farmor). Detta spelar roll eftersom ifall din syster säljer halva fastigheten till dig till marknadsvärdet kommer hon att få skatta på kapitalvinsten. Kapitalvinsten beräknas genom att man tar försäljningspriset - anskaffningsvärdet - eventuella förbättringskostnader (det finns speciella regler kring "omkostnadsbeloppet") - mäklararvode och andra avgifter. På kapitalvinsten betalar man sedan 22% skatt. Hur ni väljer att genomföra försäljningen är upp till er men jag skulle rekommendera att ni tillsammans tar in en mäklare som värderar fastigheten och sedan strukturerar dealen efter det.Hoppas att jag har givit dig en vägledning hur du ska tackla ditt dilemma och ifall du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på info@lawline.se eller boka tid med en av våra jurister. Mvh,

Fråga om beskattning av bostadsrätt

2017-07-04 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej jag har en fråga om försäljning av en bostadsrätt jag fått i gåva av min mor.Mäklaren säjer att jag kommer att få 2000000 för lägenheten. Inköpspris var 560000Som min mor gav för lägenheten. Jag har ju aldrig bott i lägenheten och undrar nu vad skatten kommer att bli för mig vid försäljningen.Med vänlig hälsning,Claes Alfredsson
Elin Gustavsson |Hej! Vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga! Allmänt om inkomstslaget "kapital"I inkomstskattelagen (IL) hittar du de flesta regleringarna inom skatterätten, läs lagen här. Vad gäller en bostadsrätt så ska den skattas i det inkomstslag som kallas "kapital". När man ska beskatta kapital så räknar man ut en mellanskillnad mellan vad man anskaffat egendomen för samt hur mycket man fick i ersättning för den, mellanskillnaden är sedan det som är beskattningsbart, se 44 kap. 13 och 14 §§. Om du fått egendom i gåva så tar du över givarens skattemässiga situation, det betyder att du tar över din mors anskaffningsvärde på 560 000 kr, se 44 kap. 21 § IL. Speciella regler för bostadsrätterI 46 kap. IL regleras specialregler för hur en bostadsrätt ska beskattas. Om fastigheten är förvärvad innan år 1974 så innebär huvudregeln att man inte alls ska använda anskaffningsutgiften för bostaden. Utan istället 150% av bostadsrättens andel av privatbostadsföretagets behållna förmögenhet nämnda dag (1 januari 1974). Förmögenheten ska beräknas med utgångspunkt ur taxeringsvärdet för nämna fastighet för året innan 1974. Om det skulle vara så att din mors anskaffningsvärde överstiger 150% av bostadsrättens andel. Här kan du läsa lagrummet.Själva beskattningenNär du räknat ut din kapitalvinst på bostadsrätten, alltså det som är beskattningsbart, så ska du multiplicera vinsten med 22/30-delar och 30% av det är vad som ska gå till beskattning. Om det skulle vara så att du kan använda din mammas anskaffningsvärde på bostaden så skulle uträkningen alltså se ut på följande sätt: 2000 000 (ersättningen) - 560 000 (omkostnadsbeloppet) = 1 440 000 (kapitalvinsten). Sedan multiplicerar vi kapitalvinsten med 22/30 delar vilket blir 105 600. Det är alltså den summan som ska gå till beskattning i inkomstslaget "kapital" från bostadsrätten. Om vi säger att du inte skulle ha några andra kapitalvinster/ förluster så är det 30% av 105 600 som blir skatten. Hoppas du inte tycket svaret var för krångligt, lycka till med allt! Vänligen,

försäljning av jordbruksfastighet efter arv

2017-06-21 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Skulle vilja veta hur det är när man säljer en jordbruksfastighet som man har fått ärvt. Som det är nu så är vi 3 syskon och min bror vill köpa denna fastighet, kommer jag då få betala skatt när han ska köpa denna fastighet fast man säljer inom familjen syskon emellan.
Oskar Paladini Söderberg |Hej och varmt välkommen till Lawline!Jag tolkar din fråga som så att du och dina syskon har ärvt lika del i jordbruksfastighet som din bror nu vill "köpa ut" er ifrån. Eftersom arvsskiftet redan skett och ni erhållit denna egendom så har ni trätt i arvlåtarens ställe enligt kontinuitetsprincipen (inkomstskattelagen 44 kap 21 §) och vid en eventuell försäljning av er del skall ni betala skatt på vinsten. Eftersom ni har ärvt fastigheten och inte köpt den kommer ert anskaffningsbelopp vara detsamma som arvlåtarens. Ni kommer även att överta omkostnadsbeloppet och enkelt räknat är att vinsten blir det ni säljer fastigheten för minus anskaffningsutgiften och omkostnadsbeloppet. Det kan tilläggas att jordbruksfastigheter klassas som näringsfastigheter och således kommer 90% att tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital enligt inkomstskattelagen 45 kap 33 § 1 stycket.Jag hoppas att jag har givit dig vägledning i hur din fråga ska besvaras och har du ytterligare frågor är du varmt välkommen att mejla oss på info@lawline.se eller boka tid med en av våra jurister. Mvh,

