Köp av fastighet

2014-01-27 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,sålde en fastighet i Mars-13.Köparen hör av sig i Juni via mejl att frånluftsvärmepumpen ej fungerar,man har även bytt ut den redan utan att kontakta mig.Vid överlåtandet så fanns både varmvatten och ett fungerande golvvärmesystem.Frånluftsvärmepumpen är lika gammalt som huset 20 år.Köparen har haft egen besiktningsman innan tillträde. Med vänlig hälsning Kjell
Johanna Axelsson |Hej, tack för din fråga! Vid köp av fastighet får köparen inte åberopa fel som denne borde ha märkt vid en genomgång som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, Jordabalken (JB) 4:19. I detta fall då köparen haft en sakkunnig besiktningsman blir det avgörande om denne borde ha upptäckt ett sådant fel. För dig som säljare har du ingen upplysningsplikt. Vet du dock något som du vet är av betydelse för köparens förvärv och underlåter att berätta det kan du ändå bli ansvarig trots att köparen borde ha upptäckt felet. För att kunna åberopa felet måste det även reklameras inom skälig tid från det att köparen upptäckte eller borde ha upptäckt felet, JB 4:19a. Mvh Johanna Axelsson

Bundenhet av kontrakt vid fastighetsköp

2013-12-31 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag och min sambo var spekulanter på ett hus som visades av ägaren utan mäklarens närvaro. Ägaren hade för avsikt att hyra ut huset om det inte blev sålt. Vi återkom senare under dagen och då hade ett annat par kommit som ville köpa huset. Vi menade att vi hade kommit först och skrev då ett handskrivet avtal enligt; "Följande har avtalats i 2013-12-21 mellan köpare (jag) och EH: Fastigheten xx säljes till köpare för SEK xx med tillträde 2014-02-01. Avtalet ska följas upp av gällande fastighetsmäklare: xx den xx." Avtalet bevittnades av min sambo och säljarens son. Vi ångrade oss några dagar senare och jag ringde till säljaren och informerade att vi inte inte tänkte fullfölja köpet pga familjeskäl. Jag bekräftade även detta skriftligen den 26/12 till säljaren. Den 30/12 blev jag uppringd av säljarens mäklare som menade att avtalet var bindande och att köpet inte kunde hävas. Stämmer detta och i så fall vilka konsekvenser kan detta få ? Jag hävdade att vi dels kände oss pressade av säljaren genom de nya spekulanterna och att dessa skulle köpa huset om vi backade ur, vilket de tyvärr inte gjorde.
Susanne Lantto |Hej och tack för din fråga.Köp av fastighet regleras i 4 kap jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). För att ett fastighetsköp ska vara giltigt krävs enligt 4 kap 1 § vissa formaliakrav. Det skriftliga avtalet ska vara underskrivet av både köpare och säljare. Köpeskillingen ska anges och en förklaring om att egendomen överlåtes (säljs) till köparen. I ert fall är dessa formaliakrav uppfyllda, under förutsättning att både du och säljaren skrivit under kontraktet. Fastighetsköpet är i så fall giltigt och bindande för båda parter.Huvudregeln är att avtal är bindande och ska hållas, se 1 § avtalslagen (https://lagen.nu/1915:218). Undantaget är om det föreligger någon typ av ogiltighetsgrund som räknas upp i 3 kap avtalslagen. Scenariot du beskriver hör inte till någon av ogiltighetsgrunderna. Rättsstridigt tvång benämns visserligen i 29 §, men där krävs en rättsstridig handling i form av utpressning enligt 9 kap 4 § brottsbalken (https://lagen.nu/1962:700) eller dylikt. Det är inte fråga om utpressning i ert fall, då ett olaga tvång genom våld eller hot om brottslig gärning krävs. En säljare som på grund av konkurrerande köpare övertalar en köpare till att genomföra ett köp agerar inte rättsstridigt.Under förutsättning att kontraktet är underskrivet och alla formaliakrav är uppfyllda, är jag ledsen att meddela att fastighetsköpet är bindande. Er möjlighet i det här läget blir att försöka komma överens med säljaren om att frångå avtalet eller att hitta en ny köpare till fastigheten.Med vänliga hälsningar

Hur går man tillväga för att bli utköpt ur gemensam fastighet?

2013-11-18 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag och min sambo ska separera. Vi bor i hus och han vill överta min del av huset. Vi äger hälften var. Som jag ser det måste han köpa ut mig. Hur går man tillväga och hur beräknar man min ev vinst på huset, efter att man fått huset värderat. Är det något annat speciellt som jag behöver tänka på?
Amanda Harrysson |Hej!Tack för din fråga!Det finns inga uttryckliga lagregler som reglerar vilket värde som ska användas vid värdering av fastighet. Det råder avtalsfrihet, vilket innebär att ni själva är fria att komma överrens om vilket värde som ska användas. Det vanligaste är dock att låta värdera fastigheten. Sedan använder man marknadsvärdet med avdrag för skattelatens och mäklararvoden (reavinstskatten och mäklararvode som skulle uppstå vid en ev. försäljning.) Detta ger oftast den mest rättvisa bilden av det faktiska värdet av egendomen.Om din sambo ska köpa ut dig behöver ni dels upprätta en köpehandling. I köpehandlingen ska det framgå vad din sambo betalar för din del av huset. Det ska även framgå att du överlåter din del av huset på sambon. Köpehandlingen ska sedan skrivas under av er båda. Detta framgår av jordabalken (JB) 4 kap. 1 §. Om din sambo vill stå på lagfarten ensam ska han ansöka om detta till Lantmäteriet. Jordabalken hittar du https://lagen.nu/1970:994.Vänliga hälsningar

Formkrav vid köp av fastighet

2013-09-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej Lawline! Jag har blivit erbjuden att köpa en skogsfastigehet på ca:7ha av en äldre släkting för 100 000 tusen kr, uppskattat värde 600 000 tusen kr. Kan det ställa till med juridiska problem med övriga släktingar vid hans bortgång. Behövs särskilt kontrakt, bevittnat. Något annat att tänka på? Vänliga hälsningar bosse
Thomas Hefner |Hej,Ja, det kan säkert ställa till med juridiska problem med släktingar. De kan tycka att de har bättre rätt och mena att du har manipulerat honom eller påstå att han inte var vid sina sinnens fulla bruk när han ingick avtalet med dig och kan man visa det i en domstol så kan avtalet ogiltigförklaras. För att ett avtal om fastighetsöverlåtelse skall vara giltigt måste det ingås skriftligen och uppfylla följande krav:Underskrivet av säljaren och köparenUppgift om köpeskillingenFörklaring av säljaren att han överlåter fastigheten på köpareUnderskrift av två vittenen som intygar att det är säljarens underskrift på avtaletEfter köpet måste man ansöka om lagfart inom tre månader hos inskrivningsmyndigheten.

Formkrav vid köp av fast egendom

2014-01-25 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej. Vi ska köpa min svärmors hus. Det klassas som jordbruksfastighet. Vi ska köpa utan mäklare. Är det något speciellt att tänka på vid upprättande av köpebrev? Räcker köpebrev eller krävs köpekontrakt?
Matilde Hellsten |Hej!Köp av fast egendom regleras i 4 kap. 1§ Jordabalken (JB) och uppställer vissa formkrav för att köpet ska bli giltigt. En skriftlig köpehandling ska upprättas innehållande uppgift om fastigheten, köpeskilling, en överlåtelseförklaring samt båda parternas underskrifter. Uppfylls inte dessa krav är köpet ogiltigt enligt 4 kap. 1§ 3st. JB.Parternas underskrifter måste dessutom bevittnas av två personer för att den nya ägaren ska få lagfart enligt 20 kap. 7§ 1p. JB. Avsaknad av detta ogiltighetsförklarar inte köpet men medför att lagfarten blir vilande tills vidare.Vanligtvis använder man dubbla köpehandlingar vid fastighetsköp, vilket innebär att man har gjort förvärvets fullbordan beroende av att köpeskillingen erläggs och köpbrev därmed utfärdas, se 4 kap. 5§ JB. Köpebrevet fungerar därigenom som ett kvitto på betalningen. Det finns inget legalt krav på att använda dubbla köpehandlingar, utan det kan räcka med köpekontraktet om parterna har kommit överens om det.Senast tre månader efter förvärvets fullbordan ska lagfart ansökas hos Inskrivningsmyndigheten enligt 20 kap. 1-2§§ JB. De handlingar som ligger till grund för köpet (köpekontraktet och ev. köpebrev) ska skickas in för att styrka förvärvet, se 20 kap. 5§ JB.

Köpa halva fritidshuset av sambo och arv

2013-11-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag och min pojkvän har flyttat in i hans fritidshus som han fått i gåva av sina föräldrar med föreskrift om att den skulle vara hans enskilda egendom. Vi har nu lånat 300 000 kr på banken för att bygga om. Jag funderar på om jag kan köpa ut halva fastigheten av honom? Vad händer vid arv? Han har två barn sedan tidigare och jag inga alls. Mvh 
Linda Olsson |Hej och tack för din fråga!Att ni pojkvän fått fritidshuset i gåva med föreskriften att den ska utgöra hans enskilda egendom innebär att om ni skulle separera så ska fastigheten lämnas utanför bodelningen. Föreskriften om att fastigheten ska vara hans enskilda egendom utgör däremot inget hinder för din pojkvän att sälja halva fastigheten till dig. Regler om köp av fastighet finns i jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994. Vid köp av fast egendom måste vissa formkrav uppfyllas: det ska upprättas en skriftlig köpehandling som både du och din sambo ska skriva under. Av köpehandlingen ska det framgå vilken fastighet som avses, köpeskilling samt en förklaring att din pojkvän säljer halva fastigheten till dig, 4 kap 1 § JB. Reglerna om arv finns i ärvdabalken (ÄB), se https://lagen.nu/1958:637. Om din sambo skulle avlida kommer hela arvet att tillfalla hans barn, 2 kap 1 § ÄB. Detta då sambor inte ärver varandra, till skillnad från gifta makar. Även om ni skulle gifta er har hans barn rätt att få ut sitt arv direkt, då de är s.k. särkullbarn, 3 kap 1 § ÄB. Om din sambo skulle avlida och du sedan tidigare köpt halva fastigheten kommer bara din sambos halva att tillfalla hans barn. Hoppas du fick svar på din fråga!

Köp av fast egendom - sidoöverenskommelse av köpeskilling

2013-10-14 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag skall köpa en fastighet. Dock vill säljaren undvika att betala så mycket i skatt. Han har därför föreslagit att den officiella köpeskillingen utgör en del och resten skall betalas på sidan om utan någons kännedom. Vad finns det för risker för mig som köpare med detta upplägg? Säljaren påstår att det bara är han som kan bli föremål för skattebrott, inte köparen. Är detta sant? Och kan köpet i efterhand förklaras ogiltigt och återgå till säljaren eftersom svarta pengar förekommit?
Dag Eresund |Hej och tack för din fråga!Enligt 4 kap 1 § st. 2 ska en överenskommelse om pris som säljare och köpare träffat vid sidan av den som anges i köpehandlingen förklaras ogiltig på yrkande av part. Mellan säljaren och köparen gäller istället den köpeskilling som anges i köpehandlingen. Högsta domstolen har emellertid i NJA 1987 s.167 kommit fram till att hela avtalet kan förklaras ogiltigt på denna grund. Det krävs dock att någon av parterna yrkar detta. Av lagmotiven framgår (prop 1970:20 s B 150 f; NJA 11 1972 s 59) att det stränga formkravet när det gäller uppgift om köpeskillingen har till syfte att hindra vilseledande av tredje man eller myndighet, i det här fallet skatteverket. En överenskommelse om pris som säljare och köpare träffat vid sidan av den som anges i köpehandlingen gör alltså hela köpet ogiltigt på yrkande av part, inte bara själva sidoöverenskommelsen. Mot bakgrund av detta måste jag avråda jag från en sådan sidoöverenskommelse.Vänligen,

Är höga radonhalter ett dolt fel? Kan det vara köpeskillingsnedsättande?

