Försäljning av fastighet

2015-04-23 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |HejJag och min bror har tidigare fått en fritidsfastighet som gåva av våra föräldrar. Nu efter 20 år så tänker jag köpa ut honom för marknadsvärdet.Genererar detta i att vi ska redovisa en fastighetsförsäljning nu eller är det först i framtiden när jag ev säljer. Men då måste väl han betala mig nu för kommande kapitalskatt.Hur räknar vi ut det idag. Tar man verkligen hänsyn till eventuella förbättringskostnader de senaste 5 åren , för de kommer ju inte vara avdragsgillt när jag ev säljer.
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Reglerna som styr beskattningen vid en försäljningen av en fastighet finns i inkomstskattelagen (IL) och stämpelskattelagen (StämpL). IL hittar du https://lagen.nu/1999:1229 och StämpL hittar du https://lagen.nu/1984:404.InkomstskattelagenFörsäljningen av fastigheten skall man ta upp det beskattningsår som man säljer den IL 41:2 & 10 & 44:26 – i ert fall verkar det vara i deklarationen som gäller 2015. Då det är du som betalar din bror för hans del av fastigheten är det han som skall betala kapitalskatten IL 42:1.Gällande de eventuella förbättringskostnader får din bror använda dessa för att minska kapitalvinsten IL 44:13-14 & 45:11-15, dock enbart hälften – under förutsättningen att det är hälften som din bror äger av fastigheten. Man räknar ut inkomstskatten genom att ta beloppet som man säljer fastigheten för minskat med de avdragsgilla kostnaderna IL 44:13-14 & 45:11-15, den summan man får fram där skall sedan kvoteras till 22/30 enligt IL 45:33. Detta under förutsättningen att ni använt stuga som just en fritidsfastighet jmf IL 2:8 & 13. Av den summan som blir över skall man sedan skatta 30% IL 65:7.StämpelskattelagenAtt tänka på är att ni vid försäljningen även skall betala stämpelskatt enligt 4 § 1 st 1 mom StämpL.SummeringDet är alltså så att skatt skall betalas – både i form av stämpelskatt och i form av kapitalvinstskatt. Din bror har rätt att använda de omnämnda förbättringskostnaderna – men bara en så stor del av den som han äger i fritidsfastigheten – för att minska den kapitalvinstskatt som han skall betala.Bästa hälsningar

Gåva av fastighet till barn

2015-04-20 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Min mamma har ett sommarhus med ett taxeringsvärde på 340 000:-. Då taxeringsvärdet skall vara 75% av marknadsvärdet så blir huset värt ca 450 000:-. Jag har två syskon och nu ska jag ta över stugan för mamma vill inte ha ansvaret för den längre då pappa gått bort. Vi syskon är överens om detta. Kan vi göra så här? Mamma skriver ett gåvobrev där hon ger oss syskon var sin tredjedel. Mina syskon skriver ett gåvobrev där dom ger mig sin tredjedel. Jag skriver ett gåvobrev där jag ger mina syskon 150 000:- var. Vid en eventuell framtida försäljning så får jag stå för all reavinst beskattning. Värdet utöver 450 000 borde vara lika som en eventuell reavinst så det går i så fall jämnt ut.
Linnea Ranvinge |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Gåvor är fria från skatt i Sverige (se 8 kap. 2 § inkomstskattelagen, IL). I det här fallet rör dig sig om en överlåtelse i två steg; först överlåter din mamma fastigheten till er tre syskon, sedan ger dina syskon dig sina respektive andelar och du ger dem 150 000 kr var i form av gåva. Det första ledet utgör en gåva till 100 % (förutsatt att ingen ersättning ges till din mamma, här räknas även övertagande av skulder in som sådan ersättning) och blir således skattefri. Du och dina syskon kommer istället att överta din mammas skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL), vilket innebär att ni får skatta även för hennes vinst när ni avyttrar fastigheten i framtiden. Detta förutsätter att de civilrättsliga gåvokrierierna är uppfyllda, dvs. att överlåtelsen sker frivilligt, att en förmögenhetsöverföring sker (fastigheten i detta fall) samt att en benefik avsikt föreligger (dvs. att en avsikt finns för gåvan i fråga från din mamma). Detta bör vara uppfyllt i detta fall. När det gäller det andra ledet kommer dock den summa pengar á 150 000 vardera som du ger dina syskon att ses som en köpeskilling. Det innebär att det istället kommer att röra sig om ett köp - inte en gåva - och således kommer dina syskon beskattas för den kapitalvinst de gör. För att undvika detta, men samtidigt ge dina syskon ersättning för andelarna kan huvudsaklighetsprincipen nämnas. Enligt denna räknas avyttring av fastighet som görs till ett pris som understiger taxeringsvärdet som en gåva, dvs. den blir skattefri. Då fastighetens taxeringsvärde är 340 000 kr innebär det således att varje del har ett taxeringsvärde på ca 113 330 kr (340 000 / 3). De kan alltså överlåta sina respektive andelar till dig till en ersättning som understiger detta värde och trots detta kan överlåtelsen ses som en gåva och därmed bli skattefri. Om ersättningen (oavsett om sker i form av övertagande av lån, gåva, byte etc.) däremot motsvarar/överstiger detta värde kommer kapitalvinstbeskattning att utgå då hela överlåtelsen istället betraktas som ett köp i skattehänseende. Till sist bör nämnas att gåva till bröstarvingen presumeras utgöra förskott på arv (6 kap. 1 § ärvdabalken, ÄB). För att undvika framtida avräkning på arvet motsvarande denna del kan det skrivas in i gåvobrevet att överlåtelsen inte ska anses utgöra förskott på arv. Dock kanske detta har mindre betydelse i det här fallet då samtliga syskon får lika del av sommarstugan. Hoppas du fått svar på dina funderingar, tveka annars inte att skicka in en ny fråga!Vänliga hälsningar,

Vid överlåtelse av fastigheter tillämpas huvudsaklighetsprincipen

2015-04-15 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Vid överlåtelse av del av fastighet inom familjen ska det tydligen betraktas som gåva om beloppet understiger taxeringsvärdet. Hur mycket under taxeringsvärdet ska det vara? Räcker det med 1 krona?
Tom Sundin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Enligt Inkomstskattelagen (IL) 44:21 gäller att överlåtelse genom gåva inte räknas som en avyttring och alltså inte medför någon beskattning av givaren. Vad gäller överlåtelser av fastigheter tillämpas den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Denna princip innebär att hela överlåtelsen ses som en gåva om det finns någon gåvodel. Precis som du skriver anser man en gåvodel finnas om fastighetens värde överstiger ersättningens värde, vid denna bedömning ser man till taxeringsvärde. Det ställs inte några krav vad gäller hur långt under taxeringsvärdet ersättningen måste ligga. Värt att nämna är att om mottagaren övertar betalningsansvaret för i fastigheten intecknade skulder utgör övertagandet av skulderna ersättning (skuldövertagandet värderas till marknadsvärde). Utöver att ersättningen ska understiga fastighetens taxeringsvärde krävs, för att gåva ska föreligga, att överlåtelsen sker med benefik avsikt, d.v.s. gåvosavsikt. Det är här den verkliga avsikten som avgör och transaktionens beteckning kan frångås.Vänligen,

