Är det möjligt med påföljdsfriskrivning när två privatpersoner ska sälja en gemensamt ägd fastighet?

2018-02-12 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, min fru och jag ska skilja oss och äger en gemensam bostad. Är det möjligt att använda sig av en friskrivningsklausul för dolda fel vid försäjlning av fastigheten så vi slipper framtida strul med avseende på advokatkostnader, ersättning för dolda fel, etc?Mvh,
Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår din fråga, undrar du om ni kan friskriva er från ansvaret för dolda fel.Mitt svar är strukturerat så att jag först sammanfattar mina slutsatser. Därefter följer min utredning av ditt problem.SammanfattningJa, man kan friskriva sig från ansvar för dolda fel. En sådan klausul måste dock vara tydlig. Även om den är tydlig kan den bl.a. riskera att jämkas av domstol.PåföljdsfriskrivningarSom jag förstår det vill ni införa en klausul som innebär att ni friskriver er från allt ansvar för dolda fel i fastigheten. Det går i och för sig att göra, under vissa villkor.Klausulen ska vara klar och otvetydig. Vilken normal köpare som helst ska kunna förstå vad den avser genom att läsa den.Klausulen får alltså inte vara för allmänt skriven. Att t.ex. skriva att fastigheten säljs "i befintligt skick" är därför sannolikt sett inte tillräckligt.Vill du läsa mer om friskrivningar finns även följande tidigare svar på Lawline: Påföljdsfriskrivning och upplysningsplikt.JämkningEn friskrivning kan dock leda till ett oskäligt dåligt utfall för köparen. Därför finns det en risk att en domstol kan jämka friskrivningsklausulen (36 § avtalslagen). Att klausulen jämkas skulle innebära att domstolen i ett enskilt fall bestämmer att friskrivningsklausulen inte är tillämplig.Jag hoppas att det var svar på din fråga!____________________________________Behöver du vidare hjälp med frågor kring försäljning av fastighet är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till fredag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Felaktigt upprättat testamente samt nyttjanderätt i fastighet

2018-02-06 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Kan en jurist upprätta ett testamente åt någon utan att kontrollera att tillgångarna som nämns i testamentet finns?Kan den avlidne skriva ett hyresavtal på en fastighet att hyresgästen skall få bo kvar efter dennes frånfälle fast fastigheten ärvs av förmånstagare, dvs kommer i annans ägo?
Maria Makdesi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Angående juristen:Detta beror helt och hållet på hur juristen arbetar, men ja det kan en jurist göra. Formkraven för hur ett testamente ska utformas för att vara giltigt finner du i Ärvdabalkens 10 kap, och det krävs inte mer än just detta för att ett testamente ska vara giltigt. Detta kan även göras utan jurist. Sedan om juristen har utfört sitt arbete inkorrekt kan det bli en fråga om en tvist mellan juristen och klienten beroende på vilka ekonomiska konsekvenser detta har fått. Angående hyresavtal: Vid överlåtelse av fastighet som belastas av en nyttjanderätt regleras detta i jordabalken 7 kap 11 - 14 §§. Upplåtelse av nyttjanderätt sker genom avtal med fastighetens ägare. Huvudregeln är att nyttjanderätten försvinner när fastigheten överlåts till ny ägare. Om köparen däremot vet om att en nyttjanderätt till fastigheten föreligger är utgångspunkten istället att rättigheten ska bestå.Den som överlåter en fastighet som är belastad med en nyttjanderätt är skyldig att göra förbehåll om upplåtelsen om nyttjanderätten inte är inskriven i fastighetsregistret. Detta innebär att säljaren ska informera köparen om att en nyttjanderätt föreligger genom t.ex. att det står i köpekontraktet, se jordabalken 7 kap 11 § 1 st 1 mening.Om tidigare fastighetsägare i ditt fall upplåtit nyttjanderätten efter det att du tillträtt som fastighetsägare är denna inte längre fastighetsägare och kan således inte heller upplåta nyttjanderätt på fastigheten. I så fall föreligger det inte en giltig nyttjanderätt.Om tidigare fastighetsägare däremot var ägare av fastigheten vid tidpunkten då upplåtelsen av nyttjanderätten skett är denna enbart gällande om du antingen visste om nyttjanderätten vid köpet eller om förbehåll om upplåtelse om nyttjanderätten förelåg. I så fall föreligger det inte någon giltig nyttjanderätt.Hoppas detta svar klargör rättsläget,

Ett företag säljer en fastighet med ett köpeavtalet vilket innehåller en generell friskrivningsklausul för säljaren – är klausulen giltig?

