Beskattning av kapitalvinst vid fastighetsförsäljning

2017-04-29 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag planerar att sälja en fastighet som jag fick via arvskifte. Arvskiftet gjordes 2004 då jag löste ut mina syskon. Vår far levde fortfarande. Dödsboet är sedan 1984 då vår mor avled. Hur ser beskattningen ut vid en eventuell försäljning?
Cecilia Lenman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid en eventuell försäljning av fastigheten kommer kapitalvinsten att beskattas enligt reglerna i inkomstskattelagen (IL). Kapitalvinsten från en fastighetsförsäljning beräknas genom att man från ersättningen (det du säljer fastigheten för) drar av det s.k. omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet består dels av anskaffningsutgiften för fastigheten, dels kostnader för ev. förbättringsutgifter som ny-, till- och ombyggnader samt förbättrande reparationer (44 kap. 14 § IL). Eftersom du ärvt fastigheten tar du över arvlåtarens anskaffningsutgift. Det är alltså det arvlåtaren köpte fastigheten för som utgör din anskaffningsutgift i kapitalvinstberäkningen. Formeln för kapitalvinstberäkningen ser alltså ut såhär:Ersättning – omkostnadsbelopp = kapitalvinst/förlustÄr resultatet vid beräkningen positivt har du gjort en kapitalvinst, men det är endast som 22/30 av vinsten som beskattas (45 kap. 33 § IL). Skattesatsen på 22/30 av vinsten är 30 %, vilket motsvarar en skattesats om 22 % på hela vinsten. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Beskattning av skadestånd inom näringsverksamhet

2017-04-27 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Hej.Har ett ab som ska läggas ner pga att lokalen företaget bedrivs i ska rivas. Bolaget som äger lokalen har inte kunnat erbjuda likvärdig ny lokal och därför bestämt att betala ut ett skadestånd. Min fråga hur beskattas ett sådant skadestånd? Läggs det på ev vinst o skattas då?Med vänlig hälsningJeanette
Nathalie Byström |Hej Janette och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågan handlar om hur skadestånd ska beskattas och inkomstskattelagen (1999:1229) (IL) är tillämplig (https://lagen.nu/1999:1229#K1P1S1). Huvudregeln är att alla inkomster i näringsverksamhet ska tas upp som intäkt, 15 kap. 1§ IL. Ersättningen ifråga utgör en sådan inkomst (jfr HFD 2012 ref. 39). I inkomstslaget näringsverksamhet ska inkomster och utgifter som hör till sådan verksamhet tas upp. Kapitel 15 IL behandlar vad som ska betraktas som sådan inkomst. Skattefrihet kan föreligga bara om det finns ett undantag från beskattning i inkomstskattelagen. Försäkringsersättningar och andra ersättningar för skada eller liknande på tillgångar är skattefria enligt 8 kap. 22 § IL. Detta gäller dock inte till den del ersättningen avser tillgångar i näringsverksamhet eller på något annat sätt avser en inkomst eller en utgift i näringsverksamhet. Därmed omfattas skadeståndet inte av skattefriheten och är därför skattepliktigt, vilket framgår av IL och även Skatteverkets rättsliga vägledning som du hittar på deras hemsida. Vid ytterligare frågor eller funderingar angående beskattning av skadeståndet ber jag dig vända dig till Skatteverket.Hoppas att du har fått svar på din fråga. Lycka till!Med vänlig hälsning,

Vad bör man tänka på vid överlåtelse av fastighet?

