Uppskov vid förvärv av bostadsrätt

2015-01-31 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej! Jag står som ensam ägare på min bostadsrätt som jag köpte för 1,5 mkr. Nuvarande värde uppgår till ca 2,5 mkr. Nu ska jag och min sambo sälja lägenheten för att köpa en ny tillsammans. Vilket är bästa alternativet att göra rent skattemässigt; att jag säljer själv och köper en "billigare" andel i våran nya lägenhet och lägger vinsten som insats och skattar på den eller att min sambo tar över halva delen i den nuvarande bostadsrätten och skattar på dom pengarna? Tacksam för svar!
Linnea Ranvinge |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Säljer du bostadsrätten själv får du skatta för kapitalvinsten med 22 % (se 46 kap. 18 § samt 65 kap. 7 § inkomstskattelagen, IL). Samma sak händer om du säljer halva bostadsrätten till din sambo till en ersättning motsvarande marknadsvärdet och ni sedan säljer era respektive halvor (skillnaden blir att du får skatta i två steg istället för ett, men den totala skatten blir densamma). Om du däremot ger bort bostadsrätten till din sambo kan det ske skattefritt då gåvoskatten är avskaffad i Sverige. Ni får dock skatta 22 % på vinsten för respektive halva när ni säljer i alla fall, eftersom gåvomottagaren alltid tar över givarens omkostnadsbelopp (se 44 kap. 21 § IL).Däremot blir utfallen aningen olika när det gäller möjligheten att begära uppskov med reavinstskatten. Uppskov är en möjlighet att skjuta upp skatten tills det att ni säljer den nya bostadsrätten. Därmed slipper ni skatta när ni säljer den nuvarande bostadsrätten. För att få uppskov krävs att du säljer en bostad som varit din permanentbostad och förvärvar en ny bostad inom en viss tid (se 47 kap. IL). Uppskovsbeloppet måste vidare uppgå till minst 50 000 kr (d.v.s. kapitalvinsten för den bostad du säljer). Noteras bör dock att den skattskyldige varje år måste ta upp en schablonintäkt motsvarande 1,67 % av uppskovsbeloppet och skatta kapitalvinst på denna del. Men, då blir skattesatsen enbart 0,5 % per år istället för en skattesats på 22 % av hela kapitalvinsten vid försäljningen. Den skatten skjuts istället på framtida försäljning av den nyförvärvade bostaden. Skillnaden ligger i huruvida din andel i den nya bostaden kommer att kosta mer eller mindre än den andel du säljer i din befintliga bostadsrätt. Om du säljer hela bostaden själv och sedan förvärvar 50 % av den nya bostaden är det högst troligt, som du skriver, att den nya bostaden för dig kommer att kosta mindre (du går från 100 % ägande till 50 %). Om du däremot först säljer halva bostaden till din sambo och sedan förvärvar 50 % av en ny bostadsrätt kommer troligen den senare ersättningen att vara högre (förutsatt att du inte begär att de två försäljningarna ska läggas ihop, men då blir resultatet detsamma som om du hade sålt hela bostaden själv, se ställningstagande SKV). För möjligheten till uppskov innebär det följande (se 47 kap. 7 § IL). I det första fallet, d.v.s. om din halva av ersättningen för den nya bostaden understiger den köpeskilling du sålde din del av ursprungsbostaden för, kan inte skillnaden mellan de två ersättningarna vara lika med/större än din kapitalvinst. Är så fallet medges inte uppskov. Om däremot ersättningen är större för din nyförvärvade del än ersättningen för bostaden du sålde medges uppskov alltid motsvarande kapitalvinsten. Dock finns ett uppskovstak på 1,45 mkr multiplicerat med den skattskyldiges andel av den sålda bostaden (se 47 kap. 7 § 2 st. IL).Avslutningsvis vill jag uppmärksamma den familjerättsliga sidan av det hela. Enligt sambolagen utgör all egendom som förvärvats för gemensamt bruk s k samboegendom, vilken ska delas lika vid en eventuell separation. Det kan medföra att om du använder vinsten från din sålda bostadsrätt och investerar den i en ny bostad kommer denna nya bostad att anses införskaffad för gemensamt bruk, vilket innebär att din sambo får rätt till halva bostaden vid en eventuell framtida separation. Såvida inte din sambo erlägger halva köpeskillingen för den nya bostaden (alternativt köper in sig i din befintliga bostadsrätt) kan det därför rekommenderas att ni upprättar ett samboavtal som reglerar situationen.Med hopp om att du fått svar på dina funderingar. Vid fler frågor, tveka inte att skicka in en ny fråga.Vänliga hälsningar,