2018-01-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag ska köpa ett hus med en generell friskrivningsklausul. Säljaren är ett företag.Gäller friskrivningsklausulen trots att det är ett företag som säljer huset. Har hört att ett företag inte kan friskriva sig mot exempelvis senare dolda fel.Företaget säljer via en fastighetsmäklare. Tacksam för svar!
Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår din fråga, undrar du om friskrivningsklausulen gäller.Mitt svar är strukturerat så att jag först sammanfattar mina slutsatser. Därefter följer min utredning av ditt problem.SammanfattningDet är tveksamt om friskrivningsklausulen gäller. Är du konsument och företaget säljer fastigheten inom ramen för dess yrkesmässiga verksamhet kan du ändå göra gällande fel. I annat fall är det tveksamt om friskrivningsklausulen är giltig, eftersom den är generell.Friskrivning. HuvudreglernaSom jag förstår din fråga tänker du köpa en fastighet med ett hus på, och inte bara ett hus som står på mark som inte ingår i köpet. Köpet regleras då huvudsakligen av 4 kap. jordabalken (JB), om inte något annat framgår av avtalet.Det går som huvudregel att friskriva sig från felansvaret enligt 4 kap. JB. Det finns dock några undantag.Undantag ett: du är konsument som köper från en näringsidkareI ditt fall skulle 4:19 d JB kunna medföra att en friskrivningsklausul inte gäller. Bestämmelsen innebär att en friskrivningsklausul inte blir giltig, om du köper fastigheten som konsument, från en näringsidkare.Som jag förstår det köper du fastigheten som privatperson och utan samband med någon verksamhet. Jag vet dock inte tillräckligt om säljaren. Det låter dock som om säljaren säljer fastigheten inom ramen för sin yrkesmässiga verksamhet.Därför kan det vara så att en friskrivningsklausul inte är giltig.Undantag två: friskrivningsklausulen är för bredJag vet inte hur friskrivningsklausulen är utformad i ditt fall. Jag antar dock att den innebär att företaget friskriver sig från alla slags felpåföljder som du annars hade kunnat göra gällande.Det är tveksamt om en sådan friskrivningsklausul är giltig, eftersom köparen utan särskilda kunskaper ska kunna förstå vilken potentiell bristfällighet friskrivningen avser.Jag hoppas att det var svar på din fråga!____________________________________Behöver du vidare hjälp med friskrivning från fel vid fastighetsköp är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till fredag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Hyresköp av fastighet

