Kan ljudanläggning ingå i fastighetsköpet?

2016-07-25 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Vi har köpt en fastighet (hus och mark) där det är installerat en ljudanläggning som är inkopplat i kök, vardagsrum och på uteplatsen. Nuvarande ägare erbjuder nu att sälja denna ljudanläggning men skulle inte detta kunna ingå i fastighetsköpet? Vid visning var dessa installerade och monterade, ägarna har inte uttryckligen sagt att de inte ingår i försäljningen, således har vi inte skrivit något om det i köpeavtalet. Vi är inte helt säkra på hur högtalarna är installerade, om sladdarna går igenom väggarna eller inte t.ex. men om detta skulle kunna ingå i försäljningen, vad är så att säga kraven? Måste sladdarna gå igenom väggarna och systemet är inbyggt i huset på det sättet för att det ska anses vara byggnadstillbehör? Det enda vi minns från visningen och som vi ser på bilder är att små högtalare är monterade i hörnen i nämnda rum. Hoppas på snabbt svar och stort tack för hjälpen!
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att ljudanläggningen ska ingå i fastighetsköpet måste det vara ett byggnadstillbehör enligt 2 kap 1 § jordabalken (förkortas JB) (se lagen här). Byggnadstillbehör är fast inredning eller sådant som byggnaden blivit försedd med, om det är ägnat för stadigvarande bruk. Fast inredning är till exempel element och kyl och frys. Frågan blir då om byggnaden blivit försedd med ljudsystemet för stadigvarande bruk, om så är fallet anses det som byggnadstillbehör. Kravet på "stadigvarande bruk" innebär att föremålet normalt vara till nytta oavsett vem som råkar äga fastigheten. Föremålet ska ha tillförts byggnaden så att även om man säljer huset har de nya ägarna nytta av föremålet, som till exempel med en spis. I praxis har man ansett att en inbyggd diskmaskin, motordelen till en centraldammsugare och en parabolantenn är byggnadstillbehör. I detta fall kan man nog se ljudsystemet som ett byggnadstillbehör om det är så att sladdarna går genom väggarna. Då har man ju installerat det med syftet att de ska finnas kvar, annars skulle man ju behöva riva upp väggen när man flyttar.Är det istället så att ljudsystemet bara är installerat och lätt kan flyttas på och tas med, som till exempel en tv, utgör det inte byggnadstillbehör och följer då inte automatiskt med i fastighetsköpet.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Fastighetsköp - köpehandling

2016-06-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi ar 3 syskon med ett syskonbarn som tillsammans med vara resp. barn, arver en fastighet. Fastigheten skrevs pa var mor ca 15 ar sedan till ett varde av 1 miljon kronor. Om jag tillsammans med mina barn skulle vilja kopa ut dom andra parterna, hur gar jag da tillvaga? Boupptackning har gjorts och vad jag forstar ar det nu skattemyndigheten som ska saga sitt.Mitt nuvarande hus maste saljas for att eventuellt kunna kopa ut dom andra. Minst 2 parter vill salja fastigheten.
You Jung Lee Törnqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I jordabalken (JB) finns det regler om köp av fastighet som är tillämpliga i er situation.Att köpa ut de andra arvtagare går till på samma sätt som ett vanligt fastighetsköp d.v.s. en köpehandling måste upprättas i laga form. Enligt 4:1 JB måste följande information tas med i köpehandlingen (tillika köpekontraktet): köpeskilling och förklaring att säljaren överlåter fastigheten till köparen. Dessutom skall uppgifter om fastighetsbeteckningen klart framgår samt namn och namnteckning på säljaren och köparen. Eftersom du nämner att det finns olika parter som äger andelar av fastigheten skall en köpehandling upprättas för varje part/säljare. Då är det viktigt att det också framgår i köpehandlingen vilken andel som överlåtes. Det är inte ovanligt att även ett köpebrev upprättas så att dubbla köpehandlingar används, men det finns inget krav på detta, se 4:2 JB. Köpebrev utfärdas efter att köpeskillingen har betalats och fungerar även som bevis på att betalning har skett, 4:5 JB.Namnteckning på köpehandlingen (och eventuella köpebrevet) skall bevittnas för att kunna få lagfart beviljat, 20:7 JB. Efter att köpehandlingen är upprättade skall den skickas tillsammans med lagfartsansökan till Lantmäteriet, 20:1 och 20:5 JB.Om du och dina barn behöver hjälp med att upprätta en gåvohandling kan ni vända er till Lawlines lättanvända avtalstjänst, följ länken här. Blanketter om ansökan till lagfart finns på Lantmäteriets hemsida. Med vänlig hälsning,

