Samfällighetsförening - Gemensamhetsanläggning - Servitut - Vad gäller?
Hej, Vi är en samfällighetsförening som förvaltar en gemensamhetsanläggning där ändamålet är kommunikations- och naturområde. I lantmäteribeslutet står att ”Anläggningssamfälligheten bedömer och beslutar (vid årsmöte) om vilken skötsel av ovan nämnda områden som är lämplig. Skötseln av områdena får dock ej strida mot detaljplanens intentioner och så att öppenheten och möjligheten att röra sig fritt överallt inskränkes”. Den upplåtna marken är kvartersmark och ägs av kommunen, som dock inte är inte huvudman för allmänna platser. Vilka rättigheter och skyldigheter har föreningen utifrån anläggningslagen, lagen om förvaltning av samfälligheter samt eventuellt plan- och bygglagen avseende den upplåtna markrättigheten för gemensamhetsanläggningen? För styrelsens och föreningens del, vad gäller för över- eller upplåtelse av mark till enskilda fastighetsägare? Vilka skyldigheter har vi gentemot övriga medlemmar? Kan den tjänande fastigheten (kommunen) överlåta marken med servituts- eller äganderätt till en enskild fastighetsägare mot föreningens vilja? / Undrande styrelse
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och lagen om förvaltning av samfälligheter (samfällighetslagen, SFL). Huruvida plan- och bygglagens (PBL) regler kommer att aktualiseras i förevarande fall låter jag dock vara osagt, men min uppfattning är att så inte är fallet.
Din ärendebeskrivning innehåller flera frågor varför den utredningen kommer att präglas av mer bredd än djup. Frågorna kommer att besvaras i tur och ordning, i något komprimerad form och i den mån det går ska tilläggas. Det ska vidare tilläggas att det utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter egentligen är svårt att göra en adekvat bedömning. Men utifrån den information som finns tillgänglig i skrivande stund kan följande anföras.
Fråga 1 - Kan föreningen överlåta marken och/eller upplåta nyttjanderätter på densamma?
Det korta svaret, i vart fall såvitt jag kan bedöma, torde lyda nej eftersom marken ägs av kommunen. Den totala dispositionsrätt som vanligtvis möjliggör den här typen av förfoganden, dvs. avyttringar och/eller beviljande av belastningar i form av olika nyttjanderätter (exempelvis servitut), tillkommer endast det rättssubjekt som sitter på den faktiska äganderätten.
Genom formuleringen ”För styrelsens och föreningens del, vad gäller för över- eller upplåtelse av mark till enskilda fastighetsägare?” verkar du vidare göra en åtskillnad mellan styrelsen som föreningsorgan och föreningen som juridisk person. Exakt vad som avses med detta är för mig något ovisst, men gissningsvis syftar du på de föreningsrättsliga kompetensreglerna. När det gäller behörigheten, eller rättare sagt kompetensfördelningen mellan styrelsen och stämman, finns tyvärr inget givet svar. Och i samfällighetslagen finns ingen lagreglering överhuvudtaget. Inte gällande den här frågan i varje fall, jfr 47-50 §§ SFL.
En samfällighetsförening och i förlängningen stämman är en demokratisk församling och dikterar i mångt och mycket själv vad som ska gälla. Lagstiftaren har medvetet, av flexibilitetsskäl, valt att inte detaljreglera det är området varför den främsta rättskällan är föreningens stadgar. Möjligen kan man i det här avseendet och om stadgarna inte ger något tydligt besked göra en analogi till bostadsrättslagen (BRL), dvs. hämta viss vägledning från de regler och allmänna föreningsrättsliga principer som kommer till uttryck däri.
Enligt 9 kap. 15 § 1 st. BRL gäller att beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark ska fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Den springande punkten är således hur begreppet "väsentliga förändringar" ska förstås, vilket inte beskrivs närmare i lagtexten. Motsvarande begreppsapparat finns dock inte i samfällighetslagen. Och hur "väsentliga förändringar" ska tolkas och eventuellt appliceras i (på) just den nu uppkomna situationen kan jag inte besvara i nuläget. Det kräver ytterligare utredning.
Fråga 2 - Vilka skyldigheter har föreningen gentemot övriga medlemmar?
Frågan bereder vissa tolkningsproblem eftersom jag inte alls vet vilket eller vilka sammanhang som åsyftas. För att kunna hantera den här delen av ditt ärende behövs helt enkelt ytterligare information om kontexten, dvs. de omnämnda skyldigheterna i förhållande till och/eller i samband med någonting kontextuellt. För en samfällighetsförening har ju, liksom andra liknande associationer, olika skyldigheter i förhållande till medlemmarna i olika situationer.
Fråga 3 - Kan kommunen i egenskap av fastighetsägare upplåta en servitutsrätt och/eller överlåta äganderätten till någon annan?
Den här frågan utgör i princip en kontrast till Fråga 1 och följande kan sägas. Även om kommunen i grunden är ett offentligrättsligt organ träffas den inte sällan av vissa civilrättsliga regelverk, exempelvis när kommunen uppträder (agerar) som arbetsgivare, hyresgäst, skadevållare eller, som i det här fallet, fastighetsägare. Och i likhet med andra fastighetsägare kan kommunen enligt min mening, i kraft av sin äganderätt och genom den tämligen långtgående avtalsfrihet som gäller i Sverige fritt (och godtyckligt) disponera över sina ägor. När det gäller just servitut kan följande sägas.
Ett servitut gäller vanligtvis obegränsat i tiden och utgör således en permanent belastning på den tjänande fastigheten (den fastighet vars ägare ger annan markägare viss rätt till fastigheten). En sådan rättighet är alltså kopplad till fastigheten och följer med denna vid en äganderättsövergång, dvs. i samband med en försäljning, vilket däremot inte är fallet vid en formlös nyttjanderätt. En sådan gäller nämligen endast mellan parterna. I 14 kap. 1 § 1 st. JB anges att om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning får i fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt taga i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende.
Ett servitut ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare och ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen, 14 kap. 5 § JB. I övrigt uppställs egentligen inga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär också att förbehåll, diverse undantag och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Men brukligt är ändå att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen. En upplåtelse som inte uppfyller det ovan nämnda skriftlighetskravet har inte verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten, se 14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB.
På kommunal mark kan, med iakttagande av ovanstående, upplåtas en servitutsrätt. Men ägaren av den härskande fastigheten måste hela tiden förhålla sig till och hedra det i servitutsavtalet stipulerade ändamålet samt övriga i avtalet angivna villkor. Den här delen är inte helt oviktig. Dels uppställer lagstiftaren ett krav på att servitutet ska vara ”ägnat att främja en ändamålsenlig användning” och att marken endast kan (ska) bli föremål för ett nyttjande ”i visst hänseende”. Med andra ord kan (får) det aldrig bli tal om ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastighetens yta, se t.ex. Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1996 s. 776. Det sistnämnda är givetvis en stor fördel för samfällighetsföreningen.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
