Värdering av andel i fastighet vid försäljning

2016-07-17 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej. Jag och min sambo ska separera. Vi har ett gemensamt hus som han vill ta över. Vi äger huset hälften var alltså 50% var. Vi har lån på ca 1,6 milj köpte för 1,590 milj och har en värdering på 2milj. Nu till min fråga hur räknar man ut vad han ska köpa ut mig för och ska vinskatt och mäklararvode räknas av på min del med? Vore tacksam för svar då vi inte är eniga hur man räknar ut. Tacksam för svar Med vänlig hälsning,
Niclas Friberg |InledningHej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Era frågor!Eftersom Er fråga handlar om hur en andel i en fastighet värderas och om vinstskatt ska betalas så ligger det närmast att göra en skatterättslig värdering. Priset är dock en fråga som Ni kan komma överens om även bortsett från hur den skatterättsliga värderingen nedan utfaller. Om Ni kommer överens om ett annat försäljningspris blir den skattemässiga beräkningen också annorlunda.Ett första klargörande kan göras och det är att eftersom Ni äger halva huset och, det får antas att, Ni står gemensamt på lånen så har Ni rätt till halva marknadspriset, d.v.s. 2 000 000 / 2 = 1 000 000 kr.När vi utgår från en skatterättslig värdering så finner vi lagstöd i inkomstskattelagen (1999:1229) förkortas här IL, se https://lagen.nu/1999:1229.Många antaganden görs igenom hela svaret och resultatet får således ses som vägledande och inte en korrekt beräkning.Rättslig redogörelseMäklararvodeEftersom mäklararvodet utgår för en gemensam värdering av Er bostad så att Ni båda vet vad bostaden är värd så ligger det närmast till hands att Ni vardera bär halva kostnaden var. Det kan finnas viss skattemässig fördel i att Ni bär hela kostnaden för mäklararvodet, men denna fördel tillkommer främst Er båda gentemot staten och inte Er gentemot Er sambo. Mer om detta nedan. Vinstskatt på försäljning av fastighetEftersom det gäller vinst vid en försäljning av en andel i ett hus (antas att fastighet avses) är det fråga om kapitalvinst, IL 41:1-2.Beräkningen för vad Er kapitalvinst blir är skillnaden mellan vad Ni får betalt av Er sambo, minskat med utgifter för avyttring, och omkostnadsbeloppet. Med omkostnadsbeloppet avses utgifterna för anskaffning av andelen i bostaden ökade med utgifter för förbättring, IL 44:13-14. Detta gäller även om endast en del av fastigheten avyttras, IL 45:19.Beräkningen bör då bli omkring:1 000 000 - 1 590 000 /2 = 205 000Ni gör en kapitalvinst på omkring 205 000 kr innan mäklararvodet dragits av. Om vi utgår ifrån antagandet att mäklararvodet är 12 000 kr så resulterar detta i att Ni får 205 000 - 12 000/2=199 000 kr i kapitalvinst. Det är alltså i denna del som Ni gemensamt kan få skattefördel genom att Ni tar hela mäklarkostnaden och kan göra avdrag för denna när Er kapitalvinst ska beräknas. Om Ni tar hela kostnaden blir Er kapitalvinst istället 205 000 - 12 000=193 000 kr.Kom ihåg att om Ni har investerat i bostaden och gjort förbättringar kan Ni göra avdrag även för dessa kostnader från skatteunderlaget (de nu beräknade 199 000 kr alternativt 193 000 kr). Dessa förbättringsutgifter måste dock överstiga 5000 kr för det beskattningsåret och måste vara gjorda inom de senaste fem föregående beskattningsåren, IL 45:11. Dessa beloppsgränser gäller även om endast en del av fastigheten avyttras, IL 45:19.I nästa steg ska en kvotering av kapitalvinsten göras. För privatpersoner som säljer en privatbostadsfastighet ska tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten tas upp, IL 45:33. Detta innebär för Er att skatteunderlaget blir 199 000 * (22/30)=145 933,3333 kr.På skatteunderlaget om 145 933 ska 30 % skatt betalas, IL 65:7. Skatten blir då omkring 145 933 * 0,3 = 43 779,9 d.v.s. cirka 43 800 kr ska betalas i skatt.När skatten ska betalasNi ska ta upp kapitalvinsten det år då Ni säljer Er andel till Er sambo, IL 44:26.SammanfattningNi har rätt till halva marknadsvärdet. Ni kan dock komma överens med Er sambo om ett annat pris.Mäklararvodet bör betalas hälften var men Ni kan välja att betala hela för att på så vis minska skatteunderlaget. Viktigt att uppmärksamma är då att Ni gör en ekonomisk förlust genom att betala hela mäklararvodet istället för halva, även om Ni gemensamt gör en vinst gentemot staten. Eftersom Ni säljer en del av en fastighet ska ni betala skatt på Er kapitalvinst med 30 % och denna bör landa någonstans omkring 44 000 kr beroende på vilka avdrag Ni kan göra.Hoppas Ni har fått klarhet i Era funderingar och Ni är välkomna tillbaka om Ni har fler frågor!Med vänliga hälsningar