Kapitalvinstberäkning - försäljning av fastighet

2015-01-30 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Jag och mina bröder ska deklarera vår fars husförsäljning från förra året. Vår far har Alzheimer och kan inte tillfrågas om saken.Huset byggdes 1990 på en avstyckad del av våra föräldrars gamla fastighet som sedan köptes av en av bröderna. Vi har svårt att få fram uppgifter om kostnaden för bygget av huset och dessutom gjordes en tillbyggnad av huset några år senare som vi inte heller har uppgifter på. Dessutom vet vi inte vilket värde som tomten betingade vid byggtillfället.`Vad gäller huset finns kvitton för själva husbygget men inte för en hel del av inkråmet, dvs golv, innertak mm. För tomten finns ingen uppgift alls.Finns det några schablonvärden vi kan använda eller går det att använda marknadsvärde för motsvarande fastigheter i området vid tiden för bygget? Hur gör vi annars om inte detta är möjligt? Hur värderas tomten?
Fredrik Holst |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Först och främst finns det inga schablonvärden att använda sig utav när man ska deklarera en fastighet. Fastighet deklareras som inkomstslaget kapital enligt inkomstskattelagen. Hittas här Vi kan konstatera att tomten köptes av en av dina bröder vid uppstyckningen. Anskaffningsvärdet på den tomt som avstyckades för att bebyggas år 1990 bör vara möjligt att beräkna då jag antar att ni har det inköpspris som betalades för hela fastigheten som avstyckningen gjordes från. Det kan även hända att Lantmäteriet har uppgifterna. Går det inte att få de exakta och korrekta uppgifterna bör bland annat avstyckningshandlingarna vara till hjälp för att få ett skäligt och uppskattat avdrag för anskaffningsvärdet på tomten.I de situationer man själv bygger ett hus på en fastighet består anskaffningsvärdet av kostnaden för tomten och utgifterna för det material man har använt. Det innebär att kostnader för eget arbete inte får tas med i anskaffningsvärdet och är således inte avdragsgilla.När man begär avdrag för något, t.ex. en anskaffningsutgift, måste man bevisa två saker: 1) Att man har haft kostnaderna, samt 2) vilken summa utgifterna uppgick till. Ifall man enbart kan bevisa det förstnämnda ges man skäliga avdrag, således inte avdrag för de faktiska utgifterna. Man bevisar att man har haft de kostnader man yrkar avdrag för främst genom att uppvisa kvitton och fakturor, men även utlåtanden och intyg från t.ex. byggherrar, bygglovsanteckningar och ritningar kan vara tillräckligt för att beviskravet ska vara uppfyllt (se t.ex. RÅ 1992 not 90 samt KamR 6782-12). Kan man även bevisa den exakta kostnad man har haft (således även den andra punkten) får man självklart avdrag för de bevisade och således de faktiska utgifterna.Vad gäller materialutgifterna bör du således bevisa att du faktiskt har haft dessa utgifter (första punkten ovan) eftersom du inte har uppgifter på de exakta kostnaderna. Detta kan göras genom t.ex. bygglovsanteckningar. Du bör då få ett skäligt avdrag av Skatteverket för materialkostnaderna. SCB har uppgifter om genomsnittliga kostnader för att bygga ett småhus år 1990, vilket kan tjäna som vägledning. Eftersom du inte kan styrka dina uppgifter genom kvitton eller fakturor är det viktigt att du är tydlig gentemot Skatteverket och påtalar att du har uppskattat uppgifterna för att det inte ska uppstå några missförstånd. Annat som kan vara vägledande när man inte har kvitton och dylikt är eventuella lån som kan ha upptagits vid byggnaden av fastigheten, utbyggnaden m.m. Även om köpet registrerades vid lantmäteriet som tidigare skrivit kan vara vägledande här. Om du har några frågor kring mitt svar eller om du önskar vidare juridisk hjälp kan du kontakta mig på fredrik.holst@lawline.se så återkommer vi med en offert.

