Fastighetsrätt/Köp

2015-03-09 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag har givit en fastighet till mina tre barn. Gåvobrev har upprättats 2006.Nu vill min dotter lösa ut sina bröder.Blir det ett nytt gåvobrev då eller köpebrev mellan syskonen?Vad är juridiskt rätt?
Mattias Vilhelmsson |Hej Birgitta! Vad kul att du hör av dig till lawline.Som jag förstår det har du givit dina tre barn lika stora delar av fastigheten i fråga. Alltså äger dem 1/3 var av fastigheten. Om din dotter vill lösa ut sina bröder blir det fråga om ett köp, jag antar här att hennes bröder vill ha ersättning för sina delar av fastigheten, och köpebrev mellan syskonen ska upprättas. Totalt blir det fråga om 2 olika köpebrev då båda hennes bröder säljer sina respektive 1/3. Hör gärna av dig om du har några ytterligare frågor eller funderingar!

Upptäckt fel under besiktning vid köp av hus

2015-02-19 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,Min man och jag har vunnit en budgivning på ett hus. Vid besiktningen upptäckte man en mögelskada i badrummet som medförde att badrummet behövde renoveras. Säljaren åtog sig att stå för detta och vi skulle ha möjlighet att göra standardhöjande tillval på vår bekostnad. Innan vi börjar investerasaker till ett hus vi inte äger skulle vi vilja formulera nån slags optionsavtal som säger att vi har rätt att köpa huset till det pris vi vann budgivningen på när renoveringen är färdigställd. hur ska detta göras? Vad behöver vi tänka på? Finns det några malldokument för sådant, ungefär som ett förtryckt hyreskontrakt?Som ett alternativ har vi funderat på att skriva ett hyreskotrakt till att börja med, för att få möjlighet att börja flytta in saker även om inte badrummet är klart. kan vi då skriva in en särskild bestämmelse i detta som ger oss option på köp? Blir det tillräckligt bindande?MVH, Maria
Fredrik Norberg |Hej och tack för att du använder dig av våra tjänster!I förstahand hade jag rekommenderat att ni stämmer av situationen med den involverade mäklaren, som bör kunna komma med förslag på hur det här lämpligast kan lösas med hänsyn till just er unika situation.Jag ger här nedan ett kortfattat råd baserat på de bakomliggande faktorerna som framgår i er frågeställning.I ett första steg bör man utgå ifrån vad era avsikter med köpet är. Ni önskar förvärva fastigheten och säljaren vill avyttra den. Följande handlingar bör därmed gå i den riktningen. Med det sagt hade jag påpeka att man bäst uppnår detta genom att binda er själva och säljarna till köpet. Detta uppnår man genom att uppfylla kraven för bindande avtal avseende köp av fast egendom, för vilka det finns formalkrav enligt Jordabalken (läs Jordabalken (1970:994) 4 kap. 1-6 §§). Någon annan lösning, exempelvis hyresavtal eller optionsavtal, stämmer inte överens med er partsvilja och kan endast orsaka mer problem enligt min bedömning. (Enligt allmänna avtalsrättsliga principer utgår man alltid ifrån vad parterna till ett avtal hade för avsikt med att ingå avtalet. Skulle en skada eller ett fel inträffa under transaktionen kan ansvarsbedömningen kompliceras avsevärt om parterna ingått avtal som inte stämt överens med vad de hade för avsikt med avtalet. Exempelvis syftar hyresavtal endast till upplåtelse av nyttjanderätt till fast egendom, där äganderätten ej ska övergå, vilket vore direkt missvisande i er situation).När ni väl uppnår ett bindande avtal med säljaren har ni ganska fria möjligheter att inom avtalet styra hur ersättningen för badrumsrenoveringen ska regleras. Ni kan även införa svävarklausuler som ger er rätt att frånträda avtalet under vissa villkor. Med andra ord kan ni inom avtalet uppnå just den effekten ni önskar när ni talar om optionsavtal. Jag kan tyvärr inte vara mer konkret än så i min bedömningen då er situation är väldigt beroende på faktorer som inte uppstått än. Min bedömning är att ni har många olika alternativ att välja på, att era frågeställningar går att adressera inom köpavtalet för fastigheten (och bör inte beblandas med hyresavtal eller optionsavtal).Om mäklaren inte har möjlighet att upprätta köpehandlingarna så att ni tillförsäkras tillräckligt med säkerhet så har vi konsulter som kan hjälpa er med att utforma villkoren och klargöra vilka effekter som är möjliga att uppnå genom köpehandlingarna.Jag hoppas den här rådgivningen har varit behjälplig och önskar ni rådfråga en av våra konsulter om köpehandlingarna är ni välkomna att återkomma med era kontaktuppgifter till mig. Lycka till med huset!Med vänliga hälsningarfredrik.norberg@lawline.se

Formkrav vid gåva av fastighet och lagfartansökan för densamma

2015-02-18 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |När man ger bort lös egendom så behöver inte gåvobrevet bevittnas. Om man ger bort en fastighet så måste gåvobrevet bevittnas. När det gäller testamente så måste ju vittnena var där fysiskt för att se att den som skriver under är vid sina sinnens fulla bruk. Min fråga är, behöver vittnena vara närvarande när den personen som ger bort fastigheten skriver under gåvobrevet? Giltigt? Har hört från vissa att det inte behövs. Då förstår jag inte varför det överhuvudtaget ska bevittnas. Kan ni förklara varför!
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. Vid gåva av fastighet regleras det i Jordbalkens (JB) 4 kapitel. Enligt 4 kap. 29 § så är det samma formkrav för gåva som för köp, det innebär att ett gåvobrev måste följa formkraven i JB för att vara giltigt. Det betyder att gåvobrevet måste vara skriftligt, innehålla en förklaring att givaren överlåter fastigheten såsom gåva, hur stor del som överlåts och slutligen måste både givare och mottagare skriva under.Uppfyller gåvobrevet ovanstående formkrav är det giltigt. Så det krävs inget bevittnande av namnteckningen för giltighet. Däremot så kan gåvomottagaren med hjälp av gåvobrevet söka lagfart på fastigheten. För att kunna få lagfart måste däremot säljarens underteckning bevittnas av två personer enligt JB 20 kap 7 §.Så kravet på namnteckningens bevittnande är inte kopplat till gåvobrevets giltighet, utan möjligheten att kunna söka lagfart på en fastighet som man har fått i gåva. När en underskrift ska bevittnas krävs att vittnet är närvarande och ser när avtalet skrivs under, det är där själva bevittnandet ligger. Man kan alltså inte i efterhand bevittna en redan gjord namnteckning.Vänligen,

Syskon som vittne till fastighetsöverlåtelse

2015-01-05 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi är tre bröder A, B och CBroder A skall köpa en fastighet av broder B.Fråga: Kan broder C bevittna köpekontraktet utan att vara jävig?Med vänlig hälsning,Göran Stolpe
Caisa Carlsson |Hej!Fastighetsköp regleras i Jordabalken (här). Av formkraven i 4 kap 1§ JB framgår bland annat att köpehandlingen ska skrivas under av både köpare och säljare samt att viljeförklaring om överlåtelse skall finnas med. För själva fastighetsöverlåtelsens giltighet finns det inget krav på att varken köpebrev eller köpeavtalet ska bevittnas. Däremot kommer lagfarten att förklaras vilande om inte överlåtarens underskrift har bevittnats av två personer (se 20 kap 7§ 1st 1p JB), varför det kan vara lämpligt att redan från början låta överlåtarens underskrift bevittnas.Vem som får bevittna en rättshandling regleras i Lag med särskilda bestämmelser med angående vittne vid vissa rättshandlingar (här). I denna lag framgår att de som inte är behöriga att bevittna en rättshandling är; den som rättshandlingen företas mot, den som är under femton år samt den som på grund av psykisk störning saknar insikt om betydelsen av sådan bekräftelse. Vidare finns det inte några jävsbestämmelser i Jordabalken angående vittnen av rättshandling vilket innebär att broder C endast på den grund att han är bror till överlåtaren, inte kan anses jävig som vittne till överlåtelsen. Således torde broder C vara behörig att bevittna överlåtelsen så länge han ej är obehörig enligt ovan nämnda lag.