Beskattning av skogsfastighet

2016-06-29 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Var är skatten om man säljer en skogsfastighet för 2000000kr.
Grete Gøtzsche Frederiksen |Hej,Tack för din fråga. Frågan handlar om hur inkomsten från en försäljning av en skogsfastighet ska beskattas. Detta aktualiserar inkomstskattelagen (1999:1229) (IL), som är den mest omfattande lagen på skatterättens område. Inledningsvis måste vi kategorisera din fastighet. En fastighet utgör antingen privatbostadsfastighet eller näringsfastighet. Privatbostadsfastigheter är de fastigheter som i huvudsak är inrättade som bostad åt en eller två familjer. Fastigheten måste dessutom till viss del användas för ägarens boende, permanent eller som fritidsboende. Definitionen av näringsfastighet är negativ, dvs. alla fastigheter som inte är privatbostadsfastigheter är näringsfastigheter. Ifall du äger skogsfastigheten genom en juridisk person, t.ex. ett handelsbolag eller ett aktiebolag, utgör fastigheten per automatik en näringsfastighet. Definitionen finns i 2 kap. 13-14 §§ IL.Näringsfastigheter beskattas antingen i inkomstslaget kapital eller inkomstslaget näringsverksamhet. Privatbostadsfastigheter beskattas alltid i inkomstslaget kapital. Försäljningar av näringsfastigheter som ägs av juridiska personer beskattas alltid i inkomstslaget näringsverksamhet (13 kap. 2 § IL). Handelsbolag är inte skattesubjekt. Inkomst vid avyttring av näringsfastighet som är anläggningstillgång beskattas därför hos bolagets delägare. För delägare som är fysisk person eller dödsbo innebär det att kapitalvinsten tas upp i kapital och för delägare som är juridisk person att kapitalvinsten tas upp i näringsverksamheten. För fysiska personer och dödsbon är kapitalvinst vid icke-yrkesmässig avyttring av bl.a. fastighet skattepliktig intäkt av kapital enligt 41 kap. 1 § IL. Kategoriseringen i inkomstslag är således beroende av olika omständigheter.Endast 90 % av en kapitalvinst ska tas upp till beskattning vid avyttring av näringsfastighet. I inkomstslaget kapital sker beskattning med 30 %. Något förenklat kan man därför säga att vinsten beskattas med 27 % (30 % x 90 %).Endast 63 % av en kapitalförlust ska dras av vid avyttring av fastighet. En avdragsgill förlust får kvittas mot alla slags intäkter i inkomstslaget kapital. Blir det underskott i inkomstslaget kapital, medges skattereduktion med 30 % av den del som inte överstiger 100 000 kr och med 21 % av belopp därutöver.Kapitalvinsten (44 kap. 13 § IL) beräknas som ersättningen för den avyttrade tillgången minskat med utgifterna för avyttringen (t.ex. mäklararvoden) och minskat med omkostnadsbeloppet (vissa utgifter du har haft under tiden du ägt fastigheten, samt utgiften för att anskaffa fastigheten, se 45 kap. IL). Kapitalvinsten ligger sedan till grund för beräkningen av skattebeloppet.Hoppas du fick svar på det du undrade över! Vänliga hälsningar,

