Fråga om samägande av fastighet

2016-12-06 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag äger ett hus och bor i det med min familj och nu vill jag köpa ett halvt hus i Stockholm med min bror som vill äga halva huset och hyra min del. Funkar det?
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för att du ställt din fråga till oss på Lawline!Det fungerar alldeles utmärkt att köpa ett hus tillsammans med en annan person och därefter hyra ut sin del till den andra ägaren av huset. Om din bror betalar hyra till dig för att han hyr din halva av huset kommer du dock att behöva betala skatt på denna hyra (30 %).Med vänlig hälsning

Underprisöverlåtelse av fastighet till ett av fyra syskon

2016-10-18 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Kan vår mamma sälja huset till underpris till en av oss fyra syskon? Mamma sitter i orubbat bo sedan vår pappa dog 1987!
André Kalldal |Hej! Tack för din fråga och för att du använder dig av Lawline! För att besvara din fråga måste vi väva samman tre områden; Fastighetsrätt, arvsrätt och skatterätt. Fastighetsrättsområdet ställer inget hinder mot att lämna en underprisöverlåtelse, du får sälja din fastighet till vilket pris du vill, så länge ni uppfyller alla formella krav Jordabalken ställer upp, du kan läsa dessa här. En möjlig nackdel att ta över en fastighet från en närstående kan dock vara att om ni hittar något så kallat dolt fel, är det kanske inte aktuellt att utkräva åtgärds-/ersättningsansvar av din mor, och ni får då svara för detta själva. Vid arvsrätten blir det knepigare. När en förälder lämnar ifrån sig en väsentlig del av sin förmögenhet, som fastigheter oftast är, är det sannolikt att detta kommer ses som ett förskott på ditt arv, enligt ärvdabalkens bestämmelser (du kan läsa mer här). Eftersom din far redan gått bort skulle jag behöva veta mer om han testamenterade någon del av fastigheten till er med nyttjanderätt för er mor eller om den gick i sin helhet till henne. Slutligen finns det en skatterättslig synpunkt. När man försäljer en fastighet under det nominella marknadsvärdet (dvs. vad man skulle kunna fått för fastigheten om man sålt den till någon utomstående) är huvudregeln att man skattar på vad man skulle fått om fastigheten sålts till det nominella marknadsvärdet för att undvika att folk säljer fastigheter billigt för att slippa skatt. Men beroende på hur stort underpris det är för just den här överlåtelsen, tittar vi alltid på om det kan vara en gåva. Ser man att överlåtelsen av fastigheten huvudsakligen är att beakta som gåva, ser man hela fastigheten som en gåva. Då träder det syskon som erhåller fastigheten anses ha trätt in i förälderns position, skatterättsligt. Det betyder att din mor inte skattar på fastigheten, utan att den som får fastigheten får skatta på den först när den säljer den, du kan läsa mer här. Är det inte att anse som en gåva, kommer din mor behöva skatta på kapitalvinsten av försäljningen. Den räknar du ut genom att dra av det belopp de köpte huset för, från det belopp fastigheten nu såldes för från minus eventuella ny-/till-/ombyggen, läs mer om reglerna här. För att sammanfatta lite så, ja, det går bra, men det finns konsekvenser av sådana överlåtelser arvsrättsligt och skatterättsligt man måste beakta. Eftersom jag inte har några siffor här kan jag tyvärr inte ta ställning till hur det borde kunna bli med arvsrätten, men det hjälper självklart någon av våra jurister gärna till med, du kontaktar dem enkelt genom att klicka på länken http://lawline.se/boka. Hoppas du fått lite mer klarhet i dina funderingar, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!

Giltighet av fastighetsköp vid falsk budgivning

2016-10-12 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag har precis sålt min villa och hamnat i lite oklarheter. det fanns en friskrivningsklausul i kontrakt angående att köparen ville göra en egen besiktning. denna är nu utförd och handpenning är betald.Nu tror köparen att det varit falsk budgivning och vill stoppa köpet tills detta är utrett.Har han juridisk rätt till detta? Eller är detta en tvist mellan köpare och mäklare?Köpeavtal är ju trots allt skrivna samt alla villkor uppfyllda.
Ahmet Ercin |HejTack för att Du vänder Dig till Lawline!Fastighetsköp regleras i 4 kap. jordabalken (JB) (1970:994) se här samt allmänt genom lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen) (1915:218) se här.Ett fastighetsköp som inte uppfyller formkraven i 4 kap. 1 § första stycket JB är ogiltiga (se tredje stycket). Om ett fastighetsköp är giltigt enligt första stycket är detta bindande för båda parter. Vilka är formkraven? Enligt 4 kap. 1 § första stycket JB sluts ett fastighetsköp genom köpehandling som skrivs under av både köparen och säljaren. Köpehandlingen ska innehålla uppgifter om pris och överlåtelseförklaring, dvs. vad köparen ska betala till säljaren och vilken fastighet säljaren överlåter till köparen. När köpet uppfyllt dessa formkrav är fastighetsköpet bindande. Fastighetsköpet kan endast förklaras ogiltigt genom ett beslut från domstol. Detta kräver att köparen för talan i rätten mot mäklaren. Om köparen vägrar betala priset för fastighetsköpet kan kronofogdemyndigheten besluta om betalningsföreläggande, hävdar köparen ändå att betalningsskyldighet inte föreligger hamnar tvisten eventuellt i domstol där denne får framföra sina bevis om ogiltigheten av fastighetsköpet. Ogiltighetsgrunder för avtal återfinns i 3 kap. avtalslagen.Avtal är bindande enligt 1 § avtalslagen. Parterna ska på allmänna avtalsrättsliga grunder ställa sig lojala till avtalet (latin: pacta sunt servanda). Enligt 30 § avtalslagen är ett avtal ogiltigt mot köparen om Du framkallat avtalet genom svikligt förledande, eller om köparen blivit svikligen förledd av mäklaren och Du insett eller borde ha insett detta. Denna ogiltighetsgrund betecknas som svek. Om mäklaren handlat med falsk budgivning, dvs. avsiktligt vilseledande genom oriktiga uppgifter, är avtalet endast ogiltigt om Du har varit i ond tro avseende sveket vid avtalets tillkomst, dvs. insett eller borde ha insett att det skett en falsk budgivning. Det kan tilläggas att beviskraven för att Du varit i ond tro är tämligen höga.Ett tillägg som inte berör Dig men mäklaren: Mäklaren kan bli skyldig till brott. I brottsbalkens 9 kap. 1 § föreskrivs att den som genom vilseledande handling förmår annan till avtal döms för bedrägeri till böter eller fängelse i högst två år. Högsta domstolen avgjorde i NJA 2016 s. 39 ett fall som handlar om en person som lämnat falska bud vid en försäljning av bostadsrätt och därmed påverkat priset. Handlandet utgjorde vilseledande som medfört skada och vinning, vilka är förutsättningarna för brottet bedrägeri. Enligt 2 kap. 2 § skadeståndslagen ska den som har vållat ren förmögenhetsskada genom brott (exv. bedrägeri) ersätta skadan. HD ansåg att skadeståndsberäkningen skulle beräknas utifrån vad säljaren skulle tjänat om man bortser från falska bud. I det fallet rörde det sig däremot om en dotter till säljare som blev skadeståndsskyldig på grund av falska budgivningar på föräldrarnas bostadsrätt, mäklaren och föräldrarna visste varken om de falska buden eller låg bakom dessa. Av kontaktuppgifterna från budgivarna framgick att ett antal bud inkommit från nummer registrerat till hennes kontantkort som innebar en ökning av priset på 200 000 kr. Dottern dömdes till villkorlig dom förenat med dagsböter och blev dessutom skadeståndsskyldig i förhållande till köparen för prisökningen som medföljde de falska anbuden.Om det förelegat falsk budgivning och Du inte visste eller borde ha vetat om den falska budgivningen är avtalet giltigt, tills dess att köparen bevisar annat i rätten. I 20 § fastighetsmäklarlagen framgår att mäklare har en skyldighet att upprätta en förteckning av över anbud som lämnas på fastigheten med anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, datum och tid, belopp och villkor. Köparen och Du har en rätt att ta del av uppgifterna från mäklaren så fort ett överlåtelseavtal upprättats emellan Er. Köparen har möjligheter att bestrida avtalet vilket kan leda till en tvist i domstol. Köparen riskerar med detta förfarande att, om domstolen dömer till fördel för säljaren, bli tvungen att betala ränta på köpeskillingen som löpt från tiden köparen skulle ha betalat fram till domen. Till detta följer rättegångskostnader som en förlorande part måste betala sitt och motpartens ombud, om inget annat avtalats mellan parterna under förhandlingarna i domstolen. Det kan tilläggas att kostnader för en tvist i domstol kan bli höga.Om Du gjort Dig skyldig till bedrägeri ogiltigförklaras avtalet och Du tvingas betala motpartens rättegångskostnader och skadestånd för priset som föranletts av den falska budgivningen. Om däremot mäklaren eller någon annan gjort sig skyldig till bedrägeri men Du är i god tro avseende de falska buden är köparen fortfarande bunden av avtalet och priset. Köparen får i ett sådant fall däremot rikta skadestånd mot den som stått bakom de falska buden. Mycket beror på omständigheterna i förevarande fall men läs gärna rättsfallet som jag refererade till ovan för att få en bättre blick över hur domstolarna dömer vid falsk budgivning.Hoppas Du fick svar på Din fråga!Mvh

Formkrav vid fastighetsöverlåtelse

2016-09-19 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Vi är 6 syskon som har ärvt en fritidsfastighet (samägande)1: Vilka "papper" krävs om jag säljer min del till övriga syskon ?2: Alternativt skänka bort min del ?3: Skall några myndigheter underrättas ?Tack på FörhandBjarne
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om fastigheter återfinns i jordabalken; nedan JB, se här.Det som behövs är ett överlåtelseavtal som uppfyller formkraven i 4 kap. 1 § JB. Avtalet ska vara skriftligt. Vidare är formkraven som följer.1. Uppgift om både säljare och köpare2. En överlåtelseförklaring3. Uppgift om köpeobjektet4. En köpesumma, samt5. Undertecknande av både säljare och köpare.Samma formkrav som angetts ovan gäller också vid en gåvoöverlåtelse enligt 4 kap. 29 § JB.Inga myndigheter behöver underrättas.Vill du ha hjälp med att upprätta giltiga köpe- eller gåvohandlingar kan vi på Lawline bistå dig med detta genom vår avtalstjänst, se följande länk.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen

Parter i köpeavtal

2016-10-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |I ett köpeavtal är jag omnämnd som köpare. Parter: Yyyyyy Yyyyyy nedan säljaren, Mäklare XXXXX Xxxx Xxxxx Nedan köpare. Det finns åtaganden i avtalet som säljaren skall göra. Det finns i avtalet finns åtaganden som köparen skall göra, men det finns också åtaganden som kunden skall göra. Mäklaren har upprättat kontraktet på uppdrag av säljaren. Vem är kunden?
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline.I och med att mäklare främst används vid försäljning av bostadsrätter och fastigheter utgår jag från att du beskriver ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt eller en fastighet. I allmänhet anlitas mäklare av säljaren av fastigheten eller bostadsrätten och säljaren är således uppdragsgivare, vilket även skulle kunna betecknas som mäklarens "kund". I och med att det står såväl köpare, säljare och kund i köpeavtalet råder jag dig att höra med mäklaren vad som avsetts med kund och om det är är åtaganden för säljaren som avses.Hör gärna av dig om du har fler funderingar!Vänliga hälsningar,

Friskrivning från fel i fastighet

2016-10-13 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |HejHoppas ni kan hjälpa mig. Vi sålde vårat gamla hus till våran granne i våras. Dom ville pruta med 100.000 och då skulle vi få en friskrivning på huset.Så här står det i köpeavtalet som fastighetsmäklaren skrivit in i konraket:Köparen har uppmanats att undersöka fastigheten. Köparen godtar fastighetens skick och avstår härmed med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel och brister i fastigheten. Köparen har nu börjat bråka om olika saker både synliga och dolda fel. Dom hotar oss att stämma oss. Vi vet inte om dom kan det? Dom besiktade inte fastigheten innan köp det ville dom inte för dom visst vilket hus dom köpte.
Cecilia Lenman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom frågan gäller köp av fast egendom är reglerna i jordabalken (JB) aktuella och mer specifikt reglerna i det fjärde kapitlet. Av 4 kap. 19 § första stycket JB (här) framgår att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet kan köparen ha rätt att göra avdrag på köpeskillingen. Det är dock inte alla fel som säljaren ansvarar för. En fastighetsköpare har vad man brukar kalla för en absolut undersökningsplikt, vilken framgår av 4 kap. 19 § andra stycket JB (se här). Denna innebär att köparen står för sådana fel som han eller hon borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Det saknar alltså betydelse att köparna i ert fall avstått från att fullgöra sin undersökningsplikt. För att avgöra om något är att anse som ett fel utgår man alltså från vad köparen borde kunnat upptäcka vid en undersökning. När är då ett fel upptäckbart? Jo, det avgörs utifrån vad en normalt bevandrad och erfaren lekman borde upptäckt vid en undersökning. Fel som går att se med blotta ögat är det kanske mest uppenbara exemplet på upptäckbara fel. Det ska inte krävas att man gör ingrepp på fastigheten, men däremot kan det krävas att man undersöker relativt svåråtkomliga utrymmen som exempelvis krypgrund och vind. Kan man endast upptäcka symptom på felet t.ex. i form av lukt eller fuktfläckar utökar detta i regel undersökningsplikten och felet kan på detta vis anses upptäckbart. Är felet i fråga sådant att det var upptäckbart kan alltså köparen, dvs. er granne, inte göra gällande felet. Detta hade varit fallet även om friskrivningsklausulen inte funnits med i kontraktet. Gäller frågan istället s.k. dolda fel, med andra ord fel som inte gått att upptäcka vid en undersökning, kan istället en friskrivning hindra köparen från att göra påföljder gällande. Eftersom det i princip råder avtalsfrihet mellan säljare och köpare kan friskrivningarna vara formulerade på olika sätt, beroende på vad de avsett att omfatta. En friskrivning kan gälla fastighetens fysiska egenskaper (egenskapsfriskrivning) eller begränsa eller utesluta tillämpliga påföljder (påföljdsfriskrivning). Den som återfinns i kontrakten mellan er och er granne kan benämnas som en generell påföljdsfriskrivning, eftersom den ämnar att utesluta alla påföljder.För att vara gällande måste en friskrivning möta ett visst krav på klarhet vad gäller dess innebörd och den tillåts inte vara alltför allmänt hållen. HD har i ett rättsfall (NJA 1975 s. 545) godtagit en påföljdsfriskrivning med en ordalydelse som med undantag för ”köparen har uppmanats att undersöka fastigheten” är identisk med den som fanns i kontraktet mellan er och er granne (vilket förmodligen är varför den användes). HD fann att friskrivningen var tillräckligt klar och tydlig och den godtogs följaktligen. Detta bör innebära att även den friskrivning som ni gjort bör vara gällande för de dolda fel köparen vill göra gällande, under förutsättning att den återfinns i ett sammanhang, t.ex. under en rubrik i stil med ”Fastighetens skick”, som styrker att den inte på något sätt varit begränsad. Er granne bör rimligen ha förstått innebörden av klausulen, eftersom införandet av den var ett villkor för att minska köpeskillingen. Något som skulle kunna medföra att friskrivningen saknar verkan i förhållande till ett dolt fel är om ni som säljare visste om det aktuella felet. Det kan sägas att ni i detta fall haft en upplysningsplikt och därmed hade en skyldighet att upplysa säljaren om felet.Hoppas ni fått svar på er fråga, annars är ni varmt välkomna att ställa ytterligare frågor!Med vänlig hälsning,