Blandad gåva av bostadsrätt

2015-01-28 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Jag köpte en bostadsrätt av min bror för 150 tkr för 5 år sedan. Min bror ansåg att borätten då var värd 1,2 milj men av broderlig omsorg gav han mig en rabatt på över 1 MSEK!Beskattas rabatten som vinst eller kan rabatten betraktas som gåva så att jag slipper skatt?
Sara Andersson |Hej och välkommen till Lawline,Som du redan verkar vara införstådd i är gåvor skattefria enligt 8:2 Inkomstskattelagen (IL) (lagen hittar du här) medan kapitalvinster är skattepliktiga enligt 42:1 IL. Kapitalvinster på bostadsrätter tas upp till tjugotvå trettiondelar (46:18) och beskattas i inkomstslaget kapital med en skattesats på 30 % (65:7 IL).Överlåtelsen till dig utgör en så kallad "blandad gåva". För bostadsrätter tillämpas delningsprincipen vilket innebär att du anses ha gjort ett köp till den del som du betalat för (150 tkr) men fått en gåva till den överstigande delen upp till marknadsvärdet. Om din brors uppfattning om lägenhetens marknadsvärde vid gåvotillfället varit riktig har du således erhållit en gåva om 1,05 mkr (1,2 mkr – 150 tkr). Den utgift som du hade vid köpet av fastigheten (150 tkr) beskattas inte hos dig utan tvärt om, gav möjligtvis upphov till avdragsrätt det år som köpet gjordes. Gåvan om 1,05 mkr beskattas inte heller hos dig eftersom gåvor är skattefria enligt vad som redan sagts inledningsvis.Överlåtelsens karaktär i form gåva får skattemässiga konsekvenser för dig först när du säljer bostadsrätten. Enligt den så kallade "kontinuitetsprincipen" (44:21 IL) kommer du att inträda i "samma skattemässiga situation" som din bror befann sig vid överlåtelsetillfället gällande bostadsrättens anskaffningskostnad. Det sagda får betydelse för dig av den anledningen att den ersättning som du erhåller för bostadsrätten vid försäljning ska minskas med utgifterna för avyttringen samt omkostnadsbeloppet (44:13). I omkostnadsbeloppet ingår anskaffningsvärdet. Anskaffningsvärdet kommer då att beså av både den ersättning som du betalat för bostadsrätten samt den ersättning som din bror ursprungligen betalat för den. Konsekvensen av denna ordning blir att den kapitalvinst som du kommer att betala skatt på vid försäljningen blir mindre än om enbart den ersättning som du betalat för lägenheten hade inräknats i anskaffningsvärdet. Denna ordning är alltså skattemässigt fördelaktigt för din del.Hoppas mitt svar varit dig behjälplig. Du är välkommen att återkomma till oss om du skulle undra över något ytterligare,Med vänlig hälsning

Skattekonsekvenser av försäljning av näringsbetingade andelar

2015-01-26 i Försäljning av andelar i bolag
FRÅGA |Hej! Om ett företag säljer näringsbetingade andelar till ett annat företag och erhåller överenskommen köpeskilling, och detta är dessutom den enda intäkten i företaget det aktuella året, har företaget avdragsrätt för kostnader som kan hänföras till transaktionen? Till exempel för att anlita en jurist eller revisor som rådgivare etc.Anledningen till att jag känner mig osäker är eftersom intäkter vid försäljning av näringsbetingade andelar inte är skattepliktiga och eftersom inget skattemässigt resultat i övrigt finns i företaget.
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för din fråga!Terminologi:Enligt 25 kapitlet 3 § Inkomstskattelagen menas med kapitalvinster och kapitalförluster (i näringsverksamhet) vinster och förluster till följd av avyttring av kapitaltillgångar (vilket näringsbetingade andelar är, se 24 kapitlet 14 § Inkomstskattelagen).Skattefrihet för kapitalvinster på näringsbetingade andelar:Precis som du säger ska en kapitalvinst från en försäljning av näringsbetingade andelar i ett aktiebolag enligt 25a kapitlet 3 och 5 §§ Inkomstskattelagen inte tas upp till beskattning hos aktiebolaget, det vill säga försäljningen är skattefri för aktiebolaget.Avdragsförbud för kapitalförluster på näringsbetingade andelar:Skattefriheten på näringsbetingade andelar har dock medfört att det i 25 kapitlet 8 § 1 punkten och 25a kapitlet 5 § andra stycket Inkomstskattelagen föreskrivits att kapitalförluster som är hänförliga till en försäljning av näringsbetingade andelar inte är avdragsgilla.Då de utgifter du nämnt i din fråga (konsultation av jurist eller revisor för rådgivning) är direkt hänförliga till försäljningen av de näringsbetingade andelarna kommer ditt aktiebolag således inte att få göra något avdrag för dem då ditt aktiebolag inte behöver skatta för den kapitalvinst det får genom försäljningen av andelarna.Om andelarna inte varit näringsbetingade:Om andelarna inte varit näringsbetingade och ditt aktiebolag varit skattskyldigt för andelarna hade utgifterna för rådgivningen dock blivit en del av aktiebolagets omkostnadsbelopp för andelarna, det vill säga utgifterna för rådgivningen hade då minskat den skattepliktiga kapitalvinsten för försäljningen av andelarna, vilket hade lett till att skatten på försäljningen för aktiebolaget blivit lägre, se 25 kapitlet 2 § och 44 kapitlet 13 och 14 §§ Inkomstskattelagen.Hoppas detta ger någon klarhet!Med vänlig hälsning

