Formkrav vid fastighetsöverlåtelse

2016-09-19 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Vi är 6 syskon som har ärvt en fritidsfastighet (samägande)1: Vilka "papper" krävs om jag säljer min del till övriga syskon ?2: Alternativt skänka bort min del ?3: Skall några myndigheter underrättas ?Tack på FörhandBjarne
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om fastigheter återfinns i jordabalken; nedan JB, se här.Det som behövs är ett överlåtelseavtal som uppfyller formkraven i 4 kap. 1 § JB. Avtalet ska vara skriftligt. Vidare är formkraven som följer.1. Uppgift om både säljare och köpare2. En överlåtelseförklaring3. Uppgift om köpeobjektet4. En köpesumma, samt5. Undertecknande av både säljare och köpare.Samma formkrav som angetts ovan gäller också vid en gåvoöverlåtelse enligt 4 kap. 29 § JB.Inga myndigheter behöver underrättas.Vill du ha hjälp med att upprätta giltiga köpe- eller gåvohandlingar kan vi på Lawline bistå dig med detta genom vår avtalstjänst, se följande länk.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen

Reklamation vid fel i fastighet

2016-09-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi har för 1.5 år sedan köpt ett hus byggt på 60 talet och med källare. Säljaren sålde med dolda fel försäkring.Vi har nu när vi nyligen arbetat i trädgården upptäckt att det finns en spricka i grunden som även är källarvägg. Sprickan är ett par cm bred och har täckts med plast av säljaren.Säljaren har i frågeformulär i samband med försäljningen skrivit nej på frågan om dom haft några skador i grunden. Dom har även sagt att det inte finns några skador i grunden vid besiktningen då besiktningsmannen frågade.Vi tror att fukt kan ha trängt in i källarväggen. Vi har kontaktat Anticimex som säljarna tecknat försäkring hos och dom säger att dom ersätter med 8000 kr vilket är ett skämt i sammanhanget. Vi har inte kontaktat säljarna.Vad bör vi göra?
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om fastigheter återfinns i jordabalken; nedan JB, se här.Det verkar som om fastigheten som ni köpt har varit behäftad med ett fel, se 4 kap. 19 § JB. Även om ni har förvärvat fastigheten för 1,5 år sen så är inte det något problem, det finns en preskriptionsfrist på 10 år för fel i fastighet enligt 4 kap. 19 b § JB. Däremot måste en reklamation om fel göras inom "skälig tid" efter det att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts, se 4 kap. 19 a § JB. En reklamation 4,5 månader efter det att felet upptäcktes har godtagits av Högsta domstolen som "skälig tid". Detta då köparen hade anlitat sakkunniga för att utreda felets omfattning mm.Det jag råder er att göra i denna situation är att anlita en sakkunnig tekniker eller dylikt för att undersöka er fastighet och utröna hur omfattande felet är (detta är såklart inget måste). Finner ni att felet är så pass omfattande att ni vill påtala det för säljaren bör ni göra det så snabbt som möjligt genom en reklamation. Reklamationen bör innehålla en specifikation om vilket fel som ni hävdar föreligger.Det är troligt att ni kommer få rätt i detta fall eftersom att du anger att säljaren särskilt hade uppgett att denna typ av fel inte fanns i fastigheten. Om en tvist skulle uppstå mellan säljaren och er, dvs. om säljaren motsäger sig era krav (t.ex. prisavdrag, påföljder för fel återfinns i 4 kap. 12 § JB), råder jag er att anlita en jurist för att hjälpa er att driva ärendet vidare. I detta nu är det viktigaste att påtala felet för säljaren så att en rättidig reklamation i vart fall har skett.En viktig sak att ha i åtanke är att en köpare inte kan påtala fel som denne borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten, 4 kap. 19 § 2 st JB. Om felet var sådant att ni borde ha upptäckt det vid en undersökning kan ni alltså inte påtala det.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen

Försäljning av fastighet när ena ägaren är onåbar

2016-08-05 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Person separerat från ett samboförhållande. Eniga i mars om försäljning av vilia som båda är lagfarna ägare till 50/50.Huset har legat ute till försäljning april-slutet på juni, tyvärr ite sålt ännu. Togs bort från Hemnet och visningar i juli månad.Nu har mäklaren ånyo tagit kontakt och den ena av ägarna är nåbar och vill omgående ha ut huset till försäljning nu i augusti igen, med ett justerat pris efter råd av mäklaren.Nu har såväl mäklaren och den ena av ägarna under en längre tid, hela juli, försökt nå ägare nummer 2 på alla tänkbara vis utan resultat.Ävenså släkt o vänner har försökt att nå honom en längre tid. Det finns 3 tänkbara scenarior, antingen vill han inte nås oh struntar i allt, gömmer sig medvetet alt sitter inne för et brott han begick i mars.Våra gemensamma huslån har sagts upp. Personen som är aktiv har haft kontakt löpande med banken ifall de har förslag på att skynda på försäljning utan att person 2 kan nås... men de hänvisar till att KRFMH nu har ärendet.Frågor till Lawline:1. Hur kan säljprocessen skyndas på med hjälp av befintlig, av båda ägare, vald mäklare? 2. Hur kan den person som vill återuppta säljprocessen nu i augusti skynda på processen och slippa onödiga kostnader hos KRFMH, dvs hur gör man om den person som tidigare varit villig sälja helt plötsligt "går under jorden" och inte längre aktivt medverkar till en fortsättning av försäljning.4. Kan domstol eller annan ge ett "utslag" som kan vara tvångsförsäljning ?
Anton Walfridsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tyvärr går det inte att bindande sälja en fastighet på öppna marknaden om inte alla ägare skriver på köpekontraktet, det framgår av Jordabalken 4 kap. 1 §, i alla fall inte om din sambo inte tidigare skrivit på en fullmakt som ger dig den rätten. Det du kan göra är att ansöka hos rätten om att fastigheten ska försäljas genom offentlig auktion. Det framgår av Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt 6 §. Domstolen ska ge dig denna rätt om inte den andra ägaren kan visa på synnerliga skäl till varför försäljning ska skjutas upp. Sammanfattningsvis: du kan alltså inte sälja bostaden genom fastighetsmäklare på den öppna marknaden om inte din sambo skriver under. Du kan däremot ansöka om att den ska säljas på offentlig auktion. Hoppas att du fick svar på din fråga!Behöver du vidare hjälp med din hussituation är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se

Samägande av fastighet

2016-08-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag undrarOm man äger en fastighet tillsammans, tre personer, har lagfart på varsin tredjedel, då undrar jag vilken lag som gäller för oss.Är det samägande lagen som gäller?Gäller det rättigheter/skyldigheter m.m.Gäller det även rätt till försäljning för den av ägarna som vill, mot andra ägarnas medgivande?Dels på sin del i fastigheten men kanske även för andras, alltså att lämna fastigheten till försäljning på offentliga marknaden. Tacksam för svar
Anton Walfridsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt (SamäganderättsL) är tillämplig på din situation, det framgår av 1 §. Jordabalken (JB) är också tillämplig, lagarna reglerar olika frågor.SamäganderättsL 2 § ställer upp ett krav på att alla delägare måste lämna samtycke för "förfogande" av fastigheten. Det betyder att fastigheten inte går att sälja på marknaden om inte alla delägare samtycker. Däremot kan alla delägare ansöka hos rätten om att fastigheten ska försäljas på offentlig auktion och för att det ska förhindras krävs att övriga delägare kan visa synnerliga skäl för att fastigheten inte ska försäljas, detta framgår av SamäganderättsL 6 §. Jag ser inget hinder mot att försälja ens egna andel, exempelvis om de andra två delägarna vill köpa ut den tredje. Dock får köparen av andelen rätt att ansöka om att fastigheten säljs på offentlig auktion om det inte förhindras genom avtal. Hoppas att du fick svar på din fråga!Behöver du vidare hjälp med er fastighet är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se

