Vinst vid fastighetsförsäljning

2016-09-24 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |HejJag äger 1/3 av en fastighet med ett taxeringsvärde på 72 tkr 2016. Det är troligt att marknadsvärdet är på ungefär taxeringsvärdets nivå. De två övriga ägarna vill sälja/överlåta fastigheten till mig, men slippa betala skatt för försäljningen. Vilket pris per tredjedel bör vi komma överens om?
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om inkomstskatt återfinns i inkomstskattelagen; nedan IL, se här.För att undvika vinstbeskattning så kan ni antingen (1) låta köpeskillingen vara lika stor som omkostnadsbeloppet, eller (2) låta köpeskillingen understiga taxeringsvärdet varpå hela överlåtelsen räknas som en gåva enligt huvudsaklighetsprincipen.Köpeskillingen matchar omkostnadsbeloppetEnligt 44 kap. 13 § IL ska vinsten ska beräknas som skillnaden mellan - ersättningen för den avyttrade tillgången eller för den utfärdade förpliktelsen minskad med utgifterna för avyttringen eller utfärdandet, och- omkostnadsbeloppet.Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgift och utgifter för förbättringsarbeten på fastigheten, se 44 kap. 14 § IL.Om ni således låter köpeskillingen motsvara storleken på omkostnadsbeloppet (delat på tre eftersom att det är en tredjedel som överlåts) kommer ju ingen vinst att uppstå, och ni behöver inte skatta något. Hur stort omkostnadsbeloppet är i ert fall vet jag inte, så jag kan inte svara exakt på hur stor köpeskillingen ska vara.Köpeskillingen understiger taxeringsvärdetDet andra alternativet är att låta köpeskillingen understiga taxeringsvärdet (delat på tre förstås) så att överlåtelsen räknas som en skattefri gåva, 8 kap. 2 § IL. I sådant fall ska köpeskillingen alltså understiga 72 000 kr / 3 = 24 000 kr.För att en gåva ska föreligga ska även tre övriga kriterier vara uppfyllda:1. den ska bygga på frivillighet2. det ska finnas en gåvoavsikt3. det ska ske en förmögenhetsöverföring från givaren till gåvomottagaren.Vid överlåtelser mellan närstående utgår skatteverket från att gåvoavsikt föreligger. Mer om detta hittas i denna länk.Jag hoppas att du fått svar på din fråga! Om ytterligare funderingar angående detta uppstår så återkom gärna i kommentarsfältet nedan.Vänligen

Kapitalvinstberäkning på egenbyggt hus

2016-09-14 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hur blir vinstskatten beräknad vid försäljning av ett hus min farfar självbyggde runt 1900?
Maria Pettersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När man gör en kapitalvinstberäkning vid försäljning av en bostad tar man försäljningspriset minus anskaffningsutgiften. När man byggt bostaden själv utgörs anskaffningsutgiften av kostnaderna för tomten och för materialet man använt för att bygga fastigheten. Värdet av eget arbete är inte avdragsgillt! Det som ska visas är att 1) du haft kostnaderna och 2) vilken summa kostnaderna uppgått till. Detta bevisar du genom att uppvisa kvitton, fakturor eller andra handlingar som kan styrka de kostnader som ligger till grund för anskaffningsvärdet. Om anskaffningsvärdet inte är känt kan du i stället använda dig av något som kallas för den presumtiva anskaffningsutgiften. Denna uppgår i allmänhet till 20 % av försäljningspriset eller 40 % av försäljningspriset om du ägt fastigheten i mer än 10 år. I ditt fall är det en mycket gammal fastighet och det är möjligt att den presumtiva anskaffningsutgiften blir ännu större. Min rekommendation till dig är att du vänder dig till Skatteverket så att du får exakta uppgifter om hur du går tillväga i ditt fall. Du hittar kontaktuppgifter här.Lycka till och hoppas att mitt svar hjälpte dig!

Hur undviker man kapitalvinst vid försäljning av bostadsrätt?