Övertagande av lån vid övertagande av del i bostadsrätt

2016-05-24 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Jag äger tillsammans med mina föräldrar en bostadsrätt. Vi äger en tredjedel var av lägenheten, och har en tredjedel var av lånet. Det är hela tiden jag som har bott i lägenheten samt betalat ränta för totalbeloppet av lånet (dvs samtliga tredjedelar). Nu skulle vi vilja lägga över lånet helt på mig, och samtidigt överlåta mina föräldrars delar av lägenheten på mig. Betraktas överlåtelsen fortfarande som en gåva, även om den inbegriper att jag tar över lånen? Hur ser skattekraven på givaren och mottagaren ut vid 1.) ren gåva, 2.) en överlåtelse som betraktas som delvis gåva delvis försäljning? Tack!
Sarmad Abdul Nabi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga,Vad som gäller vid överlåtelse genom gåva framgår av 8 kap. 2 § inkomstskattelagen. Denna paragraf stadgar att alla inkomster som förvärvas genom gåva är skattefria. Av detta följer att förvärvaren inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt den så kallade kontinuitetsprincipen. Detta innebär att du, som förvärvare, vid en framtida försäljning kommer att använda dina föräldrars anskaffningsvärde vid beräkningen av kapitalvinstskatten.Den skatterättsliga termen för vad som gäller vid överlåtelser av bostadsrätter som består av delvis gåva och delvis köp heter delningsprincipen. Denna princip innebär att överlåtelsen kommer att delas upp i två delar, en som ses som ett köp, och en annan som ses som en gåva. Delningen görs utifrån bostadsrättens marknadsvärde. Till den del ersättningen motsvarar marknadsvärdet ska den ses som ett köp, resterande del ses som en gåva.Av frågan framgår varken bostadsrättens marknadsvärde eller lånebeloppet som ska övertas. Om det lån som du övertar från föräldrarna motsvarar två tredjedelar av bostadsrättens marknadsvärde ska hela överlåtelsen ses som ett köp. I sådant fall får dina föräldrar använda sig av hela anskaffningsvärdet som betalades vid köpet av bostadsrätten för att dra av från kapitalvinsten. Om lånet däremot skulle motsvara ett mindre belopp än två tredjedelar av marknadsvärdet så får dina föräldrar endast använda sig av motsvarande del av anskaffningsvärdet vid beräkningen av kapitalvinsten. Det vill säga att om lånet motsvarar 50 % av marknadsvärdet så kan endast 50 % av dina föräldrars anskaffningsvärde dras av från ersättningen vid kapitalvinstberäkningen. Ersättningen består i ert fall av lånebeloppet som du övertar.Resterande del av bostadsrättens marknadsvärde, som alltså överstiger lånebeloppet, anses vara överlåten till dig genom gåva. För denna del ska du vid en senare försäljningen använda dig av dina föräldrars resterande anskaffningsvärde vid kapitalvinstberäkningen.Jag hoppas med detta att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Delningsprincipen bostadsrätt