Vem ansvarar att utreda bygglov vid försäljning av fastighet

2015-02-27 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Bygglov vid fastighetsförsäljning (fritidshus)En köpare vill bygga ut fritidshuset och vill att köpet ej ska gå igenom om byggnadslov avböjs. Dessa villkor kommer ej med i köpekontraktet. Vem bär det huvudsakliga ansvaret är det säljaren eller köparen som är skyldig att informera/ta reda på läget gällande just bygglov?
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för din fråga!Ett bygglov beror på flera olika faktorer, och hanteras olika beroende på vilken kommun som bygglovet söks i. Vid försäljning av en fastighet är säljaren skyldig att informera om vissa uppgifter om fastigheten, t.ex. belåning, eventuella inskränkningar i nyttjanderätten (t.ex. servitut), samt eventuella "dolda fel". Till denna sfär kan man inte säga att kommunens inställning till bygglov hör. Dock så är det viktigt att uppmärksamma att det mesta som sägs vid en fastighetsförsäljning kan komma att utgöra avtalsinnehåll, som säljaren sedan kan hållas ansvarig för. Därför är det viktigt att inte säga sådant som kan uppfattas som avtalsinnehåll, vilket man sedan kan få ansvara för. Om köparen t.ex. frågar om det finns en detaljplan för området, och säljaren mot bättre vetande svarar att det inte gör det, så borde säljaren kunna hållas ansvarig för det.Köp av fastighet regleras i Jordabalken, https://lagen.nu/1970:994. Just villkor om köpet ska fullbordas eller inte behandlas på ett speciellt sätt vid köp av fastighet jämfört med andra köp: om villkoret inte kommer med i köpekontraktet så kan villkoret inte göras gällande, enligt JB 4:3 p. 1, https://lagen.nu/1970:994#K4P3S1. Detta är alltså oavsett vad parterna har förhandlat om innan köpet. Värt att notera är dock att det bara är villkor om köpet ska fullbordas eller inte som måste vara skriftliga. Andra villkor, t.ex. att prisavdrag ska ske om si eller så händer, kan alltså vara muntliga. Vem är det som är skyldig att informera/undersöka läget gällande bygglov?Min bedömning är att säljaren inte har någon skyldighet att informera eller undersöka läget med bygglov, annat än att informera om ett eventuellt myndighetsbeslut som kan påverka köparens användning av fastigheten, om köparen inte kunde förväntas veta om det myndighetsbeslutet. Det är situationen i JB 4:18 som jag tänker på, se https://lagen.nu/1970:994#K4P18S1.Om det finns en detaljplan för området så blir frågan om bygglov mindre viktig, eftersom att man då ska följa detaljplanen. Villaägarnas Riksförbund rekommenderar i sin information om fastighetsköp (2012) att det köparen undersöker om det finns någon detaljplan och hur den i så fall ser ut. Eftersom att din fråga handlar om ett fritidshus är det dock inte alls säkert att någon detaljplan finns, och då kanske ett vanligt bygglov behöver sökas. Det kan då inte sägas åligga säljaren till fastigheten att begära förhandsbesked om bygglov, eller vanligt bygglov, inför försäljningen.Vänligen,

Formkrav för överlåtelse av fastighet

2015-02-18 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej .Vår mor är ensam ägare till sitt hus. Hon vill ge oss huset i gåva som förtida arv. Min syster och jag är enda arvingar. Tid för gåvan är bestämd till när mor flyttar till annat boende, alltså inte efter hon är avliden. Vilka är formkraven i 4 kap 1 paragraf jordabalken ? Vi ska inte behålla huset utan sälja det. Tacksam för svar
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga!Som du har upptäckt finns det formkrav för överlåtelse av fastighet i 4 kap JB. Överlåtelse av fast egendom kräver ett skriftligt avtal, oavsett om överlåtelsen sker genom köp, byte eller gåva. Detta framgår av 4:1 och 4:29 Jordabalken. Vid gåva skall gåvobrevet innehålla en uppgift om vilken fastighet det är fråga om, förklaring av givaren/givarna att fastigheten ges bort till mottagaren, samt givarens och mottagarnas underskrift.Det krävs inte att gåvobrevet bevittnas av någon utomstående (som det gör vid testamente). Om du undrar över något mer får du gärna återkomma.Vänligen,

Tvesala vid fastighetsförvärv

2015-02-12 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, gav min mäklare ensamrätt att sälja fastighet, han hittade en köpare som ville erbjuda 2,2milj, jag skrev på köpeavtalet, han skickade den till köparen, som skrev på men inte skickade tillbaka efter ett par dagar, medans de dagarna gick hittade jag andra köpare som jag innan jag meddelade mäklaren skrev på avtal om att sälja för 2milj, vem får huset?
Henrik Persson |Hej! Tack för din fråga!Situationen som har uppstått i ditt fall regleras av 17 kap. jordabalken (JB). Av 17 kap. 1 § JB framgår det att när fast egendom (exempelvis en fastighet) har överlåtits till flera var för sig, har det förvärv för vilket inskrivning först sökes företräde. Detta innebär att den köpare som först söker lagfart för fastigheten har företräde till den. Söker köparna lagfart på samma dag, har emellertid det förvärv som ägde rum först företräde (17 kap. 4 § JB).Av 17 kap. 2 § JB framgår dock ett undantag från ovanstående. En inskrivning av överlåtelse av fast egendom ger ej företräde framför tidigare överlåtelse av egendomen, om köparen vid förvärvet ägde eller borde ha ägt kännedom om den tidigare överlåtelsen. Huruvida denna bestämmelse är aktuell i det föreliggande fallet är svårt för mig att bedöma utifrån vad som nämnts i frågan.Med vänliga hälsningar,

Måste fastighetsägaren sälja till den med högsta budet i en budgivning.

2014-09-26 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej ! jag har har varit med en budgivning av en fastighet som skulle säljas av kommunen.jag gav det högsta budet ( 350 000 kr) och kommunen uppmanade att komma till de och skriva kontraktet .jag sa att jag kan vid 16.00 p.g.a arbete . en timme senare fick jag besked att p.g.a klockslaget inte passade de så har de bestämmt sig att skriva kontrakt med näst högst budgivare ( 305 000) får de verkligen göra så .jag fick ett mail några dagar innan med innebörd att går efter det högsta budet . kontraktet har skrivits igår . min fråga är om jag får överklaga beslutet och be om upphävandet av den ingångna kontraktet med det andra spekulaten MVH 
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga!Vad gäller budgivning vid försäljning av fastighet finns det inga regler i lag för hur budgivningen ska gå till, och varken köpare eller säljare är bunden förrän ett skriftligt köpeavtal upprättats enligt formkraven i Jordabalken 4 kap. 1 §.Oftast brukar den som säljer ha uttalat att han förbehåller sig "fri prövningsrätt" av buden. Det innebär att säljaren inte behöver sälja till högstbjudande. En säljare bestämmer alltid själv till vem han vill sälja och till vilket pris. Det bud som kommunen accepterade var heller inte långt under ditt så det kan troligen inte anses att kommunen sålt till underpris och på så sätt gynnat en enskild näringsidkare (något som skulle kunna strida mot både kommunallagens förbud mot stöd till enskild näringsidkare (se 2 kap. 8 §) likväl som det skulle kunna strida mot EU:s statsstödsregler.) Så jag beklagar att du blev "snuvad" på fastigheten mitt framför ögonen, men det finns tyvärr ingenting rent juridiskt du  kan göra.Vänligen,