2016-08-22 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag och min sambo kommer att sälja våran bostadsrätt, som vi äger lika delar i, för att köpa en nytt. Sambon studerar och har csn lån. Vi kommer att göra en bra vinst i försäljningen och hon kommer då bli återbetalningsskyldig till csn, då vinsten räknas som inkomst. Går det att undvika, all vinst kommer behövas till nya bostadsrätten? Vi tänkte först att hon skulle sälja till mig för inköpspriset, för att inte göra någon vinst. Men eftersom det blir under marknadsvärdet kommer det räknas som "blandat fång" och det blir fortfarande en vinst för henne att skatta på, och även återbetalning av csn. Om hon ger sin del som gåva så antar jag att hon inte får stå kvar på lånet hos banken utan br som säkerhet och även övertagandet av lån kommer att räknas som blandat fång, om jag förstått det rätt. Går det att skriva över lånet på mig innan gåvobrev skrivs och på så sätt undvika att det blir blandat fång?
Niclas Friberg |InledningHej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Era frågor!Som Ni verkar ha koll på regleras dessa frågor i inkomstskattelagen (IL), se https://lagen.nu/1999:1229#K46. Då det gäller kapitalvinst på bostadsrätter är det främst i 46 kap. som vi hittar lagstöd utöver de allmänna reglerna för kapital.Allmän redogörelseDet är mycket riktigt så att delningsprincipen kommer tillämpas vid försäljning av andelen i bostadsrätten och även en gåva vid övertagande av lån kommer delvis ses som ett köp och ev. leda till kapitalvinst.Er lösningMin bedömning av den "lösning" Ni föreslår är att skatteverket om de är observanta ändå kommer att bedöma transaktionen som ett blandat fång om övertagandet av lånet och gåvan av andelen sker i tidsmässig "nära anslutning". De kommer troligtvis göra bedömningen att övertagandet av lånet var en förutsättning för gåvan och därför rör det sig om ett blandat fång och inte endast gåva. Det kan dock vara så att om åtminstone någon tid förflyter mellan övertagandet av lånet och gåvan av bostadsrätten så kanske SKV missar sambandet och Ni "kommer undan" med transaktionen. Detta är dock givetvis inget jag kan råda Er till och Ni riskerar i sådana fall att drabbas av skattetillägg. Detta tillägg kan uppgå till betydande summor och jag rekommenderar Er därför att avstå från detta förfarandet.Begära uppskovDet finns en lösning som jag inte får en klar uppfattning av om Ni har begrundat eller ej och det är att begära uppskov. Om Ni begär och får uppskov enligt IL 46:18 3 st. och 47 kap. av den kapitalvinst Ni gör vid försäljningen av BR betraktas det som att Ni inte gjort någon kapitalvinst och Er sambo bör därmed inte heller bli återbetalningsskyldig till CSN då ingen inkomst registreras under året. Detta är under förutsättning att hela vinsten kan omfattas av uppskovet.Det finns flera krav på vad som krävs för att uppskov ska ges och några av dessa är att en ersättningsbostad måste anskaffas tidigast kalenderåret före det att Ni säljer er nuvarande bostad och senast kalenderåret efter det år då Ni sålde er nuvarande bostad, IL 47:5a. Den kapitalvinst Ni gör per andel måste överstiga 50 000 kr enligt IL 47:6 men får inte överstiga (1 450 000 kr / 2 =) 725 000 kr p.g.a. Ni äger hälften var. För Er del blir det också viktigt att Er nya bostad kostar mer än vad Ni får in vid försäljningen av Er nuvarande bostad för att Ni ska få så stort uppskovsbelopp som möjligt, IL 47:7. Ni kan läsa mer om uppskov på SKV hemsida för rättslig vägledning här: http://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2016.7/2757.html. SammanfattningDet finns stor risk för att Ni drabbas av betydande skattetillägg om Ni försöker kringgå reglerna om beskattning av kapitalvinst genom en lösning som den Ni föreslagit. RekommendationMin rekommendation blir att begära uppskov med så stort belopp som möjligt. Den del av kapitalvinsten, efter kvotering, som Ni inte kan få undantagen genom uppskov blir Ni tyvärr tvungna att beskatta och ta upp som inkomst.Hoppas Ni fått svar på Era funderingar.Med vänliga hälsningar

