Medföljande nyttjanderätt vid överlåtelse av fastighet
Jag har ett avtal om nyttjanderättsupplåtelse från fastighetsägaren A till fastighetsägaren B (jag), gällande mark. Upplåtelsen löper på ytterligare 19 år. I avtalet är det inskrivet att ”upplåtelsen gäller för nuvarande och framtida ägare av fastigheten B”. Vidare så står det ”att området får fritt disponeras och må jämväl byggnad därå uppföras av ägarna till fastighet B”. På området uppfördes ett stall av ursprunglige ägaren till B När vi köpte fastigheten B, för 12 år sedan, godkände fastighetsägare A, skriftligen, en transport av nyttjanderättsupplåtelsen i oförändrat skick, med förbehållet att andrahandsupplåtelse ej sker under nyttjanderättstiden. Nyttjanderättsupplåtelsen är inskriven i fastigheten A. Vi planerar nu en försäljning av fastigheten B. Ägaren till A hävdar att upplåtelsen inte medföljer fastigheten B, utan man vill ha tillbaka marken. Vad gäller?? Jag anser att avtalet skall följa med min fastighet B vid försäljningen utan godkännande av A. Hälsningar X
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du har valt att vända dig till oss på Lawline med dina juridiska frågeställningar.
Inledningsvis gäller "pacta sunt servanda" det vill säga att ett avtal ska hållas.
Enligt villkoren i ert avtal avseende nyttjanderättsupplåtelsen så framgår det att nyttjanderätten ska gälla för nuvarande och framtida ägare av fastighet B, med andra ord föreligger det ett tydligt förbehåll för att nyttjanderätten ska kvarstå vid en eventuell överlåtelse av fastigheten. Upplåtelsen är giltig i ytterligare 19 år i samband med din eventuella överlåtelse (försäljning) av fastigheten B, vilket innebär att nyttjanderätten övergår till den nya förvärvaren av fastighet B, detta oavsett fastighetsägaren A:s påståenden.
Arrende utgör en nyttjanderätt och regleras i kap. 7-11 Jordabalken (1970:994) (JB) https://lagen.nu/1970:994 Vid överlåtelse av fastighet som är belastad med nyttjanderätt är utgångspunkten att köp bryter legostämma, vilket innebär att överlåtelsen går före nyttjanderätten. Men då det uttryckligen står i ert avtal att upplåtelsen gäller för både nuvarande och framtida ägare av fastigheten B, så är det även en giltig nyttjanderätt för den nya ägaren av fastigheten. Då nyttjanderätt inte kan ses vara till men för den framtida förvärvaren, snarare tvärtom.
Önskar Fastighetsägaren A säga upp avtalet av nyttjanderätten så måste hen följa de regler som gäller vid uppsägning för aktuell nyttjanderätt. I nuvarande läge har ni ett fullt giltigt avtal som sträcker sig över en viss tid oavsett om det är du som nuvarande fastighetsägare av Fastigheten B som kvarstår under hela avtalsperioden, eller om du väljer att sälja fastigheten vidare med medföljande nyttjanderätt till den nya förvärvaren.
Min rekommendation är att du söker klargöra det rättsliga läget för fastighetsägaren av Fastighet A, där du bland annat trycker på det faktiska avtalets existens och de villkor som avtalet vilar på. Du bör även påtala att hen inte kan utan vidare avbryta ett gällande avtal utan att eventuella ersättningsanspråk kan komma att bli aktuella, liksom en tillhörande rättsprocess.
Jag hoppas att du har fått någorlunda svar på dina funderingar. Tveka inte att höra av dig om du har fler frågor i aktuellt ärende och eller andra juridiska frågeställningar.
Bästa hälsningar,
