Kan hyresvärden kräva hyra retroaktivt?
Vi hyr en lokal med 8 års avtal som ingicks 2013 med en månadshyra på 40000kr. 2014 förhandlade vi om hyran, eftersom vår försäljning gick dåligt och den nya hyran blev 10000kr per månad. Den nya hyran finns skriftligt i två löpande tilläggsavtal till och med 2015. Inför 2016 och 2017 "glömdes" det att upprätta nya skriftliga avtal på den "rabatterade" hyran, men hyresvärden fortsatte att skicka hyresavier under både 2016 och 2017 med ordet hyra och beloppet 10000kr tryckt på avin.
Nu hävdar hyresvärden att eftersom vi inte skrivit ett nytt avtal för 2016 och 2017 ska vi betala full ursprunglig hyra för den tiden.
Vi hävdar att eftersom hyresvärden fortsatt att skicka hyresavier månadsvis på det lägre beloppet så var det som ett "förlängande" av den rabatterade hyran.
Vem av oss har rätt?
Att vi behöver betala full hyra i framtiden har vi förståelse för, men inte att vi ska debiteras retroaktivt.
Lawline svarar
Hej och tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga!
Jag kommer att börja med att redogöra för gällande rätt och därefter förklara hur det kan appliceras på din situation.
Gällande rätt
Oavsett om det rör sig om lokalhyra eller bostadshyra tillämpas hyreslagen. Lagen återfinns i jordabalken 12 kap. Flera av reglerna skiljer sig åt beroende på om det är fråga om lokalhyra eller bostadshyra. Generellt är hyresgästens skydd starkare och mer konkret när det rör sig om en bostadshyra. För lokalhyra finns större utrymme för avtalsfrihet.
Av 19 § i hyreslagen framgår att hyran ska vara bestämd till beloppet och framgå av avtalet. Läget är dock mer splittrat för lokaler än i fråga om bostadslägenheter. Det finns större möjligheter för hyresvärd och hyresgäst att avtala om tilläggsklausuler och liknande när det är fråga om lokalhyra. Beloppet ska vidare vara skäligt och utgångspunkten är att parternas avsikter ska vara ledande när man försöker komma fram till hur mycket hyran motsvarar.
Om parterna inte kan enas om hur mycket den överenskomna hyran är, gäller som utgångspunkt för lokaler att hyran ska motsvara marknadshyran. Detta följer av hyreslagen 57a §. För att bestämma marknadshyran jämför man med liknande lokaler på orten.
Din situation
Först och främst är det svårt att uttala mig när jag inte har sett ert avtal. Om du vill gå vidare med det här ärendet rekommenderar jag att du tar hjälp av en jurist som kan granska avtalet, tilläggsavtalen samt hjälper dig i kontakt med hyresvärden. Om det exempelvis står i avtalet att den tillfälliga hyran uttryckligen endast gäller för de månader som avtalet anger, så talar det till hyresvärdens fördel. Om det däremot inte är uttryckt lika tydligt kan det tala till din fördel.
Oavsett hur ni har formulerat avtalet är det till din fördel att hyresvärden har skickat ut avier med det lägre beloppet, eftersom det tyder på att er partsavsikt var att detta belopp skulle utgöra hyran (jämför med det jag skrivit under "Gällande rätt"). Det är dock långt ifrån säkert att enbart detta medför att du har rätt i den här frågan.
I bedömningen har det också betydelse huruvida det lägre beloppet motsvarar marknadshyran eller inte. Om det lägre beloppet ligger under marknadshyran och det dessutom framgår av era tillfälliga avtal att den lägre hyran endast gäller för den begränsade tiden, är det inte alls säkert att en domstol skulle se det som att hyresvärden har förlängt det tillfälliga avtalet genom att enbart skicka ut fakturor med det lägre beloppet.
Hyresvärden kommer troligtvis att visa upp ert hyresavtal där det framgår att hyran är 40 000 kr, samt tilläggsavtal där det står att hyran är 10 000 kr under en begränsad tid. Till det kommer hyresvärden troligtvis att anföra att de fortsatt skicka ut fakturor på 10 000 kr av misstag och att ni borde ha insett detta. Det finns inte något direkt förbud mot att kräva in hyror retroaktivt och så länge du inte kan styrka att ni hade en överenskommelse om att hyran skulle fortsätta vara 10 000 kr ser jag det tyvärr som ytterst svårt för dig att få rätt.
I slutändan blir det här upp till en domstol att avgöra vem som har rätt. Det finns som sagt en del argumentationslinjer som är fördelaktiga för dig men det är så pass stor risk att domstolen kommer att anse att hyresvärden har rätt, att jag inte kan råda er att enbart bestrida fakturorna. Mitt råd är att du försöker nå en överenskommelse, en så kallad förlikning, med hyresvärden. Kanske du kan föreslå att ni betalar en del av det retroaktiva beloppet.
Om du vill ha hjälp av Lawline Juristbyrå med det här ärendet, vänligen maila mig på edith.grundin@lawline.se.
Med vänlig hälsning,