Skattesats vid försäljning av fastighet

2016-08-10 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej, jag avser att sälja en fastighet jag äger. Jag har inte varit mantalsskriven på densamma de senaste åren.Är det någon skillnad på skattesatsen (22%) avseende reavinsten om jag är mantalskriven på fastigheten eller ej?MVHClas
Sarmad Abdul Nabi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga,Skattesatsen av kapitalvinster vid försäljning av fastighet är 22 % förutsatt att den sålda fastigheten är en privatbostadsfastighet, enligt 45 kap. 33 § och 65 kap. 7 § inkomstskattelagen. Om det däremot är så att fastigheten är en näringsfastighet så ligger skattesatsen på 27 % enligt samma paragrafer som innan. Huruvida du är mantalsskriven eller inte på fastigheten påverkar inte skattesatsen.För mer information om gränsdragningen mellan privatbostadsfastighet och näringsfastighet se här.Jag hoppas med detta att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Obegränsat skattskyldig

2016-09-18 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Om man har ett utlänskt bolag och man tar ut aktie utdelning till Sverige där man bor och står skriven. Hur mycket skatt betalar man då?
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om inkomstskatt återfinns i inkomstskattelagen; nedan IL, se här.Som boende i Sverige är du obegränsat skattskyldig enligt 3 kap. 3 § IL. Detta betyder att du är skattskyldig för samtliga inkomster, båda från utlandet och från Sverige, 3 kap. 8 § IL. Du ska skatta i inkomstslaget kapital för utdelningen, 41 kap. 1 § IL.Hur mycket skatt du behöver betala beror på om det är onoterade eller noterade aktier. Vidare kan det finnas begränsningar i hur mycket utdelning du kan ta innan utdelningen i alla fall beskattas som tjänst enligt 57 kap. IL, om det rör sig om ett sk. fåmansAB.För noterade aktier är skattesatsen 30%. För onoterade aktier gäller skattesatsen 30% kvoterat till 5/6 om inkomstbeskattningen av den utländska juridiska personen är jämförlig med inkomstbeskattningen enligt IL av ett svenskt företag, som inte är en kooperativ förening, med motsvarande inkomster. Då jag inte vet några detaljer om dina omständigheter kan jag inte svara exakt på vilken skatt du behöver betala.Angående avräkning av eventuell utländsk skatt kan hänvisas till skatteverkets rättsliga vägledning i följande länk.Jag hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen

Sambo köpa in sig i bostad

2016-09-04 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!För en månad sedan köpt jag och min sambo en bostadsrätt för 3 610 000 kr som vi idag har tillgång till. Det var jag som betalade den vid köpet och som står som ensam ägare på köpavtalet.Nu i efterhand har vi kommit överens om att min sambo ska köpa 10% av bostaden med en kontantinsats som motsvarar 10% av den ursprungliga beloppet som jag köpte den för, dvs 361 000 kr.Jag har nu två frågor.- Detta får väl inte några skattekonsekvenser för mig som säljare när min sambo nu köper in sig till den ursprungliga priset då det inte finns någon värdeökning att beskatta?- Vilket avtal behöver vi använda oss av på er webbplats för att formalisera detta? Tackar på förhand.
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För det första vill jag bara upplysa dig om att bostaden utgör samboegendom såvida den är förvärvad för gemensam användning och ni inte har skrivit samboavtal om annat. Detta framkommer i 3 och 9 §§ sambolagen. Trots att du har betalat hela bostaden och själv står på kontrakten har din sambo i en bodelning rätt till hälften av bostadens värde. Vidare kan din sambo begära att få behålla bostaden, med hänvisning till bäst behov, se 16 § 2 st sambolagen. Om du söker att undvika att så ska vara fallet, bör du försöka få din sambo att gå med på att skriva ett samboavtal, som begränsar den rätt som beskrivits ovan.Nu till din första fråga. Det stämmer som du säger att det inte uppstår några skattemässiga konsekvenser till följd av ett köp som du beskrivit. Enligt 44 kap. 13 § inkomstskattelagen uppkommer ingen kapitalvinst eftersom att kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan– ersättningen för den avyttrade tillgången eller för den utfärdade förpliktelsen minskad med utgifterna för avyttringen eller utfärdandet, och– omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgiften mm.)Angående vilket avtal som du ska upprätta för att genomföra köpet kan hänvisas till följande länk: http://lawline.se/avtal/forsaljning_bostadsratt.Jag hoppas att du fått svar på din fråga! Lycka till!Vänligen