2017-04-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |HejsanJag har en fråga gällande gåva/arv/skatt. Det är så att jag och min bror tillsammans har fått våran farfar & farmors hus/fastighet av våran far som i sin tur ärvt det efter deras bortgång. Dokumentation kring detta har vi fått hjälp av vid jurist. Då min bror är mycket intresserad av att bo i huset så har han frågat mig om han kan få köpa ut min del av huset. Jag håller på att fundera på saken och är nyfiken på vad som gäller en sådan gång? Både vad gäller om eventuell skatt ska betalas av mej eller min bror samt vilken dokumentation krävs för att göra detta? Kan vi komma överens om priset för huset utan att inblanda mäklare eller värderare?Kan min far drabbas av någon skatt pga att han gett oss huset som gåva eller tidigt arv? Många frågor som jag hoppas ni kan hjälpa mej medTack på förhand
Cecilia Lenman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Försäljning av fastighet regleras i 4 kap. jordabalken där det anges att en köpehandling ska upprättas och formkraven för denna. Eftersom du anger att en jurist hjälpt er med detta kommer jag inte att beröra dessa regler närmare.I princip finns inget krav på att ni måste blanda in mäklare eller värderare, men det kan vara fördelaktigt eftersom det ofta ingår deklarationshjälp i mäklaruppdraget. Ni bör dessutom vara medvetna om att ett för lågt pris kan innebära att överlåtelsen ur skattemässig synvinkel betraktas som en gåva och inte ett köp, vilket jag mer ingående förklarar i det följande stycket. Generellt kan man säga att om ersättningen för en fastighet understiger fastighetens marknadsvärde är överlåtelsen ett s.k. blandat fång eftersom den delvis innebär en gåva, delvis innefattar en ersättning. För att avgöra hur blandade fång ska beskattas tillämpas vid fastighetsöverlåtelser den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär att hela överlåtelsen betraktas som ett köp om ersättningen överstiger eller motsvarar taxeringsvärdet. Motsatsvis betraktas hela överlåtelsen som en gåva om ersättningen understiger taxeringsvärdet. Om ni vill att överlåtelsen i skattemässigt hänseende ska betraktas som en försäljning är det alltså viktigt att ni ser till att ersättningen vid en försäljning överstiger taxeringsvärdet eftersom konsekvensen av att den inte gör det blir att hela överlåtelsen istället betraktas som en gåva. Gällande beskattning vid överlåtelsen finns reglerna kring detta i inkomstskattelagen och vid försäljning av fastighet kommer ev. kapitalvinst att beskattas (42 kap. 1 § IL). Det är dock bara 22/30 av kapitalvinsten som beskattas (45 kap. 33 § IL). Kapitalvinsten från en fastighetsförsäljning beräknas genom att man från ersättningen (det din bror betalar till dig) drar av det s.k. omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet består dels av anskaffningsutgiften för fastigheten, dels kostnader för ev. förbättringsutgifter som ny-, till- och ombyggnader samt förbättrande reparationer (44 kap. 14 § IL). Eftersom ni ärvt fastigheten av er far som i sin tur har ärvt den av sina föräldrar är det era farföräldrars anskaffningsutgift som används i beräkningen. Är resultatet vid beräkningen positivt har du gjort en kapitalvinst och kommer att beskattas med en skattesats om 30 % på 22/30 av vinsten (med andra ord 22 % av hela vinsten).Gåvan av fastigheten från er far till er innebär inte någon skattskyldighet för honom eller er, eftersom gåvor inte beskattas (8 kap. 2 § IL). Det är dock troligen så att gåvan arvsrättsligt ses som ett förskott på arv till dig och din bror. Eftersom din bror förvärvar fast egendom när han köper fastigheten av dig kommer han dock att behöva betala stämpelskatt (1 § lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Skatta ärvd fastighet.

2017-04-26 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Finns det någon generell norm hur man beskattar ett gammalt hus. Köpt för en billig peng i mitten av 1900. Självrenoverat under åren . Inget underhåll dom senaste 20 åren. Nu ska dödsboet sälja huset som har ett tax.värde på 1,4 milj.Vi kan inte hitta alla kvitto.Margareta Thomsen
Elin Gustavsson |Hej! Vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga! Att räkna ut kapitalvinst på fastigheterRegler om hur man beskattar fastigheter finns i 45 kap. Inkomstskattelagen, du hittar den här. När man ska räkna ut det värde man ska skatta på en avyttrad fastighet så måste man börja med att räkna ut omkostnadsbeloppet. I vanliga fall så är omkostnadsbeloppet det värde man köpte fastigheten för + eventuella förbättringsutgifter. Eftersom att ni fått huset i arv så kliver ni automatiskt in i arvgivarens skattemässiga situation, ni tar alltså över arvgivarens omkostnadsbelopp. Om huset är inköpt innan 1952 så ska man inte använda inköpspriset som omkostnadsbelopp, man ska istället använda 150% av det taxeringsvärde som förelåg på fastigheten 1952. Skulle det vara så att inköpspriset överstiger 150% av taxeringsvärdet så får man ändå använda det som omkostnadsbelopp. Även om huset är inköpt före 1952 så får man självklart lägga till eventuella förbättingsutgifter på omkostnadsbeloppet. FörbättringsutgifterOm man vill lägga till förbättringsavgifter på omkostnadsbeloppet så krävs det att de går att hänföra till beskattningsåret eller något av de fem senaste åren, se 45 kap. 12 § Inkomstskattelagen. När man räknat ut omkostnadsbeloppetNär omkostnadsbeloppet sedan är uträknat så ska man dra bort det beloppet från försäljningsvärdet och summan av det blir kapitalvinsten. Kapitalvinsten ska sedan delas på 22/30-delar och resultatet av det ska beskattas med 30%. Lycka till med allt! Vänligen,

Skatt på försäljning av fastighet erhållen genom gåva

2017-04-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, jag undrar hur är det med skatten när man vill sälja bostadsrätt som fick som en gåva? 2. Borde man få något skriftligt från bostadsrätt föreningen att man äger bostadsrätten. Jag har fått bara ett meddelande på mina sidor att det gick igenom överlåtelse av bostadsrätt. Ska det räcka? Tack för svaret. Mvh Sofia
Erica Leufstedt |Hej Sofia, tack för din fråga! Svaret på din fråga regleras av Inkomstskattelagen (1999:1229) (IL). Huvudregeln vid försäljning av en fastighet är att eventuell vinst utgör en så kallad kapitalvinst, som ska tas upp inom inkomstslaget kapital och beskattas. Bestämmelser om detta finns i 41 kap 1 och 2 §§ samt 42 kap 1§ IL. När man beräknar hur stor kapitalvinsten vid en avyttring är ser man till 44 kap 13+14 §§ IL. Enligt dessa bestämmelser beräknas vinsten som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången, alltså värdet du säljer fastigheten för, och de omkostnadsbelopp du haft under tiden du ägt fastigheten. Omkostnadsbeloppet innefattar det belopp du betalade när du anskaffade fastigheten samt förbättringsutgifter. Vilka dessa är bestäms av 45 kap IL. Det är rörande omkostnadsbeloppet som din situation aktualiserar vissa specialbestämmelser. Eftersom du erhållit fastigheten genom gåva kommer du inte ha haft någon anskaffningsutgift, du har inte betalat något för fastigheten. I 44 kap 21§ IL stadgas den så kallade kontinuitetsprincipen som säger att du som förvärvare av en tillgång genom gåva inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Det som skiljer din situation åt är således att istället för att du vid kapitalvinstsberäkningen ska räkna med din anskaffningsutgift om 0 kronor, räknar med den anskaffningsutgift som överlåtaren hade när hen anskaffade fastigheten. Även det belopp som överlåtaren erlagt i förbättringsutgifter övertar du och får göra avdrag för. Vidare får du självklart göra avdrag för dina egna förbättringsutgifter i form av förbättrande reparationer och underhåll samt övriga förbättringsutgifter, se 45 kap 11 och 12 §§ IL. För den kapitalvinst du gör vid avyttringen kommer du skatta 30% i statlig inkomstskatt, detta följer av 65 kap 7§. Angående din andra fråga skulle jag säga att det viktigaste för din del är att det finns ett upprättat gåvobrev mellan dig och den som gett dig fastigheten som gåva. Detta är viktigt för att kunna bevisa att fastigheten ägs av dig och att du erhållit den genom gåva. Vad bostadsrättsföreningen har för interna riktlinjer vid överlåtande av bostadsrätt och vid välkomnande av nya medlemmar i dess förening kan jag inte uttala mig om men om du fått ett meddelande om att överlåtelsen gått igenom tolkar jag det som ett accepterande av dig som ägare av bostadsrätten. Om du har ett gåvobrev upprättat med överlåtaren av fastigheten ser jag inte vidare problem för din del. Om du är osäker på vad föreningen önskar av dig skulle jag råda dig att kontakta dem!Hoppas detta gett dig svar på din fråga!Vänligen,

Vem ska betala TV-avgift?

2017-04-27 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Om en förening betalar TV-licens, måste jag då, som medlem på samma adress, betala TV-avgift?
Louise Kjellberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Enligt 2 a § i lag (1989:41) om finansiering av radio och TV i allmänhetens tjänst ska den som är innehavare av en TV mottagare betala radio- och TV-avgift. Vad som avses med en TV mottagare definieras i 2 § i samma lag och inbegriper "sådan teknisk utrustning som är avsedd att ta emot utsändning eller vidaresändning av TV- program, även om utrustningen också kan användas för annat ändamål". Med andra ord, är du innehavare av en TV även om du inte använder den som TV så ska du betala radio- och TV-avgift.Tv-licensen är vidare knuten till TV-mottagarens hushåll och inte till adressen. Dvs. att alla hushåll som innehar en TV-mottagare ska betala TV-avgift. Detta framgår av 3 § i tidigare nämnda lag. Det spelar således för din del ingen roll att föreningen betalar TV-avgift för skyldigheten att betala TV-avgift är knuten till varje hushåll som innehar en TV-mottagare. Detta betyder vidare att om ett hushåll har flera TV-mottagare så behöver de dockendast betala en TV-avgift.Sammantaget så kan man förenklat säga, har du en TV-mottagare i ditt hushåll och ingen annan i hushållet redan betalar TV-avgift (observera hushållet och inte adressen) så är du skyldig att betala TV-avgift.Hoppas du fick svar på din fråga. Återkom gärna som du har några vidare funderingar.

Avsaknad av gåvoskatt i Sverige

2017-04-26 i Gåvoskatt
FRÅGA |HejMin mor vill sälja sitt hus i Kroatien och ge pengarna i gåva till mig.Hur för hon pengarna till mitt konto i Sverige och betalar jag eller hon någon skatt på de pengarna?
Jonas Wester |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För att en gåva av pengarna från försäljningen bör din mor skriva ett gåvobrev där det framgår att hon ger pengarna till dig. Att föra över pengarna till ditt konto bör inte orsaka några problem.Din mor kommer behöva betala skatt på den kapitalvinst hon gör på försäljningen av huset i Kroatien, beskattningen sker då enligt kroatisk lag. Varken du eller din mor kommer dock att behöva betala skatt på beloppet som du ska få i gåva, det finns ingen gåvoskatt i Sverige.Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp!Med vänlig hälsning,

Betala skatt när man flyttar värdepapper?

2017-04-23 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej, Har haft privat pensionssparande i Swedbank sedan 20 års åldern och nu ville jag flytta över dessa pengar till ett isk konto istället. Fick då betala skatt på detta. Kan detta verkligen stämma att jag får skatta en gång till på redan skattade pengar? Summorna det rör sig om är 30509 kr som jag fick betala 9151 kr i skatt på.Vänliga hälsningar
Rebecca Axelsson |Hej, och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga.Det stämmer tyvärr att du ska betala skatt när du flyttar ditt sparande från ett konto som inte är ett ISK till ett ISK. När man flyttar värdepapper till ett ISK så räknas det som en försäljning av värdepappren (se inkomstskattelagen 44 kap. 8 a §). Du får då betala kapitalvinstskatt på 30 % (se inkomstskattelagen 65 kap. 7 §). Du skattar alltså på vinsten du gjort sedan du startade ditt sparande.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,