Omkostnadsbelopp vid delvis ärvd fastighet

2015-07-01 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Vi är tre syskon som fick ett fritidshus i gåva av vår mamma i samband med att vår pappa gick bort år 2000. För två år sen gick även mamma gått bort. Nu kommer troligen ett av syskonen köpa ut de övriga två. Fastigheten är inköpt 1968 men vi har inte exakta anskaffningsvärdet och heller inga kvitton kvar från förbättringsåtgärder som gjorts under åren. Marknadspriset idag är 2.500.000 SEK. Hur räknas reavinsten ut för syskonet som köper 2/3 nu, den dagen hela fastigheten säljs på marknaden? Finns det en latent reavinst på tredjedelen som en gång i tiden var en gåva?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Det korta svaret är "ja". Omkostnadsbelopp kallas den andel som man får dra av från försäljningsintäkten då man skall räkna ut skatten, och som du antyder består det i princip av inköpspriset och förbättringsutgifter (44 kap 13-14 §§ Inkomstskattelagen https://lagen.nu/1999:1229#K44P14). Omkostnadsbelopp "följer med" vid gåva, arv och i vissa andra situationer (44 kap. 22 § Inkomstskattelagen). Även om naturligtvis omkostnadsbeloppen som avser de 2/3 som syskonet köper av övriga syskon redan blir "förbrukade" vid det köpet (och "ersatta" med vad syskonet betalar övriga syskon), återstår ju det förmodligen lägre omkostnadsbeloppet som avser den 1/3 som syskonet självt ärvde. Omkostnadsbeloppet består alltså av det som syskonet betalade de andra syskonen plus det gamla anskaffningsvärdet för den ärvda tredjedelen.Kort sagt har du helt rätt i att det finns en kapitalvinst (det nya ordet för reavinst) gällande 1/3! Att det kan vara mycket svårt att få redda på anskaffningsvärdet är förstås en annan sak.Hoppas att svaret ändå är till hjälp!Hälsningar,

Bodelning, gåva och uppskovsbelopp

2015-06-29 i Reavinstskatt
FRÅGA |HejJag undrar om jag köper ut min ex-make från vår gemensamma bostad om det räknas då som ett benefikt fång? Jag kommer inte överta fastigheten utan kommer att köpa ut honom.Är det riktigt att trots att jag betalar honom enligt marknadsvärdet hälften att jag får stå för hela det uppskov på beskattningen på vinsten som vi tillsammans hade med oss vid tidigare försäljning av en bostad?
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Reglerna som styr beskattning vid köp av fastighet finns i inkomstskattelagen (IL) och i lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndighet (StL). IL hittar du https://lagen.nu/1999:1229 och StL hittar du https://lagen.nu/1984:404 .Du talar om en ex-make; det är därför oklart om det handlar om en bodelning eller om händelser efter att bodelning skett. Vidare kan jag inte utläsa om det gäller en fastighet eller en bostadsrätt. Jag kommer att försöka ge en så heltäckande bild som möjligt. Skulle köpet vara en del av en bodelning är den skattefri IL 8:2.Benefikt fångÄven gåvor är skattefria IL 8:2.För att en transaktion skall räknas som gåva måste den till att börja med vara frivillig och givare måste vilja berika mottagaren. Skulle detta vara fallet så är nästa steg lite olika för bostadsrätter och för fastigheter. BostadsrättOm bostaden är en bostadsrätt blir det frågan om ett blandat fång om det du betalar understiger marknadsvärdet. Då skall en del beskattas och en annan del ses som gåva. Fastighet För att det skall räknas som ett benefikt fång måste den ersättning som din ex-make får understiga marknadsvärdet av den delen av fastigheten som du köper. Om det är frågan om en bodelning så utgår ingen stämpelskatt.Skulle det inte vara fråga om en bodelning så är läget annorlunda. Stämpelskatt utgår om den ersättning som du betalar överstiger 85% av det taxeringsvärde för fastigheten året före det år då lagfart beviljas 1, 4, 5, 9 & 10 §§ StL.UppskovsbeloppetSker transaktionerna på grund av bodelning så skall dessa inte tas upp till beskattning IL 47:11 st 3. Då får du istället ta över uppskovsbeloppet IL 44:21. Om detta inte är fallet så tar du inte över uppskovsbeloppet. Är det något som jag missförstått eller är det något som du skulle vilja ha klargjort är det bara att höra av dig igen.Bästa hälsningar

Skatt på gåva av fastighet

2015-06-27 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Bor i ett radhus byggår 1980 som är obelånat. Tax.värde 3.100.000, vi har beslutat överlåta vårt radhus som gåva till vår ende son. Vi har tecknat oss för en 2-rums bostadsrätt. Vår son kommer att ge oss i gåva 2.650.000 som täcker insatsen. Vår förfrågan gäller, är det juridiskt lagligt och skattemässigt, så att ingaefterräkningar eller komplikationer kan uppstå framledes. Tacksam för svar! MVH
Katarina Andersson |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Vid en överlåtelse som skett genom ett blandat fång, det vill säga att både gåva och köp förekommit, så gäller huvudsaklighetsprincipen. Principen innebär att en överlåtelse av fastighet som skett under taxeringsvärdeträknas om en gåva. Detta gäller under förutsättningen att en gåvoavsikt finns. Det finns en presumtion om att en gåvoavsikt finns mellan närstående beträffande sådana transaktioner. Emellertid kan denna motbevisas om det framkommer att ni egentligen haft ett annat syfte, till exempel att försöka kringgå en betydande regel. Om jag utgår från att ert verkliga syfte är att ge radhuset i gåva (i utbyte mot en summan understigande taxeringsvärdet), så kommer ni inte att beskattas för överlåtelsen. Detta gäller eftersom överlåtelsen som helhet behandlas om en gåva och idag finns det inte någon skatt för gåvor. Dock kommer sonen att betala skatt när han senare avyttrar fastigheten. Detta följer av den så kallade kontinuitetsprincipen. Denna princip innebär att sonen som förvärvare av huset inträder i er skattemässiga situation (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Vid beräkningen av kapitalvinsten, ska han ta försäljningspriset minus er anskaffningsutgift, eventuella förbättringsutgifter och utgifter för avyttringen (44 kap. 13 och 14 §§). Vad som menas är att det ni betalat för huset anses som anskaffningsutgift och de utgifter som lagts på att förbättra fastigheten genom exempelvis ombyggnationer, ses som förbättringsutgifter. Det som är inbegripet i utgifterna för avyttringen är bland annat mäklararvoden. Dessa utgifter kommer dras av från den ersättning er son kommer få vid en försäljning av radhuset. Återstående belopp kommer att kapitalvinstbeskattas. Det belopp som sonen utger till er får han inte dra av vid kapitalvinstbeskattningen. Vänliga hälsningar,

Beskattning vid gåva av bostadsrätt

2015-06-21 i Gåvoskatt
FRÅGA |Mormor vill ge bort del av sin bostadsrätt som gåva till sitt barnbarn.Bostadsrätten är idag värd c:a 3.100.000 (Marknadsvärdet enligt banken)Inköpsvärdet på bostadsrätten var för 15 år sedan 240.000 Mormor vill ge bort 2/3 av bostadsrätten till sitt barnbarnMormor har lån på 1.027.000 som hon kommer behålla i sitt namnMormor kommer bo kvar i lägenheten betala hyra, lån och alla andra utgifter.Barnbarnet skulle alltså få 2/3 delar av bostadsrätten men inte bo där, inte ta del av lånen och inte betala några som helst utgifter vare sig lån hyra eller andra räkningar.Det utgår ingen ersättning i någon som helst form mellan mormor och barnbarnet, kan det ändå räknas som blandat fång eller bli någon form av beskattningskonsekvens i anslutning till gåvotillfället för någon part eller blir det först senare vid en eventuell försäljning i framtiden.Tillägg: Om gåvan genomförs, som ovan beskrivet, är tanken att barnbarnet i framtiden ska ärva mormors 1/3 när hon går bort och först då ta över de kvarvarande lånet.
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Reglerna som styr beskattning vid gåva av bostadsrätt hittar du i inkomstskattelagen (IL). Den hittar du https://lagen.nu/1999:1229 . Regleringen för överlåtelse av bostadsrätt hittar du i bostadsrättslagen (BrL). Den hittar du https://lagen.nu/1991:614 .GåvaGåvor är skattefria både för mottagaren IL 8:2 och för givaren IL 41:1 & 2, 42:1 & 44:3. Din fråga är dock om det ovan beskriva förfarandet verkligen är en gåva. Jag skulle göra bedömningen att så är fallet. För att en transaktion skall räknas som gåva krävs två saker. Det första är att den genomförs frivilligt och den andra är att givaren vill berika mottagaren. Så som jag förstår situationen är båda dessa saker uppfyllda.För att överlåtelsen skall räknas som ett blandat fång krävs det att barnbarnet ger mormodern något i motprestation. Så som förfarandet beskrivs kan jag inte se något som tyder på att det skulle vara fråga om ett blandat fång. Att barnbarnet skulle komma att ärva resterande del av bostadsrätten är visserligen en omständighet som på ytan kan verka som att det skulle påverka. Dock menar jag att detta är en framtida händelse som inte har med den nutida transaktionen att göra.Så som jag uppfattar det kommer inget skatt att utgå. Beskattningen Själva beskattningen sker först när bostadsrätten säljs. Då kommer barnbarnet att ha hamnat i mormoderns skattemässiga situation IL 44:21. Detta innebär att barnbarnet kommer att få lov att göra de avdrag som mormodern hade fått lov att göra om det var hon som sålde bostadsrätten.FormkravMormodern bör dock tänka på att det finns vissa formkrav när man skall sälja eller ge bort en bostadsrätt 6:4 BrL; om dessa inte följs blir överlåtelsen ogiltig 6:5 BrL.Lawline har ett samarbete med kunniga jurister på familjerättens område. Skulle ni behöva hjälp med att upprätta överlåtelseavtalet kan ni komma i kontakt med dem här.Bästa hälsningar

Gåva eller köp?

2015-06-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, jag och mina tre syskon har fått en sommarstuga i gåva av våra föräldrar. Nu vill vi att jag ska köpa denna för att driva den vidare i släkten. Mina frågor är, 1. är det rimligt att de ger mig sina andelar som gåva och att jag tar lån och ger dem ersättningen i gåva från mig? Är det möjligt och vad blir i så fall skatten. Inköpspris 600.000:- och försäljning 1.200.000:-. Jag ger dem 300.000:- var i gåva. Fråga 2. Vad blir skatten vid ren försäljning för var och en av oss ifall jag köper sommarstugan för 1.200.000:-
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Reglerna som styr beskattningen vid överlåtelser av fastigheter finns i inkomstskattelagen (IL) och i lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndighet (StL). Du hittar IL https://lagen.nu/1999:1229 och StL https://lagen.nu/1984:406 . Jag kommer i det följande utgå ifrån att ni vardera fick ¼ av sommarstugan och att de 1.200.000 är marknadsvärdet för hela sommarstugan. Gåva Gåvor är skattefria både för mottagaren IL 8:2 och för givaren IL 41:1 & 2, 42:1 & 44:3 För att det skall räknas som en gåva måste dina syskon till en början vilja berika dig och de måste ge dig sina delar av sommarstugan frivilligt. Vidare får ersättningen som dina syskon får inte överstiga marknadsvärdet av deras andelar. 75% av 1.200.000 blir 900.000. Så om du ger dina syskon 300.000 var är detta inte under marknadsvärdet och transaktionen är alltså inte att räkna som en gåva. Detta är alltså inte ett möjligt sätt att undgå beskattning – man kommer att se era transaktioner som en enhet och förfarandet kommer att räknas som ett köp. Stämpelskatten fungerar lite annorlunda. Om den ersättningen som du betalar inte understiger 85% av det taxeringsvärde som fastigheten hade året före det år då lagfarten beviljas så måste ni betala stämpelskatt för överlåtelsen 1, 4, 5, 9 & 10 §§ StL. Beskattning vid försäljning Det du gör är alltså att köpa sommarstugan för 900.000. Beskattningen – under förutsättning att det inte finns några andra avdragsgilla kostnader än inköpspriset – bli som följer. Då du och dina syskon fått sommarstugan i gåva av dina föräldrar har ni hamnat i deras skattemässiga situation IL 44:21. Detta innebär att du och dina syskon får göra de avdrag som dina föräldrar skulle få lov att göra om de hade sålt fastigheten. Avdraget som dina syskon kan göra blir 450.000, vilket är 75% av den summa som dina föräldrar betalade för sommarstugan IL 44:13 & 14. Kapitalvinsten skulle alltså bli 900.000 – 450.000 = 450.000 IL 44:13 & 14. De 450.000 skall sedan kvoteras till 22/30 IL 45:33, vilket skulle bli 22/30 * 450.000 = 330.000. De 330.000 kommer sedan beskattas med 30% IL 65:7, vilket resulterar i en skatt om 0,3 * 330.000 = 99.000. Summering Den beskrivna transaktionen är alltså inte att räkna som en gåva utan som ett köp och beskattningen blir som beskrivits ovan.Bästa hälsningar

Gåva av bostadsrätt

2015-06-29 i Gåvoskatt
FRÅGA |Min släkting vill överlåta sin br till mig o jag antar att ett gåvobrev ska skrivas. Lgh är betald o har ett värde omkr 2 miljoner. Hur funkar det ekonomiskt sett? Blir värdet på lgh mitt då? Och blir det massa utgifter för mig om jag plötsligt äger en br? Jag tänker i skatte o deklarations syfte. Hur gör vi detta rent praktiskt? Jag tror han tänker lite som arv...
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Reglerna som styr beskattning vid överlåtelse av bostadsrätt finns i inkomstskattelagen (IL). Den hittar du https://lagen.nu/1999:1229 . Hur en gåva av bostadsrätt skall vara utformad för att vara gill är reglerad i bostadsrättslag (BrL). Den hittar du https://lagen.nu/1991:614 . Regleringen kring arv går att hitta i ärvdabalken (ÄB). Den hittar du https://lagen.nu/1958:637 . Skattemässiga konsekvenser Under förutsättning att du inte betalar något (eller tar över lån eller liknande) för att din släkting ger dig bostadsrätten är detta inte en skattepliktig inkomst IL 8:2. Vad som händer sedan är att du hamnar i din släktings skattemässiga situation IL 44:21. Detta innebär att du kommer att få göra de avdrag som din släkting skulle få gjort om hen hade sålt bostadsrätten. Formkrav vid överlåtelse av bostadsrätt När man ger bort en bostadsrätt finns det vissa formkrav som iakttas för att överlåtelsen skall vara giltig BrL 6:4 & 5. Gåva måste vara skriftlig och skrivas under av både dig och din släkting, det skall framgå vilken lägenhet det är som ges bort samt vilket pris som ni satt. Ni bör också informera bostadsrättsföreningen om överlåtelsen, bland annat därför att du måste bli medlem för att gåvan skall vara giltig BrL 6:5. Förskott på arv Det framgår inte helt tydligt hur ni är släkt med varandra, men om tanken är att transaktionen skall vara ett förskott på arv kan ni med fördel skriva detta ÄB 6:1. Summering Om bostadsrätten ges bort utan att du betalar din släkting är transaktionen skattefri och när ni skriver gåvobrevet bör ni tänka på att det finns vissa formkrav. Under förutsättning att transaktionen anses vara giltig så övergår – lite förenklat – bostadsrätten till dig. Detta innebär bland annat att bostadsrättens värde blir ditt. Du kommer behöva betala den avgift som bostadsrätten kostar per månad (hyran). Vidare tar bostadsrättsföreningar ibland ut en överlåtelseavgift. Lawline har ett samarbete med kunniga jurister på familjerättens område. Skulle ni behöva ha hjälp att upprätta gåvobrevet kan ni kontakta dem här.Bästa hälsningar

Skatt på hus som förvärvats genom arv

2015-06-23 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |HejFörsökt hitta i FAQ gällande arv av fastighet.Vi är 4st syskon som får ärva vår fars fastighet. han köpte den för 25000:-år 1970 och värderas till 750000:- idag.Mina syskon vill avstå sin lott och överlåta fastigheten till mig då jag bor i huset. Det finns 300000:- i lån som jag kommer att ta över. Åker jag på att betala vinstskatt nu eller vid en senare försäljning av huset ?Mvh
Katarina Andersson |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Arvsskatten är avskaffad i Sverige. Därför kommer du inte betala skatt i samband med arvskiftet. Dock ska du betala skatt på den eventuella kapitalvinsten som uppkommer när du senare avyttrar huset genom en försäljning. Detta följer av den så kallade kontinuitetsprincipen. Denna princip innebär att du som förvärvare av huset inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Vid beräkningen av kapitalvinsten, ska man ta försäljningspriset minus den tidigare ägarens anskaffningsutgift, eventuella förbättringsutgifter och utgifter för avyttringen (44 kap. 13 och 14 §§). Vad som menas är att det den tidigare ägaren betalat för huset anses som anskaffningsutgift och de utgifter som lagts på att förbättra fastigheten genom exempelvis ombyggnationer, ses som förbättringsutgifter. Det som är inbegripet i utgifterna för avyttringen är bland annat mäklararvoden. Dessa utgifter kommer dras av från den ersättning ni kommer få vid en försäljning av huset. Återstående belopp kommer att kapitalvinstbeskattas. Vänliga hälsningar,

Omkostnadsbelopp för fastighet förvärvad före 1952

2015-06-18 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej! Jag har fått en fastighet i gåva av mina föräldrar. Gåvovärdet uppgick då 2000 till 325.000 kr. Fastigheten ifråga var i sin tur ett arv som min mor erhöll i samband med arvsskifte 1991 till ett värde av 210.000 kr. Utförliga förbättringar har gjorts men jag har inga kvitton på detta eller annat bevis på att detta gjorts. Nu undrar jag? Hur blir det om jag skulle sälja denna fastighet? Vilket värde skall jag utgå ifrån , dvs som "inköpspris"? Fastigheten är byggd 1930. Med vänlig hälsning,
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för din fråga!Enligt 44 kapitlet 21 § Inkomstskattelagen inträder den som förvärvar en fastighet genom arv eller gåva i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Då du fått fastigheten i gåva respektive din mor fått fastigheten i arv ska således, som huvudregel, det belopp som den personen som din mor ärvde fastigheten från betalat för fastigheten (anskaffningsutgiften) samt kostnaderna för eventuella förbättringar denne gjort användas som omkostnadsbelopp (det värde som motsvarar anskaffningsutgiften för fastigheten samt eventuella kostnader som lagts ned på förbättring av fastigheten) vid beräkningen av hur stor vinst du gjort på en eventuell försäljning av fastigheten.Om den person som din mor ärvde fastigheten från betalat 210 000 kr för fastigheten (i form av anskaffningsutgift för fastigheten samt i form av kostnader för eventuella förbättringar av fastigheten) ska således detta värde som huvudregel användas som omkostnadsbelopp.Vad därefter gäller frågan om de omfattande förbättringarna som har gjorts på fastigheten kan räknas in i omkostnadsbeloppet och därmed minska kapitalbeskattningen på en eventuell försäljning av fastigheten så krävs dessvärre bevis för att förbättringarna ska få räknas med i omkostnadsbeloppet. Om du har bilder/ritningar på hur fastigheten såg ut 1930 samt tar bilder på hur fastigheten ser ut nu kan du dock möjligen få tillgodoräkna dig en del av de kostnader som lagts ned. Skatteverket kan då nämligen möjligen, om det genom bilderna framgår att en förbättring av fastigheten har gjorts, göra en uppskattning av vad förbättringarna kan ha kostat, varmed du får räkna med dessa uppskattade kostnader i omkostnadsbeloppet.Då fastigheten är från 1930-talet finns det emellertid, även om du inte skulle kunna bevisa att förbättringsåtgärder har gjorts på fastigheten, en annan möjlighet för dig att öka ditt omkostnadsbeloppet och därmed minska kapitalbeskattningen vid en eventuell försäljning av fastigheten.Enligt 45 kapitlet 28 § Inkomstskattelagen får nämligen, vad gäller fastigheter som är förvärvade före år 1952, såsom anskaffningsutgift anses 150 % av fastighetens taxeringsvärde 1952.Vid en eventuell försäljning av fastigheten kan du således, då fastigheten byggdes 1930 och då du och din mor endast förvärvat fastigheten genom gåva respektive genom arv, alltid såsom omkostnadsbelopp för fastigheten använda dig av det värde som motsvarar 150 % av fastighetens taxeringsvärde 1952. En guide till hur du tar reda på vad taxeringsvärdet på din fastighet var 1952 finner du på Skatteverkets hemsida.Lycka till!Med vänlig hälsning