Tvist om handpenning vid fastighetsköp

2016-01-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej. Vi har skrivit på att kontrakt för att köpa en tomt och betalt handpenning. I avtalet står att tomten skulle vara klar att övertas av oss i februari om inget annat meddelats senast 1/1-16. Säljaren har också försäkrat detta flera gånger. Nu har de meddelat att tomten kan bli tillgänglig tidigast i maj. Vi har tröttnat på att vänta och alla olika besked och vill dra oss ur detta nu. Har de brutit mot avtalet och bör vi då kunna få vår handpenning tillbaka? De vill även ha 23 000 till i projekteringskostnader.
Yvette Lind |Tack för att du vänder dig till Lawline med din frågeställning Handpenningen vanligtvis säljaren (se exempelvis NJA 1974 s. 526) Dock kan hänsyn tas till orsaken till varför ni som säljare valt att dra er ur affären. Om det skulle vara pga. en ny omständighet som inte ni hade vetskap om vid ingången av avtalet kan ni ha möjlighet att jämka summan med stöd av 36§ Avtalslagen. Som jag ser det skulle det vara den möjlighet ni har.Jag hoppas svaret kan vägleda

Handpenning vid oavslutad fasitghetsaffär

2016-01-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Det gäller en fastighetsaffär, där köparen betalat en handpenning, ca 10 procent av priset. Om köparen vill dra sig ur tillfaller då handpenningen säljaren eller får köparen tillbaka handpenningen?Med vänlig hälsningrmtohlund@gmail.com
Yvette Lind |Tack för att du vänder dig till Lawline med din frågeställningHandpenningen tillfaller dig som säljare (se exempelvis NJA 1974 s. 526) i det vanliga fallet.Dock kan hänsyn tas till varför säljaren valt att dra sig ur affären. Om det skulle vara pga. en ny omständighet som inte denne hade vetskap om vid ingången av avtalet kan han eller hon ha möjlighet att jämka summan med stöd av 36§ Avtalslagen Jag hoppas svaret kan vägleda

Tvesala vid fastighetsförvärv

2016-01-25 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Min mor har genom gåvobrev givit mig 1/3-del av mitt föräldrahem. Där meningen var att vi totalt 3st syskon skulle få lika stor ägarandel i fastigheten. Ca 14 dagar efter att jag fått min gåva så hade mitt ena syskon troligtvis lurat/tvingat våran mor och fått ett eget gåvobrev på hela fastigheten 3/3-delar samt skyndat sig att söka lagfart på fastigheten utan min vetskap. Som uppdagades när jag själv sökte lagfart för min gåva på 1/3-del i samma fastighet, med att jag då vart nekad lagfart p.g.a. att mitt syskon stod som ägare på hela fastigheten. Enligt fastighetsmäklaren jag konsulterat kring detta så är det de första gåvobrevet jag mottagit som gäller och att underlaget mitt syskon fått lagfarten på är felaktig/ogiltig eftersom våran mor givit bort min 1/3-del två gånger sk. tvesala. Våran mor har blivit mycket sjuk och kan inte kommunicera i ärendet. Fråga: Vad kan och ska jag göra i ärendet?
Gilbert Leijon |Hej! Och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga.Tvesala vid förvärv av fast egendom regleras i 17kap. Jordabalk (JB). Dessvärre är det så att den som först söker lagfart får företräde, enligt 17kap. 1§ JB. Alltså är din syster nu ägare till fastigheten. Det finns dock vissa undantag till detta. Enligt 17kap. 2§ JB får inte den som först sökte lagfart företräde om denne (din syster) ägde kännedom eller bort äga kännedom om att du redan fått 1/3. Alltså ska din syster antingen ha vetat om att du redan fått 1/3 eller så ska det finnas sådana omständigheter som föranleder att hon borde ha vetat om det. I denna situation finns det även arvsrättsliga alternativ att tillgå. I det olyckliga fall då din mor avlider kan gåvan återkrävas till dödsboet med stöd av 7kap. 4 § Ärvdabalk (ÄB). För att den ska kunna återkrävas ska det ses som ett förtida testamente, att gåvan värde lett till att bröstarvingars laglott har inskränkts och att gåvan antingen getts nära döden, eller att gåvogivare behåller det huvudsakliga syftet, i detta fall till exempel att din mor bor kvar i fastigheten. Om inte 7kap. 4§ ÄB blir tillämplig kommer ändå gåvan att ses som ett förtida arv enligt 6kap 1§ ÄB, vilket leder till att den kommer avräknas från din systers arvslott efter eran moder, om inte eran moder sagt att den inte ska avräknas. Den kommer dock inte i detta sammanhang att kunna återkrävas, enligt 6kap 4 § ÄB.Jag ber om ursäkt för att jag tagit upp arvsfrågor och vill starkt uttrycka att jag bara gjort det för att kunna beskriva olika juridiska möjligheter för dig. Behöver du vidare hjälp med juridiken är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se

Korrekt värdering av fastighet

2015-11-24 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min mamma som snart är nittio år vill sälja sitt hus till mig. Vad gäller med tanke på att jag har två syskon (som inte är intresserade av att köpa huset men inte vill att jag ska få det för billigt). Är det taxeringsvärdet eller marknadsvärdet som gäller? Vem ska göra en värdering av huset så det blir juridiskt bindande?Med vänliga hälsningar
Martin Persson |Tack för din fråga.Vid försäljning är utgångspunkten att man tar sikte på marknadsvärdet av fastigheten då det är detta värde som talar om vad som rimligen kan inbringas utan att man ges en otillbörlig förmån sett till övriga framtida arvtagare likt dina syskon (som antas också vara bröstarvingar till din mor).Detta fastställes av en värderingsman, det vill säga en fastighetsmäklare. Värderingsmannen kan man tycka bör vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen för att åtminstone något säkerställa dennes kompetens och att man därmed minimerar risken för att det senare blir en tvistefråga huruvida mäklaren kunnat utföra en rimlig värdering eller inte. Det huvudsakliga är att ni samtliga parter godkänner värderingen som sådan, vilket också kan föranleda att man ser till att godkännandet noteras skriftligen, sett då framförallt till bevishänseende vid eventuell tvist i framtida arvsskifte.Vänligen,

Att söka lagfart som ny fastighetsägare

2016-01-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag och min sambo har flyttat isär och ja bor kvar i fastigheten. Jag har köpt ut min sambos del. Vad krävs för papper för att jag ska stå som ensam ägare?
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga!När du har köpt en fastighet ska du ansöka om lagfart för att registreras som ägare. Ansökan om lagfart ska sökas inom tre månader efter att du köpt fastigheten. I detta fall, när du har köpt din sambos andel, ska du även skicka med köpehandlingen vid ansökan om lagfart.Mer information om var du ska skicka din ansökan hittar du på lantmäteriets hemsida. www.lantmateriet.seVänligen,

Handpenning fastighetsförsäljning

2016-01-25 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |När köparen av en fastighet betalar handpenning vid köpekontrakt, vad händer om köparen ångrar sig och inte vill fullfölja köpet? Får köparen tillbaka handpenningen eller tillfaller den Säljare?RoseMarie Öhlund
Olivia Åman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! En handpenning är en säkerhet för säljaren att köparen inte tänker dra sig ur. Ifall köparen drar sig ur den tilltänkta affären så tillfaller handpenningen säljaren. Det innebär att handpenningen förverkas ifall köpet inte genomförs, detta framkommer även i rättsfallet NJA 1974 s. 526.Ifall den avbrutna fastighetsaffären beror på en helt ny omständighet, som inte var känd när handpenningen erlades så kan det komma att jämkas enligt 36 § Lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögehetsrättens område (1915:212)(https://lagen.nu/1915:218#P36S1)Sammanfattningsvis så beror det lite på anledningen till att affären avbröts men huvudregeln är att handpenningen skall tillfalla säljaren. Jag hoppas du fått svar på din fråga.Med varma hälsningar

