Köpa ut sambos andel av gemensam bostad - Viktigt att tänka på

2016-08-22 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag har tänkt att köpa min sambos del av vårt gemensamma hus då han vill lösa ut egna skulder som han har. Idag äger vi 50% var av huset. Vi kommer att fortsätta att bo tillsammans. Vad bör jag tänka på och hur går jag tillväga?
Niclas Friberg |InledningHej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Era frågor!Eftersom Ni önskar veta vad Ni bör tänka på vid köp av, vad jag antar är, fastighet från Er sambo är det främst sambolagen (https://lagen.nu/2003:376) och jordabalken (https://lagen.nu/1970:994) som blir intressanta för Er. Av pedagogiska skäl delar jag upp köpet i två delar hänförliga till respektive lagområde.Ett generellt praktiskt råd är att tala med lantmäteriet och kolla upp om det finns något registrerat hos dem om fastigheten t.ex. uttagna pantbrev eller nyttjanderätter som Ni inte vet om. Nu är Ni visserligen redan delägare men det kan ändå vara en bra idé att kontrollera.Notera att då vi inte vet om alla förutsättningar i Ert specifika fall blir detta svar relativt generellt hållet.JordabalkenEftersom Ni ska köpa loss en andel av ett hus ska Ni genomföra köpet skriftligt, vilket är ett formkrav för att ett köp av en fastighet ska vara rättsligt bindande, och se till att få köpet registrerat genom att söka ensam lagfart för fastigheten.SambolagenDå Ni redan är sambo idag och Ni inte angett något om huruvida fastigheten redan idag är samboegendom eller inte, och Ni inte heller angett att Ni idag har ett samboavtal där bostaden undantags, utgår jag ifrån att den är samboegendom och därmed ingår i en ev. framtida bodelning mellan dig och din sambo. Detta har inte haft så stor betydelse medan Ni har ägt hälften var men om du köper loss hans andel av fastigheten så ingår även den andelen i en bodelning. I klarspråk innebär detta att om ni skulle gå isär ska ni dela hälften lika på bostaden även om Ni nu äger hela bostaden själv. Hans privata övriga tillgångar ingår inte i bodelningen så ingen "utjämning" kommer ske. Köper Ni loss Er sambos andel riskerar Ni att förlora mycket pengar om ni en dag skulle separera.För att undvika den stora risk som ett utköp av Er sambos andel innebär bör Ni inte köpa loss hans andel förrän ni båda har undertecknat ett samboavtal där det anges att er gemensamma bostad är undantagen, d.v.s. ej är samboegendom och därmed inte kan ingå i en bodelning mellan er. Sammanfattning och rekommendationNi bör börja med att ställa krav på att ni båda undertecknar ett samboavtal där det anges att er gemensamma bostad ej är samboegendom. Först efter att Ni båda undertecknat detta bör Ni gå vidare med köpet och upprätta ett skriftligt köpeavtal. Detta använder Ni sedan för att söka ensam lagfart på fastigheten.Familjejuridik och arvsrättJag skulle rekommendera Er att kontakta en jurist för att upprätta ett samboavtal och för eventuell vidare hjälp med Ert ärende. Vi på Lawline samarbetar med erfarna jurister inom familjerätt. Ni kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.Hoppas Ni har fått svar på Era funderingar.Med vänliga hälsningar