2018-01-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag har ett hus begärt pris 1.300000kr. Kunder har problem att få lån på begärt pris. Finns möjlighet till ex, hyrköp i ex 5år ex,6000kr månad (kallhyra) = 72000kr år x 5år = 360000krDenna summa avdrages vid köp efter 5år. Kvar att betala vid köp är 940000kr. Är detta möjligt? Eller finns annan möjlighet? ex tid + fölängning?ex 2+2++. Tacksam för svar, eller tips. Med vänlig hälsning Kurt R. 070/5419650.Eller. wegab@hotmail.com
Louise Beskow |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer att börja med att förklara hur jag tolkat din fråga och din situation och att därefter gå igenom vad som är möjligt och lämpligt. Eventuella kompletterande frågor kan vi ta i den telefonuppföljning som du har beställt. Jag ringer dig tisdagen 9 januari 10:00. Om tiden inte passar är du välkommen att återkomma till mig så försöker vi hitta en ny tid. Min tolkning av situationenJag tolkar din fråga som om potentiella köpare inte får lån för att betala 1 300 000 konor för din fastighet och att du därför föreslår att de får hyra huset för 6 000 kr per månad i fem år samt att de därefter får köpa fastigheten och att den hyra de betalat under de fem åren ska tillgodoräknas dem och att de därför efter fem år betalar ett reducerat pris på 940 000 kr (givet att de betalat 360 000 kr i hyra under hyresperioden). Jag antar att du genom detta tror att köparna kommer att ha möjlighet att få lån om fem år när de ska köpa huset eftersom själva köpeskillingen kommer att vara lägre än vad den är om de betalar fullt pris idag. Angående hyrköp av fast egendomHyrköp är en vanlig konstruktion vid lös egendom som exempelvis bilar, båtar, maskiner etc. Vid fast egendom (som fastighet) så finns det i jordabalken särskilda krav på hur detta avtal ska ingås och formuleras. Eftersom hyrköparna inte köper fastigheten från början bör ni inte redan nu skriva ett överlåtelseavtal. Istället bör ni skriva ett hyresavtal för den första period som hyresgästerna ska hyra huset/fastigheten och därefter skriva ett separat avtal gällande framtida köp. Detta separata avtal är dock inte ett köpeavtal utan blir snarare en form av avsiktsförklaring.Löfte om att sälja fastighetEtt löfte om att sälja en fastighet är inte bindande. Detta har även bekräftats av högsta domstolen, se exempelvis NJA 1977 s 509.Det innebär att även om du idag lovar att hyrestagarna ska få köpa huset för ett visst pris vid en viss tidpunkt så är det inte bindande för dig. Du har rätt att ångra dig och hyrestagarna kan inte tvinga fram en försäljning. Däremot så riskerar du att behöva betala eventuellt skadestånd till hyresgästerna. Köpeavtal och köpebrevI köpeavtalet regleras villkoren som gäller för köpet. Det kan exempelvis handla om tillträde, köpeskilling, etc. Man kan även i köpeavtalet ha med en skrivelse om att köpebrev ska upprättas, se 4kap 5 § jordabalken. Det är inte förrän köpebrevet är upprättat som köpet är fullbordat och köparen kan få lagfart på fastigheten. Avtal om att köpet består enligt vissa villkorDu skulle redan idag kunna skriva ett köpeavtal som innebär att köpet fullbordas först om hyresgästerna hyrt fastigheten i fem år och betalat hyra enligt avtalet under denne period. Problemet med det är att jordabalken innehåller regler om att villkoren inte får göras gällande under längre tid än två år från att köpehandlingen upprättades, se 4 kap 4 § jordabalken. Om ni skriver ett villkor på fem år så är hela köpet ogiltigt så den formuleringen avråder jag verkligen från. Hyresgästernas möjlighet att få lån efter fem årVid förvärv av fastighet via banklån har bankerna idag ett krav på 15% av köpeskillingen. Om du säljer fastigheten för 940 000 kr om fem år så kommer köparna ändå behöva erlägga 141 000 kr kontant. Ni kommer förmodligen inte kunna räkna in den hyra som de redan erlagt som en del av betalningen. Min rekommendation – två alternativSom jag ser det så har du två alternativ att välja på, antingen hyr du ut fastigheten på sedvanligt vis och ger dem ett löfte om att de ska få köpa huset i framtiden till ett visst pris. Även om det inte är bindande så finns det inget som hindrar dig från att skriva så. Alternativ nummer två är att du redan idag skriver ett köpeavtal med köparna/hyresgästerna och att du i det anger att det kommer att upprättas ett köpebrev. Köpet måste då fullbordas inom två år. Köpebrevet innebär att om betalning inte sker enligt köpeavtalet så är köpet inte fullbordat. Har eventuella delbetalningar gjorts blir du dock återbetalningsskyldig för detta. Du bör dock i köpebrevet eller i separat avtal föra in att du ändå ska ha viss ersättning för att hyresgästerna/köparna förfogat över fastigheten under en viss period. VarningssignalJag vet inte alls bakgrunden till att köparna/hyresgästerna inte beviljas lån av banken men det kan vara en varningssignal. För att kontrollera deras kreditvärdighet bör du kontakta Kronofogden och kontrollera om de har några ärenden där. Det räcker med att du anger deras personnummer för att få information om det. Du kan även begära att de lämnar in uppgifter om vilka inkomster de har (typ anställningsavtal). De har ingen skyldighet att visa upp dessa för dig men du har heller ingen skyldighet att ingå något avtal med dem om du känner dig osäker på deras betalningsförmåga. SammanfattningDu kommer inte kunna skriva ett "hyrköp" som gäller för en femårsperiod. För att komma vidare måste du ta ställning till om du antingen ska skriva ett köpeavtal med dem redan idag eller om du ska skriva ett hyresavtal med dem och eventuellt ge dem ett löfte om att få köpa fastigheten till visst pris. Vi hörs på tisdag, hälsningar

Kan man stycka av en fastighet genom en annan byggnad?