Fördelaktigast skatteläge vid överlåtelse av del av fastighet inom äktenskapet

2016-01-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag köpte ett hus för 3-4 år sedan, sen blev jag sambo ett år senare, och nu har vi gift oss. Jag står ju fortfarande för huset, men vill ju att hon ska stå för halva huset och halva lånet. Vilket är billigaste sättet att lösa detta? Skatteverket pratade om 1.5% lagfartsavgift och banken pratade något om att det ska gå att lösa för en mindre administrationsavgift vid gåvobrev. Hur gör vi detta bäst, snabbast och billigast?
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. Om du ger din fru halva huset i gåva så innebär det i dagsläget ingen gåvoskatt då gåvoskatten är borttagen. Om huset överlåtes som gåva utgår ingen stämpelskatt, men en administrativ avgift på fn 875 kr. Vid köp utgår förutom den administrativa avgiften även en stämpelskatt om 1.5% av köpeskillingen. Det är denna stämpelskatt som brukar kallas lagfartsavgift. Om din fru övertar huset som gåva så tar hon över ditt anskaffningsvärde, vilket innebär att vid en ev senare avyttring får hon skatta på mellanskillnaden mellan ditt anskaffningsvärde och försäljningsvärde. Om du köpte huset billigt och det ökar i värde kan det innebära en hög vinst som ska reavinstbeskattat. I ert fall ska hon även ta över lånen, och beroende på hur stora lånen är så kan det göra att det inte är möjligt att se överlåtelsen som en gåva. När det gäller fastigheter så kan man få vederlag på maximalt taxeringsvärdet, men överlåtelsen ses skattmässigt ändå som en gåva. För en halv fastighet blir det då halva taxeringsvärdet maximalt. Att ta över lånen räknas som vederlag (betalning för sin del av huset). Så beroende på hur stort lånet är får man bedöma om det ska ses som en gåva eller ett köp, utan att ha uppgift om taxeringsvärde och lån kan jag inte svara på hur det skulle ses. Om det räknas som ett köp finns en till skattemässigt effekt, och du kan få betala kapitalvinstskatt om du gör en vinst jämfört med anskaffningsvärdet för huset. Bankens jurister är kan sannolikt hjälpa dig bedöma det hela. Lättast och billigast både lagfartskostnadsmässigt och skattemässigt är det dock om det kan ske som gåva. Hur lånet förmånligast läggs om är det banken som kan svara på.Vänligen,

Fastighetstillbehör vid fastighetsköp

2015-10-13 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga gällande tillbehör av ett fastighetsköp mina föräldrar nyss gjort. På fastigheten fanns vid visningen en fin lekstuga. Vid tillträdet var lekstugan borta. Vi tänkte först att det nog ordnar sig eftersom det aldrig var något tal om att lekstugan inte skulle ingå i köpet. Säljaren är dock av annan uppfattning. ”Den hade jag redan sålt, det var väl inte den ni köpte " Vad gäller? Är såld egendom vid ett fastighetssköp att betrakta som fastighetstillbehör eller inte? Mvh Christoffer
Olivia Åman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Fastighetstillbehör är tillbehör som, av fastighetsägaren, tillförts fastigheten för stadigvarande bruk. Exempel på olika fastighetstillbehör är tillexempel träd, grindar eller olika former av byggnader så som växthus eller lekstuga, 2 kap 1 § Jordabalk. Enligt 7 § 1 p. ska, för att försäljningen av lekstugan ska vara giltig, den ha flyttats från dina föräldrars fastighet innan köpet av fastigheten genomfördes. Att den var borta vid tillträdet räcker inte för att köpet av lekstugan skall vara giltigt. Sammanfattningsvis är lekstugan att betrakta som fastighetstillbehör men huruvida den ska anses ingå i köpet eller inte beror på om det fysiska sambandet mellan lekstugan och fastigheten brutits när försäljningen gick igenom. Jag hoppas du fått svar på din fråga. Med vänliga hälsningar