2016-05-05 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej,Min mamma köpte en bostadsrätt 2005 för 510 000 kr. 2015 fick jag den i gåva men jag tog över hennes bostadslån på 260 000 kr. Vid överlåtelsetillfället var min mammas bostad värd 850 000 kr.Vad jag har förstått så kallas detta blandat fång, frågan är bara hur mycket hon ska betala i kapitalskatt?MvhD
Jonas Tärnroth |Hej och tack för din fråga!Ja, det stämmer att det är ett blandat fång. Bostadsrätter beskattas i enlighet med delningsprincipen om förvärvet innefattar en benefik del. Principen innebär att bostadsrätten delas upp i en gåvo- respektive köpdel. I förevarande fall räknas skatten ut enligt nedan.Bostaden var värd 850 000 vid överlåtelsen. 260 000 har erlagts i vederlag. Alltså har 260 000/850 000 = ca. 30% av förvärvet varit ett köp, och resterande del gåva. Din mamma ska ta upp vederlaget som intäkt, och 30% av anskaffningsutgiften får dras av. Kapitalvinsten blir då 260 000 - 153 000 (510 000 x 0,3) = 107 000 kr.Av 107 000 kr i kapitalvinst är 22/30-delar skattepliktigt = ca. 78 500.30% skatt på 78 500 kr = 23 550 kr.Alltså ska din mamma betala ungefär 23 550 kr i skatt.Hoppas du har fått svar på din fråga!Vänligen

Delningsprincipen bostadsrätt

2016-06-30 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej,Jag och min sambo bor i en lägenhet som jag äger. Bostaden är värderad till 2 800 000. Jag vill överlåta 50% av lägenhetsägandet till henne, och då tänker jag mig att hon "köper in sig" för en symbolisk summa på 500 000. Vi tänkte skriva ett skuldebrev, och ett samäganderättsavtal så att det finns på print.Är detta rätt väg att gå rent skattemässigt? Vi avser ju helst att slippa beskattning helt och hållet.Tack på förhand!/Johan
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bostadsrätter beskattas i enlighet med delningsprincipen vid blandade fång. Ett blandat fång är det i ert fall då din sambo ska förvärva en del av bostadsrätten till ett pris understigande marknadsvärdet. Delningsprincipen innebär att förvärvet delas in i en köpdel respektive gåvodel. Jag kan inte ge ett svar på hur mycket skatt som du eventuellt måste betala då jag inte vet anskaffningsvärdet på bostaden. Ett exempel kan dock illustrera hur det kan se ut.ExempelA äger en bostadsrätt med marknadsvärdet 3 000 000 kr. Anskaffningsvärdet är 1 500 000 kr. B ska köpa 50% av bostadsrätten för 500 000 kr. 1 500 000 kr är då marknadsvärdet, och 750 000 kr är anskaffningsutgiften för hälften av bostadsrätten. 500 000 kr erläggs i ersättning, vilket är 1/3 av hela marknadsvärdet. 1/3 är således ett köp och 2/3 är en gåva. A får i detta fall bara nyttja 1/3 av sin anskaffningsutgift för delen i bostadsrätten, vilket är 250 000 kr (750 000/3). Vinsten för A blir då skattemässigt 250 000 kr, varav 22/30-delar är skattepliktig. 30% skatt utgår på den skattepliktiga vinsten.Som du förstår är det svårt att undvika skatt helt och hållet om betalning erhålles för andelen. Endast om du skänker andelen i bostadsrätten utan vederlag (gåva) kan beskattning undvikas helt.Jag hoppas att detta var till hjälp! Om ytterligare funderingar uppstår så återkom gärna i kommentarsfältet nedan!Vänligen