2018-02-08 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Funderar på at köpa ett garage/lagerlokal. Garaget är i dag en byggnad som är dockad via en sluss till en större byggnad/industrifastighet, byggnaderna har samma fastighetsbeteckning. Avsikten är att stycka av garage/lagret från huvudbyggnaden men slussen är ett frågetecken, går det stycka av en tomt genom en annan byggnad? vatten, el och avlopp går genom slussen.Hur och går det att skriva ett köpeavtal innan lokalen är en egen fastighet?Vi behöver också göra endel förändringar i byggnaden för att den ska kunna användas ändamålsenligt, investeringar i form av vatten, el och avlopps förändringar motsvarande ca 200´i byggnaden. Kan dessa investeringar användas som del i kontantinsats juridisk sett? Sen vill säljaren ha hyra under tiden fram till dess att avstyckning och investeringarna är klara, går hyran att betrakta som avbetalning på köpeskillingen juridiskt sett?
Edith Grundin |Hej och tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga!Fast egendom delas upp i så kallade fastigheter. Fast egendom är jord, alltså mark. Byggnader, ledningar, stängsel etc är så kallade fastighetstillbehör. Om en fastighetsägare säljer en byggnad (till exempel en villa eller ett garage) men behåller marken så säljs inte fastigheten. Man kan alltså sälja en byggnad och arrendera (ungefär som att hyra ut) marken som byggnaden står på. Då har man inte sålt fastigheten, ingen avstyckning behöver göras. Jag tolkar din beskrivning som att du även ska köpa marken som garaget står på, så att det verkligen är fastigheten du ska köpa och inte bara garaget. Mitt svar är därför baserat på detta antagande. Jag vill bara förtydliga att det inte är garaget som kommer att avstyckas från resten av fastigheten, utan marken som garaget står på. Avstyckning är en fastighetsbildningsåtgärd som regleras i 10 kap Fastighetsbildningslagen (FBL) och det är fastighetsägaren som ansöker om detta. För att bli godkänd måste avstyckningen uppfylla vissa lämplighets- och planvillkor som framgår av 3 kap. 1 § FBL. Exempel på sådana villkor är att avstyckningslotten har tillgång till nödvändiga vägar och ska användas för ett ändamål som är lämpligt för avstyckningslottens utformning etc. En del av lämplighetsbedömningen även är att den "nya" fastigheten ska ha tillgång till vatten, avlopp och el. Egentligen behöver ingenting fysiskt avskilja den ena fastigheten från den andra. Alltså, man styckar inte av en fastighet genom att uppföra en mur eller liknande. Avstyckningen är snarare ett beslut av Lantmäteriet och en ändring i deras register. Sedan kan en mur, ett staket eller något annat underlätta så att man ser var ens tomtgräns slutar. Ofta består gränsmarkeringen av någon särskild sten som delvis grävs ner i marken, eller ett litet rör som sticker upp.Om slussen kommer att gå tvärs över tomtgränsen så måste ni vara överens om det. Det kan vara så att Lantmäteriet finner det olämpligt att göra avstyckningen om slussen går tvärs över den tänkta gränsen; särskilt om den inte går att flytta på eller bygga om. Det finns inget uttryckligt hinder mot det, men det kan alltså påverka lämplighetsbedömningen. När det gäller fastigheter kan man inte med bindande verkan lova att i framtiden sälja en fastighet. Därför blir det svårt att skriva någon form av köpeavtal eller avbetalningsavtal innan det finns en faktisk fastighet att sälja. Vid köp av fastighet måste dessutom formkraven i 4 kap 1 § Jordabalken (JB) vara uppfyllda för att köpet ska anses vara giltigt. Bland annat måste avtalet vara skriftligt, undertecknat och bevittnat. Köpeskillingen ska även framgå av avtalet. Ni skulle möjligtvis kunna upprätta ett avtal om att sådant du betalar nu (alltså investeringar och hyra) ska komma dig tillgodo om du i framtiden köper fastigheten. Ni kan också avtala om att det du betalar ska betalas tillbaka till dig om det inte blir något fastighetsköp. Jag rekommenderar dig att ta hjälp av en jurist för att upprätta ett sådant avtal. Om du vill ha hjälp av Lawline juristbyrå får du gärna gå in på lawline.se/boka.Med vänlig hälsning,

Formkrav vid försäljning av hus

2018-02-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hei. Jeg er en Norsk jente som skal selge mitt hus i Sverige privat. Søndag ringte en dame og ville kjøpe det. Bud 275 000,- Jeg sa første mann med pengene på bordet, og hun hadde pengene på konto. Mandag ringte en mann og ville kjøpe. Bud 300 000,- Han har også penger på konto og kan betale på fredag når jeg skal skrive kontrakt. Damen mener vi hadde en avtale om at hun skulle få kjøpe. Men jeg vil jo selge til høystbydende. Må jeg selge til damen? Jeg kan jo eventuelt ta det av markedet og si at jeg ikke vil selge likevel.
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I ditt fall utgår jag från att huset inte står på ofri grund (hus som byggts på annan mark) utan att det är fast egendom (hus som byggts på egen mark). Vid köp av fast egendom finns det vissa formkrav. Avtalet skall bland annat vara skriftligt. Som en följd av detta gäller i svensk rätt att ett löfte om att köpa eller sälja fast egendom inte är bindande. Avtalet föreligger först sedan formkraven är uppfyllda. För att få ersättning, i praktiken skadestånd, för de kostnader man haft på grund av att ett avtal inte kommer till stånd måste köpare och säljare ha överenskommit om detta i förväg. Det finns inte några särskilda krav på en sådan överenskommelse utan den kan ske muntligen. Du måste alltså inte sälja till den första damen och hon kan inte kräva dig på skadestånd.Vänligen

