Kapitalvinstberäkning vid avyttring av fastighet - Omkostnadsbelopp

2016-04-29 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej, Jag har en fastighet med ett marknadsvärde på ca 10 miljoner, senaste taxeringsvärdet är 2.4 miljoner. Funderar på att låta min son och hans sambo få köpa in sig med 25% av marknadsvärdet. Tänkte då göra en tillbyggnad på ca 50 kvm och räknar att kostnaden för tillbygget och renovering går på ca 1.5 miljoner. Hur fungerar med med ev. skatt då ? Jag köpte fastigheten för många årssedan för ca 2 miljoner och har haft en hel del investeringar under dessa år med nybygge av garage, stall, ridbana, bergvärme e t c. Är detta avdragsgillt och i så fall hur många år gäller det.
Alexander Ahlfont |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid försäljning av fastigheter ska betalas 30 % kapitalvinstskatt. Vid försäljning av privatbostäder tas endast 22/30 av vinsten upp till beskattning. Kapitalvinst vid försäljning av näringsfastigheter tas upp till 90 %.När man räknar ut kapitalvinsten drar man av ett omkostnadsbelopp från den erhållna köpeskillingen. Omkostnadsbeloppet består av anskaffningskostnaderna och vissa förbättringsutgifter. Dessa kan vara dels utgifter för ny- till- och ombyggnad, dels förbättrande reparationer och underhåll. De två sistnämnda utgiftssorterna får endast dras av om de hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren. Gemensamt för alla förbättringsutgifter är att de endast får dras av om de under ett år uppgår till minst 5000 kr. Dessa regler följer av 45 kap. 11 & 12 §§ Inkomstskattelagen.Utgifterna för den tillbyggnad och renovering du har tänkt att genomföra innan försäljningen är därmed avdragsgilla med hänsyn till både tidsaspekten och beloppet. Utgifterna för de nybyggen du genomförde tidigare är också avdragsgilla under förutsättningen att de översteg 5000kr per år och inte är att anses som reparations- eller underhållsutgifter. I så fall måste de hänföra sig till något av de senaste fem åren.Hoppas du fick svar på din fråga! Har du ytterligare frågor kan du gärna vända dig till vår expresstjänst, där du får svar inom 3 dagar! Expresstjänsten hittar du genom den här länken: http://lawline.se/ask_a_question/express

Vinstskatt vid försäljning på bostadsrätt som förvärvats genom gåva

2016-04-18 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej,Jag fick min bostadsrätt som gåva från min make. Nu vill jag sälja bostaden. Bör jag betala någon vinstskatt?
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En bostadsrätt är en tillgång och när en tillgång säljs och en vinst uppstår måste man betala vinstskatt. För att veta om man har gjort någon vinst och är vinstskattskyldig när man säljer bostadsrätten måste man räkna ut skillnaden mellan 1. ersättningen som man får för bostadsrätten vid försäljningen (minskad med tex mäklarkostnader), och 2. omkostnadsbeloppet. Denna uträkningsmetod framgår av 44 kapitlet 13 § inkomstskattelagen (förkortas IL) (se lagen här). Omkostnadsbeloppet är de utgifter som man har haft för anskaffning av bostadsrätten, och eventuella förbättringsutgifter, enligt 44 kapitlet 14 § IL.I ditt fall har du ingen anskaffningsavgift för bostadsrätten eftersom att du har fått den i gåva och kan då inte räkna ut omkostnadsbeloppet på egen hand. Därför finns det en bestämmelse i 44 kapitlet 21 § IL som säger att om man har fått en tillgång genom gåva inträder man i gåvogivarens skattemässiga situation. Detta innebär att du inträder i den situation som din make skulle ha varit i om han skulle ha sålt bostadsrätten. Du får alltså använda hans anskaffningsvärde för bostadsrätten som omkostnadsbelopp. Ersättningen som du får för bostadsrätten minskat med omkostnadsbeloppet blir den eventuella vinsten/förlusten. Blir det en vinst måste du betala vinstskatt. Med tanke på detta kan du inte veta om/hur mycket du måste betala i vinstskatt förrän du vet vilken ersättning du får för bostadsrätten.Om du vill veta mer om försäljning av bostadsrätter ur skattesynpunkt hänvisar jag till 46 kapitlet IL.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Fråga om skattskyldighet i samband med försäljning av bostadsrätt