Dolt fel i fastighet?

2016-09-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej Vi ska köpa ett hus där det finns en vind. Vinden går inte att besikta då det inte finns lucka för att ta sig upp. Enligt säljaren inreddes ovanvåningen 2001 då man även lade nytt tak. Säljaren har varit i kontakt med Anticimex som han är försäkrad hos och de har tidigare sagt att det inte är någon fara med vinden men nu vill Anticimex inte göra något i detta läget. Vad ska vi som köpare göra nu? Har vi skyldighet att gå dit och ta upp en lucka till vinden nu för att konstatera att allt ser bra ut eller går det under dolda fel om vi sen undersöker det efter vi flyttat in?
Måns Axnér |Hej, tack för din fråga!S.k. dolda fel regleras i jordabalken (JB) 4 kap. 19 § (se här). Dolda fel är sådana fel du som köpare inte kunnat förvänta dig vid köpet med hänsyn till fastighetens ålder och konstruktion och sådant som inte upptäcktes eller borde ha upptäcks vid en undersökning av fastigheten. Köparens undersökningsplikt vid köp av fastighet är långtgående - om man inte själv är fackman inom branschen bör man anlita en besiktningsman för att minimera risken i detta avseende. Om ni inte gjort detta än, är det något jag starkt rekommenderar. Det bör dock påpekas att ni kan bli ansvariga för fel som besiktningsmannen inte upptäcker men borde ha upptäckt. Vidare bör det påpekas att undersökningsplikten utvidgas om besiktningsmannen lämnar upplysningar som att en märklig lukt upptäckts, fläckar på väggar e.d.Har det tidigare varit problem med vinden och ni är i vetskap om detta, omfattas det troligtvis av er undersökningsplikt. Trots att utrymmet är svårtillgängligt befriar det inte er som köpare från er undersökningsplikt. Mina råd blir därför att ni i första hand bör anlita en besiktningsman som får besikta vindsutrymmet. I andra hand bör ni försäkra er, genom säljarens garantier, att vindsutrymmet är i gott skick. Ni bör även undersöka utrymmet själva för att försäkra er om att så är fallet, trots att det är svårtillgängligt.Hoppas du med detta fått ledning i din situation!Vänligen,

Skriva över hus på annan

2016-09-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,jag undrar hur lång tid det tar att skriva över ett hus på en person? Det handlar om ett par som har separerat och en av dem ska bo kvar i huset de hade köpt tillsammans. Hur mycket kostar det att få juridisk hjälp för skriva över huset? Ett ungefärligt pris vore toppen.
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det tar inte särskilt långt tid att "skriva över" huset på annan. Det kan göras genom att själv upprätta ett köpekontrakt eller gåvobrev som uppfyller formkraven i 4 kap. 1 § jordabalken (om det är en fastighet). Det finns ingen specifik tidsfrist för en giltig överlåtelse. Den kan ske precis hur snabbt som helst egentligen.Vi har en avtalstjänst här på Lawline som kan hjälpa er med att upprätta ert kontrakt/gåvobrev. Tjänsten hittar ni här om fastighetsköp (995 kr) och här om gåvobrev (995 kr). Med hjälp av vår tjänst kan ni således upprätta giltiga handlingar som är fullgoda för era önskemål.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen