Måste man upprätta gåvobrev när man ger bort en fastighet?
För ca 10år sedan fick jag/köpte jag mina föräldras hus. De är gifta sedan 25år tillbaka. Huset fick jag pga att jag har två halvsyskon på min pappas sida och de vill inte att de ska ha del av huset som har gått i släkten i 5 generationer på min mammas sida. Det finns inget gåvobrev eller testamente skrivet där huset nämns som gåva till mig. Är detta något vi bör skriva medan mina föräldrar finns kvar? För om jag förstår rätt spelar det ingen roll vilken tidpunkten för gåvan är när arvet ska delas och då även tidigare gåvor ska räknas med enligt arvsrätten? Mvh
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline!
Din fråga är om ni bör upprätta ett gåvobrev för att se till att huset stannar kvar där ni vill ha det i släkten. Svaret är ja och jag ska förklara varför och hur ni ska gå till väga.
Vilka formkrav finns vid gåva av fastighet?
När man ska ge bort en fastighet gäller vissa särskilda krav på hur detta ska gå till (4 kap. 1 och 29 § Jordabalken). Det ska upprättas ett skriftligt gåvobrev. Brevet ska skrivas under av både gåvogivaren och mottagaren och innehålla en förklaring om att fastigheten överlåts till mottagaren. Det får inte finnas några återgångsvillkor, alltså villkor som går gåvan ogiltig under vissa förutsättningar (3 §).
Uppfylls inte formkraven så har det inte skett en giltig gåva. Det betyder att äganderätten till fastigheten fortfarande ligger hos gåvogivaren. När man har upprättat ett giltigt gåvobrev ska man sedan ansöka om lagfart hos Lantmäteriet inom 3 månader (20 kap. 1 och 2 §).
Vilken betydelse har en tidigare gåva enligt arvsrätten?
Vad en person ger till sina barn i livet presumeras vara förskott på arvet om inget annat framgår (6 kap. 1 § Ärvdabalken). Tidpunkten spelar här ingen roll. Om någon har fått ett förskott på arv så ska detta påverka hur stor av arvet dom tar när gåvogivaren avlider, gåvomottagaren kommer att få sin andel i arvet nedsatt i proportion till storleken på förskottet.
Det går dock att föreskriva att gåvor inte ska utgöra förskott på arv. Det kan exempelvis anges i gåvobrevet att gåvan inte ska anses utgöra förskott på arv. I så fall påverkar inte gåvan hur arvet efter föräldern sedan fördelas. Om storleken på gåvan är mycket stor i förhållande till den övriga egendomen som föräldern lämnar efter sig kan dock en justering komma att ske ändå (7 kap. 4 §). Detta ska jag dock inte gå in på här.
Sammanfattningsvis gäller att ni måste upprätta ett skriftligt gåvobrev för att fastigheten ska gå över på dig. Ett sådant brev kan innehålla ett villkor att fastigheten inte ska anses utgöra förskott på arv. Vill du ha hjälp att upprätta ett rättsligt giltigt gåvobrev så kan du få hjälp att göra det här.
Med vänliga hälsningar
