Muntliga avtal vid köp av fast egendom

2017-06-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag har en snabb fråga angående avtal och huruvida det är bindande eller inte. Mina föräldrar har köpt, eller tänkt att köpa en gård i Värmland. De kom så långt att de hade det vinnande budet och var överens om att skriva kontrakt med säljarna i morgon. I går, efter att de hade lämnat Småland för att köra upp till gården fick de reda på att ett annat par, tre dagar efter att de hade fått reda på att de hade vunnit budgivningen, hade lagt ett bud. Säljarna, som förmodligen känner det andra paret sa då att de ville hellre sälja till det paret. Min fråga är enkel, jag vet att ingenting är definitivt förrän köpekontraktet är underskrivet men i det här fallet, finns det någon chans att det är ett bindande avtal då de har kommit överens om en tid för skrivandet av kontrakt? Om det ej är bindande, bara omoraliskt gjort, finns det någon chans att kräva skadestånd / ersättning genom en stämning av säljare/mäklare?Ha en fortsatt trevlig helg.Tacksam för så snabbt svar som möjligtMvh,
André Kalldal |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag delar upp ditt svar i två delar. Köp av fast egendom Som du säger är köp av fastighet inte bindande förens köpehandlingen är påskriven av både köpare och säljare (med uppgift om fastigheten och priset) och det finns med en överlåtelseförklaring i köpehandlingen. Tyvärr hjälper det inte att dina föräldrar hade kommit ganska långt i förhandlingarna och att de bokat tid för signering av kontraktet. Muntliga avtal om köp av fast egendom, eller som här: muntliga avtal om att köpa fast egendom, är inte giltiga. Kräva skadestånd Eftersom säljaren drog sig ur innan kontraktet var påskrivet, är det svårt att få ersättning för att köpet inte skulle gå igenom. Dina föräldrar verkar inte ha lagt handpenning via ett föravtal och då finns det som huvudregel rent juridiskt sett ingen skada, även om det är dåligt gjort av säljarna. Det finns ingen möjlighet att få ersättning för att inte få köpa en viss fastighet. Om dina föräldrar hann åka resan Småland --> Värmland och först när de kom fram fick veta att de inte längre skulle få fastigheten finns chans att få ersättning för resekostnader från säljare (eller mäklare, beroende på vem de haft kontakt med). Men beloppet är ganska lågt i förhållande till vad ni kanske önskar, tyvärr. Något att komma ihåg om man ska stämma för lägre belopp är att man svarar för sina egna rättegångskostnader, så sannolikt är det något som kan kosta lika mycket som det smakar. Men ni kan alltid höra av er till säljare (eller mäklare) och be reseersättning ändå, utan att gå till domstol.Ledsen att jag inte kunde ge trevligare nyheter, men jag hoppas att de hittar en annan (trevligare) gård! Med vänlig hälsning,

Försäljning av hus, upplåtelse av nyttjanderätt

2017-06-05 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi har ett landställe som består av 5hus och 4 fastigheter. 4 hus ägs enskilt och är på ofrigrund och ett hus som är på fri grund ägs till 5/5 av de klaner som har mark 5/5. Nå vi är 3 delägare kvar i vårt hus. Min bror jag och en kusin. Vi vill lösa ut kusinen mot nyttjande i 20år och garanti av vinsten om försäljning innan dessa 20år. Kusinen kräver ett Servitut på fastigheten som är odlad nu men är på väg att bli uppdelad om ett år.Jag har sagt att detta inte är möjligt utan vi kan inrätta ett sevilrättsligt avtal eller gåvobrev? Hur ska vi göra....
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Som jag förstår det äger du, din bror och din kusin ett hus. Detta verkar vara ett hus på ofri grund. Det framgår ej om ni även äger själva fastigheten (d.v.s. även marken).Här har ni i princip möjlighet att välja själva hur ni löser situationen. Om ni 3 endast äger huset och detta hus således är ett hus på “ofri grund” rekommenderar jag ett vanligt avtal. Servitut avser nämligen fastigheter (själva marken med tillhörande hus). Jag kan därför rekommendera att ni helt enkelt skriver ett avtal där det framgår att ni köper ut kusinen ur huset, att kusinen får nyttjanderätt i den tid ni avser samt att kusinen har rätt till del av vinsten om ni säljer inom 20 år. Sådant avtal kan ni upprätta själva eller så tar ni hjälp av t.ex. en jurist. Om ni upprättar det själva är det viktigt att tänka på att vara så tydliga som möjligt i det ni skriver så att det finns så lite utrymme för olika tolkningar i händelse av en eventuell framtida tvist.Vi har jurister som gärna hjälper er med att upprätta sådana avtal. Om ni är intresserade av att boka en tid med en jurist eller har någon följdfråga är ni välkomna att maila mig på mattias.lindner@lawline.se.

