Rättsverkningar av försenat tillträde vid bostadsrättsförvärv
Jag har tecknat ett förhandsavtal för bostadsrätt och har läst på väldigt mycket om när man får säga upp det. Jag har förstått att man får säga upp det om Bostadsrättslagen 5:8 är tillämplig och jag har förstått att punkt 2 är relevant vid förseningar. Jag har också läst en hel del Lawline-svar om detta och kikat i förarbeten som det länkats till. Problemet är att lagen enbart verkar vara kopplad till försening av -upplåtelsen- och inte av -tillträdet-. Så hur ska jag agera nu när föreningen har skjutit fram upplåtelsen bara lite grann, men tillträdet är försenat med flera månader?? Jag har hittat paragrafen 7:3 som säger att man får frångå -upplåtelseavtalet- om tillträdet blir väsentligt försenat, men då förutsätter ju det att man redan har tecknat ett upplåtelseavtal! Det verkar alltså inte finnas någon regel som skyddar den som har tecknat ett förhandsavtal men får ett försenat tillträde. Upplåtelsetiden är som sagt bara försenad med cirka 2 veckor, men tillträdet är framflyttat tre månader. Är det ett stort hål i lagen här? Eller har jag tolkat allt fel? Vad kan jag göra?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.
Ett förhandsavtal utgör en överenskommelse om en framtida upplåtelse av bostadsrätt, dvs. föreningen och den som söker lägenhet utfäster sig att senare upplåta respektive förvärva bostadsrätt.
Ett syfte med att ingå förhandsavtal vid nyproduktion av lägenheter torde för föreningens del vara att på ett tidigt stadium binda upp bostadssökande och andra vid de producerade lägenheterna och att i form av förskott på insatsen erhålla kapital för produktionen.
Vid tillkomsten av bostadsrättslagen diskuterades i propositionen, se sid 91, om ett utökat skydd för bostadsrättsförvärvaren. Skydden återfinns i 5 kap. 8 § men reglerar inte den situation som ligger för handen. Skillnaden är att skyddsregeln i paragrafen tillåter förvärvaren att frånträda avtalet om förvärvstillfället, med betydelse, förändras. Ingenstans i lagstiftningsprodukten regleras de föreliggande omständigheterna. Däremot anges i Zeteos lagkommentar att det är allmänna avtalsrättsliga grundsatser som gäller i frågan om förhandsavtal (se prop. 1990/91:92 s. 91). Det innebär bl.a. att bestämmelserna som finns i lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen) om rättshandlingars ogiltighet kan bli tillämpliga.
Ovan får verkningen att om förvärvaren vill träda ur förhandsavtalet med anledning av försenat tillträde kan det anses vara ett avtalsbrott. I förhandsavtalet kan, eller kan inte, ett stipulerat skadestånd vara upptaget. Alternativt att en handpenning har betalats. Skadeståndet kan sättas ned, alternativt att del av handpenning går åter, i vissa situationer. Eftersom förvärvaren är att betrakta som konsument eller på annat sätt har en underlägsen ställning i avtalsförhållandet kan de särskilda bestämmelserna i 36 §, andra stycket, avtalslagen bli tillämpligt. Det innebär att man vid en prövning kan ta förseningen i beaktning om skadeståndet bör jämkas på grund av att avtalet anses oskäligt.
Alternativt till ovan redogörelse är ersättning enligt 7 kap. 3 §. Där anges att bostadsrättshavaren har rätt till "skälig nedsättning" av årsavgiften om bostadsrätten inte får tillträdas i rätt tid. Samma paragraf ger även bostadsrättshavaren rätt till skadestånd, om förseningen av tillträdet orsakats av föreningen.
Gällande eventuell annan ekonomisk skada som uppstår till följd av att du tvingas bo någon annanstans är det dock inte säkert att du har rätt till någon kompensation för. Baserat på hur du formulerat din fråga tolkar jag det som att det är byggherren som är ansvarig för förseningen. I en sådan situation kan byggherren bli skyldig att betala förseningsvite till bostadsrättsföreningen p.g.a. dröjsmålet. Det innebär dock inte per automatik att du som köpare har rätt till skadestånd från föreningen, som förmodligen inte kunnat påverka färdigställandet av huset.
Med vänlig hälsning,
Jesper Lublin