2016-03-29 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! jag lånade ut 118000 till min dotter när hon köpte bostadsrätt 2010 och nu har hon och sin kille köpt ett hus tillsammans som är dyrare! Hon ska nu sälja sin lägenhet och då undrar jag om hon måste betala skatt på de pengar som hon är skyldig mig, för hon vill lösa skulden! Tackar för svar.
Adam Karttunen Bark |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!I korthet är svaret på din fråga: nej, din dotter behöver inte betala skatt på de pengar hon tidigare lånat från dig, och nu vill betala tillbaka i samband med försäljningen av bostadsrätten. Eftersom just de 118 000 kronor hon lånat av dig inte är helt identifierbara behöver dock svaret utvecklas något.I inkomstskattelagen (1999:1229) (IL) finns bestämmelser rörande skattskyldighet som kan uppkomma vid försäljning av bostadsrätter. I1 kap. 3 § 2 p. IL anges att fysiska personer ska betala skatt på inkomster i inkomstslaget kapital. Till inkomstslaget kapital räknas enligt 41 kap. 1 § IL inkomster och utgifter på grund av innehav av tillgångar och skulder och i form av kapitalvinster och kapitalförluster. Med kapitalvinster och kapitalförluster avses, enligt 41 kap. 2 §, vinst och förslut vid avyttring av tillgångar. I 42 kap. 1 § 1 st. föreskrivs bl.a. att kapitalvinster ska tas upp som intäkt i inkomstslaget kapital, om inget annat är föreskrivet.I 44 kap. 13 § föreskrivs att en kapitalvinst ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången (d.v.s. summan som erhålls vid försäljningen) minskad med utgifterna för avyttringen (t.ex. mäklararvode) och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet utgörs enligt 44 kap. 14 § av anskaffningsutgifter + förbättringsutgifter (köpeskillingen vid anskaffandet och eventuella kostnader för renovering m.m).Om då en kapitalvinst görs vid försäljningen av en bostadsrätt så ska denna tas upp med 22/30, enligt 46 kap. 18 §. Om kapitalvinsten är på 300 000 kronor tas därmed 220 000 kronor upp i inkomstslaget kapital. De 220 000 kronorna beskattas sedan med 30 %, d.v.s. 66 000 kronor måste betalas i skatt.Om din dotter vid försäljningen av sin bostadsrätt därmed har gjort en kapitalvinst så kommer hon bli skattskyldig för denna. Hon är därmed inte skyldig att per definition betala skatt på de pengar hon lånat av dig, eftersom de ingick i anskaffningsutgiften, men som sagt så uppstår skattskyldighet för ett eventuellt överskott från försäljningen av bostadsrätten. Huruvida detta påverkar din dotters möjligheter att återbetala de pengarna hon lånat av dig, också mot bakgrund av att hon tillsammans med sin kille nu har förvärvat ett dyrare hus, är såklart svårt för mig att svara på. Hoppas du upplever att jag besvarat din fråga. Har du ytterligare frågor eller funderingar, eller har mitt svar skapat några nya sådana, är du välkommen att återkomma med dessa i kommentarsfältet nedan.Med vänliga hälsningar,

Ingen beskattning vid försäljning av del av bostadsrätt till sambo för anskaffningspriset

2016-02-20 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Vår situation ser ut så här, min sambo äger bostadsrätten vi bor i. Nu vill jag gå in med en summa så att jag blir 50% delägare och att vi då också delar lika på lånet på bostadsrätten. Min sambo köpte bostadsrätten för 1615000:- och vill sälja den för samma pris till mig. Det vi undrar över är eventuella kostnader och om han behöver skatta när han säljer hälften till mig?
Alexandra Kristofersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! I Sverige finns det tre inkomstslag som man kan skatta i: tjänst, näringsverksamhet och kapital. En bostadsrätt utgör en sådan tillgång där eventuell kapitalvinst eller kapitalförluts ska tas upp i inkomstslaget kapital. Bestämmelserna om inkomstslaget kapital finns i 41 kap. inkomstskattelagen. I ditt fall så kommer din sambo att sälja bostadsrätten till dig för det pris som han köpte den för. Detta innebär att han varken kommer göra en kapitalvinst eller kapitalförlust vid försäljningen vilket i sin tur innebär att han inte heller behöver skatta något. Det är alltså bara vid en eventuell kapitalvinst som beskattning blir aktuellt. Hoppas att du känner att du fick svar på din fråga! Vänligen,