Avdragsgilla kostnader vid försäljning av privatbostad

2016-06-13 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |jag erholl min fars sommar stuga som gava men det var lan i stugan som jag betalade av. nu vill jag salja stugan- far jag dra av dom gamla lanen pa vinsten eller maste jag skatta hela forsaljnings priset som vinst?far jag dra av nagra lopande kostnader jag haft i over 10 ar?, jag har inte gjort nagra renoveringar sa vad far jag dra av?
Maria Pettersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Först och främst måste man skilja på kostnader som dras av vid varje års deklaration och kostnader som får dras av i vinstberäkningen vid försäljningen. Kostnader som är avdragsgilla vid varje års deklaration:1. Gällande lån är inte dem i sig avdragsgilla kostnader, däremot är räntekostnaderna för lånen avdragsgilla. Räntekostnader kvittas mot andra eventuella ränteintäkter eller andra intäkter du har i inkomstslaget kapital, till exempel vinster vid försäljning av aktier. Om det uppkommer ett underskott i inkomstslaget kapital är 30 % av detta belopp avdragsgillt upp till 100 000, överstigande belopp är avdragsgillt till 21 % vilket framgår av 67 kap. 10 § Inkomstskattelagen. Detta är något som alltså dras av löpande vid varje års deklaration och inte vid försäljningen. 2. Löpande kostnader är ett begrepp som innefattar bland annat el och försäkringar. Det får man som privatperson inte dra av. Kostnader som är avdragsgilla vid försäljningen:En kapitalvinstberäkning görs genom skillnaden mellan - ersättningen för fastigheten minskat med kostnader vid avyttringen och - omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § Inkomstskattelagen. Kostnader vid avyttringen: detta är kostnader såsom mäklararvode, homestyling och liknande utgifter som man haft i samband med försäljningen. Omkostnadsbelopp: Anskaffningsutgifter (inköpspris för fastigheten) + kostnader för förbättringsutgifter och förbättrande reparationer och underhåll. Även om du inte har gjort några större reparationer som du beskriver vill jag belysa att även mindre kostnader för löpande underhåll är avdragsgillt. Detta är om du till exempel har målat eller tapetserat om eller gjort någon förbättrande åtgärd. Det som gäller är att denna förbättrande reparation eller underhåll ska ha varit gjort inom fem år från försäljningsdagen och att de sammanlagt har uppgått till minst 5 000 kronor, detta framgår av 45 kap. 12 § Inkomstskattelagen. Vid kapitalvinstberäkningen träder du in i din fars ställe, vilket innebär att det inköpspris man räknar med är det pris som din far gav för fastigheten. För att sammanfatta får du aldrig göra avdrag för lån, däremot för räntekostnader. Detta är dock något som görs vid varje års deklaration och inte något som summeras i någon form av klumpsumma och dras av i kapitalvinstberäkningen. I din kapitalvinstberäkning som görs när du säljer stugan får du bara dra av kostnader du har vid försäljningen och för förbättrande reparationer och underhåll. Har du inte haft några sådana utgifter är det alltså hela resultatet som du betalar skatt på. Hoppas att du fick klarhet i din fråga och lycka till!