Man kan äga en fastighet och samtidigt hyra en hyresrätt

2017-05-11 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej. Jag och min fru har köpt ett hus och vi har en hyreskontrakt som står skrivet på min frus namn. Min fru vill gärna behålla den för vilo och övernattnings bostad. Är det möjligt att äga halva huset och ha en hyresrätt? Tack Mvh
Clara Görrel |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det finns ingenting i lagen som begränsar möjligheten att äga en fastighet samtidigt som man står på ett hyreskontrakt. Med andra ord är det möjligt att äga halva huset samtidigt som man har en hyresrätt.Hoppas detta besvarade din fråga! Vänliga hälsningar

Fråga om vad som ingår vid fastighetsköp.

2017-04-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Har köpt ett hus och skrivit under kontraktet samt betalat in handpenning. Vid besök i fastigheten (med tillstånd av säljarna såklart) efter att säljarna hade flyttat ut upptäckte vi att de tagit med sig en del saker som borde följa huset som t.ex. garderober i sovrummen och badrumsspegeln. Vet också att de har planer på att gräva upp en buske som de tänker ta med sig samt montera ned en fastsatt kattlucka. De anser att de inte behöver returnera dessa föremål till fastigheten. Vi känner att det känns orättvist att de ska kunna ta allt detta när de inte har rätt till det och vi förutsatte att de ingick i köpet. Vad kan vi göra framåt? Har vi rätt att häva köpet t.ex.? Kan vi kräva kompensation?
Oskar Jansson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om fast egendom finns i jordabalken. Har ni inte kommit överens om något kring föremålen vid köpet gäller följande.För att inkuderas vid ett köp krävs det att garderoberna och spegeln i det här fallet har blivit försedda (ditmonterade, installerade eller liknande) för stadigvarande bruk (byggnadstillbehör - 2 kap. 2 § jordabalken). Detta är en bedömning från fall till fall. Var garderoberna fastmonterade (försedda) exempelvis talar mycket för att de ska tillhöra fastigheten. Var spegeln exempelvis bara upphängd på en krok exempelvis skulle den däremot snarast ses som någon som den tidigare ägaren skulle kunna ta med sig. Men det är som sagt en bedömningsfråga.Så till kattluckan. Den är monterad men som jag tidigare nämnde ska den också vara där för stadigvarande bruk för att inkluderas vid köpet. Frågan är då om kattluckan objektivt sett är där för stadigvarande bruk. Generellt får nog sägas att kattlucka inte objektivt är något som alla fastighetsköpare kan tänkas bruka. Därmed riskerar den att inte ses som ett så kallat byggnadstillbehör som ska ingå i ett fastighetsköp.Busken hör till fastigheten och ska ingå vid köpet av huset (fastighetstillbehör - 2 kap. 1 § jordabalken).Hävning av köpet blir väldigt svårt då det krävs väsentligt fel för att det ska vara möjligt (4 kap. 12 § och 19 § jordabalken). Skulle de däremot ha tagit med saker som ska inkulderas vid köpet av huset kan ni kräva prisavdrag från den tidigare ägaren (4 kap. 12 § och 19 § jordabalken). Detta bygger på att ni reklamerar felen inom skälig tid. Skälig tid kan beroende på omständigheterna vara flera månader (fyra månader i rättsfallet NJA 2008 s. 1158) men för att vara på den säkra sidan rekommenderar jag er att reklamera felen så snabbt som möjligt. För att vara vara på den säkra sidan skulle jag också rekommendera att reklamera skriftligt så att ni kan styrka att ni reklamerat i tid.Med vänliga hälsningar,

Försäljning av fastighet, bindande avtal.

2017-06-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hat tecknatkontrakt pa en villa for forsajlning men angrar mig vad man jag gots?
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du har skrivit på ett kontrakt enligt vilket du säljer din villa till en köpare. Du beskriver att du ångrar dig och undrar om det finns något man kan göra. Jag utgår i det följande från att du har sålt villan med marken den står på. Villan utgör då fast egendom.Föreligger bindande köpeavtal?För att köp av fast egendom (villan) ska vara giltigt krävs att det upprättats ett skriftligt avtal, av vilket köparens och säljarens underskrifter, köpeskillingen och fastighetens beteckning framgår. I avtalet ska dessutom finnas en förklaring att säljaren överlåter fastigheten till köparen. Detta framgår av 4 kap 1 § jordabalken. Är det så att ett sådant avtal har ingåtts mellan dig och en köpare föreligger ett bindande avtal mellan dig och köparen. Detta innebär att du har förbundit dig att sälja fastigheten och att köparen förbundit sig att erlägga det överenskomna priset.Har säljaren ångerrätt?Huvudprincipen i svensk rätt är att ingångna avtal ska hållas. Någon rätt att “ångra sig” när man ingått ett bindande avtal finns således som huvudregel inte. Ångerrätt finns under vissa förutsättningar enligt särskilda regler om s.k. distansavtal. Dessa regler är dock ej av intresse i ditt fall. Någon ångerrätt rätt finns därmed inte när det gäller fastighetsköp- eller försäljningar. Kan avtalet ogiltigförklaras?Avtal kan av olika anledningar förklaras ogiltiga. Regler om detta finns bl.a. i avtalslagen. Avtalslagen innehåller t.ex. regler om att avtal som ingås genom t.ex. tvång, svek eller ocker kan vara ogiltiga. Du beskriver dock endast att du ångrat dig. Att ångra sig är inte av den beskaffenheten att ogiltighet enligt avtalslagen kan inträda. Det finns vidare en viss begränsad möjlighet för en domstol att “jämka” ett avtal. Detta innebär att domstolen modifierar avtalet så att det ej längre framstår som oskäligt. Domstolen hade t.ex. kunnat höja eller sänka köpeskillingen eller dylikt. Du beskriver dock inga omständigheter varför jag ej kan göra bedömningen om en eventuell jämkning skulle kunna vara påkallad. Vad innebär det att avtalet är giltigt?Avtalet är således bindande mellan dig och köparen. Detta innebär att du är rättsligt bunden att sälja fastigheten till köparen. Om du ej genomför köpet kan köparen väcka talan i en domstol där domstolen kan slå fast att du ska genomföra köpet. En sådan process är kostsam och om du förlorar riskerar du att få stå för dina egna och för din motparts rättegångskostnader (t.ex. vad köparen betalar sin advokat). Du har såklart möjlighet att prata med köparen och fråga denne om den kan tänka sig att strunta i affären eller om du eventuellt kan betala någon ersättning för att köparen ska dra sig ur försäljningen. SammanfattningSammanfattningsvis kan således konstateras att köparen har rätt. Du kommer sannolikt förlora en rättegång vilket innebär att du då blir tvungen att sälja fastigheten och betala rättegångskostnader. Tack än en gång för din fråga, du är välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se om du har eventuella följdfrågor.

Formkrav och skadestånd vid fastighetsköp

2017-05-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, vi har avtalat muntligen och också skriftligen via sms att vi skulle få köpa ett hus. Vi besiktigade huset under de premisserna men nu har säljaren sålt huset till några andra. Har vi några rättigheter i detta fallet? Kan vi begära tillbaka pengarna för besiktningen eller hävda vår rätt till husköpet? /Terese
Jakob Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vid överlåtelse av fastighet finns det formkrav i 4:1 Jordabalken. De innebär bland annat att det krävs ett skriftligt avtal för att en överlåtelse av fastighet ska vara giltig. Ert muntliga avtal är därför inte bindande. När det gäller er sms-konversation är det sannolikt så att den inte heller uppfyller formkraven, eftersom det bland annat krävs underskrift för att avtalet ska bli giltigt. Därutöver krävs även en förklaring från säljaren om att den överlåter egendomen till köparen. Även om dessa krav är uppfyllda är det mycket tveksamt om sms når upp till kravet på skriftlighet. Därför kan du inte göra köpet gällande mot säljaren.Agerar någon vårdslöst i en avtalsförhandling finns det möjlighet till skadestånd för s.k. culpa in contrahendo. Det innebär tex att skadestånd kan utgå om någon fortsätter förhandla trots att reell chans till att avtal kommer till stånd inte finns. Därutöver krävs att beteendet orsakar skada för motparten. I ditt fall skulle ett sådant skadestånd kunna bli aktuellt om det till exempel är så att säljaren redan hade slutit avtal med den andra personen när den förhandlade med dig och därigenom orsakade din besiktningskostnad. I sådant fall skulle du kunna få ersättning för besiktningskostnaden. Det ska tilläggas att den här typen av skadestånd är relativt ovanliga och att det kan bli svårt att bevisa att säljaren varit vårdslös i förhandlingarna. Någon möjlighet till ersättning för att du inte fick köpa huset finns däremot inte, även om säljaren varit vårdslös i förhandlingarna. Säljarens agerande kan inte heller ge dig rätt att köpa fastigheten.

köparens kontraktsbrott vid fastighetsköp

2017-04-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag sålde vårt gemensamma hus till min ex sambo, men han har inte gett mig pengarna som skrivet i kontraktet. Hur går man till väga? Kan man häva köpet? Hur gör man då? MvhAlexia
Jessica Konduk |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Köp av fast egendom regeleras i jordabalkens 4 kap. Du bör granska avtalet ni har skrivit och se om det reglerar något särskilt gällande att köparen inte fullgör sina förpliktelser d.v.s. köpet. Ifall ni har använt köpebrev och köpekontrakt bör du granska båda handlingarna. Du kan stämma ditt ex vid tingsrätten i kommunen där denne bor och yrka på att häva köpet och att få skadestånd på grund av kontraktsbrott. Beroende på hur avtalen har utformats kan det istället vara möjligt att rikta ett betalningskrav via kronofogden.Jag rekommenderar att du anlitar en jurist för att se över kontratket och eventuellt hjälpa dig med en stämningsansökan. Om ni vill anlita oss kan ni boka en tid här. http://lawline.se/bokaFör att utnyttja vår kampanj under april (3 timmar för priset av 2) mejla mig senast 30-4.2017 jessica.konduk@lawline.se.Med vänliga hälsningarJessica Konduk

Överlåtelse av fastighet till närstående under taxeringsvärdet - köp eller gåva?

2017-04-24 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min far måste sälja sommarstugan. Taxeringsvärdet är 420 000 men mäklaren värderar fastigheten till 200 000. Kan jag köpa fastigheten för 200 000 utan att hela fastigheten räknas som en gåva?
Hedvig Johansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid köp, byte eller gåva av fastigheter använder man sig av något som kallas för huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär att en överlåtelse alltid i sin helhet ska betraktas som antingen köp eller gåva. Man kan exempelvis inte dela upp halva fastigheten som ett köp och den andra halvan som en gåva.Enligt huvudregeln (huvudsaklighetsprincipen) ska en överlåtelse, t ex försäljning, av en fastighet anses vara en gåva när ersättningen inte motsvarar fastighetens taxeringsvärde. För att överlåtelsen ska betraktas som en gåva krävs det vidare att det finns en gåvoavsikt, att tanken är att man ska få det åtminstone delvis som en gåva. Om överlåtelsen sker till en närstående kommer Skatteverket att presumera, det vill säga utgå från, att det finns en gåvoavsikt ifall ersättningen understiger taxeringsvärdet. Sammanfattningsvis krävs det alltså att ersättningen är högre än taxeringsvärdet för att överlåtelsen ska betraktas som ett köp och inte en gåva. Det saknar betydelse hur parterna har benämnt avtalet, det spelar alltså ingen roll om parterna beteckna det som "köp" - det kan fortfarande betraktas som en gåva om förutsättningarna är uppfyllda.Ifall ersättningen hade varit högre än taxeringsvärdet hade det inte varit något problem, då hade det betraktats som ett köp. I ert fall, där marknadsvärdet kraftigt understiger taxeringsvärdet, är det lite krångligare precis som du uttrycker. Eftersom du är närstående till din far kommer man dessutom att utgå ifrån att det finns en gåvoavsikt. Enligt Skatteverket kan dock en överlåtelse godtas som ett köp om det finns tillfredsställande utredning om egendomens riktiga marknadsvärde, trots att detta då ligger under taxeringsvärdet.Sammanfattningsvis finns det i ert fall mycket som talar för att köpet av fastigheten kommer att betraktas som en gåva. Detta då du är närstående till överlåtaren (din far) och ersättningen understiger taxeringsvärdet. Enligt huvudregeln ska sådana överlåtelser betraktas som en gåva, och då i sin helhet. Enligt Skatteverket kan dock en överlåtelse godtas som ett köp ifall det finns tillfredsställande utredning om fastighetens riktiga marknadsvärde. Vad en sådan "tillfredsställande utredning" innebär har inte förtydligats ännu. Jag kan tänka mig att det vore tillräckligt om exempelvis två olika mäklare yrkesmässigt fastställde ett marknadsvärde och ni sedan överlåter fastigheten till detta värde. Är ni osäkra på hur överlåtelsen kommer att ses på kan ni alltid vända er till Skatterättsnämnden och ansöka om ett förhandsbesked i frågan. De får då ta ställning till om överlåtelsen kommer att ses som en gåva eller ett köp, något Skatteverket sedan blir bundna till att följa. Du kan läsa mer om detta här. Jag kan även slutligen nämna att det finns en möjlighet att ompröva respektive överklaga Skatteverkets beslut om taxeringsvärdet inom fem år efter fastighetstaxeringsåret. Detta kan vara en bra lösning om taxeringsvärdet av någon anledning bör sättas lägre än vad Skatteverket först trott. Så kan vara fallet om fastigheten har en mindre yta än man räknat med, om det uppkommit fukt- eller mögelskador eller liknande. Hoppas att du fått någorlunda svar på din fråga!Med vänlig hälsning