Lokal och underhåll av brister samt deponering av hyra
Vi har flyttat in i ny kontorslokal 1 mars. Tillsammans med hyresvärden har vi kommit överens om en del punkter som ska åtgärdas som vi fann felaktiga med lokalen.
Sen dess har ingen återkommit till oss trots flera mail och telefonsamtal. Inget har åtgärdats.
Vi har bestridit deras fakturor skriftligt men inte fått något svar.
Vi har skrivit till hyresvärden och bett om hyresreducering tills dess de punkter (cirka 10) är åtgärdade men inte fått något svar.
Nu har påminnelse för hyresavin kommit och vi har skrivit och bestridit fakturan eftersom ingen har ens kontaktat oss under tiden vi har varit i lokalen.
Hyresvärden skrev tillbaka idag att deras arbetare har åkt hem till Polen och därför inget kan göras nu, och att arbetarna kommer tillbaka till Sverige i juni och då kan de ta upp arbetet igen.
Har inte vi rätt till hyressänkning? Hur gör vi för att få hjälp med detta?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till oss med din fråga!
Frågan är hyresrättslig och regleras i jordabalken 12 kap.Eftersom du har ingått ett hyresavtal är du skyldig att betala hyran även om hyresvärden inte åtgärdar de fel som den enligt ert avtal ska åtgärda eller om hen annars brister i sin underhållsskyldighet. Ni har även rätt till hyressänkning och har en möjlighet att häva hyreskontraktet om inte hyresvärden avhjälper felet tämligen omgående.
Av 12 kap.11 § 1 st. 3-4 p. jordabalken (JB) (här) framgår att hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid lägenheten är i bristfälligt skick. Anser hyresgästen att han har rätt till nedsättning av hyran får han deponera beloppet hos länsstyrelsen, 12 kap. 21 § 1 st. JB Hyresvärden kan då inte göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet ej betalats till honom, 12 kap. 21 § 3 st. JB
Om det under hyrestiden uppstår skada eller brist i lokalen av ringare slag än vad som anges i 12 kap. 10 § jordabalken (JB) får hyresgästen säga upp avtalet i förtid om bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål och bristen är av väsentlig betydelse (12 kap. 11 § 1 st. 2 p. JB). För att bristen ska anses avhjälpt utan dröjsmål har det ansetts att avhjälpandet måste ske "tämligen omgående".
Att bristen ska anses vara av väsentlig betydelse beskrivs i förarbetena som att den måste medföra "en verkligt avsevärd olägenhet". Om hyresvärden har avhjälpt hela bristen förlorar hyresgästen sin rätt att säga upp avtalet. Uppsägning kan alltså bara ske så länge som bristen fortfarande föreligger och därmed inte är avhjälpt. En förutsättning för rätt att säga upp avtalet är dock att hyresgästen inte är ansvarig för skadan eller vållande till det hinder eller men som uppstått i nyttjanderätten (12 kap. 16 § 1 st. 1 & 3 pp. JB).
Som hyresgäst har man även rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid som hyresrätten varit bristfällig (12 kap. 11 § 1 st. 3 p. JB). Bedömningen av vad som är en skälig nedsättning ska göras objektivt och anpassas efter bristens karaktär och omfattning. Som exempel kan sägas att om halva nyttjanderätten är oanvändbar så ska nedsättning ske med halva hyran.
Om hyresvärden alltså inte kan komma tillrätta med problemet "utan dröjsmål" har du rätt att säga upp avtalet till att genast upphöra att gälla, under förutsättning att bristen är väsentlig och att du inte kan hållas ansvarig eller anses vållande skadorna.
För deponering av hyra kontaktar du länsstyrelsen, se deras hemsida. När du deponerar beloppet hos länsstyrelsen skall du lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet, 12 kap. 21 § 2 st. JB (här).
Deponering ska dock ske innan hyrans sista förfallodag, annars får hyresvärden rätt att förverka ditt hyreskontrakt. Beroende på vad ni har avtalat om kan hyresvärden ha begått kontraktsbrott. Då kan du stämma hyresvärden på skadestånd om du kan påvisa att du lidit ekonomisk skada till följd av kontraktsbrottet. För att häva avtalet bör du skicka ett rekommenderat brev till hyresvärden med en hävningsförklaring. Du kan även anlita en jurist som hjälper dig med detta.
Eftersom det framstår som att du missat att deponera hyran i tid men att hyresvärden inte har sagt upp ditt kontrakt har du troligen möjlighet att förhandla om den avtalade hyran med hyresvärden med stöd i att du kan häva kontraktet på grund av hyresvärdens kontraktsbrott. Du kan även ha möjlighet att åtgärda felen på hyresvärdens bekostnad men det är mer lämpligt när hyresgästen har deponerat i tid hos länsstyrelsen.
Om du bestämmer dig för att driva en tvist mot hyresvärden rekommenderar jag att du anlitar en jurist innan du påbörjar tvisten.
Jag kommer att ringa dig 28/4 kl:13 för din telefonrådgivning.
Om tiden inte passa eller om något är oklart i mitt svar är du välkommen att mejla mig. jessica.konduk@lawline.se
Vänligen,
