Fel vid fastighetsköp påstås falla under undersökningsplikten trots besiktning

2017-08-12 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Efter ett köp av hus byggt 1997 bestämde vi oss för att renovera badrummet och i samband med påbörjadrenovering av toalett/dusch har uppdagats brister i tätskiktsarbetet. Bl.a. saknas korrekttätskiktsutförande under de nedersta kakelplattorna vilket beror på en tidigare förändring avbadrummet. Ett företag som utförde renoveringen har uttalat att befintligt utförande sannoliktskulle ha kunnat resultera i framtida skador, till omkringliggande konstruktioner.Då säljaren hade en dolda felförsäkring via Länsförsäkringar skickade vi in en anmälan till dem.Dom bedömde inte skadan som ett dolt fel då dom ansåg att vi enligt Jordbalken skulle gjort en grundligare undersöking av badrummet. Badrummet var besiktigat och då upptäcktes Inga fel. Menar dom då att manska plocka ner kakelplattor för att undersöka. Är det idé att driva ärendet vidare?
Samuel Karlsson |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!Jag tycker absolut att ni ska driva ärendet vidare.Vad säger lagen?Om det är fel på fastigheten och detta beror på säljarens vanvård, har köparen rätt till prisavdrag motsvarande värdeskillnaden (4 kap. 12 § jordabalken). Köparen har en undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § 2 st. jordabalken. Ur lagen.nu:Säljaren ansvarar bara för ”dolda fel”, dvs. sådana fel som inte går att upptäcka. I andra stycket erinras om köparens undersökningsplikt och utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Om köparen inte är kunnig kan han behöva ta hjälp av en besiktningsman. Enligt Grauers (Fastighetsköp, 2008 s. 214-215) ansvarar köparen ändå för fel som besiktningsmannen missat p.g.a. slarv om en tillräckligt kunnig lekman bort upptäcka det.I ert fallOm felet inte märks med ögon och näsa när man är i badrummet, så är det ett dolt fel enligt jordabalken. Detta borde besittningsmannen kunna styrka. Hur ni bör gå vidareMitt förslag är att ni skriver till länsförsäkringar en gång till och meddelar dem detta. Om de vägrar ersätta felet så anmäler ni dem till tingsrätten genom en stämningsansökan. Det kan då vara en god idé att ta mer kvalificerad hjälp av vår juristbyrå. Mer info om detta finns här. Alla juristkostnader täcks av försäkringsbolaget om de förlorar i rätten. Om ni har någon tvivel kring detta, rekommenderar jag att ni mailar juristbyrån.Hoppas det besvarar er fråga och att ni inte tvekar att höra av er till Lawline igen nästa gång juridiken krånglar! Vår expressrådgivning garanterar snabbt och kvalificerat svar när gratisrådgivningen inte räcker till.Vänliga hälsningar,

Måste en fastighet värderas eller går det att sälja den till vilket pris man vill till syskon?

2017-07-26 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,vi är 3 syskon som har ärvt en sommarstuga. En av oss kommer antagligen att köpa ut oss andra, om men är överens om ett pris måste man anlita någon som gör en värdering av huset?
Jonas P. Lind |Hej och tack för att du väljer att vända dig till oss på Lawline!Sammanfattat svar:Nej, det är högst frivilligt att sälja sin egendom till vilket pris man vill i nästan alla fall som finns. Det är först om någon eventuellt är nära konkurs eller liknande som det kan bli problematiskt.Det finns inga som helst juridiska krav på att sommarstugan, i det här fallet, måste värderas innan den säljs till syskonen. Är ni överens om ett pris är det ju fantastiskt bra.Längre genomgång:Några juridiska krav finns inte på värdering av fastigheter, även om det i vissa fall kan vara praktiskt att veta värdet för att man inte senare ska bli osams. Jag kommer nu främst att diskutera skatter och sånt eftersom det är det enda som egentligen kommer påverka er, och oftast är det som spelar störst roll vid fastighetsförsäljningar.Eftersom ni ärvt stugan så antar jag att det var er förälder som ägde den tidigare. Det finns ingen gåvo- eller arvsskatt i Sverige, vilket gör att ni aldrig behövde betala skatt för sommarstugan när ni fick den. Inkomstskattelagen 8:2. En följd av det är att när ni ärvde stugan så ärvde ni även en liten del av skatteskulden som stugan innehåller. Detta kallas för kontinuitetsprincipen, och den fastställer helt enkelt att rätt summa i skatt ska betalas oavsett om en sak ges ärvs genom flera generationer eller ges bort flera gånger. Den finns reglerad i Inkomstskattelagen 44:21. I just det här fallet så blir det så här när det gäller beskattningen. Exempel på hur kontinuitetsprincipen fungerar i ert exempel:I detta exempel så utgår vi från att sommarstugan, när den säljs, faktiskt är värd exakt 600 kronor på marknaden. Föräldern har en gång i tiden köpt sommarstugan för 300 kronor. Effekterna av det ni vill göra blir så här:Sommarstugan har ökat i värde under tiden som föräldern har den och är vid personens död värd 500 kronor, då får ni syskon varsin tredjedel. Teoretiskt så ärver ni alltså en kapitalvinst på 200 kronor eftersom den ökat i värde. Någon beskattning sker inte utan ni fortsätter äga stugan tills den är värd 600 kronor. Två personer säljer sina andelar till den tredje för 200 kronor var. Effekten av det innebär att personerna ska betala skatt för sin kapitalvinst. Föräldern köpte huset för 300 kronor, dvs, själva anskaffningspriset för en tredjedel av sommarstugan är 100 kronor. De syskon som säljer en andel har en försäljningsintäkt på 200 kronor, en anskaffningskostnad på 100 kronor och har därför en kapitalvinst på 100 kronor. Totalt ska 22 kronor betalas i skatt på det eftersom fastighetsskatten kvoteras ner från 30 % till 22 %. Syskonet som köper andelarna kommer härefter äga hela sommarstugan. Den personen kommer ha en anskaffningsutgift på 200 kr för en tredjedel, 200 kr för en tredjedel till, samt 100 kr för den del som ärvdes av föräldrarna. Den personen har alltså också en skatteskuld på 22 kronor om den personen sålt fastigheten i dagsläget, men antagligen kommer den personen helt enkelt låta fastigheten öka i värde för att personen vill ha fastigheten och när den någon gång säljs så kommer den personen få betala mer skatt eftersom alla tredjedelarna antagligen ökat i värde då. Kan man slippa skatt på vissa sätt?Det finns mer kreativa lösningar, som också är mer avancerade för att undvika att betala skatt just nu om sommarstugan står på en egen fastighet. Det innefattar egentligen aldrig att man slipper skatten, men det handlar om att skjuta upp den på framtiden. Ofta görs det dock i familjeförhållanden och liknande, eftersom det handlar om att sälja fastigheten eller delar av fastigheten för billigt. När det gäller fastigheter som säljs billigt så gäller en princip som heter "huvudsaklighetsprincipen". Den innebär rätt och slätt att om en fastighet säljs till ett pris under taxeringsvärdet så klassificeras det som gåva och är skattefri enligt IL 8:2. Effekten blir ju dock att den som får gåvan faktiskt betalar för en gåva, och den betalningen som blir för gåvan får faktiskt inte tillgodoräknas den som betalar för gåvan. Den som betalar gåvan får alltså inte ett högre anskaffningspris, trots att personen betalat. Skattemässigt gör alltså den som tar emot en gåva på det här viset, samtidigt som han betalar för det, en skattemässig förlust. Ibland anser man dock att denna förlusten vägs upp av att skatten flyttas till den okända framtiden. En sommarstuga som står på någon annans mark är dock inte en "fastighet" utan en helt vanlig "sak" och då gäller inte huvudsaklighetsprincipen. Vad ni borde göra: I det här fallet är det knappast en fördel för er att börja trixa med sånt. Det kräver mer uträkningar för att komma fram till om det faktiskt är fördelaktigt, och antagligen blir det inte det eftersom syskonen får mindre betalt. Taxeringsvärdet är ofta mycket lägre än marknadsvärdet så det finns viss risk att någon tjänar på det på de andras bekostnad, och antagligen vill ni ha rättvisa. Är ni sams och överens om ett pris så är det bara att köra. De som säljer kommer antagligen behöva betala lite skatt, men den som inte säljer kommer ju behöva betala skatt senare, så orättvist blir det bara om ni råkar göra fel med siffrorna i redovisning till skatteverket. Vad kan man göra om värderingen är fel? Det är ju möjligt att ni undervärderar fastigheten och att det ena syskonet säljer den om, säg tre år, för ett avsevärt mycket högre pris än ni trodde den va värd. Det innebär ju alltså att syskonen som sålde egentligen kanske sålde lite för billigt och borde ha fått mer betalt... Om man är lite orolig för det kan man teoretiskt skapa någon slags avtal som säger exempelvis att om fastigheten verkar ha varit felvärderad så ska syskonet som sålde senast kompensera de syskonen som sålde till honom/henne. Även här kräver det ju dock att man räknar lite på det så det hela blir rätt eftersom skatter och avgifter tillkommer.Slutsats:Man kan krångla till det på flera sätt med kompensation i efterhand eller kombinera gåva med vederlag för att skjuta upp skatten på framtiden. Det kan ge fördelar, men kan också bli mer omständigt och egentligen leda till mer problem och oegentligheter. Om ni är nöjda med er egna värdering, och syskonet som köper andelarna har tänkt behålla sommarstugan själv under lång tid så spelar det egentligen inte så stor roll om den inte skulle vara på kronan rätt. Värderingen kommer förändras och eventuell liten ekonomisk orättvisa kommer förmodligen aldrig upptäckas och inte heller skapa irritation eftersom den slätas ut allt eftersom åren går. Om ni är överens så är det alltså bara att köra på! Mer hjälp?Skulle du behöva hjälp med att upprätta avtal eller få hjälp av biträde vid tvist så kan Lawlines Juristbyrå hjälpa dig. Du kan kontakta mig på Jonas.Lind@lawline.se så ordnar vi med offert. Med vänliga hälsningar,

