Räknas avdragen rensslang i avloppsrör som dolt fel i gammalt hus?
Vi upptäckte efter lite drygt 1 år i vår bostad (byggår 1964) att avloppet var tätt och det pressade upp avloppsvatten i garaget genom en renslucka. Vid spolning och filmning av rören visade det sig att det sitter en avdragen rensslang i avloppet som satt sig som en kringla och stoppar upp papper och dylikt och efter viss tid stoppar upp det helt. Vi åberopade dolt fel, vilket säljaren har förskring för, men försäkringsbolaget hänvisar enbart till åldern på byggnaden/rören och att vi med tanke på det skulle räknat med att behöva byta rören. Filmningen visar inga fel på rören utan det är den avdragna rensslangen som orsakat stoppet. Kan vi verkligen förväntas räkna med att det sitter en avdragen rensslang i avloppet trots att rören har sina år på nacken? Går det som dolt fel? Eller kan man yrka på ersättning från tidigare säljare då detta borde antingen uppdagats tidigare eller informationen försumats vid köpet? Tidigare ägare hade bott där i ca 18år tidigare så att det inte orsakat stopp tidigare eller att köparen inte hade kännedom om den avdragna rensslangen sedan tidigare verkar osannolikt.
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag utgår från att er bostad är en villa. Regler om fastighetsköp finns i 4 kap Jordabalken (JB).
För att ni ska kunna få ersättning från säljaren (eller dess försäkringsbolag) krävs först att den avdragna rensslangen i avloppsröret är ett fel i juridisk mening. Det räknas som fel antingen om avloppsröret avviker från avtalet mellan er och säljaren, det vill säga vad ni kommit överens om (muntligen eller skriftligen) eller om huset avviker från vad ni som köpare kan förvänta er av fastigheten (4 kap 19 § JB). Vad ni kan förvänta er beror på olika faktorer, bland annat husets ålder och skick.
Vad ni kan förvänta er
Jag utgår från att ni inte diskuterat med säljaren om avloppsrören (eftersom det inte nämns i frågan) och det är därför inte fråga om att fastigheten avviker från avtalet. Frågan blir istället, precis som ni skriver, om ni kan förvänta er att avloppsrören innehåller en rensslang som stoppar upp vattnet.
Att huset är äldre gör att ni som köpare kan förvänta er att huset är slitet på olika sätt, till exempel att avloppsrören inte fungerar som de ska då sådana inte håller i hur många år som helst. Det fel ni kan förvänta er i så fall är på rören och inte att de innehåller en avdragen rensslang. Trots att huset är gammalt behöver ni alltså inte förvänta er den aktuella situationen. Min bedömning är därför att situationen utgör ett fel i juridisk mening.
Att rensslangen i rören är ett fel betyder dock inte automatiskt att ni har rätt att kräva ersättning från säljaren. För det krävs att även att 1) felet fanns vid köpet och 2) att det var dolt. Att felet fanns vid köpet är klart. Om felet var dolt diskuterar jag härnäst.
Var felet dolt? Husets ålder utökar er undersökningsplikt
Felet är dolt om det inte går att upptäcka vid en sådan undersökning ni som köpare är skyldiga att göra före köpet. Ni kan bara kräva ersättning av säljaren om felet var dolt.
Ni är, på grund av husets ålder, skyldiga att göra en mer noggrann undersökning än om huset vore nytt. En sådan undersökning skulle exempelvis kunna innefatta filmning av avloppsrören då dessa ofta är behäftade med fel i gamla hus. Eftersom ni enkelt upptäckte rensslangen vid filmning av rören efter köpet, räknas felet troligtvis inte som dolt. Om det inte är dolt har ni tyvärr ingen rätt till ersättning, precis som försäkringsbolaget anger.
Om huset i övrigt var i väldigt gott skick vid köpet (till exempel helt nyrenoverat), kan det vara så att er undersökningsplikt inte sträcker sig riktigt så långt som jag beskrivit ovan. Det finns då chans att felet ändå räknas som dolt och att ni kan få ersättning. Det krävs dock fler uppgifter om husets skick vid köpet för att veta detta.
Om säljaren underlåtit att informera
Vad jag förstår undrar ni även om säljarens eventuella vetskap om felet kan ligga till grund för ersättningsskyldighet. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, vilket innebär att hen inte alltid behöver informera om fel hen vet om. Säljaren kan ha upplysningsplikt i det fall felet är svårupptäckt vid den undersökning ni är skyldiga att göra, men då det ändå inte klassas som dolt. I ert fall var felet enkelt att upptäcka vid den undersökning ni var skyldiga att göra och säljaren har därför ingen upplysningsplikt.
Ni har däremot, oavsett det jag nyss nämnde, rätt till ersättning om säljaren medvetet lämnat felaktiga och motsägelsefulla uppgifter om rörens skick trots att hen visste om rensslangen (detta gäller alltså inte om avloppsrören inte alls nämnts).
Sammanfattning
Min bedömning utifrån de omständigheter som finns är att felet troligtvis inte är dolt eftersom det skulle upptäckts vid en noggrann undersökning av avloppsrören. Om så är fallet, har ni inte rätt till ersättning från säljarens försäkringsbolag.
För att kunna ge ett säkert svar på frågan krävs dock fler uppgifter om husets skick vid tiden för köpet samt en mer utförlig beskrivning av er kontakt med säljaren. Jag råder er därför att kontakta en sakkunnig för att utreda saken ytterligare. Ni kan till exempel boka tid med en jurist hos oss på Lawline.
Hoppas ni fått lite mer klarhet i frågan!
Med vänliga hälsningar