Fråga om rätt skattesubjekt för kapitalvinst som uppstått efter bostadsrättsförsäljning

2016-04-20 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Jag sålde min lägenhet förra året 2015 och innan försäljningen hade jag och min sambo gjort upp om att hon skulle få 50% av lägenheten och vi gjorde ett eget kontrakt oss imellan. Dock så gick Försäljningen så snabbt att vi inte hann ändra ägarstatusen så lägenheten blev såld endast i mitt namn. Det jag undrar är om jag i min deklaration i efterhand kan deklarera att jag gav 50% av lägenheten även om min sambo inte var listad som ägare när lägenheten blev såld? Jag undar för att jag har en stor skatteinbetalning att betala för vinsten vi gjorde för lägenheten och min sambo har ingen skatt att betala även trots att hon äger 50% av vår nya bostad. tacksam för svar!
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för att du valt att ställa din fråga till oss på Lawline!Enligt 6 kapitlet 4 § Bostadsrättslagen ska ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom gåva upprättas skriftligen och skrivas under av gåvogivaren och gåvotagaren (du och din sambo). Gåvohandlingen ska innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt information om att det är fråga om en gåva av bostadsrätten eller en del av bostadsrätten. För att överlåtelsen ska bli giltig krävs dock att bostadsrättsföreningen godkänner gåvotagaren som medlem i bostadsrättsföreningen, se 6 kapitlet 5 § Bostadsrättslagen. Om bostadsrättsföreningen inte godkänner gåvotagaren som medlem i föreningen kommer därför avtalet att ogiltigförklaras, d.v.s. avtalet anses då aldrig ha existerat varför ingen gåva därför anses ha skett.Såsom jag förstått omständigheterna kring din fråga hade du och din sambo, innan försäljningen av bostadsrätten skedde, upprättat ett skriftigt gåvoavtal. Föreningen hade dock ännu inte godkänt din sambo som medlem i föreningen (antingen på grund av att ni ännu inte anmält överlåtelsen till bostadsrättsföreningen eller för att bostadsrättsföreningen ännu inte handlagt färdigt frågan). Då ni, innan föreningen hunnit godkänna din sambo som medlem i föreningen, hunnit sälja bostadsrätten och då föreningen inte kan godkänna en person som medlem i föreningen om personen ifråga inte längre bor i föreningen bör därför enligt min mening föreningen anses ha nekat din sambo medlemskap i föreningen varför gåvoavtalet mellan dig och din sambo bör ses som ogiltigt, d.v.s. avtalet ska behandlas såsom om det aldrig existerat. Du bör således, vid tidpunkten för försäljningen av bostadsrätten, ha ansetts som ägare till 100 % av bostadsrätten varför du är skattskyldig för 100 % av vinsten från försäljningen. Du har dock samtidigt även rätt till 100 % av vinsten, d.v.s. din sambo har inte rätt till någon del av vinsten då hon inte anses ha ägt någon del av bostadsrätten.Om du har några ytterligare funderingar kring din fråga eller om du vill att jag ska förtydliga någonting i mitt svar är du alltid välkommen att höra av dig till mig.Med vänlig hälsning

