Dra sig ur bostadsköp

2016-04-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Om jag skrivit kontrakt på en bostadsrätt men i slutändan blir nekad lån? vad har jag för rättigheter?Räcker det att jag skickar mäklaren ett avslag från bankerna jag kollat på?Skrev kontrakt i måndags inom 10 dagar ska handpenning betalas. Tacksam för svar.//Henrik
Martin Persson |I samband med kontraktsskrivandet ingick du ett köpeavtal som förpliktar dig att utföra vad som står i kontraktet, vilket sannolikt innebär att fullfölja köpet. Detta kan dock i vissa fall begränsas med ett så kallat svävarvillkor som då exempelvis skulle kunna statuera att köpet hävs om köparen ej medges lån. Sådant villkor hör dock ej till vanligheterna då det i princip ger köparen en ångerrätt som sällan accepteras av säljaren.Eftersom du inte nämner något om att sådant skulle vara avtalat antas vidare att så ej heller är fallet. Därmed innebär ett icke fullföljt köp att du begår ett avtalsbrott och gör dig ersättningsskyldig för uppkommen skada. Sådan uppkommen skada kan exempelvis täcka den förlust som säljaren möjligen gör i samband med en andra försäljning, samt även de extra kostnader som vidare mäklararvode och svunnen tid innebär. Vad detta ansvar innebär mer specifikt brukar ofta framgå ur köpeavtalen om det är upprättat enligt de standardmallar mäklare vanligen använder.Vänligen,

Fullmakt vid köp av fastighet

2016-03-23 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Ska köpa hus där mäklaren är ombud för säljaren. Han har fullmakt från dem att skriva på kontrakt osv.är detta ok?
Simon Adolfsson |Hej och tack för din fråga.Enligt 15 § fastighetsmäklarlagen (här) gäller förbud för mäklare att vara ombud åt säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare.Mäklaren får således inte vara ombud åt säljaren. Om detta sker kan ansvar enligt fastighetsmäklarlagen komma ifråga.Jag hoppas jag besvarade din fråga och jag önskar dig en trevlig dag.Mvh,

Gemensamt konto ej att likställas med reparationsfond

2016-02-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,Jag har köpt min systers andel i sommarstugan som vi ägt tillsammans (50%) vardera..Vad händer med det gemensamma kontot som vi har för drift och underhåll.Skall det delas eller ej?När det gäller reparationsfond i en bostadsrätt så följer den lägenheten dvsden nya ägaren övertar reparationsfondens innestående medel.Gäller samma regel för vårt gemensamma drift och reparationskonto?
Fredrik Norberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det korta och konkreta svaret på din fråga är nej; behållningen på ert gemensamma konto följer inte med köpet av fritidshuset. Anledningen härför är att det gemensamma kontot har ingenting med fritidshuset att göra, och om ni inte uttryckligen reglerat hur det gemensamma kontot ska hanteras i köpehandlingarna för huset, så kommer kontot inte följa med köpet. Det är snarare fråga om att ni avslutar kontot (eller att du tar över det exempelvis) och då delar på behållningen i förhållande till hur mycket ni vardera satt in på kontot. Med andra ord, ert gemensamma konto har ingen koppling till fritidshuset och ska därmed inte följa med köpet, givet att ni inte avtalat om annat. Om man gör en jämförelse till bostadsrättens "inre fond" eller "reparationsfond" så är detta ett konto som förs av bostadsrättsföreningen, och det är reglerat i föreningens stadgar hur det ska handhas. Vanligtvis är det uttryckligen angivet i stadgarna att den reparationsfonden ska följa bostadsrätten vid en eventuell försäljning.Hoppas rådgivningen varit till hjälp och lycka till med sommarstugan!Med vänliga hälsningarFredrik Norberg

Att söka lagfart som ny fastighetsägare

2016-01-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag och min sambo har flyttat isär och ja bor kvar i fastigheten. Jag har köpt ut min sambos del. Vad krävs för papper för att jag ska stå som ensam ägare?
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga!När du har köpt en fastighet ska du ansöka om lagfart för att registreras som ägare. Ansökan om lagfart ska sökas inom tre månader efter att du köpt fastigheten. I detta fall, när du har köpt din sambos andel, ska du även skicka med köpehandlingen vid ansökan om lagfart.Mer information om var du ska skicka din ansökan hittar du på lantmäteriets hemsida. www.lantmateriet.seVänligen,

Avtalat om 4,5 månaders uppsägningstid för bostadslägenhet men hyresgäst betalar bara för tre månader.

2016-03-31 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |HejVi har en lejlighed som vi har hyret ud til vores hyresgæst i 3 år, men har nu opsagt hende da vi skal sælge lejligheden. Hun er meget utilfreds med at blive opsagt og vi har givet hende 4,5 måneders opsigelse som vi begge har underskrevet på opsigelsen, men nu hvor der er 3 månder tilbage af opsigelsen vil hun ikke betale hyra længere. Hun siger, at hun er ved at finde en anden lejlighed som hun snart vil flytte ind i og at hun derfor ikke vil betale til os mere. Hun har heller ikke betalt depositum selvom det stod i kontrakten og selvom vi har rykket hende for det flere gange.I morgen er det d. 1. april. Hvad kan og må vi gøre?
Jonas P. Lind |Hej och tack för att Ni ställer Er fråga till oss på Lawline!Min danska är inte fantastisk, men jag tolkar Er fråga som att det finns en uppsägningstid på 4,5 månader i hyreskontraktet och att hyresgästen bara betalat för 3 månader och sedan flyttar ut. Lämna gärna en kommentar nedan om det verkar som om jag missuppfattat något. Frågan rörande depositionen förstår jag inte riktigt. En deposition innebär att man tillfälligt lämnar något. I det här fallet att hon exempelvis betalar in en summa som sedan skall återbetalas då hon flyttar ut. Den verkar därför onödig att kräva in nu eftersom den ändå skall betalas tillbaka? Aktuell lagFrågor om hyra av bostad regleras i 12 kapitlet Jordabalken. (I folkmun kallas kapitlet även för "hyreslagen"). I stor omfattning är det en skyddslagstiftning för hyresgästen då hyresgästen oftast är den svagare parten i avtalet och därför i störst behov av skydd. Uppsägningstid för bostadslägenhet i SverigeNär det gäller uppsägningstid för bostadslägenhet som din fråga gäller så finns det i 4 § en bestämmelse rörande just uppsägningstid. Uppsägningstiden är som standard 3 månader för just bostadslägenhet, men om man avtalat om en längre tid som ni gjort så gäller den. Tyvärr finns det ett undantag som gör det svårt för er att få betalt av henne.Den längre uppsägningstiden gäller nämligen bara om hyresgästen accepterar den och faktiskt vill bo kvar. Enligt 5 § får hyresgäst nämligen alltid säga upp lägenheten efter tre månaders uppsägningstid.Eftersom Ni avtalat om 4,5 månader så är Ni alltså bundna att låta hyresgästen bo kvar 4,5 månader om hon vill det, men om hon vill att hyresavtalet skall ta slut efter 3 månader så gör det det. Det kanske låter konstigt att hon kan bestämma huruvida ert avtal faktiskt skall gälla eller inte, men det har helt enkelt att göra med att hon anses vara i en utsatt position samtidigt som Ni anses vara i en starkare position och därför skyddar inte lagen Er på samma sätt som henne. Lagen skyddar bara Er i 3 månader och Ni kan helt enkelt bara kräva henne på hyra under tre månader. Efter tre månader kan Ni inte längre kräva henne på hyra om hon inte själv vill betala den.Mitt råd:Eftersom hon har lagen på sin sida finns det tyvärr inte mycket ni kan göra angående den hyra för 1,5 månader som hon inte betalar. En domstol skulle helt enkelt konstatera att hon har rätt att inte betala hyra för mer än 3 månader. Det enda sättet ni kan få betalt är således att hon frivilligt bor kvar och betalar. Juridiken kan tyvärr inte hjälpa er med det utan ni är helt enkelt beroende av hennes vilja att göra rätt för sig samt Er övertalningsförmåga. Om ni hade haft kvar lägenheten för att hyra ut fler gånger hade jag kunnat rekommenderat Er att i fortsättningen använda 3 månader som uppsägningstid. Då vet Ni exakt vid vilken tidpunkt en ny hyresgäst kan flytta in, och samtidigt kräva den gamla hyresgästen på hyra under 3 månader eftersom hyresvärden alltid har rätt till 3 månaders uppsägningstid. Det rådet hjälper dock tyvärr inte Er just nu även om det kan vara användbart om ni hyr ut någon annan lägenhet.Behöver Ni vidare hjälp med juridiken är Ni välkommen att kontakta oss på tfn +46 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se Med venlig hilsen,

Pantbrev vid fastighetsägarbyte

2016-03-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Pantbrev följer med fastighet när fastighet byter ägare
Martin Persson Thurén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I Sverige finner man bestämmelserna om panträtt i fast egendom i 6 kap. Jordabalken. Här stadgas enligt 6 kap. 1 § att en ägare av en fastighet som säkerhet för en fordran kan upplåta panträtt i fastighet. Pantsättningen går till så att fastighetsägaren erhåller inskrivning i fastigheten, vilket kallas inteckning. Beviset för denna inteckning kallas i sin tur för pantbrev. Vid ägarbyte av pantsatt egendom är pantsättaren betalningsskyldig även om äganderätten till den pantsatta egendomen övergått till annan. Det är således viktigt att köparen undersöker huruvida det finns något förhållande, till exempel pantbrev, som belastar fastigheten vid ett förvärv. Dessa förhållanden framgår av gravationsbeviset.I praktiken går det oftast till så att fastighetsförvärvet genomförs på köparens bank. Banken kan då flytta eventuella pantbrev från säljarens bank till köparens bank. Samtidigt lånar köparen pengar till köpeskillingen som säljaren då kan lösa de gamla lånen med.

Tvist om handpenning vid fastighetsköp

2016-01-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej. Vi har skrivit på att kontrakt för att köpa en tomt och betalt handpenning. I avtalet står att tomten skulle vara klar att övertas av oss i februari om inget annat meddelats senast 1/1-16. Säljaren har också försäkrat detta flera gånger. Nu har de meddelat att tomten kan bli tillgänglig tidigast i maj. Vi har tröttnat på att vänta och alla olika besked och vill dra oss ur detta nu. Har de brutit mot avtalet och bör vi då kunna få vår handpenning tillbaka? De vill även ha 23 000 till i projekteringskostnader.
Yvette Lind |Tack för att du vänder dig till Lawline med din frågeställning Handpenningen behåller vanligtvis säljaren (se exempelvis NJA 1974 s. 526) Dock kan hänsyn tas till orsaken till varför ni som säljare valt att dra er ur affären. Om det skulle vara pga. en ny omständighet som inte ni hade vetskap om vid ingången av avtalet kan ni ha möjlighet att jämka summan med stöd av 36§ Avtalslagen. Som jag ser det skulle det vara den möjlighet ni har.Jag hoppas svaret kan vägleda

Handpenning vid oavslutad fasitghetsaffär

2016-01-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Det gäller en fastighetsaffär, där köparen betalat en handpenning, ca 10 procent av priset. Om köparen vill dra sig ur tillfaller då handpenningen säljaren eller får köparen tillbaka handpenningen?Med vänlig hälsningrmtohlund@gmail.com
Yvette Lind |Tack för att du vänder dig till Lawline med din frågeställningHandpenningen tillfaller dig som säljare (se exempelvis NJA 1974 s. 526) i det vanliga fallet.Dock kan hänsyn tas till varför säljaren valt att dra sig ur affären. Om det skulle vara pga. en ny omständighet som inte denne hade vetskap om vid ingången av avtalet kan han eller hon ha möjlighet att jämka summan med stöd av 36§ Avtalslagen Jag hoppas svaret kan vägleda