Skriva över hus på annan

2016-09-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,jag undrar hur lång tid det tar att skriva över ett hus på en person? Det handlar om ett par som har separerat och en av dem ska bo kvar i huset de hade köpt tillsammans. Hur mycket kostar det att få juridisk hjälp för skriva över huset? Ett ungefärligt pris vore toppen.
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det tar inte särskilt långt tid att "skriva över" huset på annan. Det kan göras genom att själv upprätta ett köpekontrakt eller gåvobrev som uppfyller formkraven i 4 kap. 1 § jordabalken (om det är en fastighet). Det finns ingen specifik tidsfrist för en giltig överlåtelse. Den kan ske precis hur snabbt som helst egentligen.Vi har en avtalstjänst här på Lawline som kan hjälpa er med att upprätta ert kontrakt/gåvobrev. Tjänsten hittar ni här om fastighetsköp (995 kr) och här om gåvobrev (995 kr). Med hjälp av vår tjänst kan ni således upprätta giltiga handlingar som är fullgoda för era önskemål.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen

Köpa ut sambos andel av gemensam bostad - Viktigt att tänka på

2016-08-22 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag har tänkt att köpa min sambos del av vårt gemensamma hus då han vill lösa ut egna skulder som han har. Idag äger vi 50% var av huset. Vi kommer att fortsätta att bo tillsammans. Vad bör jag tänka på och hur går jag tillväga?
Niclas Friberg |InledningHej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Era frågor!Eftersom Ni önskar veta vad Ni bör tänka på vid köp av, vad jag antar är, fastighet från Er sambo är det främst sambolagen (https://lagen.nu/2003:376) och jordabalken (https://lagen.nu/1970:994) som blir intressanta för Er. Av pedagogiska skäl delar jag upp köpet i två delar hänförliga till respektive lagområde.Ett generellt praktiskt råd är att tala med lantmäteriet och kolla upp om det finns något registrerat hos dem om fastigheten t.ex. uttagna pantbrev eller nyttjanderätter som Ni inte vet om. Nu är Ni visserligen redan delägare men det kan ändå vara en bra idé att kontrollera.Notera att då vi inte vet om alla förutsättningar i Ert specifika fall blir detta svar relativt generellt hållet.JordabalkenEftersom Ni ska köpa loss en andel av ett hus ska Ni genomföra köpet skriftligt, vilket är ett formkrav för att ett köp av en fastighet ska vara rättsligt bindande, och se till att få köpet registrerat genom att söka ensam lagfart för fastigheten.SambolagenDå Ni redan är sambo idag och Ni inte angett något om huruvida fastigheten redan idag är samboegendom eller inte, och Ni inte heller angett att Ni idag har ett samboavtal där bostaden undantags, utgår jag ifrån att den är samboegendom och därmed ingår i en ev. framtida bodelning mellan dig och din sambo. Detta har inte haft så stor betydelse medan Ni har ägt hälften var men om du köper loss hans andel av fastigheten så ingår även den andelen i en bodelning. I klarspråk innebär detta att om ni skulle gå isär ska ni dela hälften lika på bostaden även om Ni nu äger hela bostaden själv. Hans privata övriga tillgångar ingår inte i bodelningen så ingen "utjämning" kommer ske. Köper Ni loss Er sambos andel riskerar Ni att förlora mycket pengar om ni en dag skulle separera.För att undvika den stora risk som ett utköp av Er sambos andel innebär bör Ni inte köpa loss hans andel förrän ni båda har undertecknat ett samboavtal där det anges att er gemensamma bostad är undantagen, d.v.s. ej är samboegendom och därmed inte kan ingå i en bodelning mellan er. Sammanfattning och rekommendationNi bör börja med att ställa krav på att ni båda undertecknar ett samboavtal där det anges att er gemensamma bostad ej är samboegendom. Först efter att Ni båda undertecknat detta bör Ni gå vidare med köpet och upprätta ett skriftligt köpeavtal. Detta använder Ni sedan för att söka ensam lagfart på fastigheten.Familjejuridik och arvsrättJag skulle rekommendera Er att kontakta en jurist för att upprätta ett samboavtal och för eventuell vidare hjälp med Ert ärende. Vi på Lawline samarbetar med erfarna jurister inom familjerätt. Ni kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.Hoppas Ni har fått svar på Era funderingar.Med vänliga hälsningar