Överlåtelse av del i bostad.

2017-06-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min mamma och jag står 50% var på lägenheten jag bor i. OM jag vill att hon ska stå på den till 100% hur gå man till väga?
Elin Gustavsson |Hej! Vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga! Bostadsrätt eller hyresrätt?Svaret på din fråga kan bli lite olika beroende på om bostaden är en hyresrätt eller en bostadsrätt. Om det är en hyresrätt så krävs att hyresvärden går med på att du överlåter dina 50 % till din mamma. Om hyresvärden skulle säga nej så kan du alltid vända dig till hyresnämnden för att få tillåtelse. Hyresnämnden ska då ge till tillstånd om det är en närstående som du varaktigt sammanbott med, vilka krav din mamma uppfyller.Om det istället skulle röra sig om en bostadsrätt så krävs att din mamma köper ut din del ur fastigheten och att ni därefter skriver avtal på köpet. Lycka till med allt!

Muntliga avtal vid köp av fast egendom

2017-06-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag har en snabb fråga angående avtal och huruvida det är bindande eller inte. Mina föräldrar har köpt, eller tänkt att köpa en gård i Värmland. De kom så långt att de hade det vinnande budet och var överens om att skriva kontrakt med säljarna i morgon. I går, efter att de hade lämnat Småland för att köra upp till gården fick de reda på att ett annat par, tre dagar efter att de hade fått reda på att de hade vunnit budgivningen, hade lagt ett bud. Säljarna, som förmodligen känner det andra paret sa då att de ville hellre sälja till det paret. Min fråga är enkel, jag vet att ingenting är definitivt förrän köpekontraktet är underskrivet men i det här fallet, finns det någon chans att det är ett bindande avtal då de har kommit överens om en tid för skrivandet av kontrakt? Om det ej är bindande, bara omoraliskt gjort, finns det någon chans att kräva skadestånd / ersättning genom en stämning av säljare/mäklare?Ha en fortsatt trevlig helg.Tacksam för så snabbt svar som möjligtMvh,
André Kalldal |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag delar upp ditt svar i två delar. Köp av fast egendom Som du säger är köp av fastighet inte bindande förens köpehandlingen är påskriven av både köpare och säljare (med uppgift om fastigheten och priset) och det finns med en överlåtelseförklaring i köpehandlingen. Tyvärr hjälper det inte att dina föräldrar hade kommit ganska långt i förhandlingarna och att de bokat tid för signering av kontraktet. Muntliga avtal om köp av fast egendom, eller som här: muntliga avtal om att köpa fast egendom, är inte giltiga. Kräva skadestånd Eftersom säljaren drog sig ur innan kontraktet var påskrivet, är det svårt att få ersättning för att köpet inte skulle gå igenom. Dina föräldrar verkar inte ha lagt handpenning via ett föravtal och då finns det som huvudregel rent juridiskt sett ingen skada, även om det är dåligt gjort av säljarna. Det finns ingen möjlighet att få ersättning för att inte få köpa en viss fastighet. Om dina föräldrar hann åka resan Småland --> Värmland och först när de kom fram fick veta att de inte längre skulle få fastigheten finns chans att få ersättning för resekostnader från säljare (eller mäklare, beroende på vem de haft kontakt med). Men beloppet är ganska lågt i förhållande till vad ni kanske önskar, tyvärr. Något att komma ihåg om man ska stämma för lägre belopp är att man svarar för sina egna rättegångskostnader, så sannolikt är det något som kan kosta lika mycket som det smakar. Men ni kan alltid höra av er till säljare (eller mäklare) och be reseersättning ändå, utan att gå till domstol.Ledsen att jag inte kunde ge trevligare nyheter, men jag hoppas att de hittar en annan (trevligare) gård! Med vänlig hälsning,

Fråga om fastighetsköp

2017-08-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag ska köpa ett billigt torp privat. Det är ett renoveringsobjekt för 95 000 kr. Räcker det om jag skriver ut köpekontrakt och köpebrev på nätet? Mvh
Stina Jansson |Hej, och tack för din fråga!Regler om vad som gäller vid köp av fastigheter finns i 4 kap Jordabalken. Något som är viktigt att tänka på vid fastighetsköp är att avtalet om köp av fast egendom är ett sk formalavtal, vilket innebär att avtalet måste upprättas i viss form för att bli giltigt. För det fall alla formkravs inte uppfylls så är hela avtalet ogiltigt.De grundläggande formkraven som måste iakttas är följande:1) Avtalet ska upprättas i en skriftlig köpehandling.2) Köpehandlingen ska undertecknas av både säljaren och köparen.3) Handlingen ska innehålla uppgift om (i) köpobjektet och (ii) köpeskillingen.4) Det ska finnas en sk överlåtelseförklaring i köpehandlingen.Köpehandlingarna vid ett fastighetsköp består av dels köpekontrakt och köpebrev. Redan vid undertecknandet av köpekontraktet är man bunden till avtalet. Köpebrevet är mer ämnat att vara en slags kvittens när köpeskillingen erlagts.Ett enkelt sätt att skriva juridiskt korrekta köpehandlingar är att använda sig av Lawlines avtalstjänster där du enkelt får skräddarsydda avtal upprättade online. Vi har en särskild tjänst för just fastighetsöverlåtelseavtal.Hoppas att detta gav dig svar på din fråga. Vänliga hälsningar

Förköpsrätt framtida försäljning fast egendom

2017-07-13 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |HejMin man och hans syskon ärvde ett hus i spanien. Ett av syskonen har nu köpt ut de andra. Min fråga är om det går att skriva ngn form av kontrakt som ger min man företräde att köpa huset vid en ev framtida försäljning?
Magdalena Carlstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller fastighetsköp måste formkraven i Jordabalken 4:1 vara uppfyllda. För att ett avtal om fastighetsköp ska vara giltigt krävs upprättande av köpehandling som ska skrivas under av både säljaren och köparen. Köpehandlingen ska också innehålla uppgift om köpeskilling och en förklaring av säljaren att dennes egendom överlåtes på köparen.Att upprätta ett kontrakt om ett löfte om en framtida försäljning eller förköpsrätt till fast egendom är därmed inte juridiskt bindande om inte formkraven i Jordabalken 4:1 är uppfyllda. Se vidare NJA 1987 s. 726 och NJA 1994 s. 69. Hoppas att du fick svar på din fråga!

Lagfartsavgift vid försäljning till syskon

2017-06-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi är 4 syskon som har 1/4 del var i sommarstuga, nu vill 1 köpas ut, vad gäller för den som ska köpas ut? Vad måste den betala i avgifter angående lagfart mm?
Douglas Nordström |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!AvtaletFör den som vill köpas ut gäller att ni får fritt avtala om köpeskillingen mellan er. Samma gäller vid värderingskostnader innan förvärvet. Detta är ingenting som regleras lagligt. Vid förvärv av fastigheter är det köparen som ansöker om lagfart och vanligtvis i samband med detta erlägger expeditionsavgift och stämpelskatt. Om man vill avtala att säljaren ska erlägga dessa kostnader är det fullt möjligt. Det föreligger dock ett gemensamt betalningsansvar för dessa avgifter, vilket innebär att säljaren kan krävas på betalning om köparen inte betalar.ExpeditionsavgiftExpeditionsavgiften erläggs alltid och kostnaden finns i tabeller hos Lantmäteriet som kan hittas här.StämpelskattStämpelskatt utgår på förvärv som räknas som köp med 1,5 % av köpeskillingen. Vid fastigheter tillämpas dock huvudsaklighetsprincipen som innebär att om köpeskillingen understiger taxeringsvärdet för fastigheten räknas hela förvärvet som en gåva. I ert fall gäller såklart att köpeskillingen för 1/4 av fastigheten måste understiga 1/4 av taxeringsvärdet.En gåva är inte att anse som en avyttring i skatterättslig mening (44 kap. 3 § Inkomstskattelagen) och någon reavinstskatt kommer inte att aktualiseras för säljaren då det ses som att denne ”ger sin del av fastigheten till er”. I detta fall kommer inte heller någon stämpelskatt att utgå på förvärvet utan endast en expeditionsavgift. Skatterättsligt träder ni som gåvotagare in i givarens skatterättsliga situation och dennes anskaffningsutgift gäller vid beräkning av er reavinstskatt vid en eventuell försäljning senare (44 kap. 21 § Inkomstskattelagen).SammanfattningFör att sammanfatta så beror det mesta i frågan på hur ni väljer att avtala. Så länge ni följer de formkrav som gäller vid köp av fast egendom som gäller enligt 4 kap. Jordabalken kan ni avtala fritt om köpeskillingen och vem som ska erlägga en eventuell stämpelskatt. Skulle en försäljning ske till under taxeringsvärdet kommer någon stämpelskatt inte att utgå. Glöm inte att det föreligger ett gemensamt betalningsansvar för dessa avgifter. För ytterligare rådgivning råder jag er att kontakta en mäklare eller oss närmare på info@lawline.se Tack ännu en gång för att ni vänder er till Lawline och hoppas att ni fick svar på er fråga!Vänligen,

