Hyresvärdens underhållsplikt samt när hyresvärden måste bli meddelad om brister i hyresätten
Hej
Jag har nyligen flyttat in i en lägenhet, köksfläkten och avloppet i köket fungerar inte, vi påpekade detta 13 dagar efter att vi hade flyttat in då vi upptäckte det då. Hyresvärden vägrar dra av på hyran för att vi påpekade det försent. Vi anser att det är inom rimlig tid, vad gäller?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I och med att du nämner en hyresvärd antar jag att lägenheten är en hyresrätt. När man flyttar in i en hyresrätt ska den vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap 9 § jordabalken). Det låter som att ni använder lägenheten som bostad och det ställs då lite högre krav på vilket skick hyresrätten ska vara i. Normalt sett borde de flesta anse att en fungerande köksfläkt och avlopp är viktigt i en bostad. Det bör därför gå att påkalla att det föreligger brister för hyresvärden. Under hela hyrestiden har hyresvärden en s.k. underhållsplikt, vilket innebär att hyresrätten ska vara i ett visst skick. Om någonting går i sönder och det inte beror på er som hyresgäster har hyresvärden alltså en skyldighet att fixa detta (12 kap 15 § och 16 § jordabalken). När köksfläkten och avloppet slutade fungera spelar därmed inte jättestor roll utan hyresvärden har en skyldighet att åtgärda.
Om hyresvärden inte åtgärdar bristerna
Ifall hyresvärden inte åtgärdar bristerna finns det vissa påföljder ni kan göra gällande. Den första är att ni själva kan åtgärda problemet på hyresvärdens bekostnad (12 kap 11 § jordabalken). Det är dock viktigt att ni först ger hyresvärden tid att åtgärda problemet själv, annars kan man förlora rätten till ersättning. Det är möjligt att få en nedsättning av hyran fram tills att bristerna har åtgärdats. Ersättning kan dock endast utgå från den dag då man har påkallat problemet för hyresvärden. Detta innebär att ni inte kan få nedsatt hyra för de 13 dagar innan ni påkallade problemet för er hyresvärd. Hyran kommer sättas ned efter vad som är skäligt med tanke på bristerna. Hur mycket det eventuellt skulle kunna vara är väldigt svårt för mig att säga, men troligtvis skulle det inte röra sig om speciellt mycket pengar i ert fall då lägenheten känns väldigt brukbar trots sina brister.
Angående hyresvärdens uttalande om att ni har påpekat bristen för sent kan sägas att ni visserligen har en viss meddelande skyldighet gentemot hyresvärden (12 kap 24 § jordabalken). Hur tidigt man måste göra detta beror dock på vad för slags brist det rör sig. Om det är en mindre brist, där det inte finns risk för att det ska bli värre eller fler skador ska uppkomma, är det inte lika bråttom att meddela hyresvärden. I ert fall märkte ni inte ens bristerna förrän efter 13 dagar, vilket även tyder på att bristerna inte var speciellt akuta att åtgärda. Ni har alltså inte brustit i er underlåtelseskyldighet.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar
