Huvudsaklighetsprincipen och stämpelskatt

2017-06-28 i Reavinstskatt
FRÅGA |HejsanVi har en fastighet som ägs av min flickväns föräldrar. Det är taxerat till 1,390,000. Vi har pratat med en jurist som hävdar att vi endast får betala 84% av taxeringsvärdet för att det skall räknas som en gåva. Marknadsvärdet är någonstans mellan 2,6-3,2 milj. Stämmer det juristen säger? Vad vi kan läsa oss till så skall det räknas som en gåva om vi betalar precis under taxeringsvärdet.
Jakob Melander |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att avgöra huruvida en överlåtelse av fastighet skatterättsligt är att betrakta som en gåva eller ett köp tillämpas den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Hela överlåtelsen behandlas som en gåva ifall det finns en gåvodel. En gåvodel finns då fastighetens värde (taxeringsvärdet, det år den överlåts) överstiger ersättningen värde. Betalar ni under 1 390 000 kr kommer således hela överlåtelsen att behandlas som en gåva, vilket enligt kontinuitetsprincipen innebär att ni träder in i din flickväns föräldrars skattemässiga situation vad avser fastigheten. De kommer således inte att behöva betala någon reavinstskatt för avyttringen av fastigheten.Betalar ni däremot en ersättning som överstiger 85 % av fastighetens taxeringsvärde året före då lagfarten beviljades kommer ni dock att behöva betala stämpelskatt,5 och 9 §§ lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Stämpelskatten kommer i det här fallet att i så fall uppgå till 1,5 % av taxeringsvärdet, normalt sett 1,5 % av köpeskillingen, men eftersom att taxeringsvärdet är högre än köpeskillingen baseras stämpelskatten istället på taxeringsvärdet, 8-9 §§ lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Överlåtelse av fastighet under taxeringsvärde behandlas som en gåva

2017-06-25 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hur beräknar jag värdet på en fastighet som ska säljas när jag inte har inköpsvärdet. Fastigheten köptes 1917 och ärvdes av 3 syskon 1962 . Nu ägs den av två dödsbon med totalt 5 delägare. Vi säljer under taxeringsvärdet påverkar det beräkningen av vinstskatten?
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller beräkning av inköpsvärdet skulle mitt råd vara att ni vänder er till Skatteverket, om inköpsvärdet vid köpet 1917 är okänt. Enligt dina uppgifter blir det dock irrelevant för er i sammanhanget, eftersom överlåtesle av fastighet under taxeringsvärde behandlas som en gåva enligt huvudsaklighetsprincipen. Gåvan anses inte utgöra en avyttring i lagens mening och utlöser ingen beskattning. Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar

Måste man betala skatt när man säljer sin del av huset?

2017-06-25 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej. Jag o mitt ex går igenom en skilsmässa. Vi har skrivit ett eget kontrakt mellan oss, att jag köper ut honom för en specifik summa från huset. Det jag undrar är om han får skatta på den summan jag betalar honom??
Olle Hansen Ölmedal |Hej!Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga.Svaret på din fråga är ja, om det uppkommer en s k kapitalvinst för honom.När ditt ex säljer sin del av fastigheten till dig så säger man att han avyttrar sin del av fastigheten. Man måste betala skatt på den kapitalvinst som uppstår vid avyttring av fastighet. (42 kap 1 § inkomstskattelagen)Kapitalvinst är enkelt uttryckt skillnaden mellan- den ersättning som du betalar honom för andelen i fastighetenoch - Det s k omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet är det belopp som han tidigare betalat för att köpa sin del av fastigheten samt utgifter för förbättringar av fastigheten. (44 kap. 13 och 14 §§ inkomstskattelagen)Jag kan ge ett exempel för att förklara:Vi antar att ni idag äger 50% vardera av fastigheten, och fastigheten är värd 1 miljon. När ni köpte fastigheten så låtsas vi i detta exemplet att den var värd 800.00. Ditt ex betalade 400.000 kr och du betalade 400.000 kr. Under tiden som ni haft den så har låtsas vi också att ditt ex betalat 50.000 kr för att bygga ett uterum till huset.Du betalar honom nu 500.000 kr för att köpa hans andel av fastigheten. Då blir kapitalvinsten:500.000 (ersättningen som du betalar honom) minus450.000 kr (det belopp han köpt sin del av fastigheten och förbättringsutgiften för uterummet)=50.000 kr i Kapitalvinst.Kapitalvinsten måste man betala skatt på. Skattesatsen är 22%. Ditt ex måste därför betala 11.000 kr(22% av 50.000) i skatt i detta exemplet. Om det inte uppkommer någon kapitalvinst alls, t ex om du betalar ditt ex mindre än vad han betalat för att köpa sin del av fastigheten, så behöver han alltså inte betala skatt.Sammanfattning:Beroende på vad du betalar ditt ex, och beroende på vad ni köpte fastigheten för, och beroende av om han har haft s k förbättringsutgifter så kan man räkna ut om det uppkommer en kapitalvinst. Om det gör det så måste han betala skatt på vinsten.Det finns någorlunda bra information om hur man räknar ut skatten på skatteverkets hemsida.Om du behöver ytterligare råd och hjälp så kan du också boka tid med våra verksamma jurister.Jag hoppas att du tycker att du fått ett svar på din fråga. Annars kan du gärna använda kommentarfunktionen nedan så ska jag försöka reda ut eventuella frågetecken.Vänligen,

Blandat fång av bostadsrätt bedöms enligt delningsprincipen

2017-06-24 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Jag och min pappa äger idag tillsammans en bostadsrätt. Han äger 90% och jag 10%. Vi köpte lägenheten totalt för 1,450 milj för två år sedan. Lägenheten är idag värderad till 2.1 milj.. han vill idag sälja sina 90% till mig för 1.450 milj. Skatteverket har idag gett mig en siffra på att han nästa år kommer att behöva skatta 98.000 kr för han säljer under marknadsvärdet vilket är okej. Men hur ska vi fylla i överlåtelsen juridiskt rätt till HSB och till banken. Blir en del gåva? Eller hur fungerar det? Snälla hjälp!
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Precis som du säger ska en del av överlåtelsen anses utgöra gåva. Närmare bestämt är detta i enlighet med delningsprincipen som gäller för bostadsrätter. Om marknadsvärdet för pappans andel är 1 890 000 (2,1 milj.x 90%) och han säljer denna för 1 450 000 kronor, anses han ha sålt 77% (1.45 / 1.89) av sin andel, dvs 69% (77% x 90%) av bostadsräten, till dig för detta pris som motsvarar marknadsvärdet. Resterande delen av 21% (90 - 69) anses utgöra gåvodelen. Detta betyder att du, när du säljer bostadsrätten, kommer att använda1 450 000 som anskaffningsutgift för 69% av bostadsrätten,145 000 (1 450 000 x 10%) som anskaffningsutgift för din 10% och304 500 (1 450 000 x 21%) som anskaffningsutgift för pappans 21% som utgör gåvodelen. Detta i enlighet med kontinuitetsprincipen som gäller för gåvan. Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar

Hur beräknas skatten vid försäljning av en fastighet som någon fått i gåva?

2017-06-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Mina svärföräldrar har en fastighet, som de vårdat ömt i många år. Det finns inga skulder på huset.Nu vill de ge bort fastigheten till sonen. Jag har förstått att om det blir en gåva att sonen då blir den som går in i den "skattemässiga situationen".Om han beslutar sig för att sälja fastigheten, hur räknas skatterna då`Vi ponerar att försäljningsvärdet är 3 miljoner. Utgår man från taxeringsvärdet för att räkna ut reavinsten?
Cecilia Sikström |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om hur skatt beräknas vid en försäljning av fastigheten finns i inkomstskattelagen, den hittar ni här. Hur beräknas skatten vid en fastighetsförsäljning? När en fastighet säljs ska kapitalvinsten som uppstår som en följd av försäljningen beskattas. Kapitalvinsten består av pengarna från försäljningen minus försäljningskostnader (exempelvis mäklararvoden i samband med försäljningen) och det så kallade omkostnadsbeloppet.Omkostnadsbeloppet är det belopp som ursprungligen betalades för fastigheten då föräldrarna köpte den och de förbättringsutgifter som uppstått vid eventuella renoveringar etc. av fastigheten. Detta framgår av Inkomstskattelagens 44 kap. 13§ och 14§. Om svärföräldrarna köpte fastigheten för exempelvis 500 000 kr och har låtit bygga ut fastigheten till en kostnad av 100 000 kr så blir fastighetens omkostnadsbelopp totalt 600 000 kr (500 000 + 100 00). Om svärföräldrarna ger bort fastigheten i gåva till deras son så tar sonen över föräldrarnas omkostnadsbelopp. När sonen tar över föräldrarnas omkostnadsbelopp på detta sättet brukar man, mycket riktigt, säga att sonen hamnar i samma skattemässiga situation som föräldrarna. Det beror på att samma omkostnadsbelopp som hade använts i uträkningen av föräldrarnas kapitalvinst nu även används för att räkna ut sonens kapitalvinst. Uträkningen av sonens kapitalvinst kan illustreras genom ett enkelt exempel. Svärföräldrarnas omkostnadsbelopp är 600 000 kr i enlighet med exemplet ovan. Sonen säljer fastigheten för 3 000 000 kr. I samband med försäljningen anlitar sonen en mäklare som han betalar 10 000 kr till. Sonens kapitalvinst blir därmed totalt 2 390 000 kr (3 000 000 – 600 i omkostnadsbelopp – 10 000 i mäklarkostnader = 2 390 000 kr). Det är denna kapitalvinst som sonen sedan ska betala skatt på. Utgår man från taxeringsvärdet för att räkna ut reavinsten? I skattesammanhang används vanligtvis ordet kapitalvinst istället för reavinst som egentligen är en redovisningsterm. Vid beräkningen av kapitalvinsten utgår man inte från en fastighets taxeringsvärde utan ifrån vinsten vid försäljningen minskat med omkostnadsbeloppet och eventuella försäljningskostnader.Hoppas att detta besvarade dina frågor. Om du har fler frågor är du givetvis välkommen att vända dig till oss på Lawline igen! Vänligen,

