Kan vi säga upp en hyresgäst efter 20 år?
Hej!
Jag och två vuxna döttrar planerar köp av en fritidsbostad. Huset vi nu är intresserade av har två likvärdiga lägenheter varav den ena lgh är uthyrd sedan 20 år och huset säljs nu med villkoret att hyresgästen ska få bo kvar. Detta passar oss bra just nu, en hyresintäkt underlättar vår finansiering av huset. Detta kan ju komma att ändras i framtiden. Personen som bor där är i 50-års-åldern och använder lägenheten som permanentbostad och kan alltså förväntas bo kvar i många år.
Om vi i ett senare skede vill ha tillträde till även den andra lägenheten, kan vi då säga upp hyresgästen? Vilka rättigheter har hyresgästen gentemot oss? Är det ens möjligt att säga upp hyreskontraktet eftersom det är ett villkor vid köpet? Som sagt, det passar oss bra nu, men sådant kan ju ändra sig med ändrade familjeförhållanden som att döttrarnas familjer växer t.ex.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga står ni inför att eventuellt köpa en fastighet bestående av två likvärdiga lägenheter. Den ena lägenheten är sedan 20 år uthyrd till en hyresgäst i 50-årsåldern och det kan antas att vederbörande förväntas bo kvar en längre tid. Villkoret vid försäljningen av fastigheten är att hyresgästen ska få bo kvar.
De flesta regler avseende hyreskontrakt finns i 12 kap. jordabalken (JB). Enligt jordabalkens regler gäller hyresavtal på obestämd tid och måste sägas upp för att sluta gälla (12 kap. 3 § första stycket JB). En hyresgäst förlorar som utgångspunkt inte sitt hyreskontrakt enkom för att fastigheten byter ägare. Dels kan det som i ert fall, skrivas in ett förbehåll om att hyresgästen ska ha rätt att bo kvar (jfr 7 kap. 11 § JB), dels även om sådant villkor inte finns med i överlåtelsehandlingen är en hyresgäst ändå skyddad om hyreskontraktet skett skriftligen och att hyresgästen tillträtt före överlåtelsen (7 kap. 13 § första stycket JB). Det är alltid en god idé att tydliggöra hyresgästens rätt att bo kvar, såsom sker i ert fall. Dock oavsett, så länge hyresgästen har ett skriftligt kontrakt och har flyttat in innan försäljningen (vilket har skett i förevarande fall) är hyresgästen ändå skyddad.
Som hyresgäst har man ett besittningsskydd innebärande att man trots uppsägning har en rätt till förlängningen av hyreskontraktet utom i vissa specifika fall. De fall som kan aktualiseras framkommer av 12 kap. 46 § första stycket p1-p10 JB. Av lagregeln framkommer exempelvis att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyreskontraktet om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (p2) eller att huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (p3). Det som kan vara av intresse i ert fall är punkten 6 i bestämmelsen.
Enligt punkt 6 har hyresgästen inte rätt till förlängning av hyresavtalet om avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta (12 kap. 46 § första stycket p6 JB). Bestämmelsen kan aktualiseras t.ex. när hyresvärden själv avser att bosätta sig i lägenheten. Hyresgästen måste dock ges skäligt rådrum att skaffa annan bostad. Om hyresförhållandet har bestått under avsevärd tid och om andra omständigheter inte talar i motsatt riktning, har i praxis ofta ansetts att hyresförhållandet inte bör upplösas utan att hyresgästen anvisas en ersättningslägenhet med vilken hen skäligen kan nöja sig. Dock måste det beaktas att ägare av en- eller tvåfamiljsfastigheter oftast inte har möjligheter att erbjuda någon ersättningslägenhet. När hyresförhållandet inte varat så länge är i regel tillräckligt att hyresgästen får skäligt rådrum. Vid förlängning uppmanas hyresgästen inte sällan att aktivt arbeta för att finna en ny bostad. Har hyresgästen inte gjort det ligger det honom i fatet vid en senare prövning.
För att åskådliggöra enligt praxis kan hänvisas till en del rättsfall. I SÖH 138/2000 som avsåg uppsägning av en hyresgäst som hyrt lägenhet under lång tid. Hyresgästen hade från börjat fått klart för sig att värden ville disponera lägenheten efter lång tid (20 år) utan att någon ersättningslägenhet erbjöds. Då hyresvärden nu var ett dödsbo och en enskild dödsbodelägare ville bosätta sig i lägenheten tillgodoräknades det dödsboet. Hyresgästen hade känt till boets önskemål ett par år. I prövningen medgavs hyresgästen inte förlängning av hyreskontraktet, däremot medgavs ett uppskov om drygt sex månader innan hen behövde flytta. I ÖH 9463-08 hade en hyresgäst hyrt en mindre enplansvilla i drygt 40 år. Huset var omodernt och i dåligt skick. Fastigheten förvärvades av en person som avsåg att totalrenovera huset samt bosätta sig där varför han sade upp hyresavtalet. Hyresvärdens yrkande om uppsägning bifölls, däremot fick hyresgästen ett längre uppskov med avflyttningen. I SÖH 385/2001 prövdes frågan om att tillgodose ägarens barn behov av bostad i ett enfamiljshus. Prövningen skedde enligt punkt 6 men hovrätten anförde att hyresvärdens intresse inte vägde lika tungt som om han själv skulle bosätta sig i huset eller sälja det. Lägenheten utgjorde hyresgästens permanenta bostad sedan år 1992 (cirka 9 års hyrestid). Den var också hans barns fasta bostad. Barnen hade stark anknytning till platsen i form av skola, kamrater och närhet till modern. Med hänsyn härtill och till rådande bostadsbrist ansåg hovrätten det oskäligt att upplösa hyresförhållandet.
Som synes finns det möjlighet att säga upp hyresgästen trots villkoret om att hen ska få bo kvar vid ägarbytet. Rätten att bo kvar hade funnits även om villkoret inte varit med vid överlåtelsen. Om hyresgästen inte accepterar en uppsägning får ni som hyresvärd ta ärendet till hyresnämnden. I hyresnämndens prövning kommer det att göras en avvägning mellan ert intresse av att t.ex bosätta er i lägenheten och hyresgästens intresse av att bo kvar i lägenheten. Till hyresgästens fördel talar främst att hen varit boende i 20 år i den. En uppsägning är däremot inte omöjlig; det kommer att spela roll vem som ska bosätta sig i lägenheten (ägaren själv eller t.ex ägarens barn) och om hyresgästen fått rådrum att finna ny lägenhet (eller om annan lägenhet kan erbjudas).
För det fall att ni i framtiden vill säga upp hyresgästen och hen inte accepterar uppsägningen måste ni vända er till hyresnämnden. I det skedet kan det vara en god idé att ta hjälp av en jurist. Om så blir aktuellt är ni varmt välkomna att återkomma till mig för ett kostnadsförslag och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