Ändringar gjorda av hyresgäst

2016-08-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |hej! har jag som fastighsägare rätt att ta ut någon ersättning av någon hyresgästsom utan tillstånd har målat på kakel och dragit ut en linoleummatta (som blev lagd 6mån innan hyresgästen flyttade in) och mattan var delvis skadad? mattan finns ihoprullad menhyresgästen vägrar att sätta tillbaka den o vägrar ta bort färgen från kaklet.får hyresgästen göra så och vart vänder man sig i sådan tvist?
Anton Walfridsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga regleras av Jordabalkens (JB:s) 12 kapitel. JB 12 kap. 24 a § ställer upp en tvingande rättighet för en hyresgäst att måla/tapetsera om eller annan liknande åtgärd på egen bekostnad, i det hyrda utrymmet. Det är alltså mindre förbättringsåtgärder som hyresgästen har rätt att utföra och jag anser att riva upp linoleummattan och måla över kakel är en större åtgärd som kräver samtycke av dig, hyresvärden. Om rätten anser att åtgärderna som företagits är jämförliga med målning/tapetsering blir hyresgästen endast ersättningsskyldig om åtgärderna försämrat bruksvärdet på det hyrda utrymmet. Kan du visa att värdet sänkts har du god chans att få ersättning och det samma gäller givetvis om åtgärderna inte kan anses vara jämförbara med en vanlig ommålning. Du vänder dig till hyresnämnden för att kräva ersättning, det framgår av samma paragraf det vill säga JB 12 kap. 24 a §. Hoppas att du fick svar på din fråga!Behöver du vidare hjälp med din situation är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se

Kan ljudanläggning ingå i fastighetsköpet?

2016-07-25 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Vi har köpt en fastighet (hus och mark) där det är installerat en ljudanläggning som är inkopplat i kök, vardagsrum och på uteplatsen. Nuvarande ägare erbjuder nu att sälja denna ljudanläggning men skulle inte detta kunna ingå i fastighetsköpet? Vid visning var dessa installerade och monterade, ägarna har inte uttryckligen sagt att de inte ingår i försäljningen, således har vi inte skrivit något om det i köpeavtalet. Vi är inte helt säkra på hur högtalarna är installerade, om sladdarna går igenom väggarna eller inte t.ex. men om detta skulle kunna ingå i försäljningen, vad är så att säga kraven? Måste sladdarna gå igenom väggarna och systemet är inbyggt i huset på det sättet för att det ska anses vara byggnadstillbehör? Det enda vi minns från visningen och som vi ser på bilder är att små högtalare är monterade i hörnen i nämnda rum. Hoppas på snabbt svar och stort tack för hjälpen!
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att ljudanläggningen ska ingå i fastighetsköpet måste det vara ett byggnadstillbehör enligt 2 kap 1 § jordabalken (förkortas JB) (se lagen här). Byggnadstillbehör är fast inredning eller sådant som byggnaden blivit försedd med, om det är ägnat för stadigvarande bruk. Fast inredning är till exempel element och kyl och frys. Frågan blir då om byggnaden blivit försedd med ljudsystemet för stadigvarande bruk, om så är fallet anses det som byggnadstillbehör. Kravet på "stadigvarande bruk" innebär att föremålet normalt vara till nytta oavsett vem som råkar äga fastigheten. Föremålet ska ha tillförts byggnaden så att även om man säljer huset har de nya ägarna nytta av föremålet, som till exempel med en spis. I praxis har man ansett att en inbyggd diskmaskin, motordelen till en centraldammsugare och en parabolantenn är byggnadstillbehör. I detta fall kan man nog se ljudsystemet som ett byggnadstillbehör om det är så att sladdarna går genom väggarna. Då har man ju installerat det med syftet att de ska finnas kvar, annars skulle man ju behöva riva upp väggen när man flyttar.Är det istället så att ljudsystemet bara är installerat och lätt kan flyttas på och tas med, som till exempel en tv, utgör det inte byggnadstillbehör och följer då inte automatiskt med i fastighetsköpet.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Fastighetsköp - köpehandling

