Kattkiss orsakar lukt i mitt nyinköpta radhus - vilka rättigheter har jag gentemot säljaren?
Vi har köpt radhus med friskrivningsklausul. Under visning fanns några fläckar på tapeter samt en del klösmärken. Mäklaren gav info om att det var katter som orsakat fläckarna samt klösmärkena. Dock påpekade mäklaren att det inte luktade något kiss i huset, vilket det heller inte gjorde under visningen. Under budgivning frågade vi mäklaren hur många katter som bott i huset, samt om det var längesen katterna bodde där. Han sa att han inte visste då han ej velat fråga säljaren (som sålde sin fars dödsbo), då mäklaren ej visste om säljaren och fadern hade en god relation. Vi gjorde besiktning av fackman. Besiktningsfirman konstaterade att det fanns en fläck med kattkiss i minst varje rum, men att det endast luktade på mycket nära håll. Vidare hävdade besiktningsfirman att kisset skulle gå bort om man slipade lite på betongväggen bakom varje fläck. När vi sedan tar bort tapeter och golv i huset är dock stora ytor av väggar och golv i varje rum fullt med kattkiss som trängt ner i betongen. Det luktar fruktsnsvärt illa i hela huset. Köket går ej att använda då alla skåp är nerkissade på insidan. Flera grannar berättar att den tidigare ägaren tagit hand om hemlösa katter under minst 30 års tid, att det bott upp till 20 katter där samtidigt. Kommun har klagat pga antalet katter och internetbolag har vägrat gå in i huset pga för stark urinlukt och smuts. Vilka rättigheter har vi? Vi hade aldrig köpt om vi vetat vad som försiggått i huset. Vi har bilat upp betong nu för över 100 000kr.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag utgår i mitt svar från att ni också äger marken radhuset står på. Det är i så fall fråga om ett fastighetsköp och inte köp av bostadsrätt. Regler om fastighetsköp finns i Jordabalken (JB) och i ert fall är felregeln i 4 kap 19 § JB aktuell.
För att ni ska ha några rättigheter gentemot säljaren krävs för det första att felet klassas som dolt. Om felet är dolt, krävs vidare att friskrivningsklausulen i köpekontraktet inte kan göras gällande. För det krävs i sin tur att säljaren (dödsboet) kände till det dolda felet men inte berättade om det för er. Jag beskriver allt närmare i tur och ordning nedan.
Dolt fel – har ni uppfyllt er undersökningsplikt som köpare?
Ett fel är dolt om det inte går att upptäcka vid en sådan undersökning ni som köpare är skyldiga att genomföra före köpet. Undersökningsplikten är normalt långtgående och innebär att köparen ska använda sina sinnen (syn, hörsel, lukt och känsel) för att försöka finna fel. Plikten innefattar inte i första hand förstörande ingrepp så som att riva väggar eller golv, men däremot att undersöka trånga utrymmen som eventuell krypgrund och vind. Undersökningsplikten kan dock utökas till att omfatta även förstörande ingrepp om det finns symptom som tyder på ett större fel, till exempel fuktfläckar på vägg vilket kan föranleda mögelskada.
I ert fall är det sannolikt inte fråga om ett dolt fel
Frågan i ert fall är alltså om kattkisset på insidan av köksluckorna samt det som trängt ner i betongen skulle gått att upptäcka vid en undersökning eller om det är dolt. Kisset på insidan av luckorna omfattas av undersökningsplikten (det går att upptäcka genom att bara öppna luckorna) och är därför inte ett dolt fel. Att det inte är dolt innebär att ni inte kan kräva ersättning av säljaren för felet.
Gällande det inträngda kisset i betongen är min bedömning att inte heller det är dolt, eftersom det finns symptom på skadan i form av fläckar på väggar och tapeter i varje rum. Sådana felsymptom resulterar i, som nämnt ovan, en utökad undersökningsplikt för er som köpare. Ni skulle alltså företagit en närmare undersökning genom vilken omfattningen av fläckarna troligtvis skulle upptäckts.
Vad jag förstår utförde ju dessutom en fackman en besiktning där fläckarna konstaterades och även att betongen bakom tapeterna tagit skada. Detta uttalande gör att ni borde ha företagit en noggrannare teknisk undersökning för att ta reda på omfattningen av fläckarna. Felet skulle gått att upptäcka och det är därför inte dolt. Att fackmannen bedömde det som en tillräcklig åtgärd att slipa på betongen, kan tyvärr inte ligga till grund för en talan angående fel gentemot säljaren.
Vilken betydelse har säljarens friskrivning?
Jag utgår från att det rör sig om en så kallad påföljdsfriskrivning, då denna är vanligast vid fastighetsförsäljning som företas av ett dödsbo. En påföljdsfriskrivning innebär att köparen inte har rätt att kräva påföljder, till exempel i form av ersättning, gentemot säljaren på grund av dolda fel (icke-dolda fel går aldrig att göra gällande).
En friskrivning är giltig för säljaren under förutsättning att säljaren inte kände till felet. Om felet 1. var dolt och 2. säljaren kände till det men inte upplyste er om det, hade ni kunnat göra det gällande.
Min bedömning i ert fall är dock att felen inte är dolda, vilket gör att ni tyvärr inte har några rättigheter gentemot säljaren. Om felen ändå skulle anses vara dolda, hänger era rättigheter gentemot säljaren på om hen kände till felet. Ni kan endast göra gällande påföljder om säljaren kände till felet men undgick att upplysa er om det. Troligtvis kände inte säljaren till felet eftersom säljaren är ett dödsbo.
Sammanfattning
Eftersom kattkisset i betongen sannolikt inte anses vara ett dolt fel, har ni tyvärr inga rättigheter gentemot säljaren. Detta trots att fackmannen som utförde besiktningen uttalade att endast en mindre åtgärd krävs för att få bort kissfläckarna. I det här fallet spelar det heller ingen roll om säljaren kände till felet, eftersom det var upptäckbart.
Om radhuset däremot skulle anses vara behäftat med ett dolt fel, gäller att säljaren måste vetat om detta och underlåtit att upplysa er om det för att ni ska kunna göra felet gällande. Detta då – förutsatt att det är just en påföljdsfriskrivning i kontraktet - friskrivningen skyddar säljaren mot eventuella dolda fel som hen inte kände till. Min bedömning är dock att chansen att så är fallet är liten.
Råd
Min bedömning är alltså att ni inte har några rättigheter gentemot säljaren. Det går dock att föra skadeståndstalan gentemot besiktningsmannen om ni anser att han förfarit vårdslöst vid utförandet av besiktningen. Utifrån informationen i frågan tror jag dock inte att en sådan talan skulle lyckas eftersom besiktningsmannen faktiskt upptäckte fläckarna. För ett säkrare svar krävs emellertid fler omständigheter kring er kontakt och utförandet av besiktningen.
Vill ni att en sakkunnig uttalar er i frågan råder jag er att kontakta en av våra jurister på Lawline! Hoppas du ändå fick lite mer klarhet i situationen.
Med vänliga hälsningar
