Syskon som vittne till fastighetsöverlåtelse

2015-01-05 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi är tre bröder A, B och CBroder A skall köpa en fastighet av broder B.Fråga: Kan broder C bevittna köpekontraktet utan att vara jävig?Med vänlig hälsning,Göran Stolpe
Caisa Carlsson |Hej!Fastighetsköp regleras i Jordabalken (här). Av formkraven i 4 kap 1§ JB framgår bland annat att köpehandlingen ska skrivas under av både köpare och säljare samt att viljeförklaring om överlåtelse skall finnas med. För själva fastighetsöverlåtelsens giltighet finns det inget krav på att varken köpebrev eller köpeavtalet ska bevittnas. Däremot kommer lagfarten att förklaras vilande om inte överlåtarens underskrift har bevittnats av två personer (se 20 kap 7§ 1st 1p JB), varför det kan vara lämpligt att redan från början låta överlåtarens underskrift bevittnas.Vem som får bevittna en rättshandling regleras i Lag med särskilda bestämmelser med angående vittne vid vissa rättshandlingar (här). I denna lag framgår att de som inte är behöriga att bevittna en rättshandling är; den som rättshandlingen företas mot, den som är under femton år samt den som på grund av psykisk störning saknar insikt om betydelsen av sådan bekräftelse. Vidare finns det inte några jävsbestämmelser i Jordabalken angående vittnen av rättshandling vilket innebär att broder C endast på den grund att han är bror till överlåtaren, inte kan anses jävig som vittne till överlåtelsen. Således torde broder C vara behörig att bevittna överlåtelsen så länge han ej är obehörig enligt ovan nämnda lag.

Samägd fritidsfastighet med sambo

2014-09-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag planerar att köpa en fritidsfastighet med min sambo. Då jag kommer att stå för hela kontantinsatsen och vi kommer att dela på ett mindre lån vill jag skriva ett avtal oss emellan. Hur går jag tillväga och vad bör jag tänka på vid avtalsskrivning?
Simon Adolfsson |Hej och tack för din fråga.Jag kommer nu skriva lite generella tankar om fastigheten som jag kommer på. Eftersom att ni enbart är sambor och inte gifta, kommer en fritidsfastighet inte att ingå i en eventuell bodelning om ni skulle gå skilja vägar, då egendom som används huvudsakligen för fritidsändamål inte utgör samboegendom, se 7 § sambolagen. Fastigheten utgör istället en samägd egendom i vilket ni blir ägare i lika stora delar, om ni inte avtalar om annat (eller vad som kan visas i domstol). Tillämplig lag för den samägda fastigheten är samäganderättslagen vilket bland annat innehåller en paragraf om tvångsförsäljning (6 §), där den ena parten kan framtvinga en försäljning av fastigheten hos KFM. Även detta är möjligt att avtala bort.Om ni gifter er kommer fastigheten att ingå i din respektive din sambos giftorättsgods till hälften delar var (eller den andel ni avtalar om). Den kommer då läggas ihop i en egendomsmassa där skulderna dras av för att sedan delas på hälften. Även här kan det vara klokt att ha frågan om äganderätten löst genom avtal. Vidare kan man avtala om att fastigheten inte ska ingå i giftorättsgodset genom ett äktenskapsförord som gör fastigheten till din (eller din sambos) enskilda egendom.En sak som jag också kommer att tänka på är eventuella dödsfall. Eftersom att ni inte är gifta kommer ni inte att ärva den andre, dvs fritidsfastigheten kommer inte att ärvas. Istället kommer den avlidnes arvtagare bli ägare till den andel som tidigare ägdes av den avlidne. Om det inte är reglerat i testamente kommer följden bli (om den efterlevande fortfarande vill ha kvar fastigheten) att den efterlevande får lösa ut dödsboet från fastigheten.Eftersom att jag inte vet vad du vill reglera i avtalet kan jag inte hjälpa dig ytterligare. Jag upprepar dock att fritidsfastigheten inte kommer att ingå en eventuell sambodelning så länge den endast används för fritidsändamål och inte som huvudsaklig gemensam bostad. Vid upprättandet av avtal som reglerar det jag skrivit om ovan, bör ni kontakta en praktiserande jurist. Behöver du hjälp kan du boka tid hos en erfaren jurist som är specialiserade på just dina frågor. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka alternativt klicka på knappen till höger.Hoppas mitt svar gjorde att du känner dig lite klokare,Vänliga hälsningar

Fråga om fastighetstillbehör

2014-05-12 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag har lagt ut en hel del pengar på min hyreslägenhet. Bla bytt badrumsskåp, mattor och bänkskivor. För ett par månader sedan fick jag en ny hyresvärd. Nu ska jag flytta. Men enligt den nya hyresvärden får jag inte ta med det jag har satt in. Tex badrumsskåp och dyl. Hon säger att hon har köpt huset i befintligt skick så det jag har köpt in ska ingå i det köpet. Stämmer detta? Jag hade tänkt sätta tillbaka det gamla skåpet och skivorna. Tacksam för svar
Simon Adolfsson |Hej och tack för din fråga! Roligt att du vänder dig till Lawline för dina frågor.Enligt 2:4 JB blir föremål som en nyttjanderättshavare tillfört fastigheten inte tillbehör till denna, om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand. Kort kan sägas att föremålet ska ha tillförts i fastighetsägarens intresse. I detta fall där du har kvar de tidigare föremålen som hyresrätten var utrustad med, och avser att återställa dessa, kan det knappast sägas att de har tillförts fastigheten i fastighetsägarens intresse. Du kan därmed ta med dig föremålen om du återställer hyresrätten med de föremål som hyresrätten var utrustad med sen tidigare.Annat vore fallet om du tex hade haft sönder föremålen och ersatt dessa med nya. I ett sådant fall anses det som att dessa har tillförts fastigheten och du hade inte haft rätt att ta med dig dessa.Att den nya hyresvärden köpt huset i "befintligt skick" kan du helt avse från eftersom att du inte har del i detta avtal, vilket ingåtts mellan fastighetssäljaren och fastighetsköparen.Du har med andra ord helt rätt att ta med dig de föremål som du tillfört hyresrätten om du sätter tillbaka de tidigare föremålen.JB finner du här.Hoppas jag svarade på din fråga. Tveka inte att skicka fler frågor till oss.Med vänliga hälsningar,

Köp av fastighet

2014-01-27 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,sålde en fastighet i Mars-13.Köparen hör av sig i Juni via mejl att frånluftsvärmepumpen ej fungerar,man har även bytt ut den redan utan att kontakta mig.Vid överlåtandet så fanns både varmvatten och ett fungerande golvvärmesystem.Frånluftsvärmepumpen är lika gammalt som huset 20 år.Köparen har haft egen besiktningsman innan tillträde. Med vänlig hälsning Kjell
|Hej, tack för din fråga! Vid köp av fastighet får köparen inte åberopa fel som denne borde ha märkt vid en genomgång som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, Jordabalken (JB) 4:19. I detta fall då köparen haft en sakkunnig besiktningsman blir det avgörande om denne borde ha upptäckt ett sådant fel. För dig som säljare har du ingen upplysningsplikt. Vet du dock något som du vet är av betydelse för köparens förvärv och underlåter att berätta det kan du ändå bli ansvarig trots att köparen borde ha upptäckt felet. För att kunna åberopa felet måste det även reklameras inom skälig tid från det att köparen upptäckte eller borde ha upptäckt felet, JB 4:19a. Mvh Johanna Axelsson

Måste fastighetsägaren sälja till den med högsta budet i en budgivning.

2014-09-26 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej ! jag har har varit med en budgivning av en fastighet som skulle säljas av kommunen.jag gav det högsta budet ( 350 000 kr) och kommunen uppmanade att komma till de och skriva kontraktet .jag sa att jag kan vid 16.00 p.g.a arbete . en timme senare fick jag besked att p.g.a klockslaget inte passade de så har de bestämmt sig att skriva kontrakt med näst högst budgivare ( 305 000) får de verkligen göra så .jag fick ett mail några dagar innan med innebörd att går efter det högsta budet . kontraktet har skrivits igår . min fråga är om jag får överklaga beslutet och be om upphävandet av den ingångna kontraktet med det andra spekulaten MVH 
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga!Vad gäller budgivning vid försäljning av fastighet finns det inga regler i lag för hur budgivningen ska gå till, och varken köpare eller säljare är bunden förrän ett skriftligt köpeavtal upprättats enligt formkraven i Jordabalken 4 kap. 1 §.Oftast brukar den som säljer ha uttalat att han förbehåller sig "fri prövningsrätt" av buden. Det innebär att säljaren inte behöver sälja till högstbjudande. En säljare bestämmer alltid själv till vem han vill sälja och till vilket pris. Det bud som kommunen accepterade var heller inte långt under ditt så det kan troligen inte anses att kommunen sålt till underpris och på så sätt gynnat en enskild näringsidkare (något som skulle kunna strida mot både kommunallagens förbud mot stöd till enskild näringsidkare (se 2 kap. 8 §) likväl som det skulle kunna strida mot EU:s statsstödsregler.) Så jag beklagar att du blev "snuvad" på fastigheten mitt framför ögonen, men det finns tyvärr ingenting rent juridiskt du  kan göra.Vänligen, 

Hyresgästens förtida uppsägning av avtal

2014-09-12 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag har skrivit kontrakt med ett par som har hyrt del i min villa för en tidsbegränsad tid (29/8- 5/10). De har betalat en deposition på 3000 kr och hyra för perioden med 3800 kr.Idag, den 2/9 kommer de och säger att de, hittat ett bättre boende, och att de kommer att flytta ut den 4/9. Min fråga: Har jag rätt att behålla hela eller delar av hyran? Jag har t ex köpt en microvågsugn, en induktionsplatta, madrasskydd och litet kuddar. Jag har röjt ur och städat massvis med timmar. Burit upp saker på vinden som nu ska bäras ner osv osv. Depositionen återbalar jag självklart till fullo om ingen skada uppstått på denna korta tid.
Sofia Linder |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Du har ingått ett hyresavtal för begränsad tid enligt Jordabalken 12 kap. 3§. Då hyrestiden är mellan två veckor och tre månader gäller en uppsägningstid om en vecka, om inte längre uppsägningstid är avtalad. Tiden mellan den 29/8 och den 2/9 har de bott i huset, och för den tiden ska de givetvis betala hyra. Den 2/9 sade de upp avtalet och uppsägningstiden är en vecka, därför ska de betala hyra även för den tiden fram till den 9/9, se Jordabalken 12 kap. 4§ 2 st.Kostnader och besvär som man har haft för att iordningställa bostaden står man själv risken för, det är ingenting som berättigar dig till att behålla mer av hyran eftersom det inte är någon extrakostnad i samband med uppsägningen av avtalet.

Muntligt avtal vid husköp.

2014-04-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi är fyra syskon och efter vår fars bortgång så kom vi överens om att jag skulle köpa vår fars hus för taxeringsvärdet. Efter flera månader har ett syskon satt sig imot detta utan giltig anledning och förklaring. Nu har boupptäckningsmannen avsagt sig uppdraget så nu ska det gå till tingsrätten. Vad gäller vid muntligt avtal? Med vänlig hälsning, ---
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Inom avtalsrätten brukar man tala om "Pacta sunt servanda" - avtal ska hållas. Det innebär i korthet att alla avtal oavsett form ska anses giltiga. I ditt fall finns det dock två problem.1. När det gäller tvister angående muntliga avtal är det allt om oftast svårt att bevisa avtalets existens. Huvudregeln är att den som påstår något också har bevisbördan. Det är upp till dig att bevisa i rätten att avtalet slutits.2. Avtal om försäljning av fast egendom utgör ett undantag och förutsätter att vissa formkrav uppfyllts, bland de kraven återfinns ett krav på upprättande av köpehandling (skriftligt), den i sin tur ska innehålla särskilda detaljer om köpet (läs mer här, 4 kap. 1 § Jordabalken). Det framgår också att avtal som inte uppfyller dessa krav är ogiltiga.Då det i din fråga inte framgår om det rör sig om fast (mark med tillhörande hus) eller lös (hus ståendes på annans mark) egendom blir svaret lite svävande. Om det är fast egendom är avtalet ogiltigt, om det är att anses som lös egendom kan det vara ett giltigt avtal men kanske desto svårare att bevisa.Med vänlig hälsning,

Formkrav vid köp av fast egendom

2014-01-25 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej. Vi ska köpa min svärmors hus. Det klassas som jordbruksfastighet. Vi ska köpa utan mäklare. Är det något speciellt att tänka på vid upprättande av köpebrev? Räcker köpebrev eller krävs köpekontrakt?
Matilde Hellsten |Hej!Köp av fast egendom regleras i 4 kap. 1§ Jordabalken (JB) och uppställer vissa formkrav för att köpet ska bli giltigt. En skriftlig köpehandling ska upprättas innehållande uppgift om fastigheten, köpeskilling, en överlåtelseförklaring samt båda parternas underskrifter. Uppfylls inte dessa krav är köpet ogiltigt enligt 4 kap. 1§ 3st. JB.Parternas underskrifter måste dessutom bevittnas av två personer för att den nya ägaren ska få lagfart enligt 20 kap. 7§ 1p. JB. Avsaknad av detta ogiltighetsförklarar inte köpet men medför att lagfarten blir vilande tills vidare.Vanligtvis använder man dubbla köpehandlingar vid fastighetsköp, vilket innebär att man har gjort förvärvets fullbordan beroende av att köpeskillingen erläggs och köpbrev därmed utfärdas, se 4 kap. 5§ JB. Köpebrevet fungerar därigenom som ett kvitto på betalningen. Det finns inget legalt krav på att använda dubbla köpehandlingar, utan det kan räcka med köpekontraktet om parterna har kommit överens om det.Senast tre månader efter förvärvets fullbordan ska lagfart ansökas hos Inskrivningsmyndigheten enligt 20 kap. 1-2§§ JB. De handlingar som ligger till grund för köpet (köpekontraktet och ev. köpebrev) ska skickas in för att styrka förvärvet, se 20 kap. 5§ JB.