Överlåtelse av fastighet till närstående under taxeringsvärdet - köp eller gåva?

2017-04-24 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min far måste sälja sommarstugan. Taxeringsvärdet är 420 000 men mäklaren värderar fastigheten till 200 000. Kan jag köpa fastigheten för 200 000 utan att hela fastigheten räknas som en gåva?
Hedvig Johansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid köp, byte eller gåva av fastigheter använder man sig av något som kallas för huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär att en överlåtelse alltid i sin helhet ska betraktas som antingen köp eller gåva. Man kan exempelvis inte dela upp halva fastigheten som ett köp och den andra halvan som en gåva.Enligt huvudregeln (huvudsaklighetsprincipen) ska en överlåtelse, t ex försäljning, av en fastighet anses vara en gåva när ersättningen inte motsvarar fastighetens taxeringsvärde. För att överlåtelsen ska betraktas som en gåva krävs det vidare att det finns en gåvoavsikt, att tanken är att man ska få det åtminstone delvis som en gåva. Om överlåtelsen sker till en närstående kommer Skatteverket att presumera, det vill säga utgå från, att det finns en gåvoavsikt ifall ersättningen understiger taxeringsvärdet. Sammanfattningsvis krävs det alltså att ersättningen är högre än taxeringsvärdet för att överlåtelsen ska betraktas som ett köp och inte en gåva. Det saknar betydelse hur parterna har benämnt avtalet, det spelar alltså ingen roll om parterna beteckna det som "köp" - det kan fortfarande betraktas som en gåva om förutsättningarna är uppfyllda.Ifall ersättningen hade varit högre än taxeringsvärdet hade det inte varit något problem, då hade det betraktats som ett köp. I ert fall, där marknadsvärdet kraftigt understiger taxeringsvärdet, är det lite krångligare precis som du uttrycker. Eftersom du är närstående till din far kommer man dessutom att utgå ifrån att det finns en gåvoavsikt. Enligt Skatteverket kan dock en överlåtelse godtas som ett köp om det finns tillfredsställande utredning om egendomens riktiga marknadsvärde, trots att detta då ligger under taxeringsvärdet.Sammanfattningsvis finns det i ert fall mycket som talar för att köpet av fastigheten kommer att betraktas som en gåva. Detta då du är närstående till överlåtaren (din far) och ersättningen understiger taxeringsvärdet. Enligt huvudregeln ska sådana överlåtelser betraktas som en gåva, och då i sin helhet. Enligt Skatteverket kan dock en överlåtelse godtas som ett köp ifall det finns tillfredsställande utredning om fastighetens riktiga marknadsvärde. Vad en sådan "tillfredsställande utredning" innebär har inte förtydligats ännu. Jag kan tänka mig att det vore tillräckligt om exempelvis två olika mäklare yrkesmässigt fastställde ett marknadsvärde och ni sedan överlåter fastigheten till detta värde. Är ni osäkra på hur överlåtelsen kommer att ses på kan ni alltid vända er till Skatterättsnämnden och ansöka om ett förhandsbesked i frågan. De får då ta ställning till om överlåtelsen kommer att ses som en gåva eller ett köp, något Skatteverket sedan blir bundna till att följa. Du kan läsa mer om detta här. Jag kan även slutligen nämna att det finns en möjlighet att ompröva respektive överklaga Skatteverkets beslut om taxeringsvärdet inom fem år efter fastighetstaxeringsåret. Detta kan vara en bra lösning om taxeringsvärdet av någon anledning bör sättas lägre än vad Skatteverket först trott. Så kan vara fallet om fastigheten har en mindre yta än man räknat med, om det uppkommit fukt- eller mögelskador eller liknande. Hoppas att du fått någorlunda svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Får en familj med uppehållstillstånd köpa fast egendom i Sverige?

2017-03-26 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Får en syriansk familj med uppehållstillstånd i Sverige köpa fast egendom?
Felicia Lundgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns inget krav på att man måste vara svensk medborgare för att få köpa fast egendom i Sverige vilket gör att en utländsk familj med uppehållstillstånd får köpa fast egendom. Om köparen inte har ett svenskt medborgarskap måste köparen bifoga ett bevis på att hen är myndig till lantmäteriet när hen ansöker om lagfart.Hoppas detta besvarade din fråga, om inte är du varmt välkommen att återkomma!Med Vänlig Hälsning

Rättvist mellan syskon när ena syskonet får köpa föräldrars fritidshus

2017-03-09 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag ska köpa mina föräldrars fritidshus för att de inte orkar sköta om det längre. Jag har en syster, som inte har något emot att jag köper det. En mäklare värderade huset i höstas till 700 000 kr, innan vi bestämde att jag skulle köpa det. Våra föräldrar är inte i behov av pengarna så alla inblandade anser att jag kan köpa det till ett lägre pris. Taxeringsvärdet är på 382 000 kr. Jag vill ju dock att det ska vara rättvist mellan min syster och mig så min tanke är att om jag köper det för t ex 500 000 kr så ger mina föräldrar min syster 200 000 kr (av dessa 500 000). Blir det rättvist? Mina föräldrar behöver i så fall betala en reavinstskatt på 60-70 000 kr.Hur kan man göra med lösöret, för det blir kvar. Kommer ta tid att rensa och det mesta är inget värt.Tanken med detta är att inget ska vara förtida uttag av arv.
Caroline Orava |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om alla inblandade parter är överens kan ni göra i princip hur ni vill. Ni kan själv välja vad ni tycker blir rättvist. För att det inte ska bli problem i framtiden, när arvet efter dina föräldrar ska fördelas, är det bra om de skriver in i köpekontraktet att det inte ska ses som ett förskott på arv att du fick köpa fritidshuset och lösöret till ett lägre pris. Dina föräldrar kan även skriva ett gåvobrev angående pengarna som de vill ge i gåva till din syster och skriva in i gåvobrevet att det beloppet inte heller ska ses som förskott på arvet. Regler om förskott på arv finns i 6 kap. 1 § ärvdabalken.Om ni vill ha hjälp att skriva avtal rekommenderar jag Lawlines avtalstjänst: lawline.se/vara_tjanster/avtalVid en överlåtelse av en fastighet finns en princip som kallas huvudsaklighetsprincipen. Principen innebär att om köpeskillingen överstiger taxeringsvärdet räknas det som ett köp även om det är under marknadsvärdet. Om köpeskillingen motsvarar eller understiger taxeringsvärdet räknas det istället som gåva, även om mottagaren betalar en summa. Om du köper fritidshuset för 500 000 kr räknas det därför som ett köp. En sak att tänka på då är att du måste betala stämpelskatt när du köpt fritidshuset (4 § lagen om stämpelskatt). Stämpelskatten är 1,5 % av det högsta beloppet av köpeskillingen och taxeringsvärdet (8 och 9 § lagen om stämpelskatt). Om du köper fritidshuset för 500 000 kr blir alltså stämpelskatten 7 500 kr. Hoppas att du är nöjd med svaret, annars är du välkommen att höra av dig igen!Med vänlig hälsning,

Köp av fast egendom

2017-03-03 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Önskar vid separation köpa ut min sambo från vår gemensamma villa (50/50). Vi är överens om ett pris och undrar hur vi rent formellt överlåter ägande samt överföring av medel?Går vi till banken och skriver på papper, (100% ägande till en part), överför medel, eller vem äger hanteringen? Banken ger mig rätt att överta samtliga lån, räcker det eller går processen vidare?
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Viktigt att tänka på vid husköp är det för köp av fast egendom (fastigheter) finns formkrav enligt 4:1 jordabalken. Enligt dessa gäller att köparen och säljaren ska upprätta en skriftlig köpehandling. Av denna behöver det framgå vilken fastighet som avtalet avser, pris, att säljaren överlåter fastigheten (eller 50 % av den) på köparen, köpare och säljares namn samt deras underskrift. När detta har upprättats föreligger ett giltigt avtal och då går äganderätten över. Hur ni sedan sköter betalning är upp till Er, men banken kan säkert hjälpa Er.Hoppas att svaret hjälpte och tack än en gång för att du vände dig till Lawline med din fråga!

Kan en person från ett annat land köpa bostad i Sverige?

2017-04-18 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!En kvinna från Iran är intresserad av att köpa en villa i Sverige!Min fråga är att kan hon köpa bostäder i Sverige utan svenskPr? hon har bara varit här som turist!
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att köpa en bostad i Sverige behöver man inte vara svensk medborgare eller ha ett svenskt personnummer. Det enda som krävs är att man uppfyller de eventuella krav som finns för bostadsköpet. Gäller köpet en fastighet finns det krav på att avtalet ska vara skriftligt, det ska innehålla en överlåtelseförklaring, uppgift om köpeskilling och underskrifter från både köpare och säljare (4 kap. 1 § jordabalken, se här).Gäller köpet en bostadsrätt finns det inga formkrav för köpet. I bostadsrättslagen finns dessutom regler som säger att en bostadsrättsförening inte får kräva ett visst medborgarskap som förutsättning för att få bli medlem i bostadsrättsföreningen (2 kap 2 §, se här).Alltså så kan en person från ett annat land som inte har svenskt personnummer köpa en bostad i Sverige.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Hur överlåter man en andel i en fastighet?

2017-03-22 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag vill ge 1/2 huset i gåva till min dotter, vad kan kosta och kan bägge stå på lånen sedan, hur går det till?
Jonatan Sundqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer att utgå från att du äger även marken som huset står på och att du vill ge bort hälften av din andel i fastigheten, det vill säga både marken och byggnaden.Upprätta en gåvohandling och ansök om lagfartI jordabalkens fjärde kapitel finns regler om hur en överlåtelse av en fastighet eller en andel i en fastighet går till. Av lagtexten framgår ett antal formkrav som man måste följa för att överlåtelsen ska vara giltig. En skriftlig gåvohandling måste upprättas och gåvohandlingen ska innehålla en förklaring om att givaren överlåter 1/2 av fastigheten till gåvotagaren. Givaren och gåvotagaren ska underteckna gåvohandlingen och två vittnen ska styrka att givarens namnteckning är riktig.Gåvotagaren ska därefter ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Det gör man enklast genom att fylla i en blankett som finns på Lantmäteriets hemsida och bifoga gåvohandlingen. Alternativt kan man ansöka digitalt på hemsidan. Lantmäteriet tar ut en expeditionsavgift på 825 kr för en lagfartsansökan.Om du vill överlåta halva fastigheten till din dotter, ska ni alltså upprätta en gåvohandling och underteckna den inför två vittnen. Därefter kan din dotter ansöka om lagfart hos lantmäteriet.Övertagande av lån kräver samtycke och kan medföra stämpelskattDet är möjligt att låta gåvomottagaren överta en del av lånen. En person som har en skuld till någon annan kallas i juridiska sammanhang för en gäldenär. Den som gäldenären har en skuld till kallas borgenär eller fordringsägare. Det som sker när ett lån överförs är att en gäldenär byts ut mot någon annan. Gäldenärsbyten är i regel bara tillåtna om borgenären samtycker till bytet. Samtyckeskravet vållar dock sällan problem när det gäller fastighetslån. Fastigheten är ju pantsatt som säkerhet för lånet, så banken behöver knappast oroa sig över att den nya gäldenären inte ska kunna betala.En annan aspekt som man bör ha i åtanke vid gåva av fastighet är att man kan behöva betala stämpelskatt om de övertagna lånen är för stora i förhållande till fastighetens värde. Gåvor är i regel fria från stämpelskatt, men om gåvotagaren tar över lån motsvarande minst 85 % av den överlåtna egendomens värde, utgår stämpelskatt som om det rörde sig om ett köp (5 § stämpelskattelagen). Värdet beräknas utifrån taxeringsvärdet för året närmast före det år då Lantmäteriet beviljar lagfartsansökan.Din dotter kan alltså ta över en del av fastighetslånen, förutsett att banken samtycker till det. Om ni vill undvika att betala stämpelskatt, bör ni dock se till att värdet på de lån hon tar över inte överstiger 85 % av halva fastighetens taxeringsvärde.SammanfattningDu kan överlåta halva fastigheten till din dotter genom att upprätta en skriftlig gåvohandling som både du och din dotter undertecknar inför två vittnen. Därefter kan din dotter ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Du kan låta din dotter ta över en del av lånen på fastigheten i samband med överlåtelsen. I så fall bör du kontrollera att banken samtycker till det, samt skriva in det i gåvohandlingen. Överlåtelsen kommer att kosta minst 825 kr, vilket motsvarar Lantmäteriets expeditionsavgift. Stämpelskatt tillkommer utöver expeditionsavgiften om värdet på lånen som din dotter tar över överstiger 85 % av halva fastighetens taxeringsvärde.Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp.Med vänlig hälsning,

Avtal om framtida försäljning av fast egendom

2017-03-08 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag ska få köpa en fastighet av en vän. Det är hans föräldrahem och det är ett dödsbo. Bouppteckning är inte klart ännu men vi har muntligt kommit överens om att när bouppteckning är klart ska jag få köpa fastigheten för 1.5 miljoner. Jag litar till 20års vänskap tillbaka och handslag på att få köpa denna. Men finns det något avtal man skulle kunna skriva oss emellan till dess att bouppteckning är klart?
Victoria Nygren |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Köp av fast egendom regleras i 4 kap. 1 § Jordabalken. För att ett avtal om köp av fast egendom ska vara giltigt krävs att vissa formkrav beaktas. Det krävs en av er båda undertecknad köpehandling, uppgift om köpeskilling, vilken fastighet försäljningen avser samt en överlåtelseförklaring. Är inte samtliga formkrav uppfyllda är avtalet ogiltigt och binder varken dig eller din vän. Ett muntligt avtal om fastighetsköp är ogiltigt, likaså ett löfte om att i framtiden ingå försäljning/köp av fast egendom. Din vän kan alltså avstå från att sälja fastigheten till dig även om han muntligen/skriftligen lovat en försäljning och ni skakat hand. Det finns således ingen möjlighet för dig att framtvinga ett fastighetsköp baserat på ett avtal om att i framtiden få förvärva fastigheten. Däremot är det vanligt att ingå ett s.k. handpenningavtal, vilket är ett avtal om att ingå fastighetsköp och att ett belopp lämnas som handpenning för det framtida köpet. Avtalet är då är giltigt men endast på så sätt att säljaren kan använda beloppet för att täcka den eventuella ekonomiska skada denne drabbas av om du inte fullföljer avtalet. Handpenningavtalet tolkas som att, utan att det uttryckligen framgår, du som köpare åtar dig att ersätta säljaren för förluster om köpet inte fullföljs. Det måste dock uttryckligen framgå av avtalet att säljaren åtar sig ett sådant skadeståndsansvar, vilket då kan vara av betydelse att tänka på vid eventuellt upprättande av handpenningavtal. I annat fall har du endast rätt att få tillbaka handpenningen om säljaren inte fullföljer avtalet. Sammanfattningsvis är det alltså inte möjligt att framtvinga ett fastighetsköp baserat på ett avtal om att i framtiden få förvärva fastigheten, utan samtliga formkrav i 4 kap. 1 § JB måste vara uppfyllda för giltighet. Genom avtal har du möjlighet till ersättning om säljaren ångrar sig, men du får inte rätt att genom ett sådant avtal förvärva fastigheten. Jag hoppas att svaret är till din hjälp! Vänligen,

Samäganderätt i fastighet - får man sälja?

2017-03-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min mans pappa dog år 1999. Han och min mans mor var gifta och har tre gemensamma barn, inga särkullbarn. De ägde ett hus som deras mor har bott i tills nu då hon flyttat till ett äldreboende. Hon vill nu sälja huset till min man och mig men en syster vill inte det, utan har nu sagt till deras mor att hon inte får sälja. Systern säger att hon äger en sjättedel av huset och kan bestämma att mamman ej får sälja och tänker gå till domstol om hon säljer huset. Hur går man vidare på rätt sätt? Mvh
Anna Runelöv |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När två eller fler personer gemensamt äger en fastighet är samäganderättslagen tillämplig. Enligt huvudregeln måste samtliga delägare samtycka till en försäljning av fastigheten. Det finns däremot inget som hindrar din mans mamma från att sälja sin andel till er. Ni förvärvar då 5/6 delar av fastigheten, och din svägerska äger fortfarande 1/6 av fastigheten. Ni kan hänvisa till att detta framgår motsatsvis av 2 § samäganderättslagen. Där står det nämligen att samtliga delägares samtycke fordras för förfogande över det samfällda godset ”i dess helhet”, det vill säga var och en förfogar över sin andel. En annan fråga är om ni är villiga att äga fastigheten gemensamt med din svägerska. Hoppas att ni kan hitta en lösning som alla är nöjda med! Vill du ha mer hjälp eller vägledning är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på www.lawline.se/boka.