Samäganderätt och nyttjanderätt som betungar köp av fast egendom
Min syster, 55 år bor hos min mamma i hennes villa. Vi är sammanlagt 3 syskon. Min syster vill bo kvar i huset när vår mamma dör men jag och min bror vill sälja huset. Min syster säger att hon har besittningsrätt. Hon hjälper vår mamma jättemycket. Min mamma hade aldrig klarat av att bo kvar i huset om inte min syster hjälpt till så mycket. Vad händer egentligen när vår mamma dör om inget testamente skrives?
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Du och dina syskon är bröstarvingar enligt Ärvdabalken (ÄB) och kommer att ärva lika mycket var efter er mor enligt 2 kap 1 § ÄB. Detta betyder att ni kommer att äga en tredjedel var av huset och blir på så vis samägare enligt samägandelagen.
Din syster bor i huset med din mamma och vill bo kvar där efter din mammas bortgång, medan ni andra syskon vill sälja huset. Din syster har en nyttjanderätt som kommer att bestå när ni blir ägare av huset eftersom ni som nya ägare har kännedom om nyttjanderätten, se 7 kap 11-14 §§ Jordabalken. Hon har dock ingen besittningsrätt, eftersom hon hyr enligt Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, som till skillnad från 12 kap. JB (hyreslagen) inte ger något besittningsskydd.
Hon kommer alltså ha en fortsatt rätt att bo i villan, eftersom muntliga avtal om hyra är lika giltiga som skriftliga, samt eftersom ni som nya ägare har haft kännedom om hennes nyttjanderätt.
Ni kommer alltså att bli samägare enligt Lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt. Huvudregeln för försäljning av en samägd fastighet är att samtycke krävs från alla delägare (2 § samägandelagen). Men om delägarna inte kommer överens kan en av dem ansöka hos domstolen om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion. Delägare som motsätter sig en försäljning kan begära anstånd med sådan försäljning men då krävs synnerliga skäl (6 § samägandelagen). Synnerliga skäl är en väldigt hög tröskel och det skulle vara svårt för din syster att komma över den.
Ett problem i denna fråga är din systers nyttjanderätt som betungar villan. Ni måste säga upp henne enligt lagen om uthyrning av egen bostad, vilken ger henne tre månaders uppsägningstid. Säger ni inte upp henne kan, om köparen får vetskap om hennes nyttjanderätt innan köp, hennes rätt bestå och sätta ner priset på villan avsevärt vid en eventuell auktion. Detta missgynnar dock även henne som samägare och är hon klok väljer hon att gå med på en försäljning.
Slutsatsen för denna fråga är alltså att om ni inte kan komma överens om hur ni ska göra är att ni alltid kan tvinga till en försäljning genom en offentlig auktion. Din syster kan alltså inte tvinga er att behålla villan om inte ni vill det.
Hoppas du fick svar på din fråga,
