Hur överlåter man en andel i en fastighet?

2017-03-22 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag vill ge 1/2 huset i gåva till min dotter, vad kan kosta och kan bägge stå på lånen sedan, hur går det till?
Jonatan Sundqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer att utgå från att du äger även marken som huset står på och att du vill ge bort hälften av din andel i fastigheten, det vill säga både marken och byggnaden.Upprätta en gåvohandling och ansök om lagfartI jordabalkens fjärde kapitel finns regler om hur en överlåtelse av en fastighet eller en andel i en fastighet går till. Av lagtexten framgår ett antal formkrav som man måste följa för att överlåtelsen ska vara giltig. En skriftlig gåvohandling måste upprättas och gåvohandlingen ska innehålla en förklaring om att givaren överlåter 1/2 av fastigheten till gåvotagaren. Givaren och gåvotagaren ska underteckna gåvohandlingen och två vittnen ska styrka att givarens namnteckning är riktig.Gåvotagaren ska därefter ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Det gör man enklast genom att fylla i en blankett som finns på Lantmäteriets hemsida och bifoga gåvohandlingen. Alternativt kan man ansöka digitalt på hemsidan. Lantmäteriet tar ut en expeditionsavgift på 825 kr för en lagfartsansökan.Om du vill överlåta halva fastigheten till din dotter, ska ni alltså upprätta en gåvohandling och underteckna den inför två vittnen. Därefter kan din dotter ansöka om lagfart hos lantmäteriet.Övertagande av lån kräver samtycke och kan medföra stämpelskattDet är möjligt att låta gåvomottagaren överta en del av lånen. En person som har en skuld till någon annan kallas i juridiska sammanhang för en gäldenär. Den som gäldenären har en skuld till kallas borgenär eller fordringsägare. Det som sker när ett lån överförs är att en gäldenär byts ut mot någon annan. Gäldenärsbyten är i regel bara tillåtna om borgenären samtycker till bytet. Samtyckeskravet vållar dock sällan problem när det gäller fastighetslån. Fastigheten är ju pantsatt som säkerhet för lånet, så banken behöver knappast oroa sig över att den nya gäldenären inte ska kunna betala.En annan aspekt som man bör ha i åtanke vid gåva av fastighet är att man kan behöva betala stämpelskatt om de övertagna lånen är för stora i förhållande till fastighetens värde. Gåvor är i regel fria från stämpelskatt, men om gåvotagaren tar över lån motsvarande minst 85 % av den överlåtna egendomens värde, utgår stämpelskatt som om det rörde sig om ett köp (5 § stämpelskattelagen). Värdet beräknas utifrån taxeringsvärdet för året närmast före det år då Lantmäteriet beviljar lagfartsansökan.Din dotter kan alltså ta över en del av fastighetslånen, förutsett att banken samtycker till det. Om ni vill undvika att betala stämpelskatt, bör ni dock se till att värdet på de lån hon tar över inte överstiger 85 % av halva fastighetens taxeringsvärde.SammanfattningDu kan överlåta halva fastigheten till din dotter genom att upprätta en skriftlig gåvohandling som både du och din dotter undertecknar inför två vittnen. Därefter kan din dotter ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Du kan låta din dotter ta över en del av lånen på fastigheten i samband med överlåtelsen. I så fall bör du kontrollera att banken samtycker till det, samt skriva in det i gåvohandlingen. Överlåtelsen kommer att kosta minst 825 kr, vilket motsvarar Lantmäteriets expeditionsavgift. Stämpelskatt tillkommer utöver expeditionsavgiften om värdet på lånen som din dotter tar över överstiger 85 % av halva fastighetens taxeringsvärde.Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp.Med vänlig hälsning,

Avtal om framtida försäljning av fast egendom

2017-03-08 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag ska få köpa en fastighet av en vän. Det är hans föräldrahem och det är ett dödsbo. Bouppteckning är inte klart ännu men vi har muntligt kommit överens om att när bouppteckning är klart ska jag få köpa fastigheten för 1.5 miljoner. Jag litar till 20års vänskap tillbaka och handslag på att få köpa denna. Men finns det något avtal man skulle kunna skriva oss emellan till dess att bouppteckning är klart?
Victoria Nygren |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Köp av fast egendom regleras i 4 kap. 1 § Jordabalken. För att ett avtal om köp av fast egendom ska vara giltigt krävs att vissa formkrav beaktas. Det krävs en av er båda undertecknad köpehandling, uppgift om köpeskilling, vilken fastighet försäljningen avser samt en överlåtelseförklaring. Är inte samtliga formkrav uppfyllda är avtalet ogiltigt och binder varken dig eller din vän. Ett muntligt avtal om fastighetsköp är ogiltigt, likaså ett löfte om att i framtiden ingå försäljning/köp av fast egendom. Din vän kan alltså avstå från att sälja fastigheten till dig även om han muntligen/skriftligen lovat en försäljning och ni skakat hand. Det finns således ingen möjlighet för dig att framtvinga ett fastighetsköp baserat på ett avtal om att i framtiden få förvärva fastigheten. Däremot är det vanligt att ingå ett s.k. handpenningavtal, vilket är ett avtal om att ingå fastighetsköp och att ett belopp lämnas som handpenning för det framtida köpet. Avtalet är då är giltigt men endast på så sätt att säljaren kan använda beloppet för att täcka den eventuella ekonomiska skada denne drabbas av om du inte fullföljer avtalet. Handpenningavtalet tolkas som att, utan att det uttryckligen framgår, du som köpare åtar dig att ersätta säljaren för förluster om köpet inte fullföljs. Det måste dock uttryckligen framgå av avtalet att säljaren åtar sig ett sådant skadeståndsansvar, vilket då kan vara av betydelse att tänka på vid eventuellt upprättande av handpenningavtal. I annat fall har du endast rätt att få tillbaka handpenningen om säljaren inte fullföljer avtalet. Sammanfattningsvis är det alltså inte möjligt att framtvinga ett fastighetsköp baserat på ett avtal om att i framtiden få förvärva fastigheten, utan samtliga formkrav i 4 kap. 1 § JB måste vara uppfyllda för giltighet. Genom avtal har du möjlighet till ersättning om säljaren ångrar sig, men du får inte rätt att genom ett sådant avtal förvärva fastigheten. Jag hoppas att svaret är till din hjälp! Vänligen,

Samäganderätt i fastighet - får man sälja?

2017-03-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min mans pappa dog år 1999. Han och min mans mor var gifta och har tre gemensamma barn, inga särkullbarn. De ägde ett hus som deras mor har bott i tills nu då hon flyttat till ett äldreboende. Hon vill nu sälja huset till min man och mig men en syster vill inte det, utan har nu sagt till deras mor att hon inte får sälja. Systern säger att hon äger en sjättedel av huset och kan bestämma att mamman ej får sälja och tänker gå till domstol om hon säljer huset. Hur går man vidare på rätt sätt? Mvh
Anna Runelöv |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När två eller fler personer gemensamt äger en fastighet är samäganderättslagen tillämplig. Enligt huvudregeln måste samtliga delägare samtycka till en försäljning av fastigheten. Det finns däremot inget som hindrar din mans mamma från att sälja sin andel till er. Ni förvärvar då 5/6 delar av fastigheten, och din svägerska äger fortfarande 1/6 av fastigheten. Ni kan hänvisa till att detta framgår motsatsvis av 2 § samäganderättslagen. Där står det nämligen att samtliga delägares samtycke fordras för förfogande över det samfällda godset ”i dess helhet”, det vill säga var och en förfogar över sin andel. En annan fråga är om ni är villiga att äga fastigheten gemensamt med din svägerska. Hoppas att ni kan hitta en lösning som alla är nöjda med! Vill du ha mer hjälp eller vägledning är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på www.lawline.se/boka.

Ersättningsskyldighet då köpare dragit sig ur fastighetsköp

2017-01-31 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag och min man skrev på ett kontrakt för en fastighet i Juli 2016 men vi drog oss ur köpet innan tidsfristen gick ut. Nu har säljarna stämt oss och vill att vi ska betala skadestånd. Om vi inte betalar så tänker de gå vidare och koppla in kronofogden. Har de en laglig rätt att göra så? Vad kan vi göra? Enligt mäklaren så har vi rätt av häva köpet innan tidsfristen gick ut, vilket vi gjorde. Säljarna har dessutom fått huset sålt till någon annan, de har bara skickat en handskriven faktura, inga kvitto på utförd städning eller från elbolaget. Mvh Therese
Moa Estberg |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Reglerna om fastighetsköp regleras i jordabalken (JB) kap 4 (se här). Ett avtal om att i framtiden köpa en fastighet är inte bindande. Det följer av formkravet för avtal om fastighetsöverlåtelse som finns i JB 4:1 st 1 (här). Enligt bestämmelsen blir ett sådant avtal endast giltigt om det är skriftligt och innehåller säljaren och köparens namn i klartext samt underskrifter, uppgift om köpeskilling, överlåtelseförklaring samt vilken fastigheten avtalet gäller. Endast om rekvisiten är uppfyllda har ett korrekt köp skett och skadeståndsskyldighet kan aktualiseras. Har ett sådant avtal däremot inte kommit till stånd har ni som köpare rätt att ångra er fram tills dess att köpehandlingen är undertecknad, utan att bli ersättningsskyldiga till säljaren. Det finns dock undantagssituationer, där ersättningsskyldighet ändå kan uppkomma. Den första situationen är ifall ni som köpare åtagit er att betala skadestånd för det fall köpet inte genomförs. Den andra situationen är ifall ni har betalt handpenning. Har en sådan betalning gjorts tolkas det i rättspraxis som att man implicit, dvs underförstått, ingått ett avtal om skadeståndsskyldighet för det fall köpet inte blir av (NJA 1974 s 526). Det finns dessutom eventuellt en liten öppning för att som köpare bli ersättningsskyldig till skada som uppstått hos säljaren för att denne, pga köparens handlande, fått en befogad uppfattning om att köpet ska genomföras. Detta enligt principerna om culpa in contrahendo som HD berörde i samband med fastighetsköp i NJA 2012 s 1095 (se här). Detta har emellertid inte tillämpats i praxis ännu och de närmare förutsättningarna härför är därför oklara. Skadeståndets storlek i de ovan nämnda fallen då ni som köpare kan bli ersättningsskyldiga begränsas till det så kallade negativa kontraktsintresset. Det är de faktiska kostnader som föranletts av avtalet, samt för eventuell förlust genom att säljaren avböjt att träffa avtal med annan spekulant. Jag har svårt att bedöma om ersättningsskyldighet föreligger då jag inte vet något om det kontrakt ni skrev under. Enligt vad ni beskriver verkar det dock ändå inte som att säljaren lidit någon förlust och därför är min bedömning att ni inte är skyldiga att betala något skadestånd. Hoppas svaret hjälper dig och om något är oklart får du gärna höra av dig i kommentsfältet nedan. Annars är du välkommen att höra av dig igen till Lawline om du skulle ha någon annan fråga. Med vänliga hälsningar,

Rättvist mellan syskon när ena syskonet får köpa föräldrars fritidshus

2017-03-09 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag ska köpa mina föräldrars fritidshus för att de inte orkar sköta om det längre. Jag har en syster, som inte har något emot att jag köper det. En mäklare värderade huset i höstas till 700 000 kr, innan vi bestämde att jag skulle köpa det. Våra föräldrar är inte i behov av pengarna så alla inblandade anser att jag kan köpa det till ett lägre pris. Taxeringsvärdet är på 382 000 kr. Jag vill ju dock att det ska vara rättvist mellan min syster och mig så min tanke är att om jag köper det för t ex 500 000 kr så ger mina föräldrar min syster 200 000 kr (av dessa 500 000). Blir det rättvist? Mina föräldrar behöver i så fall betala en reavinstskatt på 60-70 000 kr.Hur kan man göra med lösöret, för det blir kvar. Kommer ta tid att rensa och det mesta är inget värt.Tanken med detta är att inget ska vara förtida uttag av arv.
Caroline Orava |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om alla inblandade parter är överens kan ni göra i princip hur ni vill. Ni kan själv välja vad ni tycker blir rättvist. För att det inte ska bli problem i framtiden, när arvet efter dina föräldrar ska fördelas, är det bra om de skriver in i köpekontraktet att det inte ska ses som ett förskott på arv att du fick köpa fritidshuset och lösöret till ett lägre pris. Dina föräldrar kan även skriva ett gåvobrev angående pengarna som de vill ge i gåva till din syster och skriva in i gåvobrevet att det beloppet inte heller ska ses som förskott på arvet. Regler om förskott på arv finns i 6 kap. 1 § ärvdabalken.Om ni vill ha hjälp att skriva avtal rekommenderar jag Lawlines avtalstjänst: lawline.se/vara_tjanster/avtalVid en överlåtelse av en fastighet finns en princip som kallas huvudsaklighetsprincipen. Principen innebär att om köpeskillingen överstiger taxeringsvärdet räknas det som ett köp även om det är under marknadsvärdet. Om köpeskillingen motsvarar eller understiger taxeringsvärdet räknas det istället som gåva, även om mottagaren betalar en summa. Om du köper fritidshuset för 500 000 kr räknas det därför som ett köp. En sak att tänka på då är att du måste betala stämpelskatt när du köpt fritidshuset (4 § lagen om stämpelskatt). Stämpelskatten är 1,5 % av det högsta beloppet av köpeskillingen och taxeringsvärdet (8 och 9 § lagen om stämpelskatt). Om du köper fritidshuset för 500 000 kr blir alltså stämpelskatten 7 500 kr. Hoppas att du är nöjd med svaret, annars är du välkommen att höra av dig igen!Med vänlig hälsning,

Köp av fast egendom

2017-03-03 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Önskar vid separation köpa ut min sambo från vår gemensamma villa (50/50). Vi är överens om ett pris och undrar hur vi rent formellt överlåter ägande samt överföring av medel?Går vi till banken och skriver på papper, (100% ägande till en part), överför medel, eller vem äger hanteringen? Banken ger mig rätt att överta samtliga lån, räcker det eller går processen vidare?
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Viktigt att tänka på vid husköp är det för köp av fast egendom (fastigheter) finns formkrav enligt 4:1 jordabalken. Enligt dessa gäller att köparen och säljaren ska upprätta en skriftlig köpehandling. Av denna behöver det framgå vilken fastighet som avtalet avser, pris, att säljaren överlåter fastigheten (eller 50 % av den) på köparen, köpare och säljares namn samt deras underskrift. När detta har upprättats föreligger ett giltigt avtal och då går äganderätten över. Hur ni sedan sköter betalning är upp till Er, men banken kan säkert hjälpa Er.Hoppas att svaret hjälpte och tack än en gång för att du vände dig till Lawline med din fråga!

Säljarens dröjsmål vid avträdande av fastighet

2017-02-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |hej !vi har skrivit på en kontrakt för att köpa hus med tillträdesdagen 7 Juni.nu vill säljaren byta tillträdesdag till 14 Juni.får vi skadestånd?anledning för fördröjning är att säljaren fick också information att den lägenheten som han har köpt kommer att bli färdigt senare.
Daniel Scharff |Hej,tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Säljaren drar på sig ett ansvar om han inte avträder fastigheten i rätt tid, se 4 kap 13 § jordabalken (1970:994). Det behöver inte vara en uppsåtlig vägran; det räcker att dröjsmålet beror på säljaren, att han ”underlåter” att avträda i tid.En förutsättning är att säljaren underlåtenheten att avträda ”utan skäl”. Köparen kan ha rätt att häva köpet.Skadestånd Regeln anger inte någon särskild skadeståndsgrund; skadeståndsskyldighet föreligger således direkt i och med att säljaren är ansvarig för dröjsmål.Köparen bör få ersättning för extra kostnader, t.ex. hyra eller arrende av annan fastighet. Genom att inte få tillträde, kan köparen gå miste om intäkter av olika slag. Sådant bortfall ska kompenseras (minskat med eventuella uteblivna kostnader). Om köparen skulle bedriva inkomstbringande verksamhet (tillverkning eller annan rörelse) bör utebliven intäkt av denna kunna ersättas. Sammanfattningsvis så bör ni kunna få skadestånd för de extra kostnader ni haft under tiden ni borde ha haft tillträde till fastigheten. Detta kan ni kräva av säljaren.Med vänliga hälsningar

Fråga om samägande av fastighet

2016-12-06 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag äger ett hus och bor i det med min familj och nu vill jag köpa ett halvt hus i Stockholm med min bror som vill äga halva huset och hyra min del. Funkar det?
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för att du ställt din fråga till oss på Lawline!Det fungerar alldeles utmärkt att köpa ett hus tillsammans med en annan person och därefter hyra ut sin del till den andra ägaren av huset. Om din bror betalar hyra till dig för att han hyr din halva av huset kommer du dock att behöva betala skatt på denna hyra (30 %).Med vänlig hälsning