Hyresinkomster i annat land än Sverige

2015-01-30 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |T.ex. Vi tar lån för att bygga ett hus i min mans hemland, Benin. Sedan hyr vi ut huset för att betala tillbaka lånet.Hur fungerar det när vi för över uthyresinkomsterna till Sverige?
Sandra Nordin |Hej, Va trevligt att du vänder dig till oss här på Lawline och tack för din fråga! Enligt 3 kap 3 § Inkomstskattelagen (IL) är fysiska personer som är exempelvis är permanent bosatt i Sverige eller stadigvarande vistas här obegränsat skatteskyldig i Sverige. Den som är obegränsat skattskyldig i Sverige ska betala skatt i Sverige för samtliga inkomster, oavsett om de kommer från Sverige eller något annat land. Man ska således redovisa alla inkomstkällor man har i sin deklaration. Dock ska tänkas på att en inkomst kan vara undantagen från beskattning i Sverige på, 8 kap IL (se, https://lagen.nu/1999:1229#K8). Sverige sluter även skatteavtal med andra länder som kan påverka beskattningen och undvika eventuell dubbelbeskattning. Tyvärr finns inget sådant avtal mellan Benin och Sverige i nuläget. Dock ska man alltid oavsett vad som gäller enligt svensk rätt eller skatteavtal lämna uppgifter om samtliga inkomster till Skatteverket i en eventuell preliminär självdeklaration och i inkomstdeklarationen.Då inkomst vid uthyrning av en privatfastighet tillhör inkomstslaget kapital ska inkomsten redovisas där i inkomstdeklarationen, 42 kap 30 § IL. Till denna inkomst får vissa schablonavdrag göras (som framgår i 42 kap 31 § IL, innan det slutgiltiga beskattningsunderlaget för kapitalinkomster är framräknat (inkomsten du ska skatta på). För kapitalinkomster ligger nuvarande skattesatsen på 30 %, 65 kap 7 § IL.Hoppas detta varit till hjälp! Med vänliga hälsningar,

Skatteaspekter av försäljning av bostadsrätt som erhållits som gåva

2015-01-29 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej. Jag fick för några år sedan min mammas lägenhet som gåva. Hon avled för några år sedan. När jag säljer lägenheten hur blir det med beskattning då? Den blev aldrig värderad när jag fick den och i dagsläget vet jag att den är väldigt attraktiv.
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline. Reglerna rörande beskattning finns i inkomstskattelagen (IL). Den hittar du https://lagen.nu/1999:1229Jag antar att lägenheten är en bostadsrätt. När du fick denna i gåva av din mor så hamnade du i hennes skattemässiga situation IL 44:21. Detta innebär att du får dra av det omkostnadsbelopp IL 44:13 & 46:5-14 som din moder skulle haft från försäljningspriset. Har du haft avdragsrelevanta utgifter får även dessa dras av vid en försäljning. Det som utgör omkostnadsbeloppet vid försäljning av en bostadsrätt är flera saker, exempelvis det som din moder betalat för bostadsrätten jmf IL 46:5 & 44:14, förbättringsutgifter – om de under ett specifikt kalenderår överstigit 5000 kronor – IL 46:8-9 och kapitaltillskott till föreningen som är avsedda att användas till amortering av lån IL 46:7.Om lägenheten är en privatbostadsrätt jmf IL 2:8 & 18 så kommer endast 22/30 av kapitalvinsten att tas upp till beskattning IL 46:18 – kapitalvinsten är den ersättningen som du får för bostadsrätten minskat med vad det kostat att sälja den, exempelvis mäklararvodet, samt omkostnadsbeloppet IL 44:13. Det som tas upp till beskattning kommer att beskattas med 30% enligt IL 65:7.Jag kan inte bedöma den exakta storleken på avdragen då jag inte har några siffror, men jag hoppas att jag tydliggjort läget något för dig.Bästa hälsningar

Aktieägares ansvar för aktiebolags skatteskyldighet

2015-01-27 i Företagsbeskattning
FRÅGA |Hej!Jag har ett företag som en vän vill ta över, dvs. förvärva samtliga aktier. Nu är det så att han undrar huruvida skatteverket vid en skatterevision resonerar: Är min vän ansvarig för alla historiska transaktioner eller endast de som gäller fr. det datum han förvärvar samtliga aktierna?
Benjamin Svensson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Ett aktiebolag är ett eget skattesubjekt vilket innebär att det är aktiebolaget som är skatteskyldig för sin verksamhet. Ägarna kommer inte att få några skattekonsekvenser på grund av bolagets verksamhet och bolaget kommer inte att påverkas skattemässigt av att aktierna överlåts till en ny ägare. Aktiebolagets skatteskyldighet kommer alltså inte att förändras genom transaktionen. Om din vän köper bolagets aktier kommer han inte att vara personligt ansvarig för eventuella skatteskulder som härrör från verksamhet som bedrevs innan överlåtelsen, men bolaget kommer att fortsätta vara det vilket självklart kan påverka värdet av bolagets tillgångar och därmed även värdet på aktierna. Vid en skatterevision kommer skatteverket kontrollera skatteskykdigheten under en viss period, och om de finner att fel skatt har blivit betald har de möjlighet att ompröva skatteskyldigheten eller i vissa fall besluta om efterskatt enligt 66 kap. skatteförfarandelagen, här, och ändra den skatt bolaget ska betala. Bolaget kan alltså komma att bli tvunget att betala "rätt" skatt även efter ett ägarbyte. Din vän kommer som sagt inte att beskattas på grund av bolagets verksamhet, men däremot på utdelningar från bolaget och för kapitalvinst vid en eventuell försäljning av aktierna. Aktiebolagets företrädare, t.ex. en styrelseledamot, kan dock bli personligt betalningsansvarig för aktiebolagets skatteskulder om de förfar grovt oaktsamt eller uppsåtligt enligt 59:12-27 SFL. Finns skatteskulder i företaget måste även en ny styrelseledamot se till att bolaget betalar dessa eller vidtar andra åtgärder för att avvekla skatteskulderna som t.ex. ansöka om konkurs då denne annars kan bli pesonligt betalningsansvarig.vänligen,

Beskattning av investeringssparkonto - begränsat skattskyldig

2015-01-25 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Vilka skatteregler gäller för beskattning av vinster i ISK (Investeringssparkonto) om man är utflyttad och begränsat skattskyldig? Gäller Schablonbelopp eller måste man betala skatt som en icke ISK depå?
Linnea Ranvinge |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Begränsat skattskyldiga är inte skattskyldiga för alla sina inkomster i Sverige (och från utlandet), utan är endast skattskyldiga gällande de områden som omnämns i 3 kap. 18 § inkomstskattelagen (IL). Här nämns inte investeringssparkonto (ISK). Utdelning på ISK ska istället beskattas med kupongskatt enligt kupongskattelagen (KupL) när det gäller begränsat skattskyldiga (se ställningstagande från skatteverket). Varken schablonintäkt eller ränta beskattas avseende ISK om ägaren är begränsat skattskyldig. Kapitalvinst vid försäljning av delägarrätter på ett ISK beskattas inte heller, med undantag för kontrofrämmande tillgångar (se 3 kap. 19 § IL).Skattesatsen enligt KuL är 30 % (se 5 § KupL), såvida inte dubbelbeskattningsavtal föreligger mellan Sverige och det aktuella landet vilket begränsar Sveriges beskattningsrätt till en lägre skattesats. Detta gäller således enbart utdelning på ISK. Om personen i fråga däremot övergår från att vara obegränsat skattskyldig till att bli begränsat skattskyldig under året, ska beskattning ske för schablonintäkt på ISK under den del av året som personen varit obegränsat skattskyldig.Hoppas du fått svar på dina funderingar och annars är du mer än välkommen att skicka in en ny fråga.Vänliga hälsningar,