Skadestånd vid förverkat andrahandskontrakt samt återbetalning av oskälig hyra
Hej! Min dotter hyrde en lägenhet i andrahand ock nu visar det sig att han som hyrde ut den gått ut med falsk information. Han hyr den själv av en annan som äger lägenheten. Vi tog kontakt med honom ock han visste inget. Min dotter får nu ett nytt lagligt kontrakt med ägaren men det jag undrar nu är om vi kan kräva någon ersättning för att han lurat henne.
Även hennes bror som hyrde den innan blev lurad. Han har tagit ut mer i hyra än vad han själv betalt.
Tacksam för hjälp
Mvh Susanne
Lawline svarar
Hej! Tack för din fråga!
Två olika möjligheter för din dotter att få ersättning kan diskuteras: dels om hon kan få skadestånd till följd av att hon inte kunde bo kvar i den första lägenheten, dels om hon har rätt till återbetalning av en del av den hyra som betalats.
1. Skadestånd till andrahandshyresgäst om hyreskontraktet förverkas
För att en hyresgäst ska få hyra ut en lägenhet i andra hand krävs antingen att hyresvärden ger sitt samtycke eller att hyresnämnden ger tillstånd att hyra ut lägenheten (12 kap 39-41 §§ jordabalken). Om varken samtycke eller tillstånd har givits är förstahandshyresgästens kontrakt förverkat och hyresvärden får då säga upp hyreskontraktet i förtid (12 kap 42 § jordabalken). Det här medför bl.a. att varken första- eller andrahandshyresgästen får bo kvar i lägenheten.
Din dotter har alltså ingen rätt att bo kvar i lägenheten. I och med att hennes hyresvärd enligt avtalet skulle ha hyrt ut lägenheten till henne har hon dock rätt till skadestånd av sin hyresvärd om hon har lidit skada av att inte ha möjlighet att bo i lägenheten. Om din dotter har fått en likadan lägenhet till ett pris som inte är högre än priset för den första lägenheten talar mycket för att hon inte lider skada. Om lägenheten är dyrare skulle däremot situationen kunna bli en annan. En mer fullständig bedömning av möjligheterna till skadestånd kan inte göras utan närmare uppgifter om fallet.
2. Rätt till återbetalning av hyra
Frågan är om din dotter, som har betalat mer i hyra för sin förra lägenhet än vad förstahandshyresgästen har betalat, har rätt till återbetalning av någon del av hyran.
Hyran av en bostadslägenhet ska bestämmas utifrån vad som är skäligt om en tvist uppkommer om hyrans belopp (12 kap 55 § jordabalken). Hyran är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. I den här bedömningen tas hänsyn till ett stort antal faktorer. En skälighetsbedömning måste göras vilket gör att det inte i sig är otillåtet för en hyresgäst att hyra ut i andra hand till ett högre pris än vad denne själv betalar. I din dotters situation går det därmed inte att konstatera att hyran hon betalade var för hög utan att fler uppgifter finns för att bedöma om hyran är skälig.
Om den betalda hyran var oskäligt hög finns möjlighet för din dotter att få återbetalning av den del av hyran som överstiger skäligt belopp (12 kap 55 e § jordabalken). Det här förutsätter däremot bl.a. att ansökan om återbetalning lämnas in till hyresnämnden inom tre månader från det att din dotter lämnade sin lägenhet.
Med vänliga hälsningar,