Beskattning vid försäljning av delvis ärvd delvis köpt fastighet

2016-04-11 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Min hustru och hennes syskon ärvde 1/3 var i en skogsbruksfastighet, för ca 4 år sedan löste hon ut sin bror för 450 tkr och har nu 2/3. Nu går fastigheten ut på offentlig auktion. Fastigheten är taxerad till 536 tkr, men nyligen värderad till 3 300 tkr och beräknas gå för ca 2 500 tkr. !!!!!Min fråga till er är, om ovan faller ut, vad blir då reavinstskatten då det är en skogsbruksfastighet?
Sarmad Abdul Nabi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När en försäljning av en fastighet resulterar i reavinst (även kallat kapitalvinst) ska denna beskattas i inkomstlaget kapital. Enligt 44 kap. 14 § inkomstskattelagen (IL) ska kapitalvinsten beräknas på så sätt att ersättningen för fastigheten minskas med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet består av både anskaffningsutgiften, det vill säga utgiften som fastigheten köptes för, och eventuella förbättringsutgifter, det vill säga utgifter för förbättrande reparationer och underhåll som utförts inom de senaste fem beskattningsåren samt för andra ny-, till- och ombyggnader.När en fastighet förvärvats genom arv eller gåva ska förvärvaren inträda i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21 § IL. Detta innebär att som anskaffningsutgift kommer räknas den utgift som betalades av den tidigare ägaren delat på tre. Vad som kommer bli den slutgiltiga kapitalvinsten beror alltså på för hur mycket fastigheten köptes av den tidigare ägaren, ju dyrare den köptes för desto mindre kapitalvinst och vice versa. Detta kommer att gälla för den del av fastigheten som överläts genom arv.Vad gäller den del som köpts av brodern ska anskaffningsutgiften räknas till 450 000 kr om inte denna summa understiger taxeringsvärdet det året och om brodern då haft en gåvoavsikt. I sådant fall ska förvärvet anses ha gjorts genom gåva, och samma princip som den som beskrivs i stycket ovan gäller.Om ni inte haft några förbättringsutgifter och om förvärvet från brodern inte var en gåva kommer kapitalvinsten att beräknas genom att försäljningspriset minskas med en tredjedel av den anskaffningsutgift som den förre ägaren betalat och 450 000 kr. Vad gäller beräkningen av självaste skatten beror detta på om fastigheten är en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet. Denna bedömning görs utifrån vad fastigheten syftas att användas till. Enligt 45 kap. 33 § IL ska endast tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten på en privatbostadsfastighet tas upp till beskattning, och endast 90 procent av kapitalvinsten på en näringsfastighet tas upp. Av detta kommer slutligen 30 procent att tas ut i skatt, se 65 kap. 7 § IL.För mer information om gränsdragningen mellan privatbostadsfastighet och näringsfastighet se här.Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Skattemässig skillnad för dödsbo och dödsbodelägare vid försäljning av bostadsrätt

2016-03-22 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Vi är 3 syskon vars mor gått bort. Hon ägde en bostadsrätt. Är det någon skillnad i beskattning om vi som privatpersoner eller dödsboet säljer bostadsrätten?
Malin Andreasson |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Eftersom er mor har gått bort uppstår ett dödsbo som är en juridisk person. Dödsboet utgörs av den egendom som hon har efterlämnat. Dödsboet förvaltas av dödsbodelägare, vilket är ni tre barn (det vill säga ni som skall ärva moderns tillgångar) 18 kap. 1§ ärvdabalken https://lagen.nu/1958:637. Reglerna som styr beskattning vid arv och försäljning av bostadsrätt finner ni i inkomstskattelagen https://lagen.nu/1999:1229 och reglerna kring dödsbo och dödsbodelägare finner ni som nämnt i ärvdabalken https://lagen.nu/1958:637. Svaret på din fråga är att det inte kommer att vara någon skillnad i beskattning om det är dödsboet eller ni i egenskap av dödsbodelägare som säljer bostadsrätten. Om försäljning sker under de år er mor avled så skall inkomstskattelagen tillämpas på samma sätt som om det var er mor som sålde bostadsrätten enligt 4 kap. 1§, vilket innebär att det inte är någon skillnad på om det är dödsbodelägarna - efter att ni ärvt bostadsrätten - eller dödsboet som genomför försäljningen. Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Med vänliga hälsningar,

Beskattning skogsfastighet vilken mottagits som gåva

2016-02-17 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Jag fick en gåva av min mamma för ca 10år sedan. Det var en del i en skogsfsastighet. Nu ska jag sälja denna delen och då är min fråga vad jag kommer att behöva betala i skatt???
Emma Persson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till Lawline.Gåvor är skattefria i Sverige, och du betalade således ingen skatt när du tog emot skogsfastigheten av din mamma i gåva. När du nu vill sälja skogsfastigheten och om då en kapitalvinst uppkommer, tillämpas det som kallas för kontinuitetsprincipen. Denna princip innebär att du träder in i din mammas skattemässiga situation. Anskaffningsvärdet utgörs då av det som din mamma köpte skogsfastigheten för, och all vinst över denna summa ska kapitalvinstbeskattas (30%). Det kan dock vara så att andra omständigheter måste beaktas, ta därför gärna kontakt med Skatteverket och hör vad som gäller i just ditt enskilda fall.Hoppas detta gav svar på din fråga!Vänliga hälsningar