Avdrag vid försäljning av småhus

2016-05-15 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Vi sålde 2015 ett radhus som vi fått i gåva av sambons föräldrar. Sambon hade innan han fick huset bott där ensam och betalat amorteringar och i övrigt skött huset som det vore hans i ca 10 år. Får vi i deklarationen då göra avdrag för förbättringar som han gjorde på huset innan han fick det i gåva. Eller är det bara det som gjorts på huset efter att han fick det som vi kan dra av?
Nathalie Byström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När ni ska räkna ut försäljningen av er bostad och deklarera vinst eller förlust i inkomst av kapital, får ni minska försäljningspriset med utgifter som ni eller din sambos föräldrar har haft för att förbättra bostaden. Detta innefattar dels småhus, ägarlägenheter och bostadsrätter. Du beskriver att du och din sambo har fått ett radhus i gåva av din sambos föräldrar. Om ni ärvt bostaden eller fått den genom testamente, gåva eller bodelning har ni rätt att göra avdrag för tidigare ägares utgifter. Skatteverket delar in utgifter för förbättringar i två olika grupper, dels reparationer och underhåll samt grundförbättringar. Olika regler gäller vid avdrag för dessa förbättringar. Skatteverket har en blankett för att räkna ut grundförbättringar (SKV 2197). I blanketten står det följande: "Med grundförbättring menas ny-, till- eller ombyggnad. Det är också en grundförbättring om du tillför något som inte funnits tidigare (t.ex. braskamin eller vitvara) eller om du byter ut en byggnadsdel eller ett material mot något som är väsentligt bättre och dyrare än tidigare. Skillnaden mellan utgiften för det bättre materialet/ byggnadsdelen och priset för samma/likvärdigt material eller byggnadsdel får i så fall dras av som grundförbättring. Resterande del kan eventuellt vara avdragsgill som reparation och underhåll".För att utgifterna för grundförbättringar ska vara avdragsgilla ska de uppgå till minst 5000 kronor under samma år. Avdrag för värdet av eget arbete räknas inte in. Utgifter för reparation och underhåll får endast dras av om ni haft utgifter de fem föregående åren. Eftersom ni sålde ert radhus 2015 får ni ta med utgifter under åren 2010-2015. Utgifter för reparation och underhåll kan handla om att ni har målat om väggar, bytt dörrar eller handfat. Ett avdrag från utgiften ska göras med beaktande av slitage, om ni exempelvis tapetserat om för 5 år sedan ska det göras ett avdrag. Om man tänker sig att tapeter håller ca 20 år ska ni dra av 1/4 av kostnaden eftersom ni haft tapeterna 1/4 av "livstiden". Ni ska räkna fram utgifterna för förbättringarna och det är därför viktigt att ni har ett underlag för kostnaderna i form av kvitton eller fakturor. Det fungerar som ett bevis för att ni ska få göra era avdrag. Se Skatteverkets K5 blankett (SKV 2105) som finns på Skatteverkets hemsida om "försäljning av småhus". Om ni har fler frågor eller funderingar är ni välkomna att kontakta oss igen. Mer vägledning ges genom att söka på SKV 2197 och SKV 2105 på Skatteverkets hemsida (www.skatteverket.se).Lycka till!

Kapitalvinstberäkning vid avyttring av fastighet - Omkostnadsbelopp

2016-04-29 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej, Jag har en fastighet med ett marknadsvärde på ca 10 miljoner, senaste taxeringsvärdet är 2.4 miljoner. Funderar på att låta min son och hans sambo få köpa in sig med 25% av marknadsvärdet. Tänkte då göra en tillbyggnad på ca 50 kvm och räknar att kostnaden för tillbygget och renovering går på ca 1.5 miljoner. Hur fungerar med med ev. skatt då ? Jag köpte fastigheten för många årssedan för ca 2 miljoner och har haft en hel del investeringar under dessa år med nybygge av garage, stall, ridbana, bergvärme e t c. Är detta avdragsgillt och i så fall hur många år gäller det.
Alexander Ahlfont |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid försäljning av fastigheter ska betalas 30 % kapitalvinstskatt. Vid försäljning av privatbostäder tas endast 22/30 av vinsten upp till beskattning. Kapitalvinst vid försäljning av näringsfastigheter tas upp till 90 %.När man räknar ut kapitalvinsten drar man av ett omkostnadsbelopp från den erhållna köpeskillingen. Omkostnadsbeloppet består av anskaffningskostnaderna och vissa förbättringsutgifter. Dessa kan vara dels utgifter för ny- till- och ombyggnad, dels förbättrande reparationer och underhåll. De två sistnämnda utgiftssorterna får endast dras av om de hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren. Gemensamt för alla förbättringsutgifter är att de endast får dras av om de under ett år uppgår till minst 5000 kr. Dessa regler följer av 45 kap. 11 & 12 §§ Inkomstskattelagen.Utgifterna för den tillbyggnad och renovering du har tänkt att genomföra innan försäljningen är därmed avdragsgilla med hänsyn till både tidsaspekten och beloppet. Utgifterna för de nybyggen du genomförde tidigare är också avdragsgilla under förutsättningen att de översteg 5000kr per år och inte är att anses som reparations- eller underhållsutgifter. I så fall måste de hänföra sig till något av de senaste fem åren.Hoppas du fick svar på din fråga! Har du ytterligare frågor kan du gärna vända dig till vår expresstjänst, där du får svar inom 3 dagar! Expresstjänsten hittar du genom den här länken: http://lawline.se/ask_a_question/express