Gåvogivaren är skattskyldig för inkomsten man ger som gåva

2017-06-25 i Gåvoskatt
FRÅGA |Jag bor utomlands men har en pensionsförsäkring som betalas ut till mitt svenska konto. Jag vill ge min son (boende i Sverige) dessa pengar ca 900 kr/mån.Måste han betala skatt för dessa och måste jag redovisa dessa till Skatteverket (jag har SINK-skatt på min pension)?Är det någon skillnad om han får pengarna som en klumpsumma en gång om året?
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Transaktionsordningen är så här: Först får du pengar från din försäkring och sedan ger du dessa pengar som gåva till din son. I så fall är det du som får inkomsten och måste betala skatt för detta. Detta innebär att det är fortfarande du som ska redovisa inkomsten. Själva gåvan är skattefri, så han behöver inte betala någon skatt.Det är en annan fråga om du väljer, ifall det är möjligt enligt din försäkring, att det fortsättningsvis ska vara han som får pengarna istället för dig. I så fall kommer pengarna inte alls till dig och det är din son som blir deklarations- och skattskyldig. Det spelar ingen roll om han får pengarna månadsvis eller som en klumpsumma, inkomsten ska ändå deklareras normalt. Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar

Vid överlåtelse av fastighet utgår skatteberäkningen från hela kapitalvinsten.

2017-06-24 i Reavinstskatt
FRÅGA |Om jag skänker halva huset till min sambo och har lån som överstiger taxeringsvärdet men bara motsvarar 50% av marknadsvärdet kan min sambo ta över lånen utan att jag behöver betala skatt? Blir en eventuell skatt bara på den överskjutande delen jmf med taxeringsvärdet eller hela?Eva
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För det första är det så att du inte betalar skatt om du ger halva huset som gåva.För det andra krävs för gåvan att den ska vara rent benifik, dvs att givaren inte får något från gåvotagaren. I ditt fall är det så att överlåtelsen, ifall sambon tar över lånen, ska betraktas som en avyttring och inte som en gåva. Därför kan du behöva betala skatt vid eventuell vinst. Skatteberäningen utgår ifrån skillnaden mellan dina anskaffningsutgifter och vad som skatteverket ska anse utgöra ersättningen från din sambo, så kallat ersättningsbelopp. Hela den delen räknas som kapitalvinst och beskattas med 22%.Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar

Uppskovsbeloppet beror på skillnaden mellan ersättningen för ersättnings- och ursprungsbostaden.

2017-06-24 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej. Jag äger ett friköp radhus.Taxvärde 143700 i Östra Skogås em lån på 14.0000 !,4 mille.Jag har även ett fritidshus i skärgården mede tax,värde 1077 som jag inte har några lån på. Jag har även ett uppskov på 873 000 på bostaden i Skogås.Jag planerar att sälja mina fastigheter, flytta och köpa en lägenhet i Spanien. Jag tar med mitt uppskov.Frågan är nu. hur beräknar man ny min skatt på bostäderna? Jag kommer att arbeta 2 år till då jag är 68.
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Skatten på kapitalvinst vid avyttring av fastigheter är 22% på skillnaden mellan ersättningen och omkostnadsbeloppet. Det sista omfattar anskaffnings- och förbättringsutgifterna. Från ersättningen drar man av utgifter för avyttring eller utfärdandet, till exempel mäklarkostnader. När det gäller uppskovsbeloppet beror det på skillnaden mellan ersättningen för ursprungsbostaden här i Sverige och den för din spanska lägenhet. Om ersättningen för den sista är minst lika stor som vad du får för ditt hus i Sverige, motsvarar uppskovsbeloppet kapitalvinsten ökad med tidigare uppskovsbelopp, i ditt fall 873 000. Om den är mindre så drar man av skillnaden från summan av vinsten plus tidigare uppskovsbelopp. Här är det viktigt att observera att uppskovsbeloppet inte kan överstiga 1 450 000 kronor. Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar