Kan en hyresvärd avtala bort hyresgästens bytesrätt av lägenheten?
Hej, jag har ett förstahandskontrakt på en hyreslägenhet sedan länge. I kontraktet har jag upptäckt att det står "får ej användas som byteslägenhet". Gäller detta? Kan hyresvärden avtala bort bytesrätten?Mvh
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Nej, en hyresvärd kan inte avtala bort bytesrätten. Ett förbehåll (t.ex. avtalsklausul) som strider mot en bestämmelse i hyreslagen är utan verkan mot hyresgästen, (12 kap. 1 § femte stycket jordabalken, JB, som brukar kallas hyreslagen). Jag menar på att avtalsklausulen strider mot en av hyreslagens bestämmelser och att den därför är utan verkan, (12 kap. 35 § JB). Nedan förklarar jag varför.
Bytesrätten
Det finns två sätt som en hyresgäst kan få igenom ett byte. För det första går det om hyresvärden samtyckt till bytet, (12 kap. 32 § JB). Detta sätt tror jag inte blir aktuellt för din del då din hyresvärd inte verkar gilla byten (i och med avtalsklausulen) men man kan ju alltid fråga.
Det andra sättet rör när man inte har hyresvärdens samtycke (12 kap. 35 § JB). Då kan man få igenom ett byte med hyresnämndens tillstånd. Hyresnämnden beviljar tillstånd om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och om det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen bott i lägenheten i mindre än 1 år krävs synnerliga skäl (vilket är ett högre ställt krav) för att tillstånd ska beviljas.
Eftersom denna sistnämnda möjlighet finns enligt hyreslagen och avtalsklausulen i fråga skulle strida mot denna möjlighet, bedömer jag att avtalsklausulen är utan verkan mot dig. Hyresvärden kan alltså inte avtala bort bytesrätten.
Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!
Med vänliga hälsningar,