Ändringar gjorda av hyresgäst

2016-08-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |hej! har jag som fastighsägare rätt att ta ut någon ersättning av någon hyresgästsom utan tillstånd har målat på kakel och dragit ut en linoleummatta (som blev lagd 6mån innan hyresgästen flyttade in) och mattan var delvis skadad? mattan finns ihoprullad menhyresgästen vägrar att sätta tillbaka den o vägrar ta bort färgen från kaklet.får hyresgästen göra så och vart vänder man sig i sådan tvist?
Anton Walfridsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga regleras av Jordabalkens (JB:s) 12 kapitel. JB 12 kap. 24 a § ställer upp en tvingande rättighet för en hyresgäst att måla/tapetsera om eller annan liknande åtgärd på egen bekostnad, i det hyrda utrymmet. Det är alltså mindre förbättringsåtgärder som hyresgästen har rätt att utföra och jag anser att riva upp linoleummattan och måla över kakel är en större åtgärd som kräver samtycke av dig, hyresvärden. Om rätten anser att åtgärderna som företagits är jämförliga med målning/tapetsering blir hyresgästen endast ersättningsskyldig om åtgärderna försämrat bruksvärdet på det hyrda utrymmet. Kan du visa att värdet sänkts har du god chans att få ersättning och det samma gäller givetvis om åtgärderna inte kan anses vara jämförbara med en vanlig ommålning. Du vänder dig till hyresnämnden för att kräva ersättning, det framgår av samma paragraf det vill säga JB 12 kap. 24 a §. Hoppas att du fick svar på din fråga!Behöver du vidare hjälp med din situation är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se

Kan ljudanläggning ingå i fastighetsköpet?

2016-07-25 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Vi har köpt en fastighet (hus och mark) där det är installerat en ljudanläggning som är inkopplat i kök, vardagsrum och på uteplatsen. Nuvarande ägare erbjuder nu att sälja denna ljudanläggning men skulle inte detta kunna ingå i fastighetsköpet? Vid visning var dessa installerade och monterade, ägarna har inte uttryckligen sagt att de inte ingår i försäljningen, således har vi inte skrivit något om det i köpeavtalet. Vi är inte helt säkra på hur högtalarna är installerade, om sladdarna går igenom väggarna eller inte t.ex. men om detta skulle kunna ingå i försäljningen, vad är så att säga kraven? Måste sladdarna gå igenom väggarna och systemet är inbyggt i huset på det sättet för att det ska anses vara byggnadstillbehör? Det enda vi minns från visningen och som vi ser på bilder är att små högtalare är monterade i hörnen i nämnda rum. Hoppas på snabbt svar och stort tack för hjälpen!
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att ljudanläggningen ska ingå i fastighetsköpet måste det vara ett byggnadstillbehör enligt 2 kap 1 § jordabalken (förkortas JB) (se lagen här). Byggnadstillbehör är fast inredning eller sådant som byggnaden blivit försedd med, om det är ägnat för stadigvarande bruk. Fast inredning är till exempel element och kyl och frys. Frågan blir då om byggnaden blivit försedd med ljudsystemet för stadigvarande bruk, om så är fallet anses det som byggnadstillbehör. Kravet på "stadigvarande bruk" innebär att föremålet normalt vara till nytta oavsett vem som råkar äga fastigheten. Föremålet ska ha tillförts byggnaden så att även om man säljer huset har de nya ägarna nytta av föremålet, som till exempel med en spis. I praxis har man ansett att en inbyggd diskmaskin, motordelen till en centraldammsugare och en parabolantenn är byggnadstillbehör. I detta fall kan man nog se ljudsystemet som ett byggnadstillbehör om det är så att sladdarna går genom väggarna. Då har man ju installerat det med syftet att de ska finnas kvar, annars skulle man ju behöva riva upp väggen när man flyttar.Är det istället så att ljudsystemet bara är installerat och lätt kan flyttas på och tas med, som till exempel en tv, utgör det inte byggnadstillbehör och följer då inte automatiskt med i fastighetsköpet.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,