Olika överlåtelser av en bostadsrätt och dess skattekonsekvenser

2016-08-19 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej,Jag ska sälja/dela 50% av min bostadsrätt till min sambo och undrar hur vi bäst går tillväga. Jag köpte den för 1,56 mkr för 2 år sedan och har totalrenoverat den för ca 200.000kr. Vilket blir bästa "försäljningspriset" ur skatte synpunkt.Vi ska sen bygga om lägenheten till en etage lägenhet så det blir ett helt nytt marknadsvärde i framtiden.
You Jung Lee Törnqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det finns tre alternativ med olika skattekonsekvenser som ni kan välja mellan och alla dessa alternativ är reglerade i inkomstskattelagen (IL).1. Gåva:Du kan ge bort bostadsrättsandelen helt utan ersättning så att överlåtelsen blir skattefri, 8:2 IL. Din sambo övertar då din skattemässiga situation för den andel hon har fått, 44:21 IL. Det innebär att vid en framtida försäljning ska hon använda 50 % av ditt omkostnadsbelopp för att beräkna eventuell skatt på försäljningsvinsten. Omkostandsbeloppet är anskaffningsutgifter (inköpspris) plus förbättringsutgifter där renoveringskostnader kan ingå, se 44:14 IL och 46 kap. IL för närmare definitioner på dessa begrepp. Huruvida dina renoveringskostnader ska ses som förbättringsutgifter är alltså en bedömningsfråga, 46:8-10 IL. För den resterande 50 % av bostadsrätten som du innehar ska du i din tur betala skatt vid en framtida försäljning.Exempel:Vid en framtida försäljning får ni 2 mkr totalt vilket innebär 1 mkr för var sin andel. Jag utgår från att renoveringskostnader godtas som förbättringsutgifter.Sambon beskattas för 1 mkr - (50 % av 1,56 mkr och 200 000 kr) = 120 000 kr kapitalvinst.Du beskattas för 1 mkr - (50 % av 1,56 mkr och 200 000 kr) = 120 000 kr kapitalvinst.2. Försäljning till under marknadsvärde - blandat fång:I skatterätten dras gränsen mellan vad som är gåva och vad som är försäljning med hänsyn till marknadsvärdet när det gäller lös egendom (inklusive bostadsrätter). Om du skulle sälja bostadsrättsandelen till ett pris under marknadsvärde så anses den understigande delen som en gåva därmed kallas för blandat fång. Du blir beskattat på försäljningssumman medan gåvodelen är skattefri. Detta beskattningssätt kallas för delningsprincipen enligt praxis. Din sambo då övertar din skattemässiga situation för gåvodelen enligt samma regler i alternativ 1 ovan. Exempel:Marknadsvärdet på fastigheten är 2 mkr vilket innebär 1 mkr för en 50 % andel. Du säljer dock andelen för 800 000 kr, vilket är 80 % av marknadsvärdet. Resterande 20 % anses som gåva.Du beskattas för 800 000 - (80 % av 780 000 mkr och 100 000 kr) = 96 000 kr kapitalvinst.Vid en framtida försäljning på hela bostadsrätten beskattas din sambo för den resterande gåvodelen på 20 %. 3. Försäljning till marknadsvärde:Med detta alternativ beskattas du på en gång på kapitalvinsten du får för att du sålde andelen till marknadspris. Huvudregeln för beräkning av vinsten finns i 44:13 IL och är försäljningspriset minus omkostnadsbeloppet. Som jag nämnde ovan ingår förbättringsutgifter i omkostnadsbeloppet efter en bedömning. Exempel:Marknadsvärdet på fastigheten är 2 mkr vilket innebär 1 mkr för en 50 % andel och du säljer för 1 mkr. Du beskattas för 1 mkr - (50 % av 1,56 mkr och 200 000 kr) = 120 000 kr kapitalvinst.Mina exempel ovan har inte tagit hänsyn till att ni kommer att ha ytterligare renoveringskostnader som kan påverka omkostnadsbeloppet. Således kan beräkningarna bli mer komplicerade ju längre fram i tiden varför det kan vara bra att sälja redan nu till marknadsvärde för att ticka av en del av beskattningen istället för att skjuta upp det. Å andra sidan kan det lika väl finnas goda skäl att överväga gåvoalternativet och vänta med beskattningen till en senare tidpunkt.Med vänlig hälsning,

Kapitalvinst vid försäljning av fastighet under taxeringsvärde

2016-07-31 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag och min syster har ärvt vår fars hus. Han köpte det 1952 för 50000kr. Idag har huset ett taxeringsvärde på 205000kr. Det är gjort en del ombyggnad och förbättringar på huset. Vi har fått ett bud på 200000kr vilket är under taxeringsvärdet. Vilka avdrag på ombyggnad och förbättringar kan vi göra?Blir det någon extra skatt på mellanskillnaden från taxeringsvärde och försäljningsvärde ?Sedan är väl skatten 22%?Tommy
Sarmad Abdul Nabi |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga,Vad som gäller vid överlåtelse genom arv framgår av 8 kap. 2 § inkomstskattelagen (IL). Denna paragraf stadgar att alla inkomster som förvärvas genom arv är skattefria. Av detta följer att förvärvaren inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt den så kallade kontinuitetsprincipen. Detta innebär att ni, som förvärvare, vid en framtida försäljning kommer att använda er fars anskaffningsvärde vid beräkningen av kapitalvinstskatten.Huvudregeln för hur kapitalvinsten ska beräknas återfinns i 44 kap. 13 § IL. Genom att ta ersättningen för fastigheten minskat med kostnaderna för försäljning och omkostnadsbeloppet får man fram kapitalvinsten, omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgiften som er far betalade år 1952 och förbättringsutgifter.Enligt 45 kap. 11 § får endast förbättringsutgifter som har förts upp på en avskrivningsplan eller som för beskattningsåret sammanlagt uppgår till minst 5 000 kr tas upp som förbättringsutgift. Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll får dock endast tas med i omkostnadsbeloppet till den del de medfört att fastigheten är i bättre skick än vid förvärvet och om de har utförts under detta eller något av de fem föregående beskattningsåren.Vid försäljning av fastigheter används helhetsprincipen för att bestämma om en fastighet överlåts som köp eller gåva. Helhetsprincipen innebär att om ersättningen som ni erhåller för fastigheten understiger taxeringsvärdet ska hela överlåtelsen anses vara en gåva. Detta innebär i ert fall att överlåtelsen ska anses vara en gåva som är skattefri. Detta gäller dock inte alltid, om det är så att marknadsvärdet understiger taxeringsvärdet kan Skatteverket bedöma överlåtelsen som ett köp vars kapitalvinst måste beskattas. Det är därför bra om ni tar kontakt med Skatteverket för att göra en värdering av fastigheten. Om det skulle vara så att överlåtelsen ska ses som ett köp gäller alltså reglerna för beräkning av kapitalvinsten som jag redogjort för ovan. Enligt 45 kap. 33 § ska endast tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten tas upp till beskattning. Av detta kommer slutligen 30 procent att tas ut i skatt enligt 65 kap. 7 §. Detta innebär alltså helt korrekt att skatten för kapitalvinst vid försäljning av privatbostadsfastigheter är 22 procent.Jag hoppas med detta att ni har fått svar på er fråga!Med vänlig hälsning