Hyresvärden får inte komma och gå hur som helst
Hej! Tack för att ni finns!
Min fråga; Jag hyr en lokal i en bostadsrättsförening. Någon med nyckel (hyrsvärden, eller företaget som sköter uthyrningen) har oanmäld gått in i lokalen, utan att meddela mig varken före eller efter. Detta känns olustigt och oacceptabelt.
Är detta ens Ok?
(Ingenting i hyreskontraktet indikerar på att de skulle ha anledning eller godkännande att gå in bara sådär. Vid akuta ärenden tex en läcka, förstår jag att de måste gå in. Men då också meddela mig det)
Hjälp! Tack. Vänliga hälsningar
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I mitt svar utgår jag från att du inte äger en andel i bostadsrättsföreningen eftersom du skriver i din fråga att du hyr en lokal. Det vill säga du hyr lokalen på sedvanligt vis, och därmed är Jordabalken 12 kap. ("Hyreslagen") tillämplig och således inte Bostadsrättslagen.
Under vilka förutsättningar får hyresvärden bereda sig tillträde till lokalen du hyr?
Genom upplåtelsen av lokalen har du i egenskap av hyresgäst en exklusiv nyttjanderätt till denna lokal. Därför förlorar hyresvärden, i princip, möjligheten att vara i lägenheten genom upplåtelsen. Det finns dock vissa undantag för din exklusiva nyttjanderätt. För det första när det rör sig om fall där hyresvärden utan uppskov behöver utöva nödvändig tillsyn, eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada (Jordabalken 12 kap. 26 § st. 1). Det vill säga lite mer allvarliga angelägenheter rörande lägenheten. I de fallen har hyresvärden i princip rätt att få tillträde omedelbart. Det kan exempelvis röra sig om vattenskada. För det andra har hyresvärden givits rätt att tillträda lägenheten även i mindre brådskande fall. Det är när hyresvärden behöver visa lägenheten för potentiella hyresgäster eller när hyresvärden ska utföra mindre brådskande förbättringsarbeten, som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. I det fallet krävs att hyresvärden aviserar tillträdet minst en månad i förväg (Jordabalken 12 kap. 26 § st. 1 och 2). Om hyresvärden vill utföra andra arbeten än som nu beskrivits, nämligen icke brådskande arbete eller sådant som kan leda till hinder och men i nyttjandet, kan hyresgästen i vissa fall säga upp avtalet till upphörande. Exempelvis vid helrenovering av ett badrum.
Hyresvärdens rätt till tillträde ska utövas med omsorg
I förarbeten anges att hyresvärden ska försöka följa hyresgästens önskemål om lämplig tidpunkt för utförande av arbete. Ett tillvägagångssätt för att bestämma tidpunkt för tillträde är att hyresvärden lämnar förslag på datum när arbete ska utföras. Hyresvärden har förmodligen inte rätt att själv bereda sig tillträde annat i verkliga nödlägen (Victorin m.fl., Kommersiell hyresrätt s. 178). Observera dock att du i egenskap av hyresgäst har en plikt att lämna tillträde till lokalen. Om du inte gör det så kan hyresrätten förklaras förverkad alternativt sägas upp till upphörande (Jordabalken 12 kap. 42 § punkt 7, 46 § punkt 2 och 57 § punkt 1).
Slutsats/min rekommendation
Det vore verkligen upprörande om det visar sig att företaget som har hand om uthyrningen i sig, har berett sig tillträde till lokalen du hyr. Representanter för företaget omfattas nämligen inte av undantagssituationerna beskrivna ovan. Är det hyresvärden som berett sig tillträde till lokalen, och har det inte varit fråga om ett nödläge, har hyresvärden brutit mot reglerna i Jordabalken, och kanske rentav begått brottet olaga intrång. Eftersom om det varit ett mindre brådskande fall ska ju hyresvärden meddela dig minst en månad i förväg. I ditt fall har ju hyresvärden inte gjort det. Därför anser jag hyresvärdens (eller rentav person x) handling motsvaras av rekvisiten för brottet olaga intrång (Brottsbalken 4 kap. 6 § st. 2). Hyresvärden (eller person x) har obehörigen trängt sig in i din lokal. Det vill säga, du har inte givit någon tillåtelse att gå in i lokalen som du, i princip, har en exklusiv nyttjanderätt till.
Jag rekommenderar dig därför att polisanmäla händelsen.
Mvh