Dra sig ur bostadsköp

2016-04-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Om jag skrivit kontrakt på en bostadsrätt men i slutändan blir nekad lån? vad har jag för rättigheter?Räcker det att jag skickar mäklaren ett avslag från bankerna jag kollat på?Skrev kontrakt i måndags inom 10 dagar ska handpenning betalas. Tacksam för svar.//Henrik
Martin Persson |I samband med kontraktsskrivandet ingick du ett köpeavtal som förpliktar dig att utföra vad som står i kontraktet, vilket sannolikt innebär att fullfölja köpet. Detta kan dock i vissa fall begränsas med ett så kallat svävarvillkor som då exempelvis skulle kunna statuera att köpet hävs om köparen ej medges lån. Sådant villkor hör dock ej till vanligheterna då det i princip ger köparen en ångerrätt som sällan accepteras av säljaren.Eftersom du inte nämner något om att sådant skulle vara avtalat antas vidare att så ej heller är fallet. Därmed innebär ett icke fullföljt köp att du begår ett avtalsbrott och gör dig ersättningsskyldig för uppkommen skada. Sådan uppkommen skada kan exempelvis täcka den förlust som säljaren möjligen gör i samband med en andra försäljning, samt även de extra kostnader som vidare mäklararvode och svunnen tid innebär. Vad detta ansvar innebär mer specifikt brukar ofta framgå ur köpeavtalen om det är upprättat enligt de standardmallar mäklare vanligen använder.Vänligen,

Fullmakt vid köp av fastighet

2016-03-23 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Ska köpa hus där mäklaren är ombud för säljaren. Han har fullmakt från dem att skriva på kontrakt osv.är detta ok?
Simon Adolfsson |Hej och tack för din fråga.Enligt 15 § fastighetsmäklarlagen (här) gäller förbud för mäklare att vara ombud åt säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare.Mäklaren får således inte vara ombud åt säljaren. Om detta sker kan ansvar enligt fastighetsmäklarlagen komma ifråga.Jag hoppas jag besvarade din fråga och jag önskar dig en trevlig dag.Mvh,

Inskrivningsmyndighet vid fastighetsköp

2016-07-18 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!När ett undertecknat köpeavtal gällande en fastighet är klart skall detta inskrivas och lagfart sökas. Vilken myndighet vänder man sig då till Tingsrätt eller lantmäteri?
Felix Sjöberg |Hej, och tack för din fråga!Regleringen kring fastigheter finns huvudsakligen i Jordabalken, de viktigaste vid fastighetsköp är reglerna i 4 kap. Reglerna kring inskrivning finns i 19 kap. och 19 kap. 3 § föreskriver att det ska finnas en gemensam inskrivningsmyndighet för hela landet (som har hand om Fastighetsregistret) och att regeringen får meddela undantag från denna ordning.Paragrafen säger ju bara att det ska finnas en inskrivningsmyndighet som är gemensam, och inte vilken denna är. Det framgår däremot av en förordning med instruktion för Lantmäteriet som säger att det är Lantmäteriet som är inskrivningsmyndighet för Fastighetsregistret. Det är alltså dit du ska vända dig för att söka lagfart.Hoppas att du fått svar på din fråga!

Är förköpsrätt till fastighet giltig?

2016-06-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |HejMin mor har i samband med ett skriftligt avtal om hyra av sommarbostad i 15 år även muntligen blivit lovad flrköpsrätt av bostaden om och när den ska säljas.Jag vet att köp av fast egendom inte får avtalas annat än skriftligt men detta är löftet om köp, dvs förköpsrätten. Går det att avtala muntligen?Det var fyra personer (utanför familjen) med vid tillfället och minst en av dessa, ev alla, kan styrka uppgifterna om det muntliga löftet. Vore ytterst tacksam för svar.
Lars Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det är tyvärr så att ett löfte om att sälja en fastighet inte är bindande. Inte ens om löftet är skriftligt är det bindande, med vissa undantag. Det framgår inte av det kapitel i jordabalken (1970:994) som reglerar fastighetsköp, utan istället av olika domar från Högsta domstolen. Några exempel på fall där regeln framgår är NJA 1984 s. 673, NJA 1987 s. 726 och NJA 1990 s. 18. Det finns några undantag från regeln, men de är nog inte relevanta för ditt fall eftersom de främst har med uppdragsförhållanden, gåvor eller familj att göra. Om du vill läsa vidare finns det dock en kort presentation av de huvudsakliga undantagen – med vidarehänvisningar – i rättsfallet NJA 2002 s. 467.Jag hoppas att det var svar på din fråga!Behöver du vidare hjälp med förköpsrätt till fastighet är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Avtalat om 4,5 månaders uppsägningstid för bostadslägenhet men hyresgäst betalar bara för tre månader.