2016-06-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi ar 3 syskon med ett syskonbarn som tillsammans med vara resp. barn, arver en fastighet. Fastigheten skrevs pa var mor ca 15 ar sedan till ett varde av 1 miljon kronor. Om jag tillsammans med mina barn skulle vilja kopa ut dom andra parterna, hur gar jag da tillvaga? Boupptackning har gjorts och vad jag forstar ar det nu skattemyndigheten som ska saga sitt.Mitt nuvarande hus maste saljas for att eventuellt kunna kopa ut dom andra. Minst 2 parter vill salja fastigheten.
You Jung Lee Törnqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I jordabalken (JB) finns det regler om köp av fastighet som är tillämpliga i er situation.Att köpa ut de andra arvtagare går till på samma sätt som ett vanligt fastighetsköp d.v.s. en köpehandling måste upprättas i laga form. Enligt 4:1 JB måste följande information tas med i köpehandlingen (tillika köpekontraktet): köpeskilling och förklaring att säljaren överlåter fastigheten till köparen. Dessutom skall uppgifter om fastighetsbeteckningen klart framgår samt namn och namnteckning på säljaren och köparen. Eftersom du nämner att det finns olika parter som äger andelar av fastigheten skall en köpehandling upprättas för varje part/säljare. Då är det viktigt att det också framgår i köpehandlingen vilken andel som överlåtes. Det är inte ovanligt att även ett köpebrev upprättas så att dubbla köpehandlingar används, men det finns inget krav på detta, se 4:2 JB. Köpebrev utfärdas efter att köpeskillingen har betalats och fungerar även som bevis på att betalning har skett, 4:5 JB.Namnteckning på köpehandlingen (och eventuella köpebrevet) skall bevittnas för att kunna få lagfart beviljat, 20:7 JB. Efter att köpehandlingen är upprättade skall den skickas tillsammans med lagfartsansökan till Lantmäteriet, 20:1 och 20:5 JB.Om du och dina barn behöver hjälp med att upprätta en gåvohandling kan ni vända er till Lawlines lättanvända avtalstjänst, följ länken här. Blanketter om ansökan till lagfart finns på Lantmäteriets hemsida. Med vänlig hälsning,

Försäljning av fastighet när ena ägaren är onåbar

2016-08-05 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Person separerat från ett samboförhållande. Eniga i mars om försäljning av vilia som båda är lagfarna ägare till 50/50.Huset har legat ute till försäljning april-slutet på juni, tyvärr ite sålt ännu. Togs bort från Hemnet och visningar i juli månad.Nu har mäklaren ånyo tagit kontakt och den ena av ägarna är nåbar och vill omgående ha ut huset till försäljning nu i augusti igen, med ett justerat pris efter råd av mäklaren.Nu har såväl mäklaren och den ena av ägarna under en längre tid, hela juli, försökt nå ägare nummer 2 på alla tänkbara vis utan resultat.Ävenså släkt o vänner har försökt att nå honom en längre tid. Det finns 3 tänkbara scenarior, antingen vill han inte nås oh struntar i allt, gömmer sig medvetet alt sitter inne för et brott han begick i mars.Våra gemensamma huslån har sagts upp. Personen som är aktiv har haft kontakt löpande med banken ifall de har förslag på att skynda på försäljning utan att person 2 kan nås... men de hänvisar till att KRFMH nu har ärendet.Frågor till Lawline:1. Hur kan säljprocessen skyndas på med hjälp av befintlig, av båda ägare, vald mäklare? 2. Hur kan den person som vill återuppta säljprocessen nu i augusti skynda på processen och slippa onödiga kostnader hos KRFMH, dvs hur gör man om den person som tidigare varit villig sälja helt plötsligt "går under jorden" och inte längre aktivt medverkar till en fortsättning av försäljning.4. Kan domstol eller annan ge ett "utslag" som kan vara tvångsförsäljning ?
Anton Walfridsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tyvärr går det inte att bindande sälja en fastighet på öppna marknaden om inte alla ägare skriver på köpekontraktet, det framgår av Jordabalken 4 kap. 1 §, i alla fall inte om din sambo inte tidigare skrivit på en fullmakt som ger dig den rätten. Det du kan göra är att ansöka hos rätten om att fastigheten ska försäljas genom offentlig auktion. Det framgår av Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt 6 §. Domstolen ska ge dig denna rätt om inte den andra ägaren kan visa på synnerliga skäl till varför försäljning ska skjutas upp. Sammanfattningsvis: du kan alltså inte sälja bostaden genom fastighetsmäklare på den öppna marknaden om inte din sambo skriver under. Du kan däremot ansöka om att den ska säljas på offentlig auktion. Hoppas att du fick svar på din fråga!Behöver du vidare hjälp med din hussituation är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se

