Överlåtelse av fastighet till närstående under taxeringsvärdet - köp eller gåva?
Min far måste sälja sommarstugan. Taxeringsvärdet är 420 000 men mäklaren värderar fastigheten till 200 000. Kan jag köpa fastigheten för 200 000 utan att hela fastigheten räknas som en gåva?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vid köp, byte eller gåva av fastigheter använder man sig av något som kallas för huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär att en överlåtelse alltid i sin helhet ska betraktas som antingen köp eller gåva. Man kan exempelvis inte dela upp halva fastigheten som ett köp och den andra halvan som en gåva.
Enligt huvudregeln (huvudsaklighetsprincipen) ska en överlåtelse, t ex försäljning, av en fastighet anses vara en gåva när ersättningen inte motsvarar fastighetens taxeringsvärde. För att överlåtelsen ska betraktas som en gåva krävs det vidare att det finns en gåvoavsikt, att tanken är att man ska få det åtminstone delvis som en gåva. Om överlåtelsen sker till en närstående kommer Skatteverket att presumera, det vill säga utgå från, att det finns en gåvoavsikt ifall ersättningen understiger taxeringsvärdet. Sammanfattningsvis krävs det alltså att ersättningen är högre än taxeringsvärdet för att överlåtelsen ska betraktas som ett köp och inte en gåva. Det saknar betydelse hur parterna har benämnt avtalet, det spelar alltså ingen roll om parterna beteckna det som "köp" - det kan fortfarande betraktas som en gåva om förutsättningarna är uppfyllda.
Ifall ersättningen hade varit högre än taxeringsvärdet hade det inte varit något problem, då hade det betraktats som ett köp. I ert fall, där marknadsvärdet kraftigt understiger taxeringsvärdet, är det lite krångligare precis som du uttrycker. Eftersom du är närstående till din far kommer man dessutom att utgå ifrån att det finns en gåvoavsikt. Enligt Skatteverket kan dock en överlåtelse godtas som ett köp om det finns tillfredsställande utredning om egendomens riktiga marknadsvärde, trots att detta då ligger under taxeringsvärdet.
Sammanfattningsvis finns det i ert fall mycket som talar för att köpet av fastigheten kommer att betraktas som en gåva. Detta då du är närstående till överlåtaren (din far) och ersättningen understiger taxeringsvärdet. Enligt huvudregeln ska sådana överlåtelser betraktas som en gåva, och då i sin helhet. Enligt Skatteverket kan dock en överlåtelse godtas som ett köp ifall det finns tillfredsställande utredning om fastighetens riktiga marknadsvärde. Vad en sådan "tillfredsställande utredning" innebär har inte förtydligats ännu. Jag kan tänka mig att det vore tillräckligt om exempelvis två olika mäklare yrkesmässigt fastställde ett marknadsvärde och ni sedan överlåter fastigheten till detta värde.
Är ni osäkra på hur överlåtelsen kommer att ses på kan ni alltid vända er till Skatterättsnämnden och ansöka om ett förhandsbesked i frågan. De får då ta ställning till om överlåtelsen kommer att ses som en gåva eller ett köp, något Skatteverket sedan blir bundna till att följa. Du kan läsa mer om detta här.
Jag kan även slutligen nämna att det finns en möjlighet att ompröva respektive överklaga Skatteverkets beslut om taxeringsvärdet inom fem år efter fastighetstaxeringsåret. Detta kan vara en bra lösning om taxeringsvärdet av någon anledning bör sättas lägre än vad Skatteverket först trott. Så kan vara fallet om fastigheten har en mindre yta än man räknat med, om det uppkommit fukt- eller mögelskador eller liknande.
Hoppas att du fått någorlunda svar på din fråga!
Med vänlig hälsning