Kapitalvinstbeskattning

2017-08-01 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Jag har precis sålt ett sommarställe för 10 500 000.Jag har fått det i gåva av mina föräldrar. Dom köpte ett större område 1991 (för totalt 6,5milj) och sedan styckades tomter (5st) 1996.Mitt hus byggdes för ca 2 milj och det har även byggts en stor hamn för ca 1,5 milj. Taxvärde idag för mitt hus och tomt 5,1 milj och huset 1,5milj. Hur ska vi räkna reavinsten?
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!InledningJag tolkar din fråga som att du är intresserad av att veta hur mycket du ska beskattas för din försäljning av sommarstället. Jag tolkar din beskrivning som att dina föräldrar har köpt ett större område och att detta sedan styckats upp, och att du sedan fått en av dessa delar (tomter). Begreppet reavinstskatt (realisationsvinstskatt) används inte längre i svensk lagstiftning. Istället används begreppet kapitalvinstskatt. Regler om inkomstskatt finns i inkomstskattelagen (förkortad IL).Allmänt om kapitalvinstbeskattningTill inkomstslaget kapital räknas inkomster och utgifter på grund av bl.a. kapitalvinster (41 kap 1 § IL). Med kapitalvinst avses bl.a. vinst vid avyttring av tillgångar (41 kap 2 § IL). Kapitalvinster ska tas upp som intäkt i inkomstslaget kapital (42 kap 16 § IL). På denna intäkt tas sedan skatten ut. Du har avyttrat en tillgång (d.v.s. sommarstället) genom att sälja det (44 kap 3 § IL). För att beräkna kapitalvinstskatten måste vi först då beräkna kapitalvinsten. Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap 13 § IL). Dessa kategorier behandlar jag särskilt nedan. Ersättning samt utgifter för avyttringDu beskriver att du har fått 10,5 Mkr från försäljningen. Från detta belopp får du först dra av eventuella mäklaravgifter (d.v.s. avgifter för att sälja sommarstället). Då du ej beskriver några mäklaravgifter eller dylikt bortser jag i det följande från sådana. Vi behöver härefter ta reda på omkostnadsbeloppet. OmkostnadsbeloppMed omkostnadsbelopp avses, om inte annat föreskrivs, utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter) (44 kap 16 § IL). Vi behöver alltså ta reda på dels vad som är din anskaffningsutgift, dels om det finns några förbättringsutfgifter som ska räknas in i omkostnadsbeloppet. Denna beräkning blir något annorlunda då du har fått sommarstället i gåva av dina föräldrar, och således inte själv har köpt tillgången. Det framgår ej när du har fått sommarstället i gåva. Det framgår ej heller om du själv har byggt huset och/eller hamnen, eller om detta gjordes innan du fick sommarstället. Detta bör dock ej ha betydelse för den slutliga skatten eftersom reglerna tar sikte på att s.k. kontinuitet upprätthålls. Detta framgår av 44 kap 21 § IL, i vilken det stadgas att om en tillgång förvärvas genom gåva, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Om du således har fått sommarstället efter att klyvning skedde och hus och hamn byggdes eller om du fått den efter klyvningen och sedan byggt hus och hamn själv bör ej spela någon roll. Som anskaffningsutgift för tillgången bör användas ett värde som motsvarar vad dina föräldrar köpte hela området för, dividerat med det antal tomter det sedan delades upp i, eftersom du endast verkar ha fått en av dessa tomter. Anskaffningsutgiften borde därmed bli 6,5 Mkr / 5 = 1,3 Mkr. Som förbättringsutgift räknas bl.a. ny-, om- eller tillbyggnation. Huset är en nybyggnation varför utgiften för att bygga huset (2 Mkr) räknas in i omkostnadsbeloppet. Om hamnen endast avser ditt sommarställe, d.v.s. den tillgång som du avyttrat, får hela utgiften för att bygga hamnen räknas in i omkostnadsbeloppet såsom en förbättringsutgift, eftersom även detta är en nybyggnation. Om endast en del av utgifterna för hamnen avser den tillgång du har sålt får endast dessa räknas in i omkostnadsbeloppet. Detta innebär att som förbättringsutgifter ska minst 2 Mkr räknas in (avseende endast huset) och max 2 Mkr + 1,5 Mkr =3,5 Mkr (avseende både huset och hela hamnen). Jag kan ej svara exakt på denna fråga eftersom det beror på om hamnen även hör till någon annan tillgång (t.ex. ett annat sommarställe). Sammanfattande skatteberäkningJag har ovan kommit fram till att som anskaffningsutgift bör räknas ca 1,3 Mkr. Som förbättringsutgifter räknas ett belopp mellan 2 Mkr och 3,5 Mkr (beroende på hamnen som framgått ovan). Som minsta omkostnadsbelopp bör således få användas ett värde om 1,3 Mkr + 2 Mkr = 3,3 Mkr. Ersättning utgörs av vad du fått för försäljningen, d.v.s 10,5 Mkr. Kapitalvinsten utgörs därmed (som mest) av 10,5 Mkr - 3,3, Mkr = 7,2 Mkr. Av detta belopp ska i ditt fall tjugotvå trettiondelar tas upp som intäkt (45 kap 33 § IL). Den skattepliktiga kapitalvinsten (vad som ska tas upp som intäkt) blir därmed 7,2 Mkr x (22/30) = 5,28 Mkr. Om du ej har andra inkomster eller utgifter i inkomstslaget kapital ska enligt 65 kap 7 § IL skatt uttas med 30 % på detta belopp = 1,584 Mkr. Kapitalvinstskatten utgörs således av 1,584 Mkr. SammanfattningJag har ovan redogjort för reglerna kring hur man beräknar kapitalvinstskatt (“reavinstskatt”). Jag har beskrivit hur man beräknar denna för din situation. Observera att jag i min slutliga skatteberäkning ej räknat med utgifterna för hamnen. I din beräkning får du i omkostnadsbeloppet räkna in så mycket av utgifterna för hamnen som avser ditt sommarställe. Vid kortare följdfrågor är du välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se.

uppskov vid försäljning av jordbruksfastighet

2017-07-04 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Vi säljer vår jordbruksfastiget å köper en bostadsrätt för exakt samma summa, måste vi betala någon skatt?
Oskar Paladini Söderberg |Hej och varmt välkommen till Lawline!En jordbruksfastighet klassas som en näringsfastighet. Trots detta så ska en försäljning av en jordbruksfastighet som ägs av privatpersoner beskattas i inkomstslaget kapital enligt inkomstskattelagen 13 kap 6 § 1 stycket. Enligt inkomstskattelagen 45 kap 33 § 1 stycket ska 90% av kapitalvinsten som ni gör när ni säljer jordbruksfastigheten tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital. Hur stor kapitalvinsten är beror på om ni har gjort några förbättringar på fastigheten och dylikt vilket jag i detta skede inte kan svara på. Iallafall så kan vi gå vidare med att säga att 90% av kapitalvinsten tas upp till beskattning och beskattas sedan med 30% i inkomstslaget kapital enligt inkomstskattelagen 65 kap 7 §. Total skatt på kapitalvinsten blir således 0,9x0,3=0,27 --> 27%. Din fråga tar således sikte på ett eventuellt uppskov av beskattningen pågrund av att ni köper en ny fastighet i jordbruksfastighetens ställe. inkomstskattelagen 47 kap reglerar reglerna om uppskovsbelopp. Där stadgas att endast försäljning av privatbostadsfastigheter och privatbostadsrätter kan innebära en rätt att göra uppskov med vinstskatten. Således får ni tyvärr inte skjuta upp er skatt vid försäljning av jordbruksfastighet och därför spelar det ingen roll att ni köper en ny privatbostad i dess ställe. Jag hoppas att jag givit er svar på er fråga och har ni ytterligare frågor är ni varmt välkomna att mejla oss på info@lawline.se eller boka tid med en av våra jurister ifall ni vill göra en komplett skatteuträkning. Mvh,

Måste man betala skatt när man säljer sin del av huset?

2017-06-25 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej. Jag o mitt ex går igenom en skilsmässa. Vi har skrivit ett eget kontrakt mellan oss, att jag köper ut honom för en specifik summa från huset. Det jag undrar är om han får skatta på den summan jag betalar honom??
Olle Hansen Ölmedal |Hej!Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga.Svaret på din fråga är ja, om det uppkommer en s k kapitalvinst för honom.När ditt ex säljer sin del av fastigheten till dig så säger man att han avyttrar sin del av fastigheten. Man måste betala skatt på den kapitalvinst som uppstår vid avyttring av fastighet. (42 kap 1 § inkomstskattelagen)Kapitalvinst är enkelt uttryckt skillnaden mellan- den ersättning som du betalar honom för andelen i fastighetenoch - Det s k omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet är det belopp som han tidigare betalat för att köpa sin del av fastigheten samt utgifter för förbättringar av fastigheten. (44 kap. 13 och 14 §§ inkomstskattelagen)Jag kan ge ett exempel för att förklara:Vi antar att ni idag äger 50% vardera av fastigheten, och fastigheten är värd 1 miljon. När ni köpte fastigheten så låtsas vi i detta exemplet att den var värd 800.00. Ditt ex betalade 400.000 kr och du betalade 400.000 kr. Under tiden som ni haft den så har låtsas vi också att ditt ex betalat 50.000 kr för att bygga ett uterum till huset.Du betalar honom nu 500.000 kr för att köpa hans andel av fastigheten. Då blir kapitalvinsten:500.000 (ersättningen som du betalar honom) minus450.000 kr (det belopp han köpt sin del av fastigheten och förbättringsutgiften för uterummet)=50.000 kr i Kapitalvinst.Kapitalvinsten måste man betala skatt på. Skattesatsen är 22%. Ditt ex måste därför betala 11.000 kr(22% av 50.000) i skatt i detta exemplet. Om det inte uppkommer någon kapitalvinst alls, t ex om du betalar ditt ex mindre än vad han betalat för att köpa sin del av fastigheten, så behöver han alltså inte betala skatt.Sammanfattning:Beroende på vad du betalar ditt ex, och beroende på vad ni köpte fastigheten för, och beroende av om han har haft s k förbättringsutgifter så kan man räkna ut om det uppkommer en kapitalvinst. Om det gör det så måste han betala skatt på vinsten.Det finns någorlunda bra information om hur man räknar ut skatten på skatteverkets hemsida.Om du behöver ytterligare råd och hjälp så kan du också boka tid med våra verksamma jurister.Jag hoppas att du tycker att du fått ett svar på din fråga. Annars kan du gärna använda kommentarfunktionen nedan så ska jag försöka reda ut eventuella frågetecken.Vänligen,

Om jag inte betalat någonting för min andel av en bostadsrätt måste jag ändå betala skatt på kapitalvinsten?

2017-06-17 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Om jag är ägare av 10% på en lägenhet som köptes för 700.000:- Sen säljs den för 2.118.000:- måste jag betala skatt på den vinst jag får på mina 10% även fast jag personligen inte gått in med några kontanter?Dom som betalat allt är ägarna av resterande 90% av lägenheten. Eller kan jag bara casha in mina 10% och leva lyckligt för en stund och inte tänka på skatt?
Hanna Rappmann |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Att sälja en privatbostadsrätt med vinst innebär att man gör en kapitalvinst i inkomstslaget kapital enligt inkomstskattelagens regler (41 kap. 2 § IL). Om bostaden inte utgör en privatbostadsrätt så innebär försäljningen som huvudregel en kapitalvinst i inkomstslaget näringsverksamhet men det kan också anses vara en kapitalvinst i inkomstslaget kapital (13 kap 1 § IL). En kapitalvinst på en bostadsrätt är skattepliktig och i inkomstslaget kapital ska 22/30 av vinsten tas upp till beskattning och i inkomstslaget näringsverksamhet ska 90 % av kapitalvinsten tas upp till beskattning (46 kap. 18 § IL). Eftersom du inte gått in med några pengar i lägenheten tolkar jag det som att du fått 10 % av lägenheten i gåva av de som ägt de resterande 90 % av lägenheten när de köpte den, eller någon gång senare. En gåva är skattefri och du behövde därför inte betala någon skatt när du fick 10 % av bostadsrätten. Att du inte betalt några pengar för den innebär dock inte att du inte blir ägare av 10 % av den i inkomstskattelagens mening. Du måste därför betala skatt på din andel av vinsten.Hoppas det var svar på din fråga!Vänligen,