Kan styrelsen tvinga en bostadsrättshavare att sälja sin bostadsrätt?
Hej!
Vi har en bostadsrätt på 5 lägenheter, där en i föreningen hyr ut i andra hand p.g.a jobb på annan ort. Några i vår styrelse vill begränsa rätten att hyra ut, och vill således ändra stadgarna för att tvinga ägaren att försöka sälja när den godkända perioden på 18mån har löpt ut. Är detta lagligt? Kan styrelsen tvinga en person att försöka sälja?
Med vänlig hälsning,
Pär Sandgren
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar hittar du i främst i Bostadsrättslagen.
Av 7 kap i bostadsrättslagen framgår det vilka rättigheter och skyldigheter en medlem i en bostadsrättsförening har. Enligt en specifik bestämmelse som reglerar andrahandsuthyrning i 7 kap. 10 § är sådan tillåten, endast ifall bostadsrättsföreningen gett sitt samtycke. Detta innebär att man måste ansöka om styrelsens godkännande ifall man vill hyra ut sin bostadsrätt. Även om godkännande lämnats för 18 månader, måste nytt tillstånd ansökas om då denna tid har löpt ut för att en fortsatt uthyrning inte ska strida mot lagen. Styrelsen i bostadsrättsföreningen kan genom att inte lämna sitt samtycke begränsa bostadsrättshavaren och således indirekt kan påverka en ägares beslut att sälja sin bostad.
Andrahanduthyrning utan styrelsens godkännande
Styrelsen har även befogenhet att säga upp en bostadsrättshavare till avflyttning enligt 7 kap 18 §. En av grunderna för detta är om en andrahandsuthyrning sker utan styrelsens samtycke. Föreningen är då berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning och tvångsförsäljning ska ske så snart som möjligt, såvida uthyrningen inte enligt 19 § är av ringa betydelse eller bostadsrättshavaren enligt 21 § låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. Vad som är ringa betydelse ska bedömas objektivt och inte endast utgående från stadgarna, men av praxis på rättsområdet framgår det att bostadsrättsinnehavare har en viss skyldighet att visa hänsyn och solidaritet gentemot de andra medlemmarna i föreningen. Föreningen ska fungera för alla medlemmars gemensamma intressen. Speciellt i en liten förening blir därför avvikelser från de regler som gemensamt tillämpas mer påtagliga, vilket också kan spela in om en bedömning behöver göras.
Tillstånd från hyresnämnden
Det finns även sätt att gå runt styrelsens beslut. Om styrelsen inte godkänner en andrahandsuthyrning, kan man söka om tillstånd till detta från hyresnämnden enligt 11 §. Som utgångspunkt brukar tillstånd ges om bostadsrättshavaren för en tid ska bo på annat håll och om det inte finns befogad anledning för styrelsen att vägra samtycke. Styrelsens befogade anledning att vägra samtycke tar i detta fall främst sikte på hyresgästens karaktär och pålitlighet och inte andra omständigheter som tex. vad föreningen i allmänhet anser om andrahandsuthyrning. Tillståndet från hyresnämnden brukar dock vara tidsbegränsat. Av lagens förarbeten framgår det att möjligheten till en andrahandsuthyrning mot föreningens vilja blir allt svagare desto längre tid som bostadsrättshavaren inte själv har utnyttjat lägenheten. Eftersom uthyrningen av lägenheten redan pågått i en längre tid kan hyresnämnden vara mindre benägen att gå emot styrelsens beslut om att inte bevilja andrahandsuthyrning.
Som svar på din fråga kan man sammanfattningsvis konstatera att styrelsen både indirekt kan påverka en bostadsrättshavares beslut att sälja sin bostad genom att begränsa rätten till andrahandsuthyrning, men även direkt kan säga upp en ägare som bryter mot Bostadsrättslagen till avflyttning med tvångsförsäljning enligt 7 kap 30 § som följd, ifall en andrahanduthyrning sker utan behövligt samtycke.
Vänligen,
