Säljaren vill häva köpet eftersom denne menar att köpeskillingen angivits i SEK och NOK, men att den svenska valutakursen var felaktig, får säljaren göra det?
Hej,
Kan en säljare av en fastighet som skrivit under köpebrevet, i efterhand hävda att hen inte fått hela beloppet betalt, häva köpet och hävda kontraktsbrott? Dra in kronofogden?
Köpekontraktet skrev hos mäklare (sk. skrivningsuppdrag) och föregicks av sms konversation där köpesumma i NOK framfördes men köparen vill avvakta besök av mäklare för "värdering".
Efter denna står i ett sms ett erbjudande från säljaren med beloppet i "X kr".
Säljaren uppgav sen vid kontraktsskrivning att hen ville ha köpesumman angiven i Norska kronor.
Detta accepterades av mig om jag också fick köpesumma i "kr" angiven. Så både svenska "kr" och norska "NOK" förekommer i texten. Det högre beloppet i SEK angavs av säljaren vid sittande bord, efter fråga.
Hen vill nu inte kännas vid det beloppet (skrivet för hand) i köpekontraktet. Säljaren hävdar att "kursen" är fel. Köparen antog att summa var korrekt och motsvarade det som säljaren begärde. SEK beloppet såg rimligt ut så tyvärr gjordes ingen extra valutakurs-kontroll av köparen.
Ny 1:a sida i kontraktet togs fram i efterhand med bara "kr", även denna signerad av säljare/köpare.
Någon officiell valuta kurs från bank finns inte kontraktet.
Köpebrev, slutlikvid etc. (påskrivna/bevittnade) innehåller bara den "nya" summan i svenska kronor.
Säljaren hävdat nu också att "tillträdesdatum" ska gälla som kursdatum för SEK till NOK. Korrekt? Står inget om detta i köpekontraktet. Ny lagfart har beviljats.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Svaret till frågeställningarna kan delas upp i fyra delar. I de följande kommer de fyra kärnfrågorna besvaras. Därefter följer en slutsats och en rekommendation.
Har ett giltigt avtal ingåtts?
För att köp av hus ska bli giltigt krävs att köpare och säljare ingår ett avtal med varandra. Ett sådant avtal är ett så kallat formalavtal, vilket innebär att avtalet måste ha en viss form för att det ska bli giltigt och för att köpet av huset därmed ska bli gällande. Enligt 4 kap. 1 § första stycket (1970:994) jordabalk är de krav som ställs upp för att avtal ska bli giltigt vid köp av fast egendom följande:
- Avtalet ska upprättas i skriftlig köpehandling
- Köpehandlingen ska undertecknas av både säljaren och köparen
- Handlingen ska innehålla uppgift om köpeobjektet samt köpeskillingen
- Det ska finnas en överlåtelseförklaring i köpehandlingen,
Ett bindande avtal uppstår alltså först då båda parter har undertecknat köpehandlingen, under förutsättning att även övriga ovanstående moment är uppfyllda. Om något av dessa fyra moment inte är uppfyllt, har säljare och köpare inte ingått ett giltigt avtal om köp av fastighet (4 kap. 1 § tredje stycket jordabalken).
Av din fråga framgår det att köpehandlingen är skriftlig, den har undertecknats av er båda, det framgår uppgift om pris, samt bör (eftersom handlingen upprättats av mäklare) uppgift om köpeobjektet framgå och köpehandlingen bör innehålla en överlåtelseförklaring.
Ni har sålunda ingått ett giltigt avtal.
Kan säljaren häva köpet?
Säljare av fastighet kan häva överlåtelsen i det fall köparen är i dröjsmål med köpeskillingen. Huruvida du är i dröjsmål är svårt att säga. Antingen får man anföra att du är i dröjsmål för att du inte erlagt betalningen (om så är fallet), eller så får man anföra att du inte är i dröjsmål eftersom köpeskillingen är tvistig. Jag stannar för det senare, du är alltså inte i dröjsmål. Dessutom krävs det att säljaren gjort förbehåll i köpehandlingen om rätten att häva köpet. I detta fall måste det framgå av båda köpehandlingarna att sådant förbehåll finns, eftersom ni nyttjat två köpehandlingar.
Vilket pris ska gälla?
Förvisso framgår det av frågan att pris har angivits i köpehandlingen. Det framgår emellertid även att ni nyttjat två köpehandlingar, nämligen dels köpekontrakt och dels köpebrev. Av fråga framgår att det anges två olika valutor (två olika köpeskillingar) i köpekontraktet. Emellertid anges enbart en köpeskilling i köpebrevet. Man skulle sålunda kunna anföra att det är fråga om motstridiga köpehandlingar. Detta föranleder avtalstolkning. Av rättsfallet NJA 2016 s. 689 framgår, att köpekontraktet utgör den grundläggande köpehandlingen. Det är redan genom kontraktet som parterna träffar ett bindande överlåtelseavtal, och kontraktet får normalt ses som ett uttryck för parternas gemensamma avsikt. Det gäller särskilt i de på grund av formkraven obligatoriska delarna. Vanligen innehåller köpekontraktet också alla de väsentliga avtalsvillkoren, medan köpebrevet har som huvudsaklig funktion att utgöra ett avslut på köpet.
Detta innebär att köpekontraktet som regel bör läggas till grund för bedömningen av avtalsinnehållet. Det kan dock av omständigheterna framgå att parterna har avsett att ändra eller precisera avtalet genom köpebrevet (jfr NJA 1982 s. 691). Detta skulle i förevarande fall föranleda att uppgifterna i köpebrevet ska ligga till grund för bestämmande av köpeskillingen. Det blir i sådana fall en ren avvägning av parternas vilja som får avgöra köpeskillingen. Av uppgifterna i frågan är min inställning, att summan som angivits i SEK är den korrekta. Detta eftersom säljaren angivit denna. Dessutom får bevisbördan (den som ska bevisa något) ligga på säljaren i detta fall avseende att summan i NOK är korrekt, eftersom denne påstår det.
Alternativt kan man anföra, att det inte anges motstridiga uppgifter i köpehandlingarna, eftersom SEK anges i båda köpehandlingarna, men NOK enbart i köpekontraktet. Även i sådana fall bör summan i SEK vara korrekt.
Ska datumet för tillträde avgöra valutakursen?
Detta får vara en efterhandskonstruktion av säljaren. Eftersom det inte framgår av köpehandlingarna får det sålunda vara kursen vid det tillfälle köpekontraktet undertecknades. Eftersom summan i SEK bör vara den korrekta, är detta emellertid inte relevant.
Slutsats
Ni har upprättat ett giltigt avtal för köp av fastighet. Säljaren kan inte häva köpet, eftersom du inte kan anses vara i dröjsmål med betalningen. Oavsett om man ser det som att köpehandlingarna innehåller motstridiga uppgifter bör summan i SEK vara den korrekta.
Rekommendation
Jag rekommenderar att du kontaktar säljaren för att informera denne om dessa uppgifter. Skulle säljaren fortsättningsvis inte vara inställsam till att du ska erlägga köpeskillingen i SEK, bör du kontakta en jurist. Lawlines jurister kan bistå dig vid eventuell framtida tvist.
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!
Vänligen