Gåva eller försäljning av byggnad på ofri grund

2015-03-18 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej vi är 4 släktingar som ärvt en fastighet på ofri grund. Fastigheten har ett taxeringsvärde under 50 000 men mäklarvärderingen är på 400 000. Huset är köpt för 40 000 och är förfallet så inga förbättringar har gjorts. Nu vill mina släktingar att jag ska ärva det. Jag och min syster delar på 1/4 i arv. Får mina släktingar betala vinstskatt när det överför huset till mig ? Eller betalar jag skatten när jag i min tur om kanske 20 år säljer huset ? Det finns ingen lagfart på huset. Om jag inte ärver huset och det säljs till annan person hur mycket skatt blir det då ?
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline. Reglerna som styr beskattningen av en försäljning av ett hus finns i inkomstskattelagen (IL). Den hittar du https://lagen.nu/1999:1229 . Beskattning vid gåva Jag uppfattar det som att dina släktingar vill ge dig deras del av huset i gåva. Det är detta jag utgår ifrån i min utredning. Gåvor behöver varken skattas för av den som ger IL 41:1 & 2, 42:1 & 44:3 eller av den som får IL 8:2. Istället betalas skatten av personen som fick gåva när hen säljer den. Om du får huset i gåva av dina släktingar hamnar du i deras skattemässiga situation IL 44:21. Detta innebär att du får göra de avdrag som de hade rätt att göra. Vilket betyder att när du väl säljer huset så kommer du att bland annat få lov att göra avdrag med de 40.000 som huset köptes för IL 44:13 & 14. Försäljning av huset Jag vet inte hur stor del varje person har av huset. Men skatteuträkningen ser ut på följande sätt: Då ni ärvt den avlidnes skattemässiga situation IL 44:21 så har ni gemensamt rätt att göra avdrag med 40.000 från den ersättning ni fått från försäljning av huset IL 44:13 & 14. På detta sättet räkas kapitalvinsten ut, vilket är det som sedan skall tas upp till beskattning (efter viss kvotering - mer om detta nedan). Vidare har ni rätt till avdrag för exempelvis förbättringsutgifter som överstigit 5.000 det beskattningsåret som de utfördes IL 2:6 & 45:11. Dock finns det inga uppgifter i frågans omständigheter som ger mig underlag för en sådan utredning och jag kommer därför att i min uträkning utgå ifrån att det inte finns några sådana avdrag att göra. Om vi utgår ifrån att huset säljs till det värdet som mäklaren satt nämligen 400.000 så kommer kapitalvinsten att bli 360.000 IL 44:13 & 14. Då jag inte vet om huset använts som fritidsbostad, permanent bostad eller något annat så kan jag inte bedöma till hur mycket kapitalvinsten skall kvoteras. Har huset använts som permanent bostad eller fritidsbostad av den avlidne och försäljning sker beskattningsåret som det ärvdes eller det följande beskattningsåret så räknas huset som en privatbostadsfastighet IL 2:6, 8, 11 & 13 och då skall kapitalvinsten kvoteras till 22/30 IL 45:33, vilket resulterar i att en summa om 264.000 tas upp till beskattning. Om huset inte använts som permanent bostad eller fritidsbostad är huset att räknas som en näringsfastighet IL 2:14 och då skall kapitalvinsten kvoteras till 90% IL 45:33, vilket resulterar i att en summa om 324.000 tas upp till beskattning. Sedan skall 30% av den aktuella summan, 264.000 eller 324.000, skattas för IL 65:7. Hur stor vinsten blir och hur mycket skatt som respektive släkting skall få eller betala står sedan i direkt proportion till hur stor andel av huset som hen ägde. Summering Dina släktingar behöver inte betala någon skatt om de ger dig huset i gåva. Om istället en försäljning av huset genomförs så skall antingen 79.200 (beskattning vid kvotering till 264.00) eller 97.200 (beskattning vid kvotering till 324.000) betalas i skatt. Betalningsansvaret har ni individuellt och står i proportion till hur stor del av huset ni ägde.Bästa hälsningar

Kontinuitetsprincipen vid försäljning av bostadsrätt

2015-04-22 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Vi kommer att skriva ett gåvobrev där vår dotter skriver över sin bostadsrättslägenhet på min man och mej.Den är belånad och vi kommer att ta över lånen.Min fråga är om beskattningen på vinsten är densamma vid ev. försäljning för oss som den vore om hon skulle sälja den?
Henrik Persson |Hej! Tack för din fråga!Av 44 kap. 21 § inkomstskattelagen framgår det att om en tillgång förvärvas genom gåva "inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation". Regeln, som kallas kontinuitetsprincipen, innebär att när ni säljer bostadsrätten kommer kapitalvinsten beräknas på samma sätt som om er dotter hade sålt den istället för er. Kapitalvinsten utgör i korta drag skillnaden mellan ersättningen vid försäljningen och anskaffningsutgiften. När ni efter en eventuell försäljning ska beräkna kapitalvinsten ska ni på grund av kontinuitetsprincipen använda er av den anskaffningsutgift som er dotter hade för bostadsrätten. Då kommer ni att kapitalvinstbeskattas på samma sätt som om hon hade varit säljaren. Med vänliga hälsningar,

Huvudsaklighetsprincipen och gåvorekvisiten

2015-04-16 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag ska köpa två fastigheter av min faster och hennes man. Den ena fastigheten äger dom tillsammans (villa) och den andra(obebyggd skogsfastighet) äger min fasters man själv. Jag får köpa båda fastigheterna under taxeringsvärdet.Min fråga blir det som gåva vid ett köp? Slipper min faster och hennes man betala skatt på beloppet.Måste man vara släckt för att det ska räknas som gåva vid en fastighetsaffär?
Henrik Persson |Hej! Tack för din fråga!Av 8 kap. 2 § inkomstskattelagen framgår det att förvärv genom gåva är skattefria. När ersättningen för en fastighet understiger fastighetens marknadsvärde föreligger ett ”blandat fång”, vilket innebär att transaktionen innefattar delvis ett gåvomoment och delvis ett köpmoment.Enligt den så kallade huvudsaklighetsprincipen behandlas hela transaktionen som en gåva om ersättningen för fastigheten understiger fastighetens taxeringsvärde. Om ersättningen för fastigheten däremot motsvarar eller överstiger fastighetens taxeringsvärde betraktas hela transaktionen som ett köp.För att transaktionen ska räknas som en gåva krävs det vidare att de så kallade gåvorekvisiten är uppfyllda. Dessa innebär att en förmögenhetsöverföring ska ha skett, att transaktionen har skett frivilligt samt att det finns en gåvoavsikt hos överlåtaren. Det krävs inte att gåvomottagaren är närstående för att detta ska vara uppfyllt, men det är en omständighet som pekar på att gåvorekvisiten är uppfyllda. Om gåvorekvisiten ej är uppfyllda behandlas hela överlåtelsen som ett köp, oavsett om ersättningen för fastigheten understiger fastighetens taxeringsvärde eller ej.Med vänliga hälsningar,

Kapitalvinstbeskattning då kapitalvinsten ges bort

2015-03-19 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Det är så att min mormor sålde sitt hus för ett tag sedan och skattade för försäljningen, kan huset fortfarande ses som inkomst då trots att gåvobrev finns på att hon gav bort pengarna till barnen, räknas det fortfarande som hon har kapitalinkomst från husförsäljningen då
Karl Risberg |Hej och tack för din fråga!Jag tolkar din fråga så att du undrar om man inte behöver skatta på en kapitalvinst om pengarna som försäljningen genererar ges bort till någon annan. Med andra ord är frågan huruvida gåvan är avdragsgill för din mormor. Av inkomstskattelagen 9:2 framgår att personliga levnadskostnader inte är avdragsgilla. Till personliga levnadskostnader räknas exempelvis gåvor. Svaret på din fråga är alltså att din mormor ska skattas för kapitalinkomsten från husförsäljningen även om hon ger bort pengarna till sina barn. Med vänlig hälsning,

Omkostnadsbelopp vid aktieavyttring

2015-03-18 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag och mina syskon kommer snart att ärva en hel del aktier efter våra föräldrar. Föräldrarna har köpt mindre poster undet väldigt lång tid och det är ju då omöjligt att veta vad inköpsvärdet är för just den aktie jag har fått i arv.Vilket inköpsvärde skall då tillämpas vid eventuell försäljning av aktierna.Jag har ju inte ägt aktien annat än från dagen för arvsskiftet och då bör väl aktuell aktiekurs den dagen gälla och inte något gammalt för 1- 20 år sedan?
Karl Risberg |Hej och tack för din fråga!Den lag som tillämpas i detta fall är inkomstskattelagen (IL) (https://lagen.nu/1999:1229).För det första kan konstateras att det inte är det aktievärde som gällde då du fick äganderätt till aktien som ska användas vid en eventuell kapitalvinstberäkning. Detta följer av den s.k. kontinuitetsprincipen som innebär att en benefik transaktion medför att gåvotagaren inträder i gåvogivarens skattemässiga situation. Kontinuitetsprincipen framgår i detta fall av 44:21 IL. Det är alltså omkostnadsbeloppet som dina föräldrar hade som ska ligga till grund för kapitalvinstberäkningen när ni som arvtagare avyttrar aktierna.Nästa fråga är då hur omkostnadsbeloppet ska beräknas. I 48 kap IL anges två metoder för beräkningen av omkostnadsbeloppet vid aktieavyttring. Genomsnittsmetoden (IL 48:7 innebär att omkostnadsbeloppet för en avyttrad aktie fås genom att man tar det genomsnittliga omkostnadsbeloppet för alla aktier av samma sort och slag som den avyttrade. Den andra metoden för beräkning av omkostnadsbeloppet är schablonmetoden i 48:15 IL. Enligt schablonmetoden ska omkostnadsbeloppet bestämmas till 20 % av ersättningen för avyttringen minskad med avyttringskostnader (ex. courtage). Den här metoden används då aktier har innehafts under lång tid och det är svårt att veta vilket det faktiska omkostnadsbeloppet är. En användning av schablonmetoden i ditt fall medför alltså att omkostnadsbeloppet blir 20 % av aktiernas värde då du får äganderätten till aktierna.Sammanfattningsvis är det alltså föräldrarnas omkostnadsbelopp som ska användas då du avyttrar aktierna och omkostnadsbeloppet beräknas på olika sätt beroende på om de faktiska utgifterna för aktierna är kända eller inte. Om du inte vet vilket omkostnadsbelopp föräldrarna hade för aktierna ska schablonmetoden användas vilket medför att omkostnadsbeloppet blir 20% av det värde aktierna hade när du fick dem genom arvsskiftet.Med vänlig hälsning