Uppsägningstid vid hyra av bostad

2018-01-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag har en fråga angående hyresavtal.Jag flyttade in i ett hus på landet och ägaren bor själv på gården men i ett annat hus.Vi har aldrig skrivit något avtal och jag har bara swishat hyran varje månad. När vi kom överens om att jag skulle ta huset och flytta in så sa hyresvärden ingenting ang uppsägningstid eller liknande.Jag har då skött huset och även klippt gräs och andra saker åt ägaren på mark som ej tillhör huset jag bor i.Nu så sa jag upp huset i december och ska nu flytta den 1 februari och då säger hyresvärden att jag har 3 månaders uppsägning? Kan han verkligen kräva det? Eftersom vi aldrig ens nämnt något ang detta? Måste jag betala hyra för februari och mars ändå?Tacksam för svar.
Lovisa Nilsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I detta fall föreligger endast ett muntligt avtal då ett skriftligt inte har upprättats. Det framgår inte heller av det muntliga avtalet vad som gäller vid uppsägning av lägenhet. På grund av detta får man ta stöd av de regler som finns kring just hyra av bostad för att utreda huruvida en tremånaders uppsägningstid gäller eller inte. 12 kap. jordabalken (JB) behandlar just hyresavtal. Av 12 kap. 3 § 1 st. JB framgår att hyresavtal kan ingås på obestämd tid, alltså gälla tills vidare. I detta fall är det fråga om ett avtal på obestämd tid och avtalet löper därför tills uppsägning sker. Vidare enligt 12 kap. 4 § 1 st. 1 p. JB är uppsägningstiden för bostad 3 månader om inte annat har avtalats.Då det i hyresavtalet inte framgår något om uppsägning är det lagen som efterföljs. Detta innebär att uppsägningstiden för den bostad du hyrt är 3 månader och hyra måste därför dessvärre betalas även i februari och mars.Hoppas att detta svar hjälpte dig! :)Med vänliga hälsningar,

Taxeringsvärde vid köp av hus

2017-12-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi är två.bröder pappa är död. Mamma bor sedan 5månader på ett demensboende Dom har en villa. Nu ska ena brodern ta över detta Alla lån är betalda på huset som dom ska flytta till. Nu undrar jag . Man tar väl marknads värdet på huset.man ska väl inte gå efter taxeringsvärdet vad det är värt Hur gör man detta . Mamman är dement så vem ska skriva under att brodern har tagit över.hon vet ej om att han tagit över huset. Min bror har fått gör sig att vi ska dela på taxeringsvärdet. Detta är väl fel Själv har han sålt sitt gamla hus o fått 2milijoner för det. Undrar hur jag går vidare om han påstår att taxeringsvärdet är summan .vem kan jag prata med så det blir rätt gör min egen del
Hanna Karlsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att din bror ska ta över huset och äga det ensamt. Det jag tror att han tänker på med taxeringsvärdet är att det finns en presumtion att det ska räknas som en gåva om det sker en överföring av pengar som understiger taxeringsvärdet. Vid köp av fastigheter används huvudsaklighetsprincipen för att avgöra om ägarövergången ska ses som en gåva eller ett köp, eftersom de två tillvägagångssätten får olika skattemässiga följder. Det innebär alltså att om det verkar mer som ett köp än en gåva kommer hela transaktionen att ses som ett köp och man delar inte upp det i ett så kallat blandat fång. Samma sker tvärtom; om man betalar en obetydlig summa kommer inte den att dras av och räknas som ett köp utan allt räknas som en gåva ändå.Det kan vara lite vanskligt att ligga precis på taxeringsvärdet för att försäkra sig om att det ska räknas som ett köp.Jag förstår inte varför ni ska dela på det om han bara ska stå som ägare. Om ni ska äga huset tillsammans borde ni så klart dela på det.Vad han har sålt sitt gamla hus för är obetydligt i sammanhanget.Om du behöver mer hjälp är du välkommen att kontakta en av Lawlines jurister!Vänligen,