Samägande av fastighet

2016-08-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag undrarOm man äger en fastighet tillsammans, tre personer, har lagfart på varsin tredjedel, då undrar jag vilken lag som gäller för oss.Är det samägande lagen som gäller?Gäller det rättigheter/skyldigheter m.m.Gäller det även rätt till försäljning för den av ägarna som vill, mot andra ägarnas medgivande?Dels på sin del i fastigheten men kanske även för andras, alltså att lämna fastigheten till försäljning på offentliga marknaden. Tacksam för svar
Anton Walfridsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt (SamäganderättsL) är tillämplig på din situation, det framgår av 1 §. Jordabalken (JB) är också tillämplig, lagarna reglerar olika frågor.SamäganderättsL 2 § ställer upp ett krav på att alla delägare måste lämna samtycke för "förfogande" av fastigheten. Det betyder att fastigheten inte går att sälja på marknaden om inte alla delägare samtycker. Däremot kan alla delägare ansöka hos rätten om att fastigheten ska försäljas på offentlig auktion och för att det ska förhindras krävs att övriga delägare kan visa synnerliga skäl för att fastigheten inte ska försäljas, detta framgår av SamäganderättsL 6 §. Jag ser inget hinder mot att försälja ens egna andel, exempelvis om de andra två delägarna vill köpa ut den tredje. Dock får köparen av andelen rätt att ansöka om att fastigheten säljs på offentlig auktion om det inte förhindras genom avtal. Hoppas att du fick svar på din fråga!Behöver du vidare hjälp med er fastighet är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se

Inskrivningsmyndighet vid fastighetsköp

2016-07-18 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!När ett undertecknat köpeavtal gällande en fastighet är klart skall detta inskrivas och lagfart sökas. Vilken myndighet vänder man sig då till Tingsrätt eller lantmäteri?
Felix Sjöberg |Hej, och tack för din fråga!Regleringen kring fastigheter finns huvudsakligen i Jordabalken, de viktigaste vid fastighetsköp är reglerna i 4 kap. Reglerna kring inskrivning finns i 19 kap. och 19 kap. 3 § föreskriver att det ska finnas en gemensam inskrivningsmyndighet för hela landet (som har hand om Fastighetsregistret) och att regeringen får meddela undantag från denna ordning.Paragrafen säger ju bara att det ska finnas en inskrivningsmyndighet som är gemensam, och inte vilken denna är. Det framgår däremot av en förordning med instruktion för Lantmäteriet som säger att det är Lantmäteriet som är inskrivningsmyndighet för Fastighetsregistret. Det är alltså dit du ska vända dig för att söka lagfart.Hoppas att du fått svar på din fråga!

Är förköpsrätt till fastighet giltig?

2016-06-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |HejMin mor har i samband med ett skriftligt avtal om hyra av sommarbostad i 15 år även muntligen blivit lovad flrköpsrätt av bostaden om och när den ska säljas.Jag vet att köp av fast egendom inte får avtalas annat än skriftligt men detta är löftet om köp, dvs förköpsrätten. Går det att avtala muntligen?Det var fyra personer (utanför familjen) med vid tillfället och minst en av dessa, ev alla, kan styrka uppgifterna om det muntliga löftet. Vore ytterst tacksam för svar.
Lars Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det är tyvärr så att ett löfte om att sälja en fastighet inte är bindande. Inte ens om löftet är skriftligt är det bindande, med vissa undantag. Det framgår inte av det kapitel i jordabalken (1970:994) som reglerar fastighetsköp, utan istället av olika domar från Högsta domstolen. Några exempel på fall där regeln framgår är NJA 1984 s. 673, NJA 1987 s. 726 och NJA 1990 s. 18. Det finns några undantag från regeln, men de är nog inte relevanta för ditt fall eftersom de främst har med uppdragsförhållanden, gåvor eller familj att göra. Om du vill läsa vidare finns det dock en kort presentation av de huvudsakliga undantagen – med vidarehänvisningar – i rättsfallet NJA 2002 s. 467.Jag hoppas att det var svar på din fråga!Behöver du vidare hjälp med förköpsrätt till fastighet är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,