2013-07-24 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Bästa Lawline! Fick kännedom om er via en granne(jurist). Det jag så här långt har funnit har varit till stor glädje. Nu min fråga: Det handlar om ett av våra barns husköp. Det visar sig att det har höga radonvärden, såväl från mark som från blåbetong i bjälklag på suterängdelen av huset. Det finns saker som talar för att både köpare som mäklare har vetat om detta och mörkat med den informationen därtill blånekat då radonmätningsföretaget kommenterar värdena som utgående också från blåbetongen. Nåväl om detta finns det mycket mer att säga. Av denna anledning har jag varit inne hos er och kommit till en länk NJA1986s670 (NJA 1986:122). Jag finner det som står där rörande två rättsfall som HD domslut och därmed prejudicerande. Nu är dessa ärenden relativt gamla och vi vet idag mer om radon såväl från mark som från byggmaterial. Min fråga är: Är HDdomarna prejudicerande idag? Har lagen förändrats och fått tillägg som har betydelse för dessa domars giltighet? Finns det senare HD ärenden rörande radonproblem som skäl för reduktion av köpeskilling?
Olle Andersson |Hej,NJA 1986 s 670 I och II är prejudicerandeAvgörandena NJA 1986 s 670 I och II har fortfarande prejudicerande verkan i fråga om när radon kan utgöra ett fel i fastigheten enligt 4 kapitlet 19§ Jordabalken. Några senare avgöranden avseende fel p.g.a. radon i fastighet har inte meddelats av HD. Endast dolda fel kan åberopas som fel i fastighetenEfter att dessa angöranden meddelades har dock en ändring av den nämnda bestämmelsen i jordabalken införts (4 kap 19§ 2:a stycket), som innebär att köparen endast får åberopa dolda fel som denne alltså inte bort upptäcka vid en undersökning av fastigheten innan köpet (undersökningsplikten). Radon troligen inget dolt felÄr radon ett dolt fel? Undersökningsplikten i det enskilda fallet beror på de kringliggande omständigheterna vid köpet. Är huset nybyggt? Har säljaren gjort utfästelser om att inga radonhalter ska förekomma vid fastigheten? Dessa omständigheten resulterar i att undersökningsplikten för köparen minskar. Är huset i dåligt skick? Finns det andra varningssignaler som borde föranlett en mer omfattande undersökning (jfr NJA 1985 s. 871)?I näst sista stycket av domskälet i NJA 1986 s 670 I anför HD köparen "inte med framgång kan åberopa sin bristande kännedom om riskerna med radon, om radonfrågan vid tiden för deras förvärv av fastigheten varit föremål för en så omfattande debatt och information att en normalt noggrann och intresserad fastighetsspekulant kan antas ha tagit intryck därav". Vidare menar HD slutligen att radonproblemet vid tiden för köpet (1978) inte var ett så uppmärksammat problem som nyss sagts. Idag är radonproblemet, precis som du nämner, mer uppmärksammat än tidigare genom olika debatter. Även faktumet att det är relativt enkelt och billigt att få till stånd en radonmätning eller kontrollera med kommunen om säljaren utfört radonmätning, indikerar på att radonförekomster inte räknas som ett dolt fel, då det utan större svårigheter kan upptäckas vid undersökningen före köpet.Undantaget: om svek eller strid mot tro och heder - ändock åberopa icke-dolt felAtt säljaren haft vetskap om det icke-dolda felet (den höga radonförekomsten) vid köpet saknar normalt betydelse eftersom det krävs att felet är dolt för att det ska kunna åberopas som köpeskillingsnedsättande (eller för ev. hävning av köpet). Ett undantag härom gäller för fel för vilka säljaren anses ha en upplysningsplikt om gentemot köparen. I praxis stadgades denna princip i ett avgörande där säljaren, utan större ansträngning vid undersökningen skulle upptäckt en vid fastigheten närbelägen motocrossbana som orsakade buller, men som p.g.a. att förtigandet från säljarens sida likställdes med svikligt förfarande eller i strid med tro och heder och kunde åberopas trots att felet inte var dolt (säljarens agerande ska kunna likställas med svek-30§ eller strid med tro och heder-33§, Avtalslagen. Se NJA 2007 s 86).Således krävs det, för att säljaren ska kunna åberopa ett icke-dolt fel, att säljaren förstått att radonförekomsten kunde vara avgörande för köparens beslut om förvärvet, men inte upplyst denne om detta utan utnyttjat köparens okunskap om radonhalten för egen vinning. Återkom gärna om du har fler frågor! Jordabalken hittar du https://lagen.nu/1970:994#K4.Avtalslagen hittar du https://lagen.nu/1915:218. Vänligen,