Prisavdrag på husköp som inte stämmer överens med vad säljaren sagt?
Hej! Vi anser oss ha blivit felinformerade i oblektsbeskrivningen i samband med ett husköp. Luftledningar löper längs två sidor av huset vilket skymmer utsikten. Vi blev informerade, både muntligt och skriftligt, av mäklare och säljare att ledningarna skulle grävas ned och därför köpte vi huset.
Eftersom inget hände beträffande nedgrävningar har vi varit i kontakt med berörda elbolag som meddelar att någon plan för detta inte finns.
Vi har väntat skälig tid, fyra år, och fått detta svar och därför anser vi oss lurade. Utsikten är något som vi inte kan påverka och den försämrar husets värde varför vi undrar om vi kan begära ett ersättning från säljaren på till exempel motsvarande 10% av köpeskillingen?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kommer härunder att skriva lite utförligare under rubrikerna: är det fel på huset, vilka påföljder kan ni göra gällande och vad ni bör göra nu. På slutet kommer jag skriva en kortare sammanfattning av mitt svar på din fråga.
Till att börja med vill jag bara poängtera att mitt svar enbart grundar sig på den information som jag fått genom frågan. Eftersom jag inte känner till alla omständigheter i fallet kan jag inte med säkerhet uttala mig om exakt hur det ligger till i ert fall men detta kommer jag även tydligt skriva i texten.
Eftersom ni har köpt en fastighet blir Jordabalken (JB) tillämplig.
Är det fel på huset?
Eftersom ni har köpt ett hus där det enligt säljaren fanns konkreta planer på att ledningarna skulle grävas ner är detta en del av ert avtal med säljaren, se JB 4 kap. 19 §. Huset stämmer alltså inte överens med vad ni avtalat om. Det är dock viktigt att påpeka att ni som köpare har en undersökningsplikt, se JB 4 kap. 19 §. Undersökningsplikten gör att ni bara kan åberopa fel som ni inte själva kunde förväntats upptäcka när ni undersökte fastigheten. Däremot kan säljarens uttalanden göra att er undersökningsplikt minskar. Då jag inte vet exakt vad säljaren och mäklaren har sagt kan jag inte uttala mig helt säkert, men jag tycker det låter som er undersökningsplikt minskat i och med dessa uttalanden och att ni därmed kan åberopa att fastigheten är felaktig.
Vilka påföljder kan ni göra gällande?
För att kunna kräva några påföljder måste ni reklamera till säljaren inom rimlig tid efter att ni borde märkt felet, se JB 4 kap. 19 a §. När exakt ni borde märkt felet är omöjligt för mig att säga då jag inte känner till alla omständigheter i fallet. Om säljaren exempelvis sa att ledningarna skulle grävas ner inom några år borde ni knappast ha upptäckt felet ännu och ni har fortfarande rätt att reklamera.
Efter att ni reklamerat har ni i första hand rätt till prisavdrag, se JB 4 kap. 19 § och 12 §. Prisavdraget ska räknas ut så att förhållandet mellan det nedsatta och ert avtalade pris motsvarar förhållandet mellan husets värde i felaktigt och avtalsenligt skick när ni köpte huset, se JB 4 kap. 19 c §. Detta innebär alltså i princip att prisavdraget ska motsvara husets värdeminskning på grund av felet. Ni kan även eventuellt ha rätt att häva köpet men bara om säljaren handlat i strid mot tro och heder, se JB 4 kap. 19 § och 12 §.
Vad bör ni göra nu?
För det första måste ni höra av er till säljaren och säga att fastigheten inte stämmer överens med ert avtal och att ni vill ha prisavdrag (alternativt häva), till hjälp för er argumentation kan ni använda er av det här svaret. Då det finns tydliga instruktioner för hur prisavdraget ska räknas ut i JB och det är relativt komplicerat skulle jag rekommendera er att vända er till en mäklare som kan hjälpa er att räkna ut hur stort prisavdrag ni kan kräva. Beroende på vad säljaren svarar kan ni sedan skicka ett formellt kravbrev där ni tydligt anger att ni kräver prisavdrag, hur prisavdraget är uträknat och på vilka grunder. I sista hand kan ni ta det vidare till domstol genom att skicka in en stämningsansökan till Tingsrätten. Det är dock viktigt att tänka igenom detta noga då processen kan bli kostsam för er. Innan ni överväger att ta det vidare till domstol skulle jag starkt rekommendera er att redogöra med en jurist som kan göra en bedömning utifrån alla omständigheter.
Sammanfattning
Huset stämmer inte överens med vad ni och säljaren avtalat om. I och med säljarens uttalanden så har er undersökningsplikt minskat och ni kan med största sannolikhet åberopa att det är fel i huset. Det som är mest osäkert är om ni fortfarande kan åberopa felet efter fyra år. Det beror på vad exakt säljaren och mäklaren sa och skrev till er gällande ledningarna när ni köpte huset. Alternativt kan ni åberopa felet om säljaren handlat i strid mot tro och heder. Efter att ni reklamerat felet har ni rätt att kräva prisavdrag. Prisavdraget ska räknas ut så det motsvarar värdeminskningen på huset. Min rekommendation är att ni hör av er till en mäklare eller liknande som kan hjälpa er att räkna ut prisavdraget då det är en komplicerad process. Sedan måste ni höra av er till säljaren och säga att ni kräver prisavdrag. Hjälper inte det skulle jag rekommendera er att skicka ett formellt kravbrev där ni tydligt framställer era krav och vad ni grundar era krav på. I sista hand kan ni skicka in en stämningsansökan till Tingsrätten. Detta är dock något ni måste tänka igenom noga och rådgöra med en jurist innan ni gör då det riskerar att bli en kostsam process för er annars.
Hoppas ni fått hjälp av svaret. Ifall ni behöver ytterligare juridisk rådgivning eller hjälp med att skriva kravbrev kan ni höra av er till Lawlines juristbyrå.
Vänliga hälsningar