2016-03-31 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |HejVi har en lejlighed som vi har hyret ud til vores hyresgæst i 3 år, men har nu opsagt hende da vi skal sælge lejligheden. Hun er meget utilfreds med at blive opsagt og vi har givet hende 4,5 måneders opsigelse som vi begge har underskrevet på opsigelsen, men nu hvor der er 3 månder tilbage af opsigelsen vil hun ikke betale hyra længere. Hun siger, at hun er ved at finde en anden lejlighed som hun snart vil flytte ind i og at hun derfor ikke vil betale til os mere. Hun har heller ikke betalt depositum selvom det stod i kontrakten og selvom vi har rykket hende for det flere gange.I morgen er det d. 1. april. Hvad kan og må vi gøre?
Jonas P. Lind |Hej och tack för att Ni ställer Er fråga till oss på Lawline!Min danska är inte fantastisk, men jag tolkar Er fråga som att det finns en uppsägningstid på 4,5 månader i hyreskontraktet och att hyresgästen bara betalat för 3 månader och sedan flyttar ut. Lämna gärna en kommentar nedan om det verkar som om jag missuppfattat något. Frågan rörande depositionen förstår jag inte riktigt. En deposition innebär att man tillfälligt lämnar något. I det här fallet att hon exempelvis betalar in en summa som sedan skall återbetalas då hon flyttar ut. Den verkar därför onödig att kräva in nu eftersom den ändå skall betalas tillbaka? Aktuell lagFrågor om hyra av bostad regleras i 12 kapitlet Jordabalken. (I folkmun kallas kapitlet även för "hyreslagen"). I stor omfattning är det en skyddslagstiftning för hyresgästen då hyresgästen oftast är den svagare parten i avtalet och därför i störst behov av skydd. Uppsägningstid för bostadslägenhet i SverigeNär det gäller uppsägningstid för bostadslägenhet som din fråga gäller så finns det i 4 § en bestämmelse rörande just uppsägningstid. Uppsägningstiden är som standard 3 månader för just bostadslägenhet, men om man avtalat om en längre tid som ni gjort så gäller den. Tyvärr finns det ett undantag som gör det svårt för er att få betalt av henne.Den längre uppsägningstiden gäller nämligen bara om hyresgästen accepterar den och faktiskt vill bo kvar. Enligt 5 § får hyresgäst nämligen alltid säga upp lägenheten efter tre månaders uppsägningstid.Eftersom Ni avtalat om 4,5 månader så är Ni alltså bundna att låta hyresgästen bo kvar 4,5 månader om hon vill det, men om hon vill att hyresavtalet skall ta slut efter 3 månader så gör det det. Det kanske låter konstigt att hon kan bestämma huruvida ert avtal faktiskt skall gälla eller inte, men det har helt enkelt att göra med att hon anses vara i en utsatt position samtidigt som Ni anses vara i en starkare position och därför skyddar inte lagen Er på samma sätt som henne. Lagen skyddar bara Er i 3 månader och Ni kan helt enkelt bara kräva henne på hyra under tre månader. Efter tre månader kan Ni inte längre kräva henne på hyra om hon inte själv vill betala den.Mitt råd:Eftersom hon har lagen på sin sida finns det tyvärr inte mycket ni kan göra angående den hyra för 1,5 månader som hon inte betalar. En domstol skulle helt enkelt konstatera att hon har rätt att inte betala hyra för mer än 3 månader. Det enda sättet ni kan få betalt är således att hon frivilligt bor kvar och betalar. Juridiken kan tyvärr inte hjälpa er med det utan ni är helt enkelt beroende av hennes vilja att göra rätt för sig samt Er övertalningsförmåga. Om ni hade haft kvar lägenheten för att hyra ut fler gånger hade jag kunnat rekommenderat Er att i fortsättningen använda 3 månader som uppsägningstid. Då vet Ni exakt vid vilken tidpunkt en ny hyresgäst kan flytta in, och samtidigt kräva den gamla hyresgästen på hyra under 3 månader eftersom hyresvärden alltid har rätt till 3 månaders uppsägningstid. Det rådet hjälper dock tyvärr inte Er just nu även om det kan vara användbart om ni hyr ut någon annan lägenhet.Behöver Ni vidare hjälp med juridiken är Ni välkommen att kontakta oss på tfn +46 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se Med venlig hilsen,

Pantbrev vid fastighetsägarbyte

2016-03-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Pantbrev följer med fastighet när fastighet byter ägare
Martin Persson Thurén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I Sverige finner man bestämmelserna om panträtt i fast egendom i 6 kap. Jordabalken. Här stadgas enligt 6 kap. 1 § att en ägare av en fastighet som säkerhet för en fordran kan upplåta panträtt i fastighet. Pantsättningen går till så att fastighetsägaren erhåller inskrivning i fastigheten, vilket kallas inteckning. Beviset för denna inteckning kallas i sin tur för pantbrev. Vid ägarbyte av pantsatt egendom är pantsättaren betalningsskyldig även om äganderätten till den pantsatta egendomen övergått till annan. Det är således viktigt att köparen undersöker huruvida det finns något förhållande, till exempel pantbrev, som belastar fastigheten vid ett förvärv. Dessa förhållanden framgår av gravationsbeviset.I praktiken går det oftast till så att fastighetsförvärvet genomförs på köparens bank. Banken kan då flytta eventuella pantbrev från säljarens bank till köparens bank. Samtidigt lånar köparen pengar till köpeskillingen som säljaren då kan lösa de gamla lånen med.