Försäljning av fastighet, bindande avtal.

2017-06-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hat tecknatkontrakt pa en villa for forsajlning men angrar mig vad man jag gots?
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du har skrivit på ett kontrakt enligt vilket du säljer din villa till en köpare. Du beskriver att du ångrar dig och undrar om det finns något man kan göra. Jag utgår i det följande från att du har sålt villan med marken den står på. Villan utgör då fast egendom.Föreligger bindande köpeavtal?För att köp av fast egendom (villan) ska vara giltigt krävs att det upprättats ett skriftligt avtal, av vilket köparens och säljarens underskrifter, köpeskillingen och fastighetens beteckning framgår. I avtalet ska dessutom finnas en förklaring att säljaren överlåter fastigheten till köparen. Detta framgår av 4 kap 1 § jordabalken. Är det så att ett sådant avtal har ingåtts mellan dig och en köpare föreligger ett bindande avtal mellan dig och köparen. Detta innebär att du har förbundit dig att sälja fastigheten och att köparen förbundit sig att erlägga det överenskomna priset.Har säljaren ångerrätt?Huvudprincipen i svensk rätt är att ingångna avtal ska hållas. Någon rätt att “ångra sig” när man ingått ett bindande avtal finns således som huvudregel inte. Ångerrätt finns under vissa förutsättningar enligt särskilda regler om s.k. distansavtal. Dessa regler är dock ej av intresse i ditt fall. Någon ångerrätt rätt finns därmed inte när det gäller fastighetsköp- eller försäljningar. Kan avtalet ogiltigförklaras?Avtal kan av olika anledningar förklaras ogiltiga. Regler om detta finns bl.a. i avtalslagen. Avtalslagen innehåller t.ex. regler om att avtal som ingås genom t.ex. tvång, svek eller ocker kan vara ogiltiga. Du beskriver dock endast att du ångrat dig. Att ångra sig är inte av den beskaffenheten att ogiltighet enligt avtalslagen kan inträda. Det finns vidare en viss begränsad möjlighet för en domstol att “jämka” ett avtal. Detta innebär att domstolen modifierar avtalet så att det ej längre framstår som oskäligt. Domstolen hade t.ex. kunnat höja eller sänka köpeskillingen eller dylikt. Du beskriver dock inga omständigheter varför jag ej kan göra bedömningen om en eventuell jämkning skulle kunna vara påkallad. Vad innebär det att avtalet är giltigt?Avtalet är således bindande mellan dig och köparen. Detta innebär att du är rättsligt bunden att sälja fastigheten till köparen. Om du ej genomför köpet kan köparen väcka talan i en domstol där domstolen kan slå fast att du ska genomföra köpet. En sådan process är kostsam och om du förlorar riskerar du att få stå för dina egna och för din motparts rättegångskostnader (t.ex. vad köparen betalar sin advokat). Du har såklart möjlighet att prata med köparen och fråga denne om den kan tänka sig att strunta i affären eller om du eventuellt kan betala någon ersättning för att köparen ska dra sig ur försäljningen. SammanfattningSammanfattningsvis kan således konstateras att köparen har rätt. Du kommer sannolikt förlora en rättegång vilket innebär att du då blir tvungen att sälja fastigheten och betala rättegångskostnader. Tack än en gång för din fråga, du är välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se om du har